事故物件の家賃下落
今回は事故物件後の家賃設定から家賃を回復する方法や仕組みについてお話していこうと思います。
前回の記事で「事故物件とは？」という定義や告知義務については書きました。
では「いざ事故物件が発生してしまったら？」の中でも「家賃をどう回復させるか？」についてお話していこうと思います。
今回の記事では事故物件を無事リフォームや清掃などが終わった段階で募集をするという部分にフォーカスを当ててみましょう。
家賃はどの位下げる？
まずは金額ですが、色々なサイトには２０％～３０％ダウンと書いてあります。
しかし、私はこう思うのです。
徐々に下げるのもアリ
というのは、事故物件で大幅にリフォームが必要だった場合などは前の状態よりグレードアップしていることもある訳です。
そうすると一律に値下げをしなくても、前と同じ家賃でグレードアップしていれば充分と考える入居者もいるのです。
私の感覚ですが
昔より事故物件に嫌悪感がある人は減っている
私が不動産会社に勤めだした十数年前はやはり事故物件は３割ダウンとか半額などもありました。
しかし、最近はグレードアップした（水周りの交換や壁紙床の張替え）などのお部屋で家賃そのままで決まるケースも増えてきました。
もちろん事故物件である告知はしますよ。
借りる人の言い分としては「キレイなお部屋で割安だから全然気にしない」という方もいるのです。
もちろん、損傷などが少なくリフォームなども大きくしなくていい場合などは下げないと価値はありませんが・・
個人的には損傷が少なくても生活感のある壁紙や床などは替えてしまった方が家賃下落率に歯止めが掛けられる印象です。
急いで決まらないと資金繰りが厳しいなどの場合には思い切って下げなければいけませんが、多額の出費があったお部屋については出来る限り家賃が入ってこないと苦しいものです。
その為、徐々に下げるもありだと思っています。
どの位まで待てるか？になりますが、２週間毎に家賃を下げていってもいいのかと思っています。
下げる期間は？
これは間違いなく３年目で回復させたいですね。
もちろん国土交通省のガイドラインに寄っているということもありますが、３年というのは思ったより長いものです。
３年前の事故でその後、普通に人が住んでいたとなると余程の事件でない限り嫌悪感も薄れてしまいます。
告知義務の範囲で家賃は平準化するように家賃設定をしていけばいいと思います。
契約内容はどうすれば良いか？
家賃を下げることにしたなら、契約内容をしっかりしましょう。
通常、賃貸借契約では「普通賃貸借契約」という一般的な契約で行います。
これは全国的には最初の２年間を契約期間とし、その後は更新を設けて２年毎に更新するという内容です。
事故物件になってしまい、家賃を下げた状態で普通賃貸借契約を何の特約も無しに結んでしまうと
ずーっと家賃が低いまま貸さないといけない
という事態も起こり得ます。
事故物件であることを気にしない、許容できる人が相場より安い家賃で入居できる為、入居が長引くこともあるのです。
当然ですよね、事故物件を気にしない方であれば「相場よりかなり安くで住める」のですから周辺でお引越しを検討しても周りの物件は「割高」に映ることでしょう。
中には契約書の中に「更新時には家賃を協議して決定するものとする」とかという特約を入れたりするケースもありますが、「普通賃貸借契約」では協議が整わない場合＝入居者が承諾しない場合は元の契約で続行となる扱いを受けたりもします。
もちろん、設定した家賃でずーっと借りていただいても構わないという場合は普通賃貸借契約でＯＫです。
しかし、「いつかはまとまな家賃が欲しい」と考えるのであれば契約内容は注意しましょう。
面倒だけれど「定期借家契約」はおススメ
もう一つの方法は「定期借家契約」を使うという方法です。
皆さんもこれを見ているからには「定期借家契約」というのはご存じですね。
更新が無く、期限の到来とともに終了する賃貸借契約です。
普通賃貸借契約では更新が整わない場合は「契約続行」ですが、定期借家契約では条件が整っても整わなくても一旦契約は「終了」します。
その後、同じ入居者さんが住みたい場合でも「更新」ではなく「再契約」となります。
その為、期間限定の家賃を設定することが出来ます。
告知期間や嫌悪感が薄れたタイミングで家賃を元の水準に戻すことが出来るのです。
例えば期間を１年ずつにして１年目は○○円ダウン ２年目は少し上げて○○円ダウン ３年目は○○円ダウンなどと自由に設定することも出来ます。
