大家の会とは？
不動産投資を始める前や始めたばかりの時には分からないことが多くあります。
もちろん、技術的なことや管理上の話というのは管理会社がサポートをしてくれるものです。
しかし、「これからどうやって拡大していこうか」「不動産投資で仲間や先輩などの意見が聞きたい」「今のトレンドや方針など最新情報が欲しい」という場合には「大家の会」に所属してみるのも有効かもしれません。
大家の会というのは単に名称です。各地域や特定のコミュニティを対象に不動産投資を行っている人や団体が主催し、基本的にはメンバー同士での情報交換を目的に設立した有志の会合です。
大体は定期的に食事を兼ねて情報交換の場を設けたり、仲間内でセミナーなどを開催して情報交換や知識の研鑽を行うのを主としています。
中には物件見学ツアーや他県の視察など積極的な催しを行っている会もあります。
不動産投資の歴や規模などは違えど、様々なオーナーが参加し、物件の情報交換や金融機関の情勢、新しい設備やトレンドなど多岐にわたる情報交換が行われています。
特に不動産投資初期には先輩や目標になるオーナーなどと出会えることで、活きた情報や経験などを教えてもらうことで、大いに助かることでしょう。
名称は大家の会だけでなく「〇〇塾」「オーナーズクラブ」「〇〇会」など様々ですが、これらを総称して「大家の会」として今回はお話していきましょう。
大家の会は形態や目的により星の数ほどありますが、今回は大家の会に入るメリットを管理会社目線からお話していこうと思います。
不動産会社は大家の会をどう見ているのか？
まずは不動産会社は大家の会という存在をどうみているのでしょうか？
私の周りの不動産業者でいうと肯定派と否定派は、丁度半々だと思います。
肯定派の意見としては
- オーナーとしての実力ＵＰ
- オーナーが規模拡大することで自分たちも伸びる可能性
- 最新情報を自分たちも得られる
否定派の意見としては
- オーナーを囲い込みたいのに別の知識をつけるのが嫌
- 別の業者や他の不動産との繋がりが心配
- 業者の意見と投資家の意見がぶつかることがある
- グレーゾーンな手法などを覚えてくることがある
などでしょうか？
私個人としては「ちゃんとした大家の会であれば賛成」です。
否定派の言わんとしていることも分からなくはありません。
中には極端な方針だったり、グレーゾーンや違法な手法を教える大家の会などもあるのも事実ですから、そういった内容をしっかりとメリットとデメリットを判断して取捨選択できるレベルであれば問題ないのですが、中には「それが正解」と鵜呑みにしてしまい、危険な道へ進む方もいます。
そうでなく、ちゃんとした大家の会に所属することで得られるメリットというのは不動産投資においてプラスの面は大きいと思っています。
大家の会 メリット
では、大家の会に入ることのメリットはなんでしょうか？
私は大きく分けると３つだと思っています。
- 知識を得られる
- 人との繋がり
- モチベーションの維持ＵＰ
それぞれ個別にご紹介しましょう。
メリット①知識が得られる
これは多岐にわたります。
「節税方法」「トラブルの対応の仕方」「物件情報の探し方やいい不動産会社」「金融機関の情勢」「入居付けの手法やリフォームのトレンド」など不動産投資に必要な情報というのはキリがありません。
自分で一から勉強するのも良いのですが、先輩オーナーなどに聞けば教えてもらえることもあります。
こういった活きた知識や最近の情勢などは書籍などでは中々得られにくいものです。
最新の情報や知識を得られるというのは不動産投資に限らず、とてもありがたいものです。
その中でも私がとても有益だなと思う情報があります。それは
失敗談
です。
大家の会などに行くと成功している方々が多く、眩しく映ることでしょう。
「自分もそうなりたい」「追いつきたい」
成功方法を聞きたいと思うのは当然なのですが、成功方法については「話半分」程度に聞くことをおススメします。
なぜなら不動産投資での成功というのは
時勢に大きく関わるケースが多い
当時の相場や融資の情勢、法体系、その方の資産状況などにより「今では参考にしづらい」というケースも多々あるのです。
その当時であれば出来たことが今では出来ないというのもザラにあります。
一つの手法やマインドは参考になるでしょうが、手法そのまま真似しても上手くいくかは未知数です。
しかし失敗については再現性も高く、知っておいて損はありません。
昔の人はよく言ったものです。
「勝ちに不思議の勝ちあり、負けに不思議の負けなし」
成功手段には一貫したルールや法則など見出すのは難しくとも、失敗には教訓とすべき所がたくさんあります。
もし皆さんがこれから大家の会に参加するというのであれば、成功方法だけでなく失敗談などを聞かせてくれる方は貴重な存在だといえるでしょう。
メリット② 人との繋がり
不動産投資では人との繋がりが思わぬ箇所で助けてくれることがあります。
大家の会では様々な人と会うことが出来ます。
