さあ物件名を変えよう
今回は物件名を変えることにした場合のおススメ方法をご紹介していきましょう。
前回の記事では避けた方がいいことをご紹介しましたが、「じゃあどうすればいいのさ？」という点について管理会社として見解をお話ししていきましょう。
その前に一般的に付けられることの多い名称について「どんな意味があるのか？」を今一度おさらいしていきましょう。
定番の言葉の意味
| 名称 | 語源 | 意味 | 備考 |
|---|---|---|---|
| ハイツ | Heights 英語 | 家 | ドイツ語だと「ハイム」 |
| コーポ | cooperative house 英語 | 共同住宅 | 和製英語の略称 |
| メゾン | maison フランス語 | 家・会社・店 | ブランド名にも使われる |
| 荘 | 日本語 | 田舎にある家 仮住まい 宿泊所 | |
| ヒルズ | hills 英語 | 丘・高台 | 転じて高台にある住宅 |
| ヴィラ | villa イタリア語 | 邸宅・屋敷・別荘 | |
| カーサ | Casa イタリア、ポルトガルなど | 家 | |
| レジデンス | residence 英語 | 住宅 | 英語の中でも不動産という意味合いの強い印象 |
| コート | court 英語 | 宮廷、邸宅 | 中庭のある家＝邸宅という意味に転じた |
| ドミール | Domir フランス語 | 家 住居 | |
| パレス | palace 英語 | 王宮・宮殿・御殿 | |
| アネックス | annex 英語 | 別館 | |
| シャトー | château フランス語 | 城 宮殿 大邸宅 | 貴族の住む家 |
一般的な用語を挙げてみました。
どれも語源は家や住宅という意味がある為、一般的に広く使われているという状態です。
また、ここであげた言葉はみなさんも聞いたことがある名前が多い為、入居者やその他の人も馴染みがあり、使いやすい言葉といえるでしょう。
名称には一定のルールが
基本的には自分が買った物ですから自由です。
しかし、物件名の付け方には一定のルールがあります。
それは「不動産の表示に関する公正競争規約」というルールがあるのです、これは「消費者が誤認するような名前をつけないように」という主旨となっております。
具体的には以下のようになっています。
- 当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。
- 当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。
- 当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で３００メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。
- 当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。
- 当該物件が自然公園法（昭和３２年法律第１６１号）による自然公園の区域内に所在する場合は、当該自然公園の名称を用いることできる。
- 当該物件がその最寄りの駅から直線距離で５,０００メートル以内に所在している場合は、その最寄りの駅の名称を用いることができる。ただし、当該物件がその最寄りの駅から同じく５,０００メートルを超える地点に所在する場合は、併せてその距離を明記する場合に限り、その最寄りの駅の名称を用いることができる。
- 当該物件が地勢及び地形上、山、山脈、山塊等の一部に位置している場合は、当該山、山脈、山塊等の名称を用いることができる。
- 当該物件が海（海岸）、湖沼又は河川の岸又は堤防から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、当該海（海岸）、湖沼又は河川の名称を用いることができる。
- 当該物件が温泉地、名勝、旧跡等から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、その温泉地、名勝、旧跡等の名称を用いることができる。
確かにこういったルールが無ければ鹿児島県の物件に「カーサ六本木」とか山奥の物件に「湘南海岸ハイツ」とか自由に付けられます。
また、遠方からのお客様だと物件名が「○○駅前ハイツ」と名前が付いていれば、当然駅前にあると思ってしまいます。
その為、こういった地名などについては一定の注意が必要となります。
おススメの名づけ方
ここからは過去の事例なども踏まえ、おススメの名づけ方をご紹介していきましょう
自分のシリーズ名＋地名
やはり自分の物件を持つというのは特別な感情や所有欲を満たしてくれるものです。
また今後物件も増やしていきたいというオーナーにおススメの方法です。
まずは好きな単語や思い入れのある単語を一つ選びましょう。
例として、私は「キングダム」という漫画が好きなので、ここでは「キングダム」としましょう。
この名称に物件の地名を組み合わせるのです。
鹿児島県の霧島市には様々な町名、地名がありますので例えば
「キングダム神宮」とか「キングダム国分中央」とかになるでしょう。
この方法のメリットは
- 物件が増えるたびに迷わなくていい
- 地名が入っているので区別しやすい
- 自分のシリーズとして満足度も高い
- 管理会社も把握しやすい（オーナーとの会話もしやすい）
注意点としては
- 地名の範囲は限定的なものに＝同じ地区に２つ目を購入すると紛らわしい 「キングダム鹿児島」だと範囲も不明確
- 地名がプラスになるのでオリジナルの部分は短めに＝「ヴィニシオスジュニオール国分中央」など長くなりすぎる
アルファベットよりカタカナ
さて、物件名が決まりました「しーずんかごしま」という読みです。
では皆さんの頭には「シーズン鹿児島」は出るでしょうが「SEASON鹿児島」と英語の綴りは出てきますか？
まだシーズンなら出るかもしれませんが、これが例えば「プレシャス」ならどうでしょう「precious」は出てきますでしょうか？