面倒な場合は３年間は更新無しで家賃○○円として、３年以降は普通賃貸借契約へ変更でもいいと思います。
入居者からすると、更新が無い為、入居を躊躇するかもしれませんが、それでも３年間はお得に過ごせると思って好評だったりもします。
特に転勤や在学などで期間がある程度決まっている方にとってはお得に映ったりもします。
ちなみに私は定期借家契約を設定する場合は、契約書に再契約（更新みたいなものです）の条件を記載したりもします。
具体的には
「再契約を希望する場合は入居より１年間は○万円 ２年目は○万〇千円 ３年目は〇万円」と条件を先に提示しておくのです。
本当はもう少し固い文章で書くのですが、予め２年目３年目の家賃を提示し、希望があれば３年以上も住めることは出来ることを提示しておきます。
家賃が割安な内だけ住むことも出来ますし、その後気に入って長く住みたい場合は普通の家賃を支払うことで住み続けることも出来ますよ。という訳です。
３年経って住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」に切り替えてもいいと思います。
しかも意外と３年経って普通の家賃に戻っても、環境が落ち着いてそのまま住み続ける方は多いですよ。
しかし、それも最初に２年目３年目のことが分からないと不安で入居出来ませんからね。１年だけ住みたいという人はかなり少数でしょうからね。
もちろん、気にする人は気にする「事故物件」ですが、気にしない方からすると同じ家賃で「割安」に住める物件であることは間違いありません。
しかし、計画を持って設定しないと事故物件による精神ダメージだけでなく、金銭的なダメージも背負い続けてしまいます。
今回は残念ながら事故物件となってしまった物件の家賃再生編を書いてみました。
最近は本当に気にしない方が増えてきています。
当たり前ですが、事故物件と分かって住んでいる方に住み心地を聞いても「全然気に入ってます」と明るく返答してくれますからね。
古い価値観になりつつあるんでしょうかね？
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あの人は良い人？悪い人？ クレームに立ち向かう時の心構え
そんなに良い人か悪い人か見抜く自信があるのですか？ 勝手に相手をイメージしないように 今回は「クレームに立ち向かう時の心構え」です。ここでの「クレーム」とは正当な苦情ではなく、多少合理性を欠いている程度のものと思ってください。クレーム対応をする時に恐怖だったり、苦手意識がある人、他の人より悪意に敏感な方は見てもらえると助けになるかもしれません。まずクレームを言ってくる人がどんな人かですよね。「相手は良い人か悪い人か？」無意識に気になってしまいます。最初対応した人にどんな対応で苦情を言ってきたのか？高圧的だったか？理性的な人か？それとも感情的な人か？気になりますよね。今回は相手に対峙する時の心構えをコツとは言いませんが、基本的に持っておくと楽になる考え方を示してみたいと思います。 この人は良い人？ このオーナーさんは良い人？悪い人？ 先日、ある同業者と話している時に共通で知っているオーナーさんの話になりました。彼曰く「あのオーナー当たりキツイですよね」という口火から始まり、結局は「良い人じゃない」という結論の話しでした。なぜそんな風に思うんだ？と遠回しに聞いたところ以前物件の件で話しをした時に彼が善意でやったことで、理不尽に怒られたことがある。とのことでした。それ以降、苦手になり、あまり接点を取っていないとのことでした。ちなみに私も知っているそのオーナーさんは、話しやすく、大体こちらの提案もすぐに聞いてくれる印象でした。理不尽なことで怒られた経験もありません。今の段階では私がここで言いたいのは「内田はその業者より優秀だ」とか「どんな人でも良い人と思えるなんて素敵」とかそんな話しではないのです。 要は 人が良い人か悪い人かは簡単に分からないから、一つ一つの現象を過度に思い悩むことはない ということを言いたいのです。 人に心の安定を期待してはダメ 先ほどの例でいきましょう。私はそのオーナーさんとは特別に接点がある訳ではないです。２人でプライベートな食事もしたことがありませんし、仕事以外の話もさしてすることもありません。しかし、私にとっては現状「とても良い人」といえます。先ほどの業者さんの印象とは正反対です。ではこのオーナーさんは「良い人」なのか「悪い人」どちらなのでしょう？ 