先輩大家、自分と同じような仲間、税理士や司法書士、不動産業者、リフォーム業者や金融機関の担当者など、紹介を含めて様々な人と会うことが出来ます。
不動産投資は本当にたくさんの人と関わる必要があります。
物件を取得する時には売主から不動産業者、維持するのにも管理会社やリフォーム業者、税金や登記などは税理士や司法書士、土地家屋調査士など様々な人の協力が必要不可欠です。
自分で人を探すのももちろん大切ですが、信頼が出来る人からの紹介だと思わぬ「良い出会い」があるものです。
私もこういった会で出会った方とその後取引をさせていただいたりすることもあります。
また、目標にすべき大家さんとの出会いや切磋琢磨出来る大家さんとの出会いなどは、直接の利害があるわけではありませんが、励みにもなることでしょう。
但し、そういった人との機会は得られるかもしれませんが、その人を信頼するかどうかはあくまで「自己責任」という点は肝に銘じておきましょう。
いずれにしても、たくさんの人の意見や素敵な出会いの可能性が広がるという点ではメリットといえるでしょう。
メリット③モチベーションの維持ＵＰ
不動産投資は基本的には長期に及ぶものです。
そして、日々色々なことに対応していくものです。
時には自分自身のモチベーションが下がったり、マンネリ化したりしてしまうこともあります。
こういった時に大家の会に所属していると、他の人から熱意を貰うことがあるのです。
一生懸命に楽しそうに不動産投資を行っている人と話すといつの間にか自分にも熱意が伝染したりするのです。
また、人によっては他の大家さんを見て「負けてたまるか」というモチベーションになったり、「大変なのは自分だけではないんだな」という安堵になる場合もあるでしょう。
基本的には投資は各個人で行うものですが、だからこそ誰かの話を聞いてモチベーションを上げたり、目標を設定することでマンネリ化を防いだりという刺激にもなるのです。
中にはこのモチベーションの維持を最大の目的として大家の会に所属する方もいるものです。
こういった知識でも実益でもない、感情の部分でもプラスの面というのはあるのです。
大家の会の見極めと心構え
では最後に大家の会に所属したことがないという方と、これから参加するのにおススメな大家の会の特徴をご紹介したいと思います。
大家の会というのはピンキリです。
とても素晴らしいコミュニティだと思えるものから「営利目的で初心者を食い物にするだけ」というものもあります。
素晴らしいコミュニティになっている会に参加することが出来れば、見識も広がり、人との素晴らしい出会いなども訪れることでしょう。
反対にあまり良くない大家の会に所属してしまえば、最悪の場合は金銭的なダメージにも発展しかねません。
結局のところ、最後は自分自身の目で判断していく他ありません。
全てを鵜呑みにすることなく、しっかりと冷静に判断することが必要です。
そうして素晴らしいコミュニティに属することが出来たなら、いつの日かあなたも誰かの助けになる番が来るでしょう。
その時には快く、自分に出来る範囲で皆さんのサポートをしてあげられたら一番の恩返しになることでしょう。
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ＳＴＯＰ！満室詐欺 ～地面師ならぬ空室師に引っかからないように～
空 室 師 た ち 満室詐欺の見破り方ＰＡＲＴⅡ 収益用不動産を購入しようとする時に一定確率で見かける「満室詐欺」 実態は空室であるにも関わらず、満室を装って売却する手口として前回ご紹介しました。 前回のブログはこちら https://lotushome.jp/blog/4057/ そんなの詐欺じゃないか？ 前回も書いたのですが、騙していることは間違いないでしょうが、それを詐欺として立件できるかどうかは別問題です。 また、オレオレ詐欺などの一般人をターゲットにした詐欺行為に対しては、法制度や警察の捜査の力の入れようなどはかなりのものです。 一方、不動産投資にまつわる詐欺などは、巧妙かつ収益の為ということもあり、警察の力は限定的になってしまうのが、現実です。 不動産投資を志すものは「事業者」として見られますので、一般消費者よりも深い「注意」が要求されてしまうのです。 先日も元セクシー男優のしみけんさんが、購入予定物件で、直前での賃借人の大量解約騒動として記憶に新しいところです。 この件については、世間では「満室詐欺だ！」とされておりましたが、私からすると結論は「分からない」としかいいようがありません。 どのような経緯であったか、どういった物件か、事前のやり取りなども見えておりませんので、この件が満室詐欺かどうか判断できないのです。 実際に繁忙期であれば、運悪く大量の解約が重なることも、なくはない話ですから、一方的に「これは満室詐欺だ！不動産業界はやはり信用できない」とは言えないと思います。続報をまつしかありませんね。 しかし、実際の満室詐欺に遭ってしまった場合は、被害は甚大です。 