貸し止めを撲滅
さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。
冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。
ちなみに施工前はこんな感じでした。
前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。
しかし、その損傷は中々のものでした。
こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。
普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。
「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。
全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。
そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。
その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。
今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。
コンセプトは「１０年以上何もしない」
今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。
その為、オーナーさんと話して
「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。
床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。
昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。
今回の間取り変更はこうなりました。
またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。
施行中の様子はこちら
完成後の様子
見事１万１千円の家賃ＵＰ
その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。
原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。
しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？
しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。
正に空室対策としても十分な結果でした。
やらなかったこと、コストカットのポイント
今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは
「だからといってコストを掛けすぎない」
という点です。
賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。
その為、以下のような点をやりませんでした。
- 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為
- 脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為
- キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断
- 各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為
- 工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減
- 壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする
- 塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為
このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。
入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。
その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。
こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。
こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。
こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。
工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。
だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。
いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。
協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。
「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。
過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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空き家には「空き家管理中の看板」を付けた方がいい３つの理由
空き家であることを公表した方がいい 当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として霧島市の空き家管理を行っております。 空き家管理は社会問題化しており、空き家の放置に対しては空き家特措法などの法令などにより、今後益々注目されることでしょう。 空き家を放置することで、所有者や相続人の方に課される責任は今後も重くなる一方でしょう。 そんな事態を防ぐ空き家の管理を弊社も行っております。 空き家管理をご依頼いただく時の面談時に私は「空き家には空き家管理をしているという看板をつけさせてください」と話します。 すると、多くの方が「空き家であることを公表しない方がいいのではないでしょうか？」と言われます。 確かに、空き家管理の看板を付けている＝空き家 です。 わざわざ空き家であることを公表するメリットがあるのだろうか？という懸念ですね。 私は「一部の例外を除き、むしろ空き家管理をしていることを公表した方がいいんです」とご説明します。 今回はその理由をご紹介してみようと思います。 空き家の管理にお困りの方はぜひお問合せしてみてくださいね。 空き巣を防ぐ みなさんが空き家であることを公表しない方がいいと思う理由の一つが「空き巣」の存在です。 考えてみると、空き家であるという事実を公表すると、空き巣からすると、侵入は容易かもしれません。 ちなみに、空き家での空き巣被害は「窓ガラスの破損や、侵入による風雨の吹込み」が恐いのです。 その為、空き巣に入ってほしくありません。 「ほら、やっぱり空き家であることを知らせるようなことは避けた方がいいじゃないか」と思うのは当然でしょう。 ですが、ここで空き巣の立場で考えてみましょう。 「空き家に貴重品があるだろうか？」と そうなのです、空き巣の目的は金品、もしくはそれに類する貴重品であるのです。 当然ながら、空き家に金品その他、貴重品はありません。 当社の空き家管理でも宅内に「金品や貴重品」がある場合は空き家管理を受託できません。※貴重品や金銭の紛失の責任が負えない為という理由もあります しかし、通常は空き家になる前に、ご親族やご自身で別の場所に移すか、現金などは銀行などに預けることでしょう。 空き家には貴重品を置いていくことはないのです。 仮に空き家看板が無い場合、空き巣が見るとどうでしょう。 「あまり人気が無いから、留守かもしれない」という理由で侵入される恐れはあります。 対して空き家看板があった場合は「空き家か、貴重品などは無いだろう」と思い、そもそもターゲットにすらならないのです。 空き巣に対しては有効な手段となります。 無断侵入されにくい 続いては「無断侵入」の恐れです。 無断侵入は大きく分けて２種類の侵入が予想されます。 不良などが溜まり場として侵入する 浮浪者などが住み着く目的で侵入する 空き家はどちらのリスクもあります。 実際に溜まり場や無断侵入により生活された場合は、被害は甚大です。 室内が荒らされたり、不潔な環境などになってしまいます。 発見が遅れれば遅れる程、宅内は悲惨な状態になってしまうことでしょう。 空き家看板を付けることで「空き家を公表」してしまうのですから、そういった人を呼び寄せるかもしれない。という懸念です。 しかし、こちらも空き巣と同じような理屈で考えられるのです。 そういった侵入するのが目的の立場で考えるなら 「管理されている空き家なら、誰かが来る。自分が入っている時に管理者が来たらマズい」と 冒頭の画像が弊社が使用している看板です。 当社のサービスでは毎月巡回し、空き家管理の作業を行います。そして、その管理の様子を動画付きで報告します。 その為、必ず現地を巡回します。 必ず人が来るのが分かっている空き家に無断侵入するというのは、かなりのリスクです。 侵入している時に見つかれば、警察を呼ばれてしまいますからね。 しかも、巡回するタイミングは侵入者たちは知り得ません。 今日この日かもしれませんし、明日かもしれません。 そんな場所を溜まり場や無断侵入での生活先にすることは得策ではありませんからね。 被害の早期発見 ここまでは、外部からの犯罪などを抑止する為の効果をご説明しましたが、実は日常的にはこの「被害の早期発見」が一番効果としても高いものとなります。 家には様々なトラブルが起こります。 台風による飛来物での破損、瓦の飛散 火災 外部の方が車をぶつけてしまった 侵入者 庭木の越境による隣地トラブル 住んでいれば気付ける、すぐに対処できる問題も空き家では難しいものです。 気付いた時には近所の迷惑になっている、すぐに対処できれば被害も軽微で済んだのに・・・など空き家は厳しい環境に置かれてしまいます。 そんな時に空き家看板があった場合はどうでしょう、 「近所の人や気付いた方が連絡することが可能になるのです」 空き家問題の一つに「所有者が不明だから連絡できない」という点なのです。 ところが「空き家管理中」の看板があることで、近所の方や気付いた方は連絡することができます。 連絡が入った管理者は、状況の確認や被害拡大の防止などの手を打てるのです。 問題が放置され、近隣の方との仲が悪くなったりなどの懸念が払しょくできるのです。 私たちも様々な連絡を受けることがあります。 雑草が伸びてきてるよ 台風でそちらのお宅に瓦が飛んでしまい、傷がついてしまったので所有者さんに伝えてほしい この前、知らない人が敷地に入っていたよ 知り合いが来訪した時にお宅の門に車をぶつけてしまったので弁償したい このように、連絡先があることで迅速に対応できることが多いのです。 空き家は放置せずに管理を いかがでしょうか？ こうやって見ると、空き家管理の看板をつけた方がいい理由がお分かりいただけたのではないでしょうか。 もちろん絶対に付けなければいけない訳ではありませんから、事情により付けないという選択肢もあります。 また、今回挙げた以外でも副次的な効果として 「隣が空き家なら息子たちが買いたいと言っている、少々割高でも欲しいのですが」という連絡を受けたこともあります。 これは売却の意思がなければ無用かもしれませんが、売却を目指している方には朗報ですね。 空き家問題でお困りの方は、連絡先などを付けるだけでもいいかもしれません。 但し、単に電話番号等だと不動産屋による「空き家なら売ってくれ」や近隣の方からの直接のクレームなどを受けるなどのストレスもあるかもしれません。 そういった時は日本空き家サポートの「空き家サポーター」にご連絡してみてはいかがでしょうか？ 最後は宣伝となりましたが、案外、空き家であることを公表した方が被害などは少ないものなのです。 今回の記事がお役に立てれば嬉しいです。 ↓空き家管理のご相談はこちらから