しかも大文字小文字の判別は？頭文字だけ大文字という場合もありますよね。
もちろんアルファベットも素敵です。アルファベットで無ければ意味合いも違う場合もあるので、これは絶対ダメという訳ではないのですが
パッと出てこない外国語は苦労しやすい
という点だけは注意が必要です。
オーナー自身もこれで苦労することが多いのです。
電話口でアルファベットを伝えるのは意外と手間です。
ＴとＰ 「ティーとピー」 「ＰとＥ」などつづりを伝えるのに苦労することも多いものです。
例えば「ＳＵＮ」など馴染みのある言葉の場合は苦労も減りますので、出来ればアルファベットの時は一般的な言葉がおススメです。
そして同じ意味ならカタカナの方が関係者は嬉しいかもしれませんね。
発音しやすい、聞き取りやすい言葉
自分の為にも人の為にも
もし物件名が
「きゃりーぱみゅぱみゅ骨粗鬆症（きゃりーぱみゅぱみゅこつそしょうしょう）」だったら・・「呪術廻戦手術中」だったら
きっと「じゅじゅちゅかいせんしゅじゅちゅちゅう」でしょうね。
こんな物件名は絶対ありませんが、私は上手く言えないことでしょう。
人の口というのは「似た音の繰り返し」と「きゃ・ちゅ・しゃ」などの小さい文字との組み合わせが苦手となっております。
ご自身で思いついた物件名を３回連続で発してみて、噛まないような名前がいいと思います。
使う我々のような管理会社社員も、せっかくの物件名ですから間違いたくもありませんので、是非よろしくお願いいたします。
とはいえ自由なので好きなお名前を
ここまで散々ＮＧ例など出しておいて言うのもなんですが
結局は好きな名前をつけてください
あくまで名前は賃貸経営の数ある要素の一つでしかありません。
愛着を持って大事に管理をする原動力となっていただけるのであれば、好きな名前にしましょう。
名前だけが良くても「名前負け」ですし、名前が良くなくても物件が良ければ上手くもいくでしょう。
人間と一緒です。
大層な名前を付ければ立派な人になる訳でもなくありません、イチロー選手の「鈴木一郎」のように功績が名前を輝かせることもあるのです。
まずは自分自身が愛着を持つことが一番大事なのですから
お問い合わせ
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税務署から入居者の調査依頼 ～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～
突然届く手紙 管理会社には日々様々な手紙や問い合わせが来たりします。 今回は税務署から来る「照会書」についてご説明してみようと思います。 一定数の戸数を管理していると、たまーに来るこの調査依頼。 初めて見る担当者は困惑することもあります。 大体の疑問としては 何のために調査されているのか？ そもそも答える義務があるのか？ 答えることで個人情報保護法に触れないか？ どこまでの範囲で答えるのか？ 答えた結果、何が起こるのか？ これらについて私が知る範囲でご紹介してみようと思います。 ちなみに私の個人的見解なども入っているので、迷ったら専門家に相談してください。 あくまで私のこれまでの経験と税務署の方に聞いた範囲などになりますので、その点は悪しからず。 税金を滞納している方の調査 まずは何の為に調査しているかですが 税金を滞納している人の調査です 冒頭の画像でいうと「調査対象者」に記入されている方が所得税や住民税などの税金を滞納している状態です。 そして、多くの場合「調査対象者」と連絡がつかず、税務署が差し押さえなどを検討している段階という訳です。 そこで、現住所の確認や敷金の有無などを管理会社に確認している訳です。 ちなみに調査対象者が勤めている場合は、勤め先の会社にこの「照会書」が届くこともあります。 これも同様に「現在勤めているか？」「給与などを差し押さえることが可能か？」などを調査している訳です。 では、この照会書が届いたら管理会社は回答する義務はあるのでしょうか？ 回答はしないといけない なんとなく、書式の感じからするとアンケート的な雰囲気があるのですが、これはれっきとした法律によるものです。 照会書に小さく書いてある「国税徴収法第141条 質問検査権」が根拠となっています。 ちなみに141条はこんな内容です （徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権） 第百四十一条 徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、その者の財産に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二（事業者等への協力要請）及び第百八十八条第三号（罰則）において同じ。）その他の物件を検査し、又は当該物件（その写しを含む。）の提示若しくは提出を求めることができる。 一 滞納者 二 滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者 三 滞納者に対し債権若しくは債務があつた、若しくはあると認めるに足りる相当の理由がある者又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者 四 滞納者が株主又は出資者である法人 国税徴収法より この条文でいうと物件オーナーや管理会社は滞納者に対し、家賃という「債権」を持っているという形になります。 その為、この条文の範囲に入ってしまうのです。 そしてこの国税徴収法ですが正当な理由なく回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると 罰則があります 第百八十八条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした者は、一年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。 