おさらいになりますが、満室詐欺の被害とは 実際の相場とかけ離れた想定利回り 原状回復やリフォームが適切に行われず放置された物件 架空の家賃を元に設定した売却価格 それによる 収益性の低下 多額の原状回復・リフォーム費用 適正家賃への変更 などを満室詐欺に遭ったと認めて、実行していかなければなりません。 多くの方は、最初は受け止めきれず「想定の家賃で貸せるハズ」という確証バイアスをはたらかせてしまいます。 ようやく受け止めて再起を図ろうとしますが、やはり大きな痛みを伴います。 皆一様に自分が騙されたというのを受け止めるのは、簡単なことではありません。 そんな被害の大きい「満室詐欺」を仕掛ける業者や売主を「地面師」ならぬ「空室師」として よくある手口や、怪しいポイントなどをお伝えしていこうと思います。 あくまで「確率が高まる」という程度ですので、該当するからといって「満室詐欺」という訳ではありません。 そんなに簡単に断定できないからこそ恐いのです。 それでも幾つかの手段を知っていれば想定することが出来ます。 今回は購入前の段階での「資料」等から浮かび上がる可能性のある内容をお伝えしてみようと思います。 法人契約 民間住宅を社宅や寮として法人が借り上げる「法人契約」 これは一般的なものであり、なんら怪しいものではありません。 当社でも法人契約は受け付けますし、法人契約そのものには善悪もありません。 但し、購入検討する段階での資料から浮かび上がることもあります。 それは「レントロール」です。 ちなみにレントロールというのは賃貸物件の入居者に関する契約条件や情報を一覧表にしたものです。家賃明細表とも呼ばれます 購入段階で売主、もしくは売主側の仲介業者から示されることでしょう。 このレントロールに以下のようなものがあった場合は注意してもよいでしょう。 同時期に複数の部屋を同時に借り上げている・法人が借り上げるタイミングで複数の部屋が空いていたという証拠 売主に近い関係先法人が借りている・売却へ向けて状態の悪い部屋を借りてもらう、空室数を減らす狙いの疑い 使用目的が「倉庫」である・状態が悪い部屋である可能性がある 周辺で一時的に部屋を借りる予定があっただけで短期解約の可能性 このように予測することも出来るわけです。 特に同じ法人が多数のお部屋を借りている場合などは注意が必要です。 そもそもの売却理由も「近々、法人契約がなくなる可能性を知ったから」という可能性も浮上してきます。 そうすると、所有者変更が終わったタイミングで大量の解約予告ということもありえます。 他にも法人契約が満室詐欺に使われやすい点としては「個人契約の場合、本人確認書類などが大量に必要になる」などの理由があります。 個人契約で満室詐欺に加担する目的で身分証などを提供した場合、ハッキリと詐欺の片棒を担いだとなり、最悪は逮捕もあり得るでしょうから、提供する人も少ないことでしょう。 法人の場合、複数部屋を一括で借り上げる行為自体は実際にも多くありますし、必要書類が少なくて済む為だとも言われています。 だからといって法人契約＝悪という訳ではありません。 実際にはそんなことは無いかもしれませんが、精査したり、聞き取りをしっかりとしておいて損はないでしょう。 売主が知人・親戚へ貸している これも多くみられます。 「〇〇〇号室は売主の親戚が住んでいます」だったり「知人に貸している」などのパターンです。 このケースでは 売却後、高確率で解約となることでしょう。 そもそも、知り合いに借りるというのは、よほどのことが無い限りは不自然なものなのです。 解約後にお部屋へ行くと状態が悪かったり、不相当に高い家賃設定をしている場合などもあります。 また知り合いがゆえに原状回復も免除だったり、変な特約などがついた契約書だったりもします。 しかし、このケースで稀にあるのは 本当に知り合いへ安く貸していて、退去したら家賃を上げることが出来た というパターンもあります。私自身も何度か経験があります。 似た状況で辛いのは 本当に安く貸しているがゆえに退去しない。という場合もあります。これはこれで「嬉しいような悲しいような・・」となってしまいますね。 いずれにしても「売主の知り合い・親戚」は、注意して確認してもいいでしょう。 以下の項目を確認してもいいでしょう。 売却後も住み続けるのか？ 解約後の原状回復の扱いは？ お部屋の状態はどのような状態か？ この辺りは気になりますね。 もちろん知り合いや親戚に貸すこと自体は、売主の自由ですし、それ自体は善悪もありません。 ただ、買い手側がしっかりと把握すべき事項であるだけです。 昔からの入居者 最後にご紹介するのは「昔からの入居者」です。 正直、これは「満室詐欺」にはあたりませんが、満室想定利回りに影響を及ぼす為、ご紹介いたします。 みなさんご承知の通り、物件というのは基本的には築年数を経るにつれて、賃料は下がっていくことが一般的です。 経年劣化や設備の老朽化、陳腐化により少しずつ価値を下げていきます。 