答えは「どっちもある」ですよね 私はたまたま、この方の「良い部分」だけを見てきただけで、逆に業者さんはたまたま「悪い部分」を見たというだけだと思います。 人間が常に同じ心が安定した状態である訳などないのに そう、あなたに見せる程度の短い時間でその人が良い人か悪い人かなど分かるはずもありません。 あなたに「良い人」の部分で来るか「悪い人」の部分で来るかの２択だけです。 あまり好きな例えではありませんが、こんなことを言う人がいませんか？ あの人は○○○（反社会的勢力）だけど、いい人 たまにこんなことを言ってくる人がいます。反社会的勢力にいる以上、良い人ではないんじゃないかなー？と思っていますが。しかし、これを言う方にとっては正解なのです。そう、その人にとっては良い人なのです。他方、大多数の人にとっては「悪い人」となるでしょう。所詮、良い人か悪い人なんてのは立場や時間、相手次第、もっと言えば機嫌一つで変わるのです。だからこそ、目の前の人の悪意も大して気にしなくていいのです。ずっと悪い人かもしれないし、たまたま良い人の部分だけ見続けられるかもしれない。人の悪意なんてその程度です。しかも家族や恋人など深い付き合いでなければ、その人の一部分しか見なくていいのです。私はクレームを最終的に解決する立場なのですが（代表者である以上当たり前ですが）相手がどんな人だったかを格別気にしません。最初にどんなに怒鳴っている人だったとしてもです。なぜなら 私に見せる顔がどれかは予想しても無駄だから 最初にクレームを受けた人にとっては高圧的で嫌な人でも、相手変われば時間変われば、機嫌変われば分かりません。 相手を「良い人」認定はいいが、「悪い人」認定はしない ですから、クレームを入れてくる人が良い人かどうか？なんて気にしなくて大丈夫です。今の段階では間違いなく「悪い人」の部分だけですから。良い人の部分など見せてもらえる機会はないんですから。最初理性的でも、次の電話では感情的かもしれません。あなただって機嫌の悪い時にきたら少し悪意が出てしまうこともありませんか？普段なら我慢できることも我慢できなかったり人の悪意も似たようなものです。 過度に気にしても仕方ありません。私たちが出来るのは問題を解決する位のことしか出来ません。相手の感情をコントロールすることなど出来ないのですから 最初の印象が悪くても、あなたの対応が良ければ「良い人」に代わる可能性も捨てないでおきましょう。 特に相手の感情に過敏な方だと自分を責めるのも辛いですが、相手を悪意だけの人と認定するのも辛かったりします。相手を悪い人認定すると、自分に悪意がつきまとってしまいます。負の感情は中々取れませんから。なので、人生という長い時間の割にはクレームで関わる時間は短いので、あまりその人の人間性を気にしない方がいいと思います。良い部分が最後の解決で見れたらいいな。と思いながら対応しています。そして良い人の部分が見れたら「良い人」と勝手に認定して終わります。「悪い人」という認定はしても不愉快になるだけです。「今日は機嫌悪かっただけかも」と思っておきましょう。人を「悪い人」認定すると自分にもダメージが残ってしまいますので、やめておきましょう。 自分の為にも
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オーナー向け 不動産会社への差し入れ 手土産 系統別おすすめ品
不動産会社が喜ぶ差し入れとは？業態によって少し違いも 不動産会社に行ってみよう 今回は不動産オーナーのみなさんへ向けて不動産会社に持っていく差し入れについて考察してみましょう。大前提としてですが、当社にお越しいただく場合に手土産などはなくても全然大丈夫です。しかし、オーナーのみなさんは差し入れを持ってきていただくこともあり、大変嬉しく思っております。 実は管理会社としてはオーナーさんが来ていただくことは大歓迎です。少なくとも当社はありがたいものです。 「行ったら邪魔かな？」と思うかもしれませんが、管理会社としては普段取れない接点が取れてありがたいものです。もちろん用事があれば電話をしたり、個別の打合せをお願いすることもあるのですが、そこでは個別の事項だけのお話しとなってしまいます。たまには雑談なども踏まえてお互いの人柄や投資に対するスタンス、物件に関することやそうでないこと、プライベートなことまでお話しできることはお互いにプラスにはたらくことが多いものです。人柄や投資スタンス、空室に対する価値観などが分かると、それに応じて提案も少し変わってきますからね。 ぜひ積極的に行ってみることをおススメします。 