一 第百四十一条（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）の規定による徴収職員の質問に対して答弁をせず、又は偽りの陳述をしたとき。 二 第百四十一条の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避したとき。 三 第百四十一条の規定による物件の提示又は提出の要求に対し、正当な理由がなくこれに応じず、又は偽りの記載若しくは記録をした帳簿書類その他の物件（その写しを含む。）を提示し、若しくは提出したとき。 国税徴収法より 一年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。 「なんだコレ？回答しなくてもいいか」はダメです。回答は必ずしましょう。 次は気になる個人情報保護法との兼ね合いです。 開示しても大丈夫 そもそもですが、個人情報保護法には例外規定があります。 （第三者提供の制限） 第23条 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。 一 法令に基づく場合 個人情報の保護に関する法律より このように法令に基づいて開示を求められているものには適用されない訳です。 先ほどもご紹介した通り、この照会書は「国税徴収法第141条」を根拠としている訳ですから、開示したことで問題にはなりません。 もちろん、調査対象者の同意も必要はありません。 ただ、だからといって無条件に何でも回答すれば良いか？というと、私はそうは思いません。 ここからは私が回答する時に気を付けていることや、実際の回答方法についてご説明しようと思います。 管理会社が回答する場合の注意点 ここからは実際の回答方法についてご紹介しましょう。 実際の回答は「回答書」で返答します。 この照会書と一緒に「回答書」と「返信用封筒」が同封されており、この回答書と賃貸借契約書の写しをセットにして送付します。 ちなみにこんな感じになっています。 先ほどの照会書と書式はほぼほぼ一緒ですが、まずは回答者の住所氏名連絡先や記入日付を書きましょう。 住所や氏名は会社の住所や担当部署、担当者名でいいでしょう。 その他は質問事項を賃貸借契約書の記載事項を記入していけば良いだけです。 最後に賃貸借契約書のコピーを同封して返送すれば大丈夫です。 しかし、注意することもあります。 私が気を付けている点は 関係の無い方の個人情報は守る 対応が難しい場合には担当者に確認する の２点です。 どういうことかというと よくあるのが「調査対象者」が賃貸借契約書に記載されていない場合です。 どういうことかというと 例になりますが、調査対象者が (仮)山田 太郎 という名前だったとしましょう。 しかし、賃貸借契約書の名義には(仮)山田 花子 とあった場合です。 この場合、恐らくは山田太郎と山田花子は血縁関係などの関係はありそうな気がします。 ですが、山田太郎という人が賃貸借契約書の同居人にも記載が無い場合、本当に関係があるのかは立証しづらいですよね。 こうなると、問題は複雑です。 恐らくは家族や夫婦などの関係であると推測はされますが、賃貸借契約書上は記載が無いにも関わらず、この賃貸借契約書を開示してしまっても良いのだろうか？という疑問が残るのです。 例えば(仮)山田太郎という方が以前住んでいたかもしれないが、現在は同じ苗字の山田花子さんは他人だったら？と思ってしまいます。 先ほども申し上げた通り、この照会書を元に情報を開示しても個人情報保護法には当たらないのですが、万一、別人の情報を開示してしまったとしたらどうなるでしょうか？ その為、私はこういった状況の時はこうしています。 税務署の担当者に電話する 照会書も回答書も下の部分に担当部署と担当者の記載があります。 迷った時はこちらの担当者に電話しましょう。 先ほども書いた通り、わざと回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則はありますが、担当者に確認すればそういった恐れはありません。 ちなみに先ほどの例の場合はこんな回答でした。 私「(仮)山田太郎が賃貸借契約書上に名義でも同居人でも記載がないんです」 税務署の担当者(以下 税)「現在の方ってどなたになるんでしょうか？」 私「それは言えないんですが、名前をお伝えしていいか判断がつきません」 税「あぁ、そうですよね、ちなみに(仮)山田太郎さんの名前は入居申込書等にもありませんか？」 私「どこにも記載がないんですよね」 税「そうですか、それであれば賃貸借契約書の有無の欄に無と記載して返送してもらえますか」 こんな感じでした。 こちらとしては協力したいが、開示していいものか迷う部分は確認しても良いと思います。 最後に、私はこういった公的なお問合せでも対応として決めていることがあります。 聞かれたこと以上の話はしない 仮に私が調査対象になっている入居者さんのことで知っていることが有ったとしても、聞かれていないことを自分から話すことはありません。 例えば電話口で聞かれてもいないのに「(仮)山田太郎さん、車は○○に乗ってますよ」とか「たしかお勤め先が〇〇に変わってましたよね」などとは話しませんし、管理会社としては話すべきではない気がしています。 もちろん、そういった質問が正式に聞かれたなら知っている範囲では答えます。 しかし、事実かどうか分からない内容や聞かれてもいない内容については話すことはありません。 これは個人情報の観点という面もあるのですが、縁あって管理物件に住んでいただいた入居者さんに関係の無い事項で、管理会社が追い打ちを掛けるようなことを気分的にしたくない。という個人的な感情だと思います。 いずれにしても、聞かれたことに真摯に対応するだけで十分責務は果たしていますので、無用なトラブルを避ける為にも「聞かれた範囲で答える」で正解だと思います。追加の質問が必要なら聞いてくることでしょうから。 いかがでしたでしょうか。 要は分からない点については「税務署の担当者に聞けばいい」ということなんです。 まだ対応したことのない方に役立つ内容であれば嬉しいです。