これは当然の流れなのですが、ここに一石を投じる存在が「昔からの入居者」なのです。 築年数が浅い時期に入居し、これまでお住まいいただいている貸主側からすると天使のような存在です。 恐らく家賃が下落した状況でも、周りの入居者さんよりも高い水準で家賃を払っていただいている状況かもしれません。 そういった貴重な方の家賃設定により、全体の利回りが変わっている可能性もしっかりと考慮しましょう。 家賃というのは年代ごとに変化していくものです。 「今だったら総賃料はいくら位になるんだろう」 現在の相場を元にしっかりと把握しておきましょう。 天使のような長期入居者さんも、いつ退去がくるかは分かりません。 また、長期間ご入居いただいたのであれば、原状回復の費用なども他の部屋より多く見込んでおかねばなりません。 感謝しつつも、リスクケアは忘れてはいけませんね。 収益用不動産の購入はプロとしての自覚も 私は収益用不動産を購入するということは「事業者」になるということだと思っています。 また様々な面でも「事業者」として見られます。 それは税制などだけではありません。 もちろん騙す側の行為が悪いというのは当然です。 悪意をもって騙そうとする売主も関与する業者も許してはいけません。 しかし、それを嘆いても事態は好転することはありません。 まずは自分自身をプロであると自負して、しっかりと調査や見極める力をつけていきましょう。 もちろん、専門的なこと全てを網羅する必要はありません。 その為に私たちのような不動産会社があるのですから 但し、その不動産会社も玉石混交です。良い業者、信頼できる業者を見抜く目も同時に必要となります。 自分だけが得する為には、他人がどうなっても構わないという「空室師たち」の被害に遭わない為にも みなさんの良い旅路の為に、今回の記事が役に立てばうれしいです。
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「マンションは音に強い」に隠されたウソ・ホント ～マンションで起きる騒音トラブルの実態～
「マンションは音に強い」というのは、不動産業界でよく聞かれる説です。 賃貸営業に配属された方が、入社初日に受ける研修でも「アパート・マンションの違いは？」で学ぶ必須項目といえるでしょう。 確かに、鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）の構造を持つマンションは、一般的に木造や軽量鉄骨造のアパートよりも防音性に優れています。 しかし、「マンションなら音の心配は不要」と思っていると、意外な落とし穴があるかもしれません。 今回は、この「マンションは音に強い」について賃貸管理の現場からリアルをお伝えしようと思います。 みなさんのお部屋探しに役立てば幸いです。 マンションの構造は確かに防音性が高い そもそも、アパートとマンションに明確な定義があるかといえば、実はありません。 諸説あるのが現状です。 ここでは一般的な違いとしましょう。 鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 ３階建以上 共同住宅 これらを満たすものを一般的にはマンションと呼びます。 「鉄骨造はアパートだ」や「１階でもマンションがある」という説はもちろん理解してますが、今回の主題はそこではありませんので割愛します。 マンションの壁や床は厚く、特に隣室との間の壁（戸境壁）や床スラブがしっかりしているため、一般的な話し声やテレビの音などの空気を伝わる音は、アパートに比べて遮断されやすい傾向があります。 また、高級マンションでは二重サッシや防音ドアを採用している物件もあり、外部からの騒音も軽減されることが多いです。 木造や軽量鉄骨造に比べると建物自体が「重い造り」となっているのですね。 基本的には音は分厚いかったり、重い(密度のある)素材を使うことで軽減されますから、構造が変われば音の軽減に役立つことには異論はありません。 「音に強い」というイメージが引き起こす問題 しかし、この「マンションは音に強い」というイメージが逆にトラブルを生むことがあるのです。 音に強いと思い込んで、楽器演奏や大音量での映画視聴をしてしまう住民がいる 子どもが走り回る音や、椅子を引く音などの生活音を気にしない人が増える マンションだからと安心して深夜でも騒ぐ住民がいる これらの行動が原因で、「思っていたよりも音が響く！」と感じる人が増え、結果として騒音トラブルに発展するケースが珍しくありません。 確かに先ほどの理屈上では音に強いのですが、だからといって完全に遮断できるわけではありません。 また、賃貸用のマンションと分譲マンションでは建物に掛かっているコストが正直違います。 分譲マンションでは比較的かなりのコストを構造に掛けていますが、賃貸用では分譲マンション程のコストを構造に掛けることは一般的ではありません。 その為、一口にマンションといっても築年数や構造の差もあるので、同じマンションでも「音に強い」「弱い」は起こり得るのです。 