エンジョイキリシママルシェ
とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。
主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。
そして5月14日（本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延）に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。
エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。
まずは場所と詳細をご紹介しましょう。
ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche
今回の場所は霧島市市民会館
何と115ブースの参加
今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。
そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。
段々と規模が大きくなってきているのでしょう。
この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。
会場の様子
会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。
そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。
今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。
ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。
一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ？」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。
私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか？」と聞かずにはいられませんでした。
そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。
ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。
この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。
インスタはこちら
最大の魅力は「人」である
今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。
商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。
そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。
警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。
出店者の方々も良い人ばかりでした。
一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。
霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。
そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。
同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。
次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません！
みなさんもぜひ！
お問い合わせ
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「家賃を下げる」も空室対策の一つ ～管理会社が知る意外なメリットとは？～
負の側面だけではない 多くの大家さんが「家賃を下げる」という選択肢に対して否定的なのはよく理解できます。 家賃の値下げは、収益を直撃する決断だからこそ、慎重にならざるを得ないものです。 しかし、家賃の値下げが必ずしも「損だけ」になるとは限りません。 もちろん、管理会社としても賃料は上がった方が助かります。 出来る限り高い家賃を目指しているのも事実です。そこに異論はありません。 今回は、管理会社として長年の経験を通じて得た知見をもとに、家賃を下げることで得られる意外なメリットをお伝えします。 特に物価高による修繕コストやリフォームコストが上がった昨今だからこそ、この禁断とも呼べる手段は考慮するに価するのです。 家賃を維持・上昇させるためのコストを考える まずは、家賃を維持または上昇させるためには、物件の魅力を高める必要があります。 