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賃貸経営上手なオーナーは管理会社の〇〇担当者とよく話している
名将達はみんな、この人と話している さて、今回も賃貸経営に役立ていいなと思い書いております。 私はこのブログで繰り返し書いてきた「名将」という言葉 賃貸経営というのを「戦い」と捉えて、その所有者であるオーナーを指揮官として賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と勝手に呼んでいます。 そしてこの名将達を観察することで賃貸経営を成功に導く指南書になればいいなと思っております。 今回は冒頭に挙げた通り、名将達が普段から管理会社の誰と頻繁に話しているか？をご紹介しようと思います。 管理会社には管理職、営業担当(営業マン)、管理担当、経理担当、メンテナンス担当など様々な担当部門に分かれているのが一般的です。 しかし、観察していると名将と呼ばれる人たちは、ある部門と頻繫に話していることが分かりました。 今回はそんな名将たちが誰と何を話しているのか？ そしてなぜそうしているのか？ を紐解いていく回にしてみましょう。 名将たちの頭のなかや理屈をご紹介出来ればと思います。 不正解は営業担当(営業マン) さて、最初に浮かぶであろう担当者は恐らく営業マンだ！と思われるかもしれません。 確かに空室を埋めてくれる最前線にいる営業担当は無視する訳にはいきません。 彼らが物件を紹介してくれて、魅力を伝えてくれることで成約へ導く大きな役割を担っていることは間違いありません。 ですが、名将達が日常的にコミュニケーションを多くとっているか？と聞かれればＮＯです。 お次は社長はじめ役職者たちでしょうか？ 社長や上の立場の方と話すことで、自分の物件へ目を向けてもらおう！そう考える方もいるかもしれません。 しかし、これもＮＯです。 名将達は役職者たちとは会えば普段のお礼を伝えてくれたり、何か大きな問題があれば役職者と話すかもしれませんが、これも日常的にコミュニケーションを取っている訳ではありません。 じゃあ経理担当だ！お金の支出をしっかりと管理しているんだ。 これも重要ですが、答えはやはりＮＯです。 もうお分かりですね。 正解は管理担当 名将達は管理担当と話す時間が一番長いのです。 そして、これはとても理にかなっていると思っています。 先ほども申し上げた通り、これは名将達の傾向であり、これをもって「他の担当者とは話さなくていいんだ」とは考えないでください。 それぞれに大事な役割があるのですから。 では、なぜ名将達は管理担当とコミュニケーションを取っているのでしょうか？ それは 名将達は自分の所有物件を「良い商品」に仕上げることを最優先にしている 説明していきましょう。 先ほど挙げた例のうち、満室経営を目指す為に営業マンとのコミュニケーションを重視しているオーナーは数多く見ます。 確かにこのアプローチは間違ってはいません。 紹介する営業マンが物件を積極的に紹介してくれれば、成約率は高まることでしょう。 確かにオーナーが魅力を語ってくれたり、営業マンと気心知れた関係になれたなら心強い味方になることでしょう。 しかし、名将達は元の発想から違うのです。 名将達は 「物件を魅力的に作ることが出来れば勝手に営業してくれる」ということを知っているのです。 私は賃貸管理を本業としておりますが、普段のオーナーさん達の会話で私とニュアンスが違う言葉があります。 それは 「営業力」という言葉です 多くのオーナーさんたちは「〇〇という会社の営業マンは営業力ある」という文脈で使っています。 確かにそういった営業マンが口が上手かったり、誘導するのが上手な営業マンがいることは理解しています。 但し、この文脈で使う「営業力」という言葉に私は懐疑的です。 管理会社として実感していることがあります。 「無理やりに近い誘導で入った入居者は短期で退去する」 例えば不動産会社に対して広告料(ＡＤ、入居促進費)などの名目でお金を出すことで営業マンに発破をかける行為があります。 確かに報酬や出来高は各社ともに欲しいことでしょう。 一生懸命に営業マンたちは入居付けに奔走してくれることでしょう。 しかし、そうして入居する入居者はどんな人でしょうか？ 本当にその物件に住みたくて入居した人でしょうか？ 営業にまるめ込まれて入居する可能性はありませんか？ もしそうだった場合、もとの希望条件などからも離れた物件に住んだ入居者はきっと居心地も悪いことでしょう。 そうすると入居の期間も短くなってしまいます。そしてオーナーはまた多額のお金を払い、満室を目指すことになります。 これでは満室経営とはいえ、支出がかさむ一方になってしまいます。 名将達のアプローチは異なります。 管理担当をパートナーにして「強い物件」を作る 名将たちは管理担当者の中でも「総合力」に長けた管理担当者と連携を取ります。 この管理担当者というのは単に「苦情対応係」ではなく、所有物件を日常の管理をしながら この物件の長期に亘って目指す方向は？ 今後予想されるリスクは？ 市場で勝てる物件にするには？ 支出と収益のバランスは？ などを考えることの出来る担当者です。 正直、こういったことを考えてくれる管理担当者というのは思いのほか少ないものです。 私は営業マンの教育も重要だと思っていますが、同様に管理担当者の教育もかなり重要だと思っています。 日常の管理活動や入居状況などから、ベストの提案をすることが管理担当の責務だと思っています。 当社の管理担当にも 「管理の仕事は苦情対応じゃない、提案することが仕事だ」と口を酸っぱくして言っております。 もちろん、苦情対応を疎かにする訳ではなく 管理物件を地道にコツコツと「強い物件」にすることが管理会社の役目 そう思っています。 そうして地道にコツコツと「強い物件」になった物件は勝手に輝き始めます。 募集広告を出しても、すぐに反響が鳴り、営業マンも苦労せずに成約してくれるのです。 もはや所有物件が勝手に「営業力」を持つのです。 