マンションでも足音や重低音は響く 実は同じ音量でも、その音の質によって騒音となる可能性が違ってきます。 一般的には「高い音は遮断しやすく、低い音は対策が難しい」というのが定説です。 例えとしては「街中で大音量で音楽を流している車」をイメージしていただけると分かりやすいと思います。 窓を閉めていると車外には「ズンズン」という重低音部分が聞こえたりしますが、肝心の歌声や楽器音などは外に漏れにくいものです。 これは住宅でも同様です。 話し声やテレビの音などは、床や天井などにより低減されやすいのです。 マンションは一般的な生活音には強いですが、足音やドスンとした衝撃音（重低音）は構造的に伝わりやすいです。特に 上階の住人が歩く足音 物を落とす音 スピーカーからの低音の振動 などは、床を通じて下の階に響きやすいのです。 これらの音が予想以上に伝わることがあります。 専門的な話になりますが、話し声などは空気伝播音としての性質が高く、吸収もされやすいのですが、重低音に分類されるものは「固体伝播音」として、柱や床そのものを伝ってしまうため、床や壁が厚く堅牢であったとしても伝わりやすい音になってしまうのです。 そういった音の性質からも、騒音の原因の上位は「足音」や「振動」になってしまうのです。 「音に強い」というイメージで選ぶとギャップに悩むことも ここまでの結論としては「マンションは音に強い」は一定事実なのです。 しかし、この「マンションは音に強い」からこそ、トラブルの元になってしまうことがあります。それは 「マンションだから静かだろう」と思って入居した人ほど、ちょっとした音でも気になりやすい傾向があるのです。 「マンション＝静か」という思い込みが、実際の生活とのギャップを生み、ストレスを感じてしまうことがあるのです。 賃貸仲介の営業マンも「音が気になるならマンションですね」などと営業文句を言ってたりしますし、それ自体は根拠もあるのですが、音というのはつまるところ 音の感じ方は個人による としかいいようがないのです。 その為、このイメージによる期待と現実のギャップが騒音トラブルの元にもなってしまうのです。 同じマンションに住む人は、同じような価値観を持っていたりすることが多いのですが、こと音に関してはバラバラです。 例えば 話し声は我慢できるが足音は嫌だ 子供の声が我慢できるが音楽は嫌だ 足音は我慢できるが給排水音は嫌だ など、音の種類によっても不快と思う音量や質は違いが出てきます。 余談ですが、私は話し声や足音などは対して気にならない方なのですが、古い家電などが出す「ブーーーン」という音や蛍光灯から鳴る「ジーーー」という音は嫌いです。苦情を言うような内容ではありませんが、嫌いです。 このように音量、質によっても不快のレベルが違う騒音問題は厄介なのですね。 騒音を気にするなら選び方が重要 騒音という点に絞ったお部屋探しということであれば、マンション＝静かとは言い切れないということをご説明しました。 それでは、騒音を気にするならどういった選び方をすればよいのでしょうか？ もし騒音を気にせず快適に暮らしたいのであれば、単に「マンションだから静か」と考えるのではなく、次のようなポイントを押さえて物件を選ぶことをおすすめします。 最上階を選ぶ 上の階の足音や物音が気にならないため、ストレスが減ります。 角部屋を選ぶ 隣接する部屋が少なく、横からの騒音が少なくなるため騒音トラブルの確率を下げる。 ファミリー向け物件を選ぶ 単身者向けの物件は夜遅くまで音が響くことがあるため、あえてファミリー向けの物件を選ぶという選択肢です。 間取りで選ぶ ・隣接区画が水周りになっている。寝室が音の影響を受けなそうな配置である。など 騒音が気になる場合は「マンションだから大丈夫」と思い込まず、間取りや設備をしっかり確認して選ぶことが大切です。 静かで快適な住まいを選ぶためにも、「マンション＝音に強い」というイメージに振り回されないようにしてみてはいかがでしょうか。 そのうえで、音を気にするお部屋探しでは「自分はどういった音を避けたいのか？」に応じたお部屋探しが重要です。 音の種類や性質により選び方も異なってきます。 参考になれば嬉しいです。
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管理スタッフあるある ～ベテラン・上級者向け～