うれしい差し入れ 不動産会社への差し入れや手土産などは毎回持っていく必要はないと思っています。不動産会社としても持って来てくれなかったからといって何か思うことももちろんありません。しかし、もらうと嬉しいものです。今回はいただく不動産会社として、過去いただいた物の中でも特にスタッフが喜んでいた物をご紹介してみようと思います。同業者同士でもたまに「○○の差し入れもらったけど助かったー」と話したりするので、そういった意見も取り入れてみました。「もらう立場で偉そうに」とのご意見はごもっともですが、今回は全国のオーナーさんが「手土産何にしよう？」と迷っている方に、過去いただいた物から不動産会社として嬉しいものを発表して参考になればとの趣旨なので、ご容赦ください。催促でもありませんので、あしからず。 カップ麵 同業者同士で話す時も「あるある」と話すのがカップ麵です。不動産会社の中でも賃貸仲介を行っている店舗だと特に喜ばれると思います。不動産会社はお客様や入居者さんなど、時間を「合わせる」ことが多いため、昼食がコントロールしにくい部分があります。そんな時にカップ麵があると、本当に助かるのです。特に同業者のオーナーさんがよく持ってきていただけます。何となく贈り物にしては箱入りのカップ麺は「見栄えが・・」と思われるかもしれませんが、もらう側は大変嬉しい物です。 お菓子 これも定番ですが、いくらあってもいいですからね。女性スタッフに好評なのは言うまでもないですが、意外と男性スタッフも好きです。少し疲れてきたところで、コーヒーとお菓子でリフレッシュといった感じです。洋菓子や和菓子などジャンルは人によるかもしれませんが、多いのはクッキーやどら焼きなどが多いです。どちらも甲乙つけがたく、必ず毎回無くなっております。 飲料 こちらも定番ですが、飲料の中で種類が大きく「栄養ドリンクかそれ以外か」という感じですね。栄養ドリンクは割と男性で女性スタッフはあまり飲まない印象ですね。特に喜ばれるのは果物系の缶ジュースなどです。普段はコーヒーを飲むことが多いのですが、男性スタッフに関しては栄養補給的に果物系のジュースを飲んでいる気もします。量も多すぎず、合間にグイっと飲めるので丁度いいのかもしれません。 合間に手軽に飲食できるものが人気 いかがでしたでしょうか、特に真新しい物ではないのですが、喜ばれる傾向として「業務の合間に手軽に飲食できる」という物が好まれているようです。お酒なども私個人は嬉しいのですが、当のスタッフとなると飲む人飲まない人が分かれることと、業務中の活力になりにくいということでしょうかね。後は、普段自分達では買わないという点も大きいのかもしれませんね。業務中にクッキーなどを買いに行きませんからね。あると嬉しいというのはそんなポイントもあるのかもしれません。飲み物なども普段はどうしてもコーヒーなどに偏りますが、野菜ジュースや果物系ジュースなどは、事務所にあると飲んでリフレッシュしております。他にもいただく物は全てありがたいものですが、今回は当のスタッフ目線で喜んでいる確率の高いものをおススメさせていただきました。 参考になれば
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追い出し条項の最高裁判決 フォーシーズを管理会社が弁護してみよう ～本当の社会的弱者の救い方～
本当の弱者は誰だ？フォーシーズは弱者をいじめる保証会社？向かうべき未来とは？ 最高裁判決と本当の問題 賃貸不動産業界で注目されていた裁判の最高裁判決が出ました。今回の裁判では、滞納をし続ける賃借人に対して「家賃保証会社」が契約を解除したり、明け渡したとみなす権限まであるのか？という争点でした。そして、最高裁の判決では改めて入居者保護が強い権利であることも浮き彫りになりました。しかし、これを発信するメディアの論調は隠れた本当の問題がいまいち議論されていません。今回はこの最高裁判決に隠れた問題について当事者を良く知る管理会社目線でお話ししていきます。ちなみに当社はフォーシーズは利用していません。あくまで業界の中の話しを私個人の見解としてお話ししてみます。 まずは今回の争点と概要を 家賃滞納に伴う「追い出し」条項は違法 最高裁が逆転判決（朝日新聞デジタル） – Yahoo!ニュース借り手が家賃を2カ月滞納し、連絡がつかないなどの事情があれば、家賃保証会社が「部屋は明け渡された」と扱える――。