すると、営業マンの話術や力量に頼らなくても、新人の営業マンでも成約出来る物件が出来上がります。 営業マン自身もそういった「紹介すれば楽に決まる物件」は喜んで紹介します。 その為には地道にコツコツと「強い物件」にする為に、日常の管理を行っている管理担当と連携を取り、修繕の計画的な実施や今後の予想、周辺の相場や競合物件との差別化などの広いスキルが求められます。 私たちは物件の「管理会社」です。管理担当が弱くてどうするんだ！と思っています。 当社の管理担当にもオーナーさんと合意するかは別として 「自分ならこの物件はこうしていく」という方針や自分なりのベストな提案は常に考えておくことが重要 と伝えています。 管理担当というのは一人前になるまでに長い時間やたくさんの経験を必要とします。 だからこそ、信用できる管理担当が出来たなら、あなたの良いパートナーとなってくれることでしょう。 私たちもそう思ってもらえるように、日々の業務から学んでいきたいと思っています。 地道で根気のいる作業ですが、名将達ほどこの作業を重要視しているんでしょう。 華々しい成功の影には地道でコツコツとが最短なんですね。 名将たちの行動は勉強になりますね。 また気付いたことがあればご紹介してみようと思います。
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悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！ ～退去精算で揉めない為に～
人を疑いたくないから「こそ」 減った退去時のトラブル 未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。 最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。 出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。 今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。 写真を残すのが一番 客観的な証拠は写真が一番ですね まず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが 「管理会社や大家さんを信用しすぎない」 「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」 これでいいと思います。 後になってお互いに 「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。 大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても 「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。 「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね 秘訣は２枚「引きと寄り」 実際の写真の撮り方にいきましょう。 この残すべき写真ですが、写真を残す目的は 「ドコにナニが？」 がポイントです。 まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかね う～ん、この写真では ナニが？ は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など 何を伝えたいかは大丈夫です。しかし ドコに？ が達成できていません。 この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。 良い例、ふせんを活用しよう では良い例をご紹介しましょう。 ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影する まずは①の壁のシミです。 まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。 次に拡大図 こうすることで 「ドコにナニが？」が解決します。 同様に②の柱のキズを撮ってみましょう なるほど収納の横の柱ですね 日付とサイズ感も分かりやすくなります 最後に家具跡ですね 玄関入ってすぐの土間付近ですか よく分かります 今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。 なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。 そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。 しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。 必ずしも提出する必要はない 管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。 それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。 しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。 そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。 その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。 何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？ どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
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国土交通省に提言しよう ～宅建士証がデカい！～
