貸し止めを撲滅
さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。
冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。
ちなみに施工前はこんな感じでした。
前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。
しかし、その損傷は中々のものでした。
こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。
普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。
「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。
全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。
そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。
その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。
今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。
コンセプトは「１０年以上何もしない」
今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。
その為、オーナーさんと話して
「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。
床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。
昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。
今回の間取り変更はこうなりました。
またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。
施行中の様子はこちら
完成後の様子
見事１万１千円の家賃ＵＰ
その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。
原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。
しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？
しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。
正に空室対策としても十分な結果でした。
やらなかったこと、コストカットのポイント
今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは
「だからといってコストを掛けすぎない」
という点です。
賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。
その為、以下のような点をやりませんでした。
- 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為
- 脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為
- キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断
- 各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為
- 工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減
- 壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする
- 塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為
このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。
入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。
その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。
こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。
こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。
こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。
工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。
だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。
いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。
協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。
「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。
過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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【ちょっと閲覧注意】年末年始に起こりやすいお酒のトラブル
事件かと思うのですが、「お酒によるトラブル」の可能性も、解決方法は？ 年末に入電「廊下に血が・・」 先日、入居者さんから一本の電話が 「廊下に血があります、何か事故とか事件でしょうか？」 これは大変です、とにかく向かいました。すると入口から一定の間隔で赤い点がこれはイカンと思い辿っていくと、途中の階段で一気に量が増えました。それが冒頭の画像ですね。生々しいのでモザイク掛けのままですが、大体分かることでいえば、階段のこの部分でなにかしらがあったのでしょう。恐らく階段の途中で転んでしまったのではないでしょうか。 そのまま外へ出て行ったのでしょう。その為、入口から点々と続いていたのです。ケガをした人がそのままマンション外へと向かったと推測されます。とりあえず応急的に清掃をしましたが、血の扱いというのは厄介なものです。ケガなどで出血した場合ならまだしも、病気による出血などであった場合、感染症のリスクがあり、簡単に清掃できるものではありません。また、血液というのは意外と落ちないものです。衣類などに着いた場合もシミになりやすいことは皆さんご存じだと思います。今回はオーナーさんにご報告して清掃の方に薬剤を使って落としていただきました。今回の調査では事件性などもないようでした。しかし、年末年始や年度末にはこの手のトラブルが起こりやすいのです。なぜでしょうか？ 年末年始や年度末の「泥酔トラブル」の解決法 年末年始や年度末で増えること、それは「飲酒の機会」 そう、それに伴う 泥酔トラブル もちろん頻繁に起こる訳ではありませんが、この時期ならではのトラブルという感覚です。私も数々この手のトラブルがありましたが、鹿児島県民はお酒に強いのか最近はほとんど経験しなくなりました。しかし、東京都で分譲マンションの管理をしている時には以下のような経験がありました。 泥酔して転んで流血泥酔で自宅と勘違いして別の部屋に侵入しようとして警察沙汰泥酔して共用部分で寝てしまう人繁華街に近い物件でエントランスに吐しゃ物(ゲ〇)繫華街に近い物件でエントランスで立小便酔ったカップルが分譲マンションのエントランスでいかがわしい行為をしようとして警察沙汰酔ったサラリーマンが泣きながらカラーコーンに愚痴を熱弁 どうでしょう、どう対応すればいいのでしょうか？ 正直、警察か救急への通報一択となります なぜならお酒を飲まれて泥酔した状態で人に迷惑を掛ける方を理性的に止めることは「ほぼ不可能」です。正気であれば話し合いや注意もできますが、泥酔状態では難しいうえに、下手に身体に触れようものなら、こちらが加害者の烙印を押されかねませんので、警察や救急に電話して対応せざるを得ないのです。また、中には逆ギレのように感情的に喧嘩腰で向かってくる方もいますので尚更です。 言い飽きた格言ですが 酒は飲んでも飲まれるな これに尽きますね。私もお酒の場は好きです。楽しいお酒の席は大好きです。但し私は激弱です。すぐ真っ赤になってしまい、すぐ酔ってしまいます。しかし、その為か、記憶を飛ばしたりすることもありません。このようなトラブルを起こしてしまう方の多くが、「それなりに飲めるか強い」人が多いそうです。飲めるからこそ適量を超えてしまう。そして、飲み会までは理性を保っていたのが、一人になった途端理性を飛ばしてしまう方が多いと警察の方に聞いたことがあります。という訳で、泥酔者の対応については警察や救急などに連絡し、一人で対応することはしないようにしましょう。特に異性間では身体に触れた触れないで大ごとになることもあります。良かれと思って体を起こしてあげたら財布が無くなって、加害者扱いを受けるというケースもあります。善意が善意のままではなくなります。気を付けましょう。そして、お酒を飲む側もほどほどに、最後まで楽しいお酒にしましょうね。
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あけましておめでとうございます
蒲生の大楠 近くからでは全体が収まりません。正に御神木 2023年も皆様にとって実り多き年であるように 新年あけましておめでとうございます。２０２３年が始まり、当社も４日より営業を開始しております。振り返れば２０２２年は新型コロナウイルスも収束することもなく、ウクライナ侵攻など決して明るいニュースばかりではありませんでした。しかし、そんな中でも私たちに出来ることはたくさんある。という思いで昨年は走ってきました。世界が暗くても「私たちに近い範囲で出来る範囲で」身の回りの人を幸せにするお手伝いは出来ると信じています。目に映る範囲だけでも、自分の力の及ぶ範囲だけでも人の幸せを願っていきたいものです。正直、若い頃は他人の幸せを妬んでしまうことすらありました。お恥ずかしい話しですが最近ようやく目に映る他人の幸せも微笑ましく見ることが出来るようになりました。そして、身の回りの人たちが幸せそうだと自分自身も「いい気分」になるようになれました。我々管理会社というのは、一番過ごす時間の多い「住宅」の管理が主になります。だからこそ、この時間を大事にしていきたいなと思っております。出来ることが限られているからと諦めることなく、誰かの人生の気付かれないかもしれない部分でも、幸せのお手伝いが出来ればなと新年の蒲生八幡神社で願いと決意を祈ってきました。おみくじは「末吉」でした。