こうした契約が消費者契約法に違反するかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は12日、「違法」と認め、契約条項の使用差し止めを命じる判決を言い渡した。差し止めを求めた原告のNPO法人の逆転勝訴が確定した。 … 表面上は利益を取る保証会社VS弱者の消費者となる気がします、しかし・・・ 意外とビックリした世論 意外と「これから起こる問題」を見ている人が多いことに驚きました 今回の判決やニュースでは「ひどい保証会社」と弱者保護を掲げる正義の団体という構図になりやすいものでした。判決は正直「こうなるだろうな」と思っていたので、特に驚きはありません。しかし、意外だったのは世論の方でした。私はこのニュースを表面だけ捉えると「家賃保証会社にそんな権限を持たせるな」「保証会社加入必須の世の中はおかしい」「家賃保証会社は社会の闇だ」的な論調になると思っていました。しかし、大方の世論は逆でした。yahooコメントなどから多かった意見を要約すると 業者の借主の選別が厳しくなるので、逆に家が借りられなくなる人が増えるか、保険料が上がって家賃が高くなる。家賃を支払わなくても追い出せないとしたら『保証人になってくれる人がいない人』『仕事が安定しない人』『高齢者』『障碍者』などの弱者には誰も部屋を貸さなくなる。『家賃を3カ月以上滞納すれば、借り手に知らせず賃貸借契約を解除できる』、この契約条項は少し強引かな。通知なし解除はないと思う。駐車場の無断駐車といい、家賃未納者の追い出し不可といい日本の法律はまともな人間側が損をする法律が多すぎる。意味が分からない。借りている以上は家賃は払うのが当然では？ これによりますます貸し渋りが起きるのではないか？NPO側は勝ち誇っているだろうが結果としてとんでもない負けになるよ 意外や意外！今回の判決を受けての反応は家賃保証会社に同情したり、現行の法制度の問題なども孕んでいるコメントが多く見られました。 概ねその通りだと思います。 ちなみに現在の状態で「家賃保証会社がこの世からなくなったら？」という部分での事実だけをあげましょう 仮に家賃保証会社がなくなったら？ 家賃保証会社が無くなったらどうなるのでしょう？ 全体の家賃相場は上がる入居審査は厳しくなる敷金ではなく、礼金などの制度も復活するかも連帯保証人の役割も増える 家賃保証会社が無いその昔、家賃の決め方は「家賃をとりっぱぐれる前提の家賃設定」でした。昔は滞納が発生する確率を１０部屋に１部屋とか全体の５％とか色々なデータを基にしていました。ちなみに２０２０年度の日管協という団体のデータでは滞納率では全国平均で5.0％とのことで約２０部屋に１部屋は滞納している計算となります。そして、滞納はあるという前提での賃貸経営を求められますので、賃料はその分上がることになります。リスクは全体のコストで計算しておくということですね、商売上極めて当たり前です。自動車メーカーもリコールの可能性、ハウスメーカーも瑕疵担保、スーパーなどでは万引き被害など業種ごとにあるリスクを全体の価格に反映していますよね。賃貸経営となると全体の家賃へリスクの転嫁は「仕方ない」のです。 しかし、現在では家賃保証会社が一般的になったおかげで大家側はリスクが軽減されたおかげで、家賃設定に滞納リスクを見込まずに済みますので、家賃額は下げて競争することが出来る状況なのです。入居審査も同様の考え方です。滞納リスクの高い職業や収入が安定しない人、そもそも年収が低い人などはリスクの観点から断らざるを得ないのではないでしょうか。しかし、そんな方でも「万一滞納しても家賃保証会社が保証してくれるなら」といって受け入れてもらえる状況でもあります。そして、意外と恩恵を受けているのは連帯保証人の方も保証会社の恩恵を受けています。※保証会社と連帯保証人併用の場合連帯保証人といえども、賃貸借契約を解約することは本来認められていません。例えば入居者が家賃を払わない場合、連帯保証人が代わりに支払わなければなりませんが、入居者と連絡が取れなくなった場合、連帯保証人は毎月の家賃を極度額まで支払い続けなければなりません。今回のように保証会社が入っていると最長でも約６ヶ月程度で訴訟などになります。そうすると、連帯保証人は上限よりは少ない損害で済むのです。これは意外と知られていませんけどね。 フォーシーズは収入や属性の良くない方の味方でもあった 社会的弱者の味方はどちらだったのでしょうか？短期では原告かもしれませんが 今回の件に戻りましょう。先ほど申し上げた通り、今回の構図としては「あくどい家賃保証会社が弱者をいじめる」というものに写っていました。