物価高になり、賃金上昇の局面に入ったとはいえ、それでも現状は実質賃金がマイナスという状態です。 この状態で空室が発生したからというだけで家賃上昇を目指すのは、簡単なことではありません。 今までの賃料が相場に比べて廉価過ぎた、ということでない限りはリフォームやメンテナンスを実施することも必要でしょう。 たとえば 古くなった設備を交換する（エアコン、給湯器、キッチンなど） 壁紙や床材を新しくする 外壁や共用部の修繕を行う もちろん、最低限貸し出す為の修繕はいかにコスト高とはいえ必須になります。 この修繕・リフォームには数万～ときには百万円単位のコストがかかる場合もあり、費用対効果を考えると必ずしも得策とは言えないケースもあります。 現在の資材高と人件費高の状況では、家賃の上昇幅や維持に関するコストと見合うかは検討が必要です。 対して、家賃を少々下げることで空室がすぐに埋まるなら、リフォーム費用を抑えながら早期に収益化できる可能性があります。 長期入居を促し、安定収益を確保する ここからは家賃の値下げの隠された効果についてご紹介してみようと思います。 その一つが「長期入居の可能性が高まる」です。 家賃を下げると、その分だけ入居者の「コストパフォーマンス満足度」が向上します。 結果として、長期的に住み続ける傾向が高まり、退去リスクを軽減できるのです。 相場の上限ギリギリの家賃設定では、常に「もっと安くて良い物件がないか？」と入居者が考え、他の物件に引っ越す可能性が高まります。 一方で、適正な家賃または少し割安な設定にすることで、以下のような効果がうまれます。 住み替えの動機が生まれにくい 家賃の支払いに対する不満が減る 収入の変動があっても無理なく住み続けられる 入居者が住んでいる間には、ライフステージにより様々な変化が訪れます。 そんな時に頭をよぎる「お引越し」という選択肢 その時に、自分の家賃が「割安」「適正」と考えられるような場合には「お引越し」＝「解約」は思い浮かばないことでしょう。 しかし、入居者さんが「割高」と感じた場合は他へ移るという選択肢を取っても不思議ではありません。 一人の入居者が長く住んでいただくことで「空室期間の損失」を防ぐことになります。 私がこれまで経験している物件例でも、相場より賃料が割安な場合、平均居住年数が長引くというのは顕著です。 この手法を意図的に取り入れている大家さんがおりますが、所有物件(１２戸)はここ３年間満室で退去は１件も無いという強者もいらっしゃいます。 空室期間の損失を抑える 空室が出ることによる損失は、実際には家賃の1カ月分だけではありません。 広告費 原状回復費用 返済費用 収益用物件はいかに「空室を生まないか」が最重要であるかについては異論はないと思います。 実際の費用だけでなく、業者さんとの打ち合わせなどの手間や時間も掛かってくるわけです。 空室期間が長引くにしたがって、このコストは増大してしまいます。 家賃を下げることで少しでも早く入居者が決まるのであれば、結果的にトータルの収益でのパフォーマンスは家賃向上と比べると、大きな差が生まれないという点も考慮の余地があります。 また②の「長期入居」も居住年数を伸ばすことにより、この「空室損」を発生させないというのは、ある意味「肉を切らせて骨を断つ」に近いものを感じます。 それなりに理にかなった方法でもあるのです。 まとめ 「家賃を下げる」という選択肢は、一見するとマイナスだけのように思えます。 確かにデメリットが数多くある方法の一つではあります。「売却時の利回りが下がる」「入居者層が変わる」「収益性の悪化」こういった副作用があるのは当然です。 しかし、長期的な入居者を獲得し、空室リスクを減らし、無駄なリフォーム費用を抑えるという点で、大きなメリットがあるのもまた事実です。 管理会社としての経験から言えるのは、「家賃を下げる」というのはあくまで、数多くある空室対策の一つの手段であり、それが最適な戦略となるケースもあるということです。 昨今は大家さん側の情報発信が盛んになってきており、大家さん側の意見からすれば「家賃値下げ＝悪」と感じられるのは当然だと思います。 事実、大家さん向けの書籍やセミナーでは「家賃ＵＰを目指す」や「家賃値下げは絶対ＮＧ」などを多く目にします。 どんな空室対策もメリットとデメリットが表裏一体なのです。 家賃ＵＰを目指すなら長期間の空室リスク、維持修繕コストなども覚悟せねばなりません。 どんな薬も副作用があるかのように、家賃の値下げも空室対策の手段の一つに過ぎません。 正しくリスクを把握して使いこなすのであれば、空室対策として有効な面も持っているのです。 物件の状況や市場の動向を踏まえ、柔軟に空室対策・家賃設定を検討することが、結果的に安定した賃貸経営につながるでしょう。
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家賃を「一括で前払いするから」は交渉材料にならない！その理由とは？