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一年の感謝をみなさまに
本当にありがとうございました。来年もみなさまの幸せのお手伝いを目指して頑張ります。 感謝 早いもので、２０２２年ももう少しです。みなさまの２０２２年はいかがでしたでしょうか？我々ロータスホームは前身のマルトクエステート霧島店から一新し、２０２２年１月より株式会社ロータスホームに生まれ変わりました。新型コロナウイルスも以前猛威を振るってる中、新しい会社としてとにかく激動の一年でございました。少し前進したかと思えばまた後退の繰り返しをしながら、スタッフと共に一所懸命に取り組んでまいりました。時にはみなさまにご迷惑をお掛けし、お𠮟りを受けることもありました。しかし、２０２２年の終わりに差し掛かり、振り返ってみると、たくさんのオーナーさん、業者さん、入居者さん、たくさんの方から温かい言葉をいただきました。たくさんの方々に応援、ご支援をいただけたおかげだと思っております。とても嬉しかったです。正直、不安や迷いも抱えながらの一年でした。「どうやったら喜ばれるのか？」頭の中はこればかりでした。そんな中でいつも励みになっていたのは、みなさまからの ありがとう この言葉でした。何者でもない私たちに期待と応援をくださった全ての皆様に感謝申し上げます。そして来年は今年より更に成長し、もっと皆様のお役に立てるように精進してまいります。 拙い私と一緒に頑張ってくれたスタッフ、腕の良い業者さん達、同じ不動産業界に身を置く同業者さん、当社の管理物件にお住まいの入居者さん、私たちを信頼し物件を預けてくださっているオーナーさん、そしてロータスホームにお越しいただく全てのお客様、皆様に感謝を申し上げます。まだまだ至らない点もたくさんあろうかと思いますが、今後ともスタッフ一同よろしくお願い申し上げます。 皆さまにとって実り多き２０２３年になるよう願っております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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満室経営とは誰のおかげなのか？
管理会社のおかげでしょうか？ 入居率ＵＰのお礼を受けて返す一言 オーナーさんとお会いした折に、このようなことを言われることがあります。 「ロータスホームで入居率が上がりました、ありがとうございます」このようにお褒めの言葉をいただくのですが、私はこの言葉をいただくと必ず 「いえ、こちらのご提案を受けてくださったおかげです、こちらこそありがとうございます」 と返します。そう、管理会社にとって入居率を上げることはとても大事な仕事の一つです。しかし、入居率が上がったら全て管理会社の手柄だとは思えません。なぜなら、管理会社がいかに優秀だとしても、その提案をオーナーさんが飲んでいただけないことにはどうしようもありません。私たち管理会社は物件の決定権は持っていません。あくまで決定するのはオーナーさんですから。不動産を持っているオーナーさんにとっては、賃貸経営というのは楽しい提案ばかりではないのです。時に費用を支出したり、意見を交わしたり、時間を使ったりと、頭も心も体も使いながら決断していくのです。そんな中で、私たち管理会社からの提案を飲んで、ある種信用して任せてくれるのです。全ての策や提案が当たればいいのですが、そう上手くいかないこともあります。それでも二の矢、三の矢と一緒に進んでいくと、自ずと良い結果になっていきます。 ですから、本心で入居率のＵＰは「オーナーさんのおかげ」と思っています。もちろん、管理会社の言う事を全て聞けとは思いません、各オーナーさん毎に進め方も違ってきます。投資スタイルや規模、将来へのビジョンなどで良好な経営方法はいくつも枝分かれしていきます。万人に成功する方法など無いと言ってもいいでしょう。それでもイメージを共有し、一緒に満室経営を目指していく過程は楽しいものです。何だか、年末に差し掛かりたくさんのオーナーさんがお越しいただいたり、お会いする機会が多いこの季節、そんなことを改めて考えておりました。そして、提案を飲んでいただいたら結果を出さねばならない！という良いプレッシャーもまた醍醐味の一つでもあります。
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なぜ騒音問題は解決しづらいのか？③ マンションなら大丈夫という幻想他 まとめ