人気資格のハズでは？ 今回は国土交通省にハッキリと物申したいと思います。 ズバリ 宅建士証のサイズ、大き過ぎる そのせいで 財布などのカード入れに入らない 他の資格証と比べても一回りデカいんです。 ちなみに各種カードの大きさですが、統一規格があるそうです。ＪＩＳ(日本産業規格)規格によると 85.598mm(長辺)×53.975mm(短辺)、3.18mm(角R)、0.762mm(厚み)となっているようで、多くのクレジットカードやポイントカードなどはこの規格に沿って作成されています。 そして、その多くのカードの規格に合わせてお財布やカードケースは作られているのです。 にもかかわらず、宅建士証のサイズは 長辺9.2ｃｍ×短辺6ｃｍ(手元で測ったサイズ) と大幅にデカいんです。 このサイズは一般的な名刺よりも大きいものです。 同じような不動産資格の賃貸不動産経営管理士と比べてみましょう。 賃貸不動産経営管理士はＪＩＳ規格で作られていますから、重ねて比較しましょう。 明らかに大きい これでは既存のカードケースには収まりません。 なぜこうなっているのか・・・ しかし見ている内に気付きました。 内側の台紙のサイズがＪＩＳ規格だ！ なんと内側の台紙部分がＪＩＳ規格でそれをラミネート加工したのりしろ部分が大きさの原因でした。 私は思いました。 ラミネート加工後をＪＩＳ規格に合わせてよ！ なぜ、そんなところで律儀に規格を守ったのか・・・使い勝手は完全に無視して・・・ というか人気資格のハズなんだから ラミネート加工をやめてカードにしてくれ 令和５年の試験では２３万人以上が受験するほどの資格なハズです。 その資格に合格した証をカードタイプにするくらい何とかなりませんかね？ 国土交通省のみなさん、ご検討のほどよろしくお願いします。
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カッコつけた一言を逃すな！ ～よく喋るクレーマー対策～
その隙を見逃すな さて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。 何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。 今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。 そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。 今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。 なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。 勇気も度胸もいりません。 ですが、その効果は絶大です。 覚えておいて損はありません。 よく喋るタイプのクレーマー クレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのが よく喋るタイプのクレーマーです。 決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。 そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。 しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。 正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。 過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。 謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば～」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり 「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句 「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致 しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態 こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」 とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。 しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。 その隙を我々は逃してはなりません。 よく喋るがゆえに 本題に入ります。 このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。 反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。 元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。 総じてプライドも高そうです。 しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。 こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。 反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。 但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なＫ言葉を使いましょう。 このＫ言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのＫ言葉は主に３つだそうです。 困った・苦しい・怖い この３つの頭文字がＫであることからＫ言葉と名付けたそうです。 この３つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。 使い方としては 「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。 こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。 なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。 しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。 そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。 すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身が カッコつけた一言を発することがあるのです。 よくあるのはこんな感じです。 俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない 一言謝ってくれればそれでいいんだ おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない こういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。 全力で乗っかる こういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。 全力で乗っかるのです 先ほどの例でいえば ク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」 とか ク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」 私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」 とか ク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」 ポイントは３つです。 しっかりと名前を呼ぶ 相手の言った言葉を自分でも繰り返す そんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」 するとどうなるでしょうか？ クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。 仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。 その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。 特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。 一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。 ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。 しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。 今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。 ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。 クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。 相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね？そうですよね？」と謎のプレッシャーを掛けるのです。 相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。 このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。 すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。 相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。 そうすると勝手に 「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。 そういう言葉が出た時も乗っかります。 私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」 ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。 ここまで来たらゴールはあと少しです。 このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。 先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。 しかし、安心してください。 このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。 こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。 いかがでしたでしょうか。 最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。 時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。 全国の同志のみなさん、頑張ってください。 あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