結構いるが・・・ 「家賃を〇年分(カ月)前払いするから」 私も賃貸営業をやっておりましたが、この交渉は幾度も受けたことがあります。 さて、この方法は有効なのでしょうか？ よくある交渉なのですが 結論からいえば、正直大家側も管理会社側も実はメリットと感じないでしょう。 その理由をご紹介してみましょう。 大体は交渉事とセットである そもそも「家賃を一括」はなぜ提案としてあるのでしょう。 大体は交渉事とセットで切り出されます。 私が受けたことのある内容でいえば 入居審査に落ちたけど住みたい ペット不可の物件でペットを飼育したい 本来の入居人数を超えて入居したい(ワンルームに２人入居など) 法人契約で入居者の入替えを自由にしたい 短期で借りたい 本来の家のリフォーム期間だけ住みたい こういったケースで多い印象があります。 確かに上記の内容を大家側に飲んでもらうために、交渉の条件として「家賃を一括前払い」は有効に思えます。 ですが、なぜ大家や管理会社はメリットと感じないのでしょうか？ ここからは、その理由をご紹介してみましょう。 前払いされても使えないから まずはこれです。 いかに前払いをされたとしても、実は大家側は使うことができません。 もちろん、使ってもいいのでしょうが、途中で解約されたらどうなるでしょう？ 家賃というのは前払いがほとんどですが、それは「２月分を１月末までに」という程度のものです。 とすると、先に家賃を払ってもらったとしても、厳密にいえば「その月」が経過するまでは「預かっている」に過ぎないのです。 前払いをしてもらったとしても「今は自分のお金ではない」となると「前払い」はメリットにならないのです。 では「途中で解約しても残金は返さなくていいから」という約束とセットでならどうでしょう？ それでも結論は変わらないことでしょう。なぜなら そうは言ってても、土壇場になれば返金を求めるのではないか？そうなった場合、揉めたくない と高確率で思われるでしょう。 そして、高確率でそういった事態を起こされた経験があるからです。 会計処理上面倒である これもまた事実の一つです。 前払いを受けた場合、大変なのが会計上の事務処理になります。 「前払いの残高いくらだっけ？」というのを毎月管理せねばなりません。 昨今、家賃管理はシステムで行っておりますが、個人でやっている大家さんなどになると、これは厄介です。 毎回「最初に払った額」から「経過した家賃」を引いていかねばなりません。 毎月のように決まった振込などがあれば管理は楽ですが、前払いだと引いていく必要があります。 また、結果として 前払い家賃がなくなりそうな場合、こちらから催促しなければなりません 一括して前払いした側はえてして、この「残高管理」をしていない場合がほとんどです。 「無くなりそうになったら、向こうから催促が来るだろう」と思ってしまうのです。 これは、督促の手間が増えてしまい、管理する側はイレギュラーとして覚えておかねばなりません。 システムなどで管理していない大家さんになると、これはデメリットと受け取られるでしょう。 「前払いでもらったと思っていたら、いつの間にか滞納が発生していた」となることもあるのです。 単に恐い これもありますね。 なにかしらの交渉が入るような事例でないと「家賃を一括払い」はないのですが お金で交渉を飲んでもらう という姿勢に嫌悪感を覚える大家さんが多いのも事実です。 もちろん収益の為にやっているのですから、収益は大切なのです。 しかし、交渉の場面でお金でゴリ押しとみられると、引いてしまうのです。 これは「交渉をしてはいけない」という訳ではありません。 「お金を払えばいいんだろう」という姿勢に映らないように注意しなければいけません。 相手方から条件として言われない状態で切るカードとしては「家賃前払い」は少し「恐い」印象を受けてしまいがちです。 交渉したいことがあれば素直に申し出てみましょう。 そのうえで条件として「家賃前払い」が出た場合などは、当然問題ありません。 なぜか「家賃前払い」は一足飛びに初手から切り出されることが多いので、誤解を生じさせてしまいます。 あくまで交渉は人と人との関係です。 初っ端から出すカードとしては、あまり先方に良い印象は持ちづらいのです。 交渉は丁寧に いかがでしたでしょうか。 なにかしらの事情があって交渉になることでしょう。 多くの場合、大家さん側に直接会うことなども難しいことでしょう。 だからこそ、相手にどう映るか？という点を思いながら交渉に臨んでみてはいかがでしょうか。 どうしてもダメなことはダメでしょう。 それでも真摯に対応する姿勢を見せることで活路が開けるかもしれませんよ。 「家賃の前払い」自体が悪い訳ではありません。 今回挙げた内容を考慮したうえで、相手との妥協点が見いだせれば幸いです。
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賃貸契約後すぐ解約したらどうなる？ ～知っておきたい費用とリスク～