さあ、あなたは共感できるか？ 不動産業界では、勤続年数１０年ではまだまだ「ひよっこ」扱いされます。 町の不動産屋さんを見れば、５０年は不動産業界にいるという重鎮たちも現役として働いています。 そういう意味では、私なんかも不動産業界では、まだまだケツの青いガキですらあります。 しかし、私もそれなりに分譲マンションの管理や賃貸管理を一生懸命やってきました。 今回は、そんな管理会社勤務の経験の中から 「ベテラン管理スタッフあるある」をご紹介してみようと思います。 新米管理スタッフだったころとは、一味違う「あるある」がそこにはあるのです。 さあ、みなさんは共感できるのでしょうか？ それとも私はまだまだ「ひよっこ」なのか？ 怒鳴る人より丁寧な人が恐い まずはこの関門を突破することが、ベテランへの第一歩という感じです。 最初のうちは、不動産業界に入って、お客から怒鳴られる経験をすると恐怖を感じたり、強いストレスを受けるものです。 しかし、そのうちに気付くのです。 怒鳴る人というのは、そこまで対応は難しくない と 本当に厄介なのは 丁寧に淡々と対応してくるタイプだ と 私もこれです。 怒鳴る人といのは、良くも悪くも感情がハッキリと分かります。 分かり過ぎると言ってもいいくらいです。 求めているものや解決までのラインも、ハッキリと見えますので、あとは「飲めるのか飲めないのか」を判断して、粛々と対応をしていくだけです。 しかし、物腰だけが丁寧な人というのは 「どこまでをゴールとして見ているか分からない」という不気味さがあるのです。 映画でも真の悪役などは、意外に丁寧な口調だったり、紳士的だったりするじゃないですか？ あんな感じです。 相手の感情が全く読めないというのは、対応を間違えられないな！というプレッシャーがありますね。 他人事のような態度 ベテラン管理スタッフになると、問題の当事者であるのにも関わらず、他人事のような態度を取っている人が多く見られます。 はたから見ると「真剣さが足りない」「自責の念が感じられない」「自分には関係ないと思っている」などと映ったりすることもあります。 しかし、多くの優秀な管理スタッフほど、「他人事のような態度」は強い傾向があります。 なぜこのような態度に映るのでしょうか？ それは複数の要因があります。 今まで同じようなトラブルを経験している 慌てても解決しないことが分かっている 感情に流されると判断を間違う 頭の中で既に解決策を考えている 管理スタッフの仕事は、多くの場面で「冷静」であることが求められます。 オーナーと入居者、入居者と入居者、管理会社と入居者 対立軸になりそうな局面に、中立であるべき存在として立たされます。 そんな中で共感し過ぎたり、慌てて対応したりすると、却って自体を難しくしてしまうものです。 他にも単純に「この手のトラブルを何度か経験がある」となると、冷静にもなるものです。 落ち着いて対応しようとする。 その佇まいなどから「他人事」感が出るのかもしれません。 もちろん、完全に他人事として放置したりするのは論外ですが、仕事の出来る管理スタッフはどこか「冷たく」見える人が多いのも事実です。 私はそんな対応が出来る人を見ると「プロだな・・・」と憧れたりします。 謝罪がオーバー 謝って済むなら警察はいらない みなさんも小さな頃から聞いたこの言葉 確かにそうかもしれませんね。 ただ 意外と世の中では「謝るだけで済むこと」って多いんです。 それを肌感で理解しているスタッフも多いのです。 人間というのは感情の生き物だったりします。 その為、優秀な管理スタッフは謝罪すべき時には「これでもか」という位謝罪がオーバーだったりします。 そもそも、入居者さんの怒り等は本来、管理スタッフの「せい」でないことがほとんどです。 しかし、そんなことを言っても事態や感情は解決しません。 だからこそ、謝罪が有効な場面では謝罪をハッキリとすることで、相手方にも冷静になってもらうことも必要なんです。 逆に「謝罪してはいけない」場面の時には、テコでも動かぬ頑固さを発揮します。 問題解決の為にプライドを捨てるその仕草は、大人のカッコよさが漂います。 頂は遠い いかがでしたでしょうか。 私はまだ１０数年の業界歴ですから、当初にあげた例の重鎮たちからすれば、初心者に毛の生えた程度かもしれません。 私自身もそう思っています。 なぜなら１０数年経った今でも なにこれ？どうやって対応すればいいの？ といった事例が毎日のように起きるのが管理会社です。 そして、それこそが魅力だったりします。 私は飽き性なのですが、この仕事は適度に刺激的な毎日で飽きないです。 経験が蓄積するごとに問題解決も楽になり、自分の成長を実感しやすい点も好きですね。 まだまだ青二才であることを自覚しつつ、真のベテラン管理スタッフになるべく、今日も精進していきます。
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「家賃を下げる」も空室対策の一つ ～管理会社が知る意外なメリットとは？～