しかし、私は業界の中の者として言いましょう 「フォーシーズは社会的弱者の味方でもあった」（手法に問題はあったかもしれないが） というのは、今回訴訟を起こされたフォーシーズという会社は業界の中では「審査が通過しやすい」という点で有名であった保証会社です。通常、家賃保証会社というのはリスクを計算しています。生命保険などの保険会社同様にリスクを計算しています。職業、年収、勤続年数、会社の規模、連帯保証人の属性など様々な項目でリスクを計っています。 入居審査では人柄というのは見られません。実際にお会いしたとしても、本当の人柄など１時間やそこらで見えるハズもないからです。 「公務員でも滞納する人はいる」「アルバイトや年収が低くても滞納しない人がほとんどだ」と言われるかもしれません。そんなことは皆知っています。人により違うなど当たり前です。それでも、データを取っていくとやはり総数は収束していくのです。年収が低い人、職業で安定しづらい人などはデータ上滞納リスクが高く、公務員や大手企業勤務は滞納リスクは低いのです。そういう点では家賃を立替えなければいけない保証会社なら本来、リスクの少ない人だけを相手にしたらいいと思いませんか？ そんな中でフォーシーズという会社は審査の通過率を売りにしていました。一説には通過率９８％との説もあります。ちなみにクレジットカードを決済手段として用いるタイプの保証会社では通過率は９０％前後と１０人に１人位は落ちる計算となります。フォーシーズなら１００人で２人位しか審査に落ちませんね。こういう風には見えませんか 「フォーシーズはリスクも承知で、他の保証会社なら落ちる人の保証を受けていた」と フォーシーズでなければ審査を通過できない人たちの最後の砦だったのかも？とは思えませんか。確かにリスクへの対策として「追い出し条項」を作っていたという部分は不適切だったかもしれません。もちろん、他の保証会社が取らない市場を取りに行った上での自己責任という見方もありますがね。しかし、それだけの審査基準となるとフォーシーズが毎月立替えている金額はかなりのものであったことは予想できます。正式な法的手続きをしようと思うと、費用や時間は膨大な量です。正式な法的手続きだと滞納３か月経過してから訴訟となり、判決から明渡しまで６ヶ月～１年の時間も要します。勝訴したとて、滞納家賃や原状回復費用は泣き寝入りがほとんどの実態もあります。保証料も安く、審査も通過しやすいように。これを両立するとなると、正式な裁判や強制執行という費用まで負担することは難しかったのでしょう。 手法に問題はあったかもしれませんが、審査的な社会的弱者の味方であったという側面は知ってあげてもいいかもしれません。 当社は冒頭にも申し上げましたが、フォーシーズとの契約はありません。当社が提携している保証会社は滞納が続いた場合、合法的な裁判を通しての賃貸借契約の解除をしている会社ではあります。 健全な未来とは？ 社会的弱者を救う「逆の発想」 社会的弱者も救う 普通の入居者も負担せずに済む 大家も審査を緩くする方法を探そう まず大前提としてですが 家賃保証会社は入居者保護が強くなったことで社会に必要になった ここを抑えておきましょう。大昔、入居者の権利は低いものでした、悪徳不動産や悪徳大家と呼ばれる人達が多く出現したことで社会問題となりました。その後、入居者や消費者保護の観点から借り手の権利を強く保護する風潮となりました。これは私も歓迎です、お金を払う立場の入居者には一定の権利が認められないといけません。住むところという命に関わる場所である以上、一定他の商売よりも入居者という存在の権利は簡単に奪うべきではありません。社会インフラの一部と位置づけるのも構いません。むしろそうであるべきです。異論はありません。しかし一度入居すると滞納があっても簡単に追い出せないから家賃保証会社が出来たのです。一部の滞納者の権利が強すぎて全体の９５％以上の滞納しない入居者も家賃保証会社に加入することになったのです。今後、民間の事業としての不動産賃貸を社会インフラの一部という位置づけにするのであれば、 来るもの拒ませず、権利は相応に、滞納しない普通の入居者へしわ寄せがない こうあるべきです。具体的な解決策として提案するなら 滞納による裁判手続きを「もっと手軽に、もっと早く、もっと安く」 これで全て解決します。