契約直後の退去どうなる？ 賃貸物件を契約したものの、何らかの事情で「やっぱり解約したい」というケースはごくまれに発生します。 しかし、契約後すぐに解約する場合、契約金や違約金が発生する可能性があり、思わぬ出費となることも。 今回は、契約後の早期解約をするとどうなるのか？ 契約金は返ってくるのか？ ハウスクリーニングや短期解約違約金は請求されるのか？ 解説してみましょう。 自己都合での解約 まずは事情により解約という点ですが、どのようなケースがあるのでしょうか。 借主側の事情(自己都合)という場合について解説していきましょう。 この場合、借主が望んだにせよ、望まなかったにせよ自己都合とみなされるケースは以下のような事例でしょうか。 私が今までに経験したり、聞いたことがある内容としては 急な転勤や異動 入居してすぐのトラブル 思ってたのと違う、他の物件にしたい 病気やケガ 親族 その他 「急な転勤や異動」については「異動先が急遽変わった」とか「今年は転勤無いと思って契約したが転勤になった」などでしょうか。 「入居してすぐのトラブル」は「思ったより上階からの騒音がヒドイ」「隣の住人と揉めた」「ストーカー事案の発生」「空き巣などにあって恐い」など人に起因するものが多いと思います。 「思ってたのと違う、他の物件にしたい」はこのままですね「契約後に他の部屋を見つけた」「思ったより日当たりが悪い」「湿気がヒドイ」など 「病気やケガ」は「大病をしてしまい一人暮らしが出来なくなった」「階段が上がれなくなった」「ケガなどで設備が使いづらくなった」などの本人にもどうしようもない理由がほとんどです。 「親族」であることは「成人して自分で部屋を選んだが、親族から反対された」「近くに親族が住むことになり嫌になった」などの家庭に起因するものです。 その他で今までに珍しい事例としては 感動する動物映画を見て急にペットが飼いたくなった 占い師に診てもらったら「その部屋はダメ」と言われた 契約直後にプロポーズされた 霊感のある人が部屋にきて「ここには霊がいる」と言われて怖くなった 妊娠が判明して単身でなく家族用が必要になった 宝くじに当たってグレードアップしたくなった 事例は様々で、「本人の責任ではない」という事情もあったりするのですが、契約上は「自己都合による解約」とみなされることが多いものです。 どこまでが「自己都合」という線引きは難しいんですけどね・・・ 基本的には「貸主(管理会社)の責任ではないこと」以外は自己都合となることが多いものです。 「上階の騒音」や「空き巣」などは貸主の責任ではないか！と思われるかもしれません。 厳しい見方になるのかもしれませんが、それは「騒音を出す人が悪い」「空き巣をする人が悪い」となり、「貸主の責任」かどうかでいえば違ったりするのです。 その他の事例も同様です。「急な転勤」や「病気ケガ」なども本人の責任では無いのでしょうが、かといって貸主の責任ではない訳ですね。 もちろん、全てのケースで貸主の責任が無いとは言えませんので、その判定は個別の事例にそって行われるのです。 賃貸契約の成立タイミングとは？ そもそも、賃貸借契約というのはいつ成立するのでしょうか？ 法律的な原則でいえば、当事者(借主・貸主)同士が合意した瞬間に賃貸借契約は成立するのです(諾成契約)。 つまり借主が「ここに住みたい」貸主が「いいですよ」と合意した瞬間といえます。 現実的な手順でいえば、入居申込書を記入して渡した瞬間に、賃貸借契約は成立したということになります。 ただし、ここで不動産業者が仲介に入っていると、そう簡単にはいきません！ 不動産業者が仲介をする場合には、契約前に重要事項の説明と重要事項説明書の交付を行わなければならないとの定めがあります。 細かい法解釈は別として、現実的には重要事項説明をして 「契約書に署名・捺印をし、貸主（または管理会社）に提出した時点」 で有効と解するのが一般的です。 本来は合意のみで契約は成立するが、別の法律で阻止されるというイメージでしょうか。 つまり、この契約が完了した後に「やっぱりやめます」と伝えても、それは通常の解約手続きと同じ扱いになってしまうということですね。 解約と近い言葉で「キャンセル」という概念があります。 内見などをして「ここがいい」と思って、入居申込をしたものの、一晩考えたら「やっぱり違った」となって翌日などに「すみません、やっぱりやめます」というケースです。 上記の例からすれば、契約書の取り交わし前であれば、申込金などの金銭を支払っていたとしても、「解約」ではなく「キャンセル」はできると解される訳ですね。 但しこの「キャンセル」は「契約前であれば無限に出来る」という訳でもありません。 判例でも「いたずらに引き延ばしたり」「契約の意思があるようにふるまって直前でのキャンセル」などは損害賠償を求められることもありますので、注意が必要です。 一旦契約が有効になった後は、 たとえ入居前であっても契約解除には費用が発生する 可能性が高いため、慎重に判断することが重要です。 解約のお金の話 それでは契約が終わった後に事情はあれど、キャンセル・解約する場合に気になる「お金の話」です。 急な解約となると、契約金や通常の退去時に掛かる原状回復費や違約金、ハウスクリーニングの扱いが気になりますよね。 先ほどの例による「キャンセル」と「解約」の違いは、以下のようになるのが一般的です。 