負の側面だけではない 多くの大家さんが「家賃を下げる」という選択肢に対して否定的なのはよく理解できます。 家賃の値下げは、収益を直撃する決断だからこそ、慎重にならざるを得ないものです。 しかし、家賃の値下げが必ずしも「損だけ」になるとは限りません。 もちろん、管理会社としても賃料は上がった方が助かります。 出来る限り高い家賃を目指しているのも事実です。そこに異論はありません。 今回は、管理会社として長年の経験を通じて得た知見をもとに、家賃を下げることで得られる意外なメリットをお伝えします。 特に物価高による修繕コストやリフォームコストが上がった昨今だからこそ、この禁断とも呼べる手段は考慮するに価するのです。 家賃を維持・上昇させるためのコストを考える まずは、家賃を維持または上昇させるためには、物件の魅力を高める必要があります。 物価高になり、賃金上昇の局面に入ったとはいえ、それでも現状は実質賃金がマイナスという状態です。 この状態で空室が発生したからというだけで家賃上昇を目指すのは、簡単なことではありません。 今までの賃料が相場に比べて廉価過ぎた、ということでない限りはリフォームやメンテナンスを実施することも必要でしょう。 たとえば 古くなった設備を交換する（エアコン、給湯器、キッチンなど） 壁紙や床材を新しくする 外壁や共用部の修繕を行う もちろん、最低限貸し出す為の修繕はいかにコスト高とはいえ必須になります。 この修繕・リフォームには数万～ときには百万円単位のコストがかかる場合もあり、費用対効果を考えると必ずしも得策とは言えないケースもあります。 現在の資材高と人件費高の状況では、家賃の上昇幅や維持に関するコストと見合うかは検討が必要です。 対して、家賃を少々下げることで空室がすぐに埋まるなら、リフォーム費用を抑えながら早期に収益化できる可能性があります。 長期入居を促し、安定収益を確保する ここからは家賃の値下げの隠された効果についてご紹介してみようと思います。 その一つが「長期入居の可能性が高まる」です。 家賃を下げると、その分だけ入居者の「コストパフォーマンス満足度」が向上します。 結果として、長期的に住み続ける傾向が高まり、退去リスクを軽減できるのです。 相場の上限ギリギリの家賃設定では、常に「もっと安くて良い物件がないか？」と入居者が考え、他の物件に引っ越す可能性が高まります。 一方で、適正な家賃または少し割安な設定にすることで、以下のような効果がうまれます。 住み替えの動機が生まれにくい 家賃の支払いに対する不満が減る 収入の変動があっても無理なく住み続けられる 入居者が住んでいる間には、ライフステージにより様々な変化が訪れます。 そんな時に頭をよぎる「お引越し」という選択肢 その時に、自分の家賃が「割安」「適正」と考えられるような場合には「お引越し」＝「解約」は思い浮かばないことでしょう。 しかし、入居者さんが「割高」と感じた場合は他へ移るという選択肢を取っても不思議ではありません。 一人の入居者が長く住んでいただくことで「空室期間の損失」を防ぐことになります。 私がこれまで経験している物件例でも、相場より賃料が割安な場合、平均居住年数が長引くというのは顕著です。 この手法を意図的に取り入れている大家さんがおりますが、所有物件(１２戸)はここ３年間満室で退去は１件も無いという強者もいらっしゃいます。 空室期間の損失を抑える 空室が出ることによる損失は、実際には家賃の1カ月分だけではありません。 広告費 原状回復費用 返済費用 収益用物件はいかに「空室を生まないか」が最重要であるかについては異論はないと思います。 実際の費用だけでなく、業者さんとの打ち合わせなどの手間や時間も掛かってくるわけです。 空室期間が長引くにしたがって、このコストは増大してしまいます。 家賃を下げることで少しでも早く入居者が決まるのであれば、結果的にトータルの収益でのパフォーマンスは家賃向上と比べると、大きな差が生まれないという点も考慮の余地があります。 また②の「長期入居」も居住年数を伸ばすことにより、この「空室損」を発生させないというのは、ある意味「肉を切らせて骨を断つ」に近いものを感じます。 それなりに理にかなった方法でもあるのです。 まとめ 「家賃を下げる」という選択肢は、一見するとマイナスだけのように思えます。 確かにデメリットが数多くある方法の一つではあります。「売却時の利回りが下がる」「入居者層が変わる」「収益性の悪化」こういった副作用があるのは当然です。 しかし、長期的な入居者を獲得し、空室リスクを減らし、無駄なリフォーム費用を抑えるという点で、大きなメリットがあるのもまた事実です。 管理会社としての経験から言えるのは、「家賃を下げる」というのはあくまで、数多くある空室対策の一つの手段であり、それが最適な戦略となるケースもあるということです。 昨今は大家さん側の情報発信が盛んになってきており、大家さん側の意見からすれば「家賃値下げ＝悪」と感じられるのは当然だと思います。 事実、大家さん向けの書籍やセミナーでは「家賃ＵＰを目指す」や「家賃値下げは絶対ＮＧ」などを多く目にします。 どんな空室対策もメリットとデメリットが表裏一体なのです。 家賃ＵＰを目指すなら長期間の空室リスク、維持修繕コストなども覚悟せねばなりません。 どんな薬も副作用があるかのように、家賃の値下げも空室対策の手段の一つに過ぎません。 正しくリスクを把握して使いこなすのであれば、空室対策として有効な面も持っているのです。 物件の状況や市場の動向を踏まえ、柔軟に空室対策・家賃設定を検討することが、結果的に安定した賃貸経営につながるでしょう。