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エアコンは夏前に試運転しておこう！ ～品不足と人手不足で困らない為に～
猛暑を我慢したくなければ・・ さて、これを書いている３月下旬は鹿児島県はとても過ごしやすい陽気です。 かなり暖かく、日中などは半袖でも良さそうです。 例年なら、寒の戻りでこれから寒い日に数日逆戻りして、春の暖かさが本格化します。 そして、初夏を迎え、暑い夏を迎えると来るのです。例のやつが・・・・ 「エアコンが壊れた」のシーズンが 体感でもデータでも、ここ最近の夏の暑さは酷いものです。 昔のように窓を開ければ何とかなった時代ではありません。 このご時世でのエアコン不調は、中々我慢できるものではありません。 今回はこの「夏にエアコンが壊れた」で我慢したり、困らない為に 「本格的に暑くなる前の試運転」をおススメします。 なぜ試運転が必要なのでしょうか？ 年々、即時対応が難しくなってきている 試運転をしておいた方がいい最大の理由は エアコンの修理、交換を即時対応が年々難しくなってきているのです 当社でも昨年はギリギリ対応が出来ました。 なんとか即日や翌日対応がギリギリできたという程度です。 それでも今後は厳しくなるのかもしれません。 そうすると、暑い日にエアコンが使えなくなってしまう期間が長引くかもしれません。 これは当社に限ったことではなく、これから全国的に多発するかもしれないのです。 なぜこんな事態になっているのでしょうか？ ずばり「人材不足」と「シーズン中の品不足」です。 この２つが重なり始めたのが、ここ数年で恐らく今年はピークを迎えるかもしれないのです。 毎日のようにニュースでも取り上げられるように、現在、電気工事を行う業者さんは人材不足です。 また、異常ともいえる暑さにより、昨今ではエアコンは「必需品」となりました。 少し前であれば、自宅ではエアコンを点けないで過ごす。という人もいたかもしれません。 現在の気候では、真夏にエアコン無しで宅内で過ごすことは、ほぼ不可能といえるでしょう。 この状態で夏を迎えるとどうなるのか？ 暑くなった途端、稼働し始めるエアコン 試運転無しでシーズンを迎えた為、壊れていることに気付けなかった そんな人が殺到し、品不足と人材不足により対応が遅れる このようになるのです。 そもそも、エアコンは年がら年中売れる製品ではありません。 主に夏と冬に稼働する為、一年中生産が活発である訳ではありません。 そんな中、突如始まるエアコン修理や交換のシーズン。 予想されるのは エアコンの修理や交換までに長時間かかってしまい、我慢せねばならない期間です では、どうすればいいのでしょうか？ 春や秋に試運転しておく それを回避するために行うことが「試運転」です。 冷房や暖房を使う程ではない初夏や秋口に、エアコンを試運転するのです。 エアコンが壊れるのは、使っているシーズン途中に壊れることは実は珍しいのです。 大体は「暑く(寒く)なってきて、使おうと思ったら壊れていた」が大半なのです。 その為、エアコンの修理、交換時期は夏の暑さが本格化し始めた時期に集中します。 この時期にはエアコン業者さんはフル稼働中で、タイミングによってはかなりお待たせする可能性があります。 とはいえ、この暑さを我慢するのは至難の業です。 そうならない為に、事前に試運転を行うことが肝心です。 この試運転時にもう一つ行って欲しいのが エアコンフィルターの清掃です エアコンフィルターの清掃不足は、エアコンの寿命を短くします。 またエアコンから出る異臭の原因にもなりますから、春や秋にエアコンフィルターを清掃して、試運転を行っておくのです。 その段階で壊れていることに気づくことが出来たなら、解決は簡単です。 なぜなら、その時期はエアコン業者さんはまだシーズン前で余裕で対応してくれることでしょう。 今年は２０２５年問題として、建設業を始め、様々な業界で人手不足が本格化し始める年です。 いつものように「壊れてからでいいか」では済まないかもしれません。 管理会社として全力で対応するつもりではありますが、ぜひ皆さんも自分の為にエアコンの試運転にご協力ください。 そして試運転で異常があった場合は、速やかに管理会社に相談されることをおススメいたします。 酷暑と呼ばれて久しい昨今の夏を、少しでも快適に乗り切る為の注意喚起として受け取ってくだされば幸いです。
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就職氷河期世代はせめて日本史に刻んでほしい ～虐げられ、削られる世代として～