項目契約前のキャンセル契約後の解約契約金返金されることが多い返金されない可能性あり敷金そもそも支払わない一部または全額返金される短期解約違約金発生しない契約内容によって発生するクリーニング費用発生しない入居前なら発生しない可能性あり原状回復費発生しない傷や汚損が無ければ発生しない可能性大 契約前のキャンセル契約書を交わす前の段階であれば、基本的に全額返金されることが一般的です。ただし、申込時の手付金や事務手数料が返金されない場合もあるため、事前に確認が必要です。 契約前でも「〇〇してくれるなら申込みます」など貸主に特別な負担をお願いしていて、貸主がリフォームや特別の負担などに着手していた場合は、その部分について請求される可能性があります。 契約後の解約契約が成立した後の解約は、たとえ未入居であっても 「通常の解約手続き」として扱われる ことが多いです。そのため、 短期解約違約金や契約金の返金不可 などのリスクが伴います。 こうしてみるとキャンセルでは、ほぼ費用が発生しないことになります。 一方、契約後の解約については、返ってこない、もしくは請求される可能性があるものがほとんどです。 ここからは「解約」の場合、個別の費用について解説してみましょう。 先払い家賃 契約金には、当初の家賃を前もって支払うことが一般的です。解約では契約書に従って「解約は〇月前に申し出ること」などと記載されており、実際には住まないとしても、残額の返金となる可能性があります。 仲介手数料 契約成立したことによる、不動産会社の報酬です。これは契約後の解約では返ってこない可能性が高いものです。契約に不備が無い限りは難しいものでしょう。 火災保険料 入居にさいして火災保険などの加入が必須であることでしょう。 実際の契約が開始する前であれば、保険料全額が返金がされるかもしれませんが、一旦契約日を迎えてしまった場合には、解約返戻金として保険会社により定められた返戻率により返ってくることでしょう。 敷金 滞納や退去後の原状回復費の担保となる敷金ですが、こちらは契約直後などの損傷や滞納などがなければ、全額か大半は返ってくる可能性はあります。 ただし、敷金が特約により「償却」となっている場合は直後の解約でも返ってこない可能性がある為、注意しましょう。 短期解約違約金 契約書の特約などにより「〇年以内の解約の場合、賃料の〇月分を違約金として支払う」が設定されていたりします。この場合、契約直後の解約であっても請求される可能性があります。契約書をしっかりと確認しておきましょう。 ハウスクリーニング ハウスクリーニング費用の扱いは非常に難しいものです。未入居の状態であれば、恐らく請求されることはないでしょう。しかし、一日でも使用していた場合には要注意です。特約などに「入居の長短にかかわらず～」などの文言が入っている場合などは、原則として請求される可能性が高いといえます。しかし、余程の短期だった場合などは多少減免があるかもしれません。ここは正直、各管理会社の裁量の範囲かもしれません。 このように、一旦有効に成立してしまった場合には契約の取り消しではなく、「解約」とみなされるようになってしまいます。 「契約」は慎重に いかがでしょうか。 今回ご紹介したのは、あくまで「契約」と「解約」での費用やリスクのお話でした。 現実的には事情を考慮してもらえたりすることもありますが、それはあくまでも「例外」としての扱いです。 もちろん、貸主側に落ち度があって契約が実行されない場合などは、今回のように「解約」ではなくなります。 その場合は借主が損害を被ったということになりますので、逆に貸主へ損害を追及することも可能になります。 いずれにしても「契約」というのは、とても重い行為です。 「契約書の内容をしっかりと把握する」「引っ越しの判断をしっかりする」などの自衛をしっかりと行っておきましょう。 仮にやむを得ない事情で解約をしなければいけない場合は、真摯に事情を話し、冷静に事態に対応していきましょう。
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管理会社は役立たず！「騒音問題」 ～加害者を追い出す権利を管理会社に渡すべきか～
責任は誰に？ 賃貸でも分譲でも、一つ屋根の下の共同生活で断トツ一位の苦情である「騒音問題」 たしかに、隣や上階からの騒音が聞こえてくることは気分のよいことではありません。 こんな時に頼りたくなるのが管理会社であると思います。 しかし、多くの場合で管理会社は「役立たず」であるという現実があるのです。 今回は管理会社自身が騒音問題について「役立たず」である理由と、本当の意味での解決方法を提言してみようと思います。 この問題について弁護士が見解を出している記事もあります。参考にご覧ください 管理会社は何とかしたい、しかし権限はない ネットの海を検索すると、ひどいものです。 騒音問題についての質問サイトなどを見れば 管理会社は騒音を訴えても張り紙だけで何もしない 直接注意などもしてくれない 全然効果が無い 管理会社は面倒ごとを対処したくないのだ 報酬がないことは不動産屋はやらないのだ おぉ、心が痛い 不動産業界に身を置く者としては、見ていられません。 