なぜなら 国の対応では時間・手間・費用が掛かり過ぎるから自力救済をしてしまうが、簡便なら国の手続きを使う社会的弱者を受け入れるリスクも無くなる、なぜなら裁判上の解決が手軽だから入居審査もリスクが低いなら厳しくしなくていい＝審査の緩い社会費用も安価なら他の入居者にリスクを負担させずに済む残念ながら国の裁判で追い出された方も、審査が緩い社会なら「次のお部屋」も探せる 国の制度としての裁判を早い、安い、簡単にすれば全ての問題が解決するのです。誤解を恐れずに言えば「受け入れやすく、追い出しやすい」につなげることが却って社会的弱者の方の為にもなります。国の制度としての裁判を簡便にすることで解決できます。 「追い出しやすくすることは反対」 分かります、しかしそうやって一部の少数の入居者保護ばかり優先すると、家賃や保証料などのコストを「９５％以上の普通の入居者」が負担せざるを得ません。こう考えてみませんか？ 国が裁判で必要と認めたらという正当な「追い出し」、そして追い出しやすい環境があれば「どんな方でも受け入れられる環境になる」ということです。リスクが最低限になるのですから家賃保証会社が今回の判決が理由で審査を厳しくしたり、保証料を高くしたり、そんなことで社会的弱者の問題解決にはなりません。 不思議なものです、社会的弱者を救おうとして弱者を苦しめてしまう。私は不動産会社として「社会的弱者と住まい」問題にはかなり本気です。支援のお手伝いも社を挙げて取り組んでいます。 心の底から社会的弱者がお部屋を借りられないような社会はダメだと思っています。しかし、この問題は民間だけで解決しろ！は無理です。法律を作ったのは国ですから。でも逆の発想で考えてみましょう。「追い出しやすい環境は受け入れてもらえる環境」につながるのです。道を間違えてしまった方でも何度でも復帰できる社会が良く、排除する社会はダメです。その為には審査が厳しい社会は絶対に避けた方がいいのです。そしてその負担を９５％以上の「普通の入居者」へ転嫁することは「正直者がバカを見る」というものであってはならないのです。一見暴論に見えるかもしれませんが、本当に解決する問題はこちらの方だと思っています。 今回の報道では一定数この問題を世論も本質的に捉えているような気がしました。それでも今度は社会的弱者VS「普通の人」のような構図になるのでは？と思ってきました。「滞納する者の為になぜ普通の人が割を食うんだ」という論調ですね。でも、社会的弱者を救うことが「普通の人の利益を害しないなら？」、みんな救いたいはずです。この部分を本音と建前も含めて議論するなら有効な手段ではないでしょうか
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不動産投資と喜ばせ合戦
人は感情の生き物です。もちろん良い意味でも悪い意味でも 「さすが内田さん」の一声 つい先日のこと、新たに仲介させていただくお部屋がございました。入居者の方が望む要望が少し多く、オーナーさん（Aさんとしましょう）の負担が重くなりすぎるのでは？とのことで営業マンから私に話しがきました。特段珍しいことではありませんが、このまま全要望を受けてしまうとAさんの負担は重くなってしまうことでしょう。その為、途中から入居者さんとの窓口を私に代わってもらい、ゴチャゴチャしていた双方の要望の交通整理を行いました。ある程度Aさんと入居者さんの負担も公平になったところで、Aさんへ電話で報告しました。すると 「ありがとうございます。さすが内田さんですね、お見事です。それでお願いします」 あら、とっても心地良い。そう、このAさんは上手なのです。いつも私の心をくすぐってくるのです。こういった一言一言がとても嬉しいのです。私たちの仕事は当然ながら依頼者であるオーナーに収益をもたらすことです。その為にも入居者さんに快適に過ごしてもらうことなのです。仕事ですから当然ですね。でも、こういった一言をナチュラルに言われると内心 「へへっ！」 と嬉しくなってしまいます。こういった一言が無くても仕事ですから頑張るのですが、あると馬力が上がるような気がします。そして、こういったことをしてくれるオーナーさんは大体不動産投資が上手なのです。いい意味での「人たらし」というものでしょうか。 事実、Aさんがお持ちの物件は入居率も好調です、入居者へのサービスも上手なのです。 そんなAさんを取り巻く状況は？ ちなみにAさん、私だけにこういったことをしてくれるわけではありません。私たち管理会社を喜ばせ、入居者を喜ばせ、売買情報を持ってくる人を喜ばせ、施工業者を喜ばせ、みんなを喜ばせているこのAさん当然かもしれませんが、このオーナーの周りにはたくさんの業者が集まってきます。