助けられない世代なら、せめて 就職氷河期世代 1970年～1984年に生まれた人を指し、「ロストジェネレーション世代」とも呼ばれます。 背景としては、バブル崩壊後の「失われた３０年」という日本経済がどん底の期間に、就職する為に社会に出ていかざるをえなかった世代を指す言葉です。 私もこの世代に入っています。 確かに、私たちが社会に出る時に一番人気だった職種はズバリ「公務員」でした。 当時は国家公務員だけでなく、地方公務員やその他の公務員が人気でした。 その理由はズバリ「安定」でした。 現在の人手不足の状況では、教師や自衛官など含めて人気は下火です。 元々、公務員が人気になるのは「不景気」の時期です。 いかに「失われた30年」が就職難だったのかが、伺い知れます。 当時の有効求人倍率は0.6倍程だったと記憶しています。 雑に解せば、100人いたら60人程度しか仕事が無かったわけですね。 昨年の有効求人倍率が1.25倍ですから、その差は推し量れようかと思います。 現在は人手不足、とりわけ若手不足と呼ばれている時代です。 それに比べると、就職氷河期世代の若者はそれなりに数も多く、だが景気は悪く、仕事は無く、つまり若者は掃いて捨てる程余っていたのです。 そんな就職氷河期世代ですが、現在の年齢でいえば55歳～40歳程になっています。 この世代について少し当事者としての目線も踏まえつつ、知って欲しいと思います。 私自身も、そして多くの同世代が辿るであろう悲観的な未来。 問題提起ではありません、恐らくそうなるであろうという悲しい現実と、我々就職氷河期世代が、この世代の結末としてどうなっていくのかを書くだけです。 私にとってもあまり気分のいい記事ではないです。 橋渡しをした世代になる 私たち、就職氷河期世代は職がありませんでした。 その為か仕事についた当時は、まだパワハラ上等の世界でした。 私も若い時分は仕事で手を出されたこともありますし、ブラック企業は多くありました。むしろ当然でした。 そうして若い間は上からの命令や指示は絶対、惨めな思いをすることも多々ありました。 私たちは当時思いました。 「これも若いうちだけだ、我々も歳を取ったら楽になるのだろう」と そうしている内に、若い世代が下からやってきました。 下の世代には、我々が受けたパワハラを引き継ぐことはありませんでした。 いくらかホワイトな社会になってきました。 そうすると、下の世代は人手不足ということもあり、重宝される社会になってきました。 彼らは人数も少なく、社会の景気が持ち直してきた頃でしたから、大切な人材に粗相をしてはいけない。となったのです。 今現在、新卒の給与などは各企業が争うように高水準になってきました。 初任給も昇給も休みも確保される社会となってきました。 就職氷河期世代にとって昇給は「何それ？美味しいの？」状態でした。 まだまだあります。 我々就職氷河期世代の親は団塊の世代です。 我々よりも数が多く、超高齢化社会の本丸である人数を支えなければなりません。 高い社会保険料、昇給されなかった世代には重い負担です。 しかし、我々はまだ思っているのでした。 「これも若いうちだけだ、我々も歳を取ったら楽になるのだろう」と でもその願いはどうやら無理そうです。 支えたし、見送る そうして、若い頃からずっと、未来にだけ希望を持っていた就職氷河期世代は気付くのです。 我々は、上の世代を支えなければならないが、下の世代は支えてくれることはないのでは？ 現在、国会などでも話題になるのは「社会保険料改革」です。 高齢化社会を迎え、少子高齢化に歯止めが掛からずに、負担は限界まできました。 そうすると、今後実行せねばならないのは社会保険改革です。 これまでのように老人世代を勤労世代で支えるのは限界です。 当然、今後は医療費負担や年金制度改革に取り組む必要があります。 つまり、医療費の高齢者負担増や年金の削減などです。 議論には相当の時間が掛かるでしょう。 そして恐らく、制度設計が整うのは、そう、就職氷河期世代が高齢者となる頃でしょう。 若者に負担を押し付けるのは気が引けます。 我々の子どもや孫世代に負担をさせたくはありません。 仕方のないことかもしれません。 今現在の高齢者はその時にはもういないでしょう。 若者たちは負担が下がった世代として社会で生きていくのでしょう。 そう、我々就職氷河期世代は「失われた30年」で犠牲となり、高齢者と若者を幸せな未来へと「橋渡しをする世代」だったのです。 上の世代を支え、下の世代の負担になることを避ける世代だったのかもしれません。 せめて日本史に残して欲しい 我々就職氷河期世代は我慢することばかりの世代でした。 社会に出てからはブラック労働や重い社会保険料や税負担 自分たちが高齢者になる頃には、年金改革や医療費負担増 報われることはない世代になる可能性は非常に高いです。 だからといって、この世代に今から何かをするには、いささか手遅れな程に歳を重ねてきました。 もちろん、今でも救う手立てがあれば対策をして欲しいのですが、今の政治では望み薄でしょう。 そうであるならば、せめて日本史などで後世に伝えて欲しいのです。 就職氷河期世代は「上の世代を支え、若者の未来の為に犠牲となった世代」であることを 私は世代間対立を煽りたいのではありません。 上の世代は親世代ですし、下の世代は子供や孫世代です。 どちらにも幸せになって欲しいです。 その為に就職氷河期世代が犠牲となることは、現在の情勢を冷静に考えればやむを得ないのかもしれない。 時代や経済状況、人口ピラミッド構成の歪んだ条件で生まれてしまった「就職氷河期世代」 年齢でいえば先ほど書いた通り55歳～40歳と、今なお現役で社会で摩耗しつづけています。 最後に、同じ時代を生きている就職氷河期世代のみなさんへ 私たちは不遇な時代に生まれたのかもしれません。 金銭的だったり、制度上の幸せという意味では困難な時代だと思います。 それでも、就職氷河期世代というだけで幸せになれないのか？といわれたら「そうではない、私は幸せだ」と言いたいものです。 不遇だった部分は世の中や時代のせいにして、なんとか「この世に生を受けてよかった」と思えるような人生にしたいですよね。 制度や景気の面では「失われた30年」だったのかもしれませんが、その30年間は我々が必死に生きた30年間です。 その30年を「私の失われた30年」で終わらせるか「私にとってはいい30年」だったかは、私たちが自分で決められるのですから。 出来ることなら、この就職氷河期世代を上手く支えられる方策があれば是非お願いしたいものです。 がらにもなく、変なことを書いてしまいました。 この記事のブログカテゴリーは「雑談」ですからね。たまにはいいでしょう。 私たち就職氷河期世代は常に「未来は明るいだろう」と信じ続けた世代ですからね、最後まで信じてみたいものです。
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