確かに不動産業者の中には、上記のように「面倒くさい」とか「やりたくない」という事業者が一部いることも事実でしょう。 信用していただけないかもしれませんが 普通の管理会社なら騒音問題を出来れば解決したいと思っています そう、信用してもらえないでしょうが・・・ そしてもう一つの事実として 騒音問題は注意文や電話で９割方解決するのです。 本当です。 大体の騒音問題であれば、注意文や電話などで「やんわり」注意するだけで改善することがほとんどです。 しかし、この９割を潜り抜けた１割については、正直 管理会社には解決できません！ 正確には 解決する為の権限がありません この点について管理会社の苦悩と現実をお伝えしてみます。 人の管理はできない リンク先の弁護士の見解でもありましたが、この騒音問題の難しいポイントは以下の通りです。 騒音は主観的なもので「どこからが騒音か？」が定義されていない(受忍限度の曖昧さ) 騒音に対する「個人の感覚」問題 立証するのは被害を「受けた側」である 裁判での低い「損害賠償」 騒音を出す側すら守る「借地借家法」 こんなところでしょうか。 「管理会社なんだから、なんとかしてよ」 私たちも出来れば平穏無事な生活を提供したいのです。 しかし、これを解決する為には最低限以下のような取り決めが必要となります。 騒音の定義(音量、時間帯、頻度、種類、期間など) 立証する厳密な方法とルール 立証費用の低減化 問題のある入居者への罰則 瞬時にどちらの言い分が正しいかを判断すること 問題のある人を簡単に追い出せる仕組み これらを管理会社という一企業に委ねるしかありません。 こういった権限が管理会社にあれば「騒音を引き起こす人」を追い出したりすることも可能ではある訳ですね。 そしてそれは「人の管理」とも呼ぶべきことを可能にする。 それは本当に委ねていいのでしょうか？ 管理会社の暴走と紙一重 最近では「管理会社に騒音加害者を強制的に退去させる権限を与えるべきだ」という意見も聞かれるようになりました。 一見すると合理的な解決策に思えるかもしれませんが、この方法には慎重な検討が必要です。 メリットとデメリットは以下の通りでしょう。 メリット問題住民を迅速に対処できることで、被害者を早期に救済できる可能性があります。また、トラブルがエスカレートする前に収束できるため、全体的な住環境の改善が期待できます。 デメリット誤った判断で無実の住民が退去を強いられたり、権限の乱用リスクが発生する懸念もあります。退去処分が恣意的に行われることで、少しでも管理会社のいにそぐわない人であれば退去させるという可能性も否定できません。「気に入らない」という点だけで誰かを貶めることも可能かもしれません。 裁判所や警察でもない一企業に、入居者の生殺与奪を握らせることは本当によいのでしょうか。 それでも、この複雑に個人の権利保護が叫ばれる昨今では、騒音に限らず「悪質な入居者に対応する」という部分については議論がされるべき局面になってきたように思います。 それは既存の「借地借家法」の見直しになることでしょう。 しかし、それはみなさんにとっても諸刃の剣です。 騒音に限らず、ルールを守らなければ逆にあなた自身も「追い出される側」になる可能性があります。 それでも現在の「悪いことでもやったもん勝ち」になる現実よりは、善良な入居者を守れる仕組みの方がいいのではないか？と考えます。 みなさんにとっては「何もしてくれない」と思われがちな管理会社かもしれませんが、意外と現場では「なんとかしたい」と考えている業界人は多いと思っています。 その為には、ある種の聖域なき改革に踏み出す時機が来ているのかもしれません。 慎重な議論であるべきですが、このままでいいとは思えません。 出来るかぎりの快適な住環境は、貸主と入居者と管理会社の相互による不断の努力によって保たれるのですから。 管理会社にその権限を渡す必要はないと思いますが、何かしらの対応策は必要な時代でしょうね。
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大家もつらいよ ～「物価高騰」による家賃上昇は根拠があるのか？データで見てみよう～
不動産賃貸業は物価高騰と相性が悪い 昨今、世界的なインフレに見舞われております。 日本も例外ではありません。 食料品も含めて全ての商品が値上げを続けており、我々のお財布を直撃しています。 そしてついに、不動産に関する物も例外ではなくなってしまいました。 それは 建材費と人件費の高騰です 建材費はコロナ禍から始まり、ウクライナ紛争なども相まって「ウッドショック」という木材の値上げに端を発し、その後も全ての建材費が上がり続けております。 また、高齢化や少子化の影響で、現場で働く職人さん不足も追い打ちをかけております。 それによる新築価格の上昇とリフォーム価格の上昇が引き続き猛威を振るっております。 新しく建てる物だけではなく、修繕コストも上昇するなか、首都圏や大都市部では 家賃上昇が叫ばれております。 入居者のみなさんから見ると 「家賃値上げは嫌だ！」「本当に不動産に関する物価高騰してるの？」「大家が払うべきだ」と思われるかもしれません。 当然私たち管理会社も気持ちは分かります。 家賃の値上げとなれば毎月の生活費も上昇するわけですから、歓迎する入居者さんはいないことでしょう。 ここで入居者さんの思いを代弁してみましょう。 「本当に高騰しているの？便乗値上げじゃない？」 確かに、当然思われることでしょう。 一方、不動産会社や大家さんも疑問を持たねばなりません。 本当に不動産に関するコストは上がっているのか？どのくらい上がっているのか？ これを把握しないでおいて、単に「なんか物価上がってるみたいだから家賃を上げます」はあまりに感覚的すぎます。 今回は大家さんも入居者さんも双方ともに 物価は高騰しているのか？上がっているとしたらどのくらいなのか？ を検証してみましょう。 データから読み解こう こちらは一般社団法人日本建設業連合会で発表されているデータです。 元データはこちらからどうぞ https://www.nikkenren.com/publication/handbook/chart6-3/index.html#link01 こちらはオレンジが「建設用材料計」で茶色が「製材・木製品」緑が「窯業・土石製品」青が「鉄鋼」紫が「金属製品」となっております。 数値の見方としては2020年の価格を100として、各年代の推移を表しております。 コメントでは「建設用材料計は、2018年後半から緩やかな上昇が続いていたが、2021年から急激な上昇に転じた。特に、製材・木製品、鉄鋼の上昇が著しく、鉄鋼は中国の経済成長とコロナショックからの世界的な経済活動の再開により、また、製材・木製品は米国の住宅需要の拡大と2022年2月に始まったウクライナ危機の影響による。」となっています。 このデータから読み解くとすれば ウッドショックと呼ばれる木材などは2022年をピークとしているが、以前高い 鉄鋼は高止まりである その他についても緩やかながら上昇傾向 推移の比率を見ても少なくとも20％以上の高騰を続けているのは事実でしょう。 次に具体的な製品と気になる「人件費」についてのデータを見てみましょう。 https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2501.pdf こちらも2021年を基準とした各製品の資材価格の推移と業種別の労務単価の推移を表しております。 ここから読み解けるものは 資材の高騰は紛争以外にも様々な要因が組み合わさっており、一つの問題が解決しただけでは収まらない 労務費については業種を問わず上昇傾向である いわゆる材工ともに大幅に上昇している 総括すると コストは間違いなく上がっている では、このことをもって「家賃上昇は不可避なのか？」について語ってみようと思います。 地価と物価の切り分け ちなみにこの「家賃の増減」については、現行の借地借家法で取り決めがあります。 （借賃増減請求権）第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 実はこのように曖昧な書き方になっているのです。 土地もしくは建物に対する租税その他の増減によりという言葉は 固定資産税や物件が上昇したら と読み解けるような内容ですが、それが「どの程度に至ったら？」は明記していません。 当然民間住宅に対する値段を法律で決めるというのは、いささか無理があるものです。 私はここで「家賃上昇はやむなし」と賛成する立場でもなければ、反対に「家賃上昇はダメだ」と言いたい訳ではありません。 管理会社として、「賃借人も大家も事実を踏まえたうえでの協議をすべき」という立場です。 なぜなら 適正な家賃でなければ双方共倒れ 実は大家も賃借人も、どちらも極端に走りすぎると「共倒れ」になるのです。 考えてみれば当然なのですが 大家さん側に立っても「家賃はドンドン値上げだ」としても、どこまでも上げることは出来ませんし、上げすぎた場合は「退去者は出るが、入居者は入らない」という事態になるだけです。結局、収益は悪化してしまいます。 逆に賃借人さん側にたって「家賃は絶対に上げない」とした場合、採算が取れなくなった大家さんは不動産賃貸を辞めてしまい、住める物件が減ってしまいます。賃貸物件が少なくなって希少になった場合は、やはり市場の作用で家賃は上がってしまいます。 どちらの理屈に振ったとしても極論的な行動は、結局自分の首を絞めるだけなのです。 大家も入居者も「おたがいさま」なのです。 自分だけが得しようとしても、大きな市場である不動産では上手くいかないでしょう。 借りてくれる入居者がいなければ、大家は困る 貸してくれる大家がいなければ、入居者は困る 借りる人、貸してくれる人がいなければ不動産屋も困る 大事なのは、しっかりと事実をもとにした協議である訳です。 あくまで家賃は「適正」であるべきであって、「高くも安くもない」が最善ではある訳ですね。 今回のデータなどを元に大家側も入居者側も、冷静で「適正」な議論を行って欲しいです。