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家賃を「一括で前払いするから」は交渉材料にならない！その理由とは？
結構いるが・・・ 「家賃を〇年分(カ月)前払いするから」 私も賃貸営業をやっておりましたが、この交渉は幾度も受けたことがあります。 さて、この方法は有効なのでしょうか？ よくある交渉なのですが 結論からいえば、正直大家側も管理会社側も実はメリットと感じないでしょう。 その理由をご紹介してみましょう。 大体は交渉事とセットである そもそも「家賃を一括」はなぜ提案としてあるのでしょう。 大体は交渉事とセットで切り出されます。 私が受けたことのある内容でいえば 入居審査に落ちたけど住みたい ペット不可の物件でペットを飼育したい 本来の入居人数を超えて入居したい(ワンルームに２人入居など) 法人契約で入居者の入替えを自由にしたい 短期で借りたい 本来の家のリフォーム期間だけ住みたい こういったケースで多い印象があります。 確かに上記の内容を大家側に飲んでもらうために、交渉の条件として「家賃を一括前払い」は有効に思えます。 ですが、なぜ大家や管理会社はメリットと感じないのでしょうか？ ここからは、その理由をご紹介してみましょう。 前払いされても使えないから まずはこれです。 いかに前払いをされたとしても、実は大家側は使うことができません。 もちろん、使ってもいいのでしょうが、途中で解約されたらどうなるでしょう？ 家賃というのは前払いがほとんどですが、それは「２月分を１月末までに」という程度のものです。 とすると、先に家賃を払ってもらったとしても、厳密にいえば「その月」が経過するまでは「預かっている」に過ぎないのです。 前払いをしてもらったとしても「今は自分のお金ではない」となると「前払い」はメリットにならないのです。 では「途中で解約しても残金は返さなくていいから」という約束とセットでならどうでしょう？ それでも結論は変わらないことでしょう。なぜなら そうは言ってても、土壇場になれば返金を求めるのではないか？そうなった場合、揉めたくない と高確率で思われるでしょう。 そして、高確率でそういった事態を起こされた経験があるからです。 会計処理上面倒である これもまた事実の一つです。 前払いを受けた場合、大変なのが会計上の事務処理になります。 「前払いの残高いくらだっけ？」というのを毎月管理せねばなりません。 昨今、家賃管理はシステムで行っておりますが、個人でやっている大家さんなどになると、これは厄介です。 毎回「最初に払った額」から「経過した家賃」を引いていかねばなりません。 毎月のように決まった振込などがあれば管理は楽ですが、前払いだと引いていく必要があります。 また、結果として 前払い家賃がなくなりそうな場合、こちらから催促しなければなりません 一括して前払いした側はえてして、この「残高管理」をしていない場合がほとんどです。 「無くなりそうになったら、向こうから催促が来るだろう」と思ってしまうのです。 これは、督促の手間が増えてしまい、管理する側はイレギュラーとして覚えておかねばなりません。 システムなどで管理していない大家さんになると、これはデメリットと受け取られるでしょう。 「前払いでもらったと思っていたら、いつの間にか滞納が発生していた」となることもあるのです。 単に恐い これもありますね。 なにかしらの交渉が入るような事例でないと「家賃を一括払い」はないのですが お金で交渉を飲んでもらう という姿勢に嫌悪感を覚える大家さんが多いのも事実です。 もちろん収益の為にやっているのですから、収益は大切なのです。 しかし、交渉の場面でお金でゴリ押しとみられると、引いてしまうのです。 これは「交渉をしてはいけない」という訳ではありません。 「お金を払えばいいんだろう」という姿勢に映らないように注意しなければいけません。 相手方から条件として言われない状態で切るカードとしては「家賃前払い」は少し「恐い」印象を受けてしまいがちです。 交渉したいことがあれば素直に申し出てみましょう。 そのうえで条件として「家賃前払い」が出た場合などは、当然問題ありません。 なぜか「家賃前払い」は一足飛びに初手から切り出されることが多いので、誤解を生じさせてしまいます。 あくまで交渉は人と人との関係です。 初っ端から出すカードとしては、あまり先方に良い印象は持ちづらいのです。 交渉は丁寧に いかがでしたでしょうか。 なにかしらの事情があって交渉になることでしょう。 多くの場合、大家さん側に直接会うことなども難しいことでしょう。 だからこそ、相手にどう映るか？という点を思いながら交渉に臨んでみてはいかがでしょうか。 どうしてもダメなことはダメでしょう。 それでも真摯に対応する姿勢を見せることで活路が開けるかもしれませんよ。 「家賃の前払い」自体が悪い訳ではありません。 今回挙げた内容を考慮したうえで、相手との妥協点が見いだせれば幸いです。