音に強いという過度の幻想はやめておきましょう https://lotushome.jp/blog/3289/ 前回の記事はこちら ７ マンションなら大丈夫という幻想 次にあげるのが、音の問題を避ける為にマンションという選択肢への「過度な幻想」です。そしてこの過度な幻想こそが騒音トラブルを発生させてしまうという内容です。これは、事実の部分と期待の部分がズレるという話しです。まず、音に対して「アパート」と「マンション」ならどっちが強いか？といえば「マンション」であるのは間違いありません。これは構造の差によりますが、大体そうでしょう。しかし、音のトラブルは「アパート」「マンション」どっちが少ないか？といえば必ずしも「マンションの勝ち」とはなりません。なぜでしょう？ 音の問題は「期待」と「感覚」にも関わるから そう、音の問題は感覚の違いによるものと話してきましたが、マンション＝音に強い というイメージから過度の期待によるトラブルも多いのです。要は「マンションに住んだのに音が聞こえる」という主旨です。皆さんにハッキリと言っておきたいのですが、例え分譲マンションであったとしても共同住宅である以上、「音はします」にもかかわらず、マンション＝音がしない という期待を持った方からすると「許せない」という感情を持ってしまいます。体感になりますが、マンションタイプの方が騒音トラブルは多い印象です。これは以下の側面があると思っています。 マンションだから音に強いと思って「音を出す側」が気を遣わない人がいるマンションだから聞こえないと思って「音を受ける側」が期待しすぎるアパートはそもそも「聞こえる」という前提の人が住みやすい音に対して意識の高い（過敏な）人が住みやすい マンションという物への過度の信頼や期待が却って騒音問題に繋がってしまうケースですね。一般的にアパートタイプというのは「音にそこまで強くない」という前提がありますから、選択する方は音に対する期待値がそこまで大きくないのです。他方マンションというのは強いのですが、それでも全くしないという訳でもありませんから、音に無頓着な方が近くにいれば聞こえてしまいます。しかしマンションへの過度の期待値がある方は「音に悩みたくないからマンションにしたのに」という感情も出てしまうのです。その為、騒音に対する苦情というのはアパート>マンションとはならないのです。そしてマンションの方が音の苦情はこじれるケースは多い印象です。やはりマンションに対する期待値というものが働いているのかもしれませんね。 ８ 救われない専門家や訴訟 訴訟や専門家を活用することも解決の一つではありますが、容易ではありません。これまで申し上げた通り、「騒音」と認定するだけでも高いハードルです。しかもその後弁護士などを使い訴訟などに移行しても変わりません、やはり守りの堅い「借地借家法」、損害賠償を求めても被害とのバランスを欠いた金額、そもそも訴訟費用などが高い現状など本当の意味で救われることが少ないのです。騒音と認定する為の費用から弁護士費用、裁判まで持ち込む労力。これらは並大抵のものではありません。被害者側に立つとあまりに膨大な労力！解決への道はこれでは困難です。 ９ 管理会社は「人の管理」はできない 借りていただく入居者の行動や宅内での生活スタイル、昨今ライフスタイルの変化や個人個人の新しい価値観などの多様化も叫ばれております。管理会社はあくまで「建物の管理」であり、「人の管理」ではありません。私権を制限するようなことは出来ませんし、すべきでもありません。昔の古い時代のようにお部屋を無断で開けて見る、などはもってのほかです。解決をしたい管理会社ですが、同時に入居者の自由は尊重したい。誰かに制限を課す為にはしっかりとした「基準」が必要です。大多数が納得できる「基準」ですが、現状これはありません。我々管理会社の最大の弱点である「人の自由」とのバランス。個人的には国や法律しかこの部分は触れないのです。せめて基準などが示されるだけでも随分と解決しやすいのですが・・・ まとめ 変革の時では？「借地借家法」 最近の賃貸住宅を取り巻く問題は「借地借家法」の「強さ」が変に作用している印象です。一昔前は横暴な大家や悪徳不動産が横行した経緯もあり、入居者の権利が弱いものでした。そこで登場した「借地借家法」は多くの人を救いました。それに異論はありません。入居者と大家というのは対等であるべきです。しかし、ライフスタイルなども変わった昨今、本当にこのままで良いのでしょうか？最近の借地借家法は「弱者救済を強く打ち出し過ぎて、逆に多くの普通の人を苦しめている」印象があります。音の問題もしかりです、悪質に騒音を出す場合でも「借地借家法」は守ります。簡単に追い出すことはおろか、調査さえも管理会社やオーナーは簡単にできません。こんな状態では誰が助けてあげられるのでしょうか？国や裁判に訴えたとて、明確な基準はなく、実際に実効性のある判決は期待薄です。普通に心穏やかに過ごしたい大多数の人を守れないのです。私は何も「管理会社やオーナー目線の法律になれ」「入居者を簡単に追い出せるようにしろ」とまでは言いません。しかし、「かなりのレアケースに備えようとして、９９％以上の普通の入居者が困ってしまう」現状には警鐘を鳴らしたいのです。社会的弱者を守る為の法律が「好き勝手放題する人」も同時に守り、そして悪用されている現状には異を唱えたいのです。社会的弱者を守ることは第一ですが、だからといって９９％の大多数を蔑ろにすることはいいのでしょうか？両立する道はあるハズです。