ここまで読まれた方で 「どうせそのオーナーは金払いがいいからそういっているんだ」「要は業者の言うことをハイハイ聞いて文句言わずに金払えってこと？」 「不動産会社に厳しく当たるなってこと？」 そうじゃないんです。もちろん、お金をたくさん払えば喜ばせることは出来るかもしれませんが、それはある一時だけです。正直全てをハイハイ聞いて金を払い続けていたら「カモ」と認定されるかもしれません。ちなみにAさんが買う物件も払う工事費も決して高くありません、なんなら安い位です。しかし、Aさんの周りの業者や不動産会社は Aさんが得する話しを次から次へ持っていくのです。みなこぞってAさんを喜ばせようと骨や手間を折っても仕事をするのです。なぜなんでしょうか？ この世は「喜ばせ合戦」 私の知り合いに腕利きの売買仲介業者が居ます。この方はかなりの実力者です。売買情報はこの業者さんを素通りすることはなく、「どっからそんな情報が？」とビックリさせられる程です。その売買業者さんの元には物件を買いたいオーナーが列をなしている印象です。しかしこの業者さんもAさんの周りの業者の一人です。 その方と話している時に印象的だったのが 「やっぱりいい物件売るなら感謝してくれる人に売りたいですよね」 そう、私たち働く者にとってお金は大事です。異論はあろうかと思いますが、まずはその為に皆さん働いている訳でもあります。とはいえ、それだけでもないんですよね。 時にはAさんより高く買う人がいる物件でもAさんに売ることもあるそうです。 不思議なものですよね。Aさんの周りには「他の業者よりサービスを良くしよう」「Aさんに選ばれよう」と各社が競っている始末です。 そしてAさんは値下げ要求や要望を自ら伝える必要もなく、「他より良いサービス」が受けられるのです。 ちなみにAさんですが、知識や相場の感覚はかなりのものです。欺こうとしても簡単ではないでしょう。 Aさんを騙せる人がいたら見てみたいレベルでもあります。 ではAさんだけ得するのはなぜでしょうか？ そう、結局この世は「喜ばせ合戦」なのです。 Aさんは周りを喜ばせている→嬉しい周りはAさんに気に入られようとする→Aさん得する→先頭に戻る 正のサイクルに入ったのです。 もちろん、不動産投資というのは収益を上げる為に行うものです。無駄な出費はしてはいけませんし、単価にも厳しくあるべきです。不動産会社の言うことを鵜呑みにしてもいけません。ハイハイ全部を聞いていたら間違った方向へ進む可能性もあります。周りから「カモ」と見なされたら大変な目に遭ってしまうでしょう。厳しい目で運営状況を見ておく必要があります。異論はありません。しかし、それと相手を喜ばせることは両立できるはずです。お金で喜ばせなくてもいいじゃないですか、相手への敬意や感謝を示すだけでも随分と違うものです。文字で書けば簡単なのですが、中々難しいものです。かくいう私も全然出来ていません。 人は感情の生き物です、良くも悪くもそんな中でAさんの正のサイクルは私も見習いたいものです。今回は精神論になってしまいましたが、なぜか上手くいっているオーナーはこの点が上手なのです。生まれ持っての心根なのか、努めてそう振る舞っているのかは分かりません。しかし、人を喜ばせると返ってくるという昔からの教えは不動産投資においてもあながち間違いではないと断言できます。
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世界は誰かの仕事でできている ～今頑張っているあなたへ～
疲れた時にはこの言葉 ありがとうジョージア、ありがとう社会のみなさん 「世界は誰かの仕事でできている」 良い言葉ですよね、言わずと知れた缶コーヒー「ＧＥＯＲＧＩＡ」のキャッチコピーです。私含め、社会で働いていると時に理不尽なこと、報われないこと、辛いこと たくさんあるでしょう。そんな時にこの言葉が頭をよぎります。誰からもスポットライトが当たらない所で一所懸命に頑張ることが、世界の一部なんだと思うと、もう少しだけ頑張れる気がします。自分がカッコよく見えてきます。自分に酔ってもきます。最終的には人を幸せにしてると陶酔感まで出てきます。ここまで来ると後は仕事は楽です。ヒーロー気分ですから同じような理由で、私は夜景というのが大好きです。夜景を見ると 「あぁ。誰かがこんな時間も頑張ってるんだな」と思えるのです。電気を作る人、明日の為に休んでいる人、皆が休んでいる時に働いている人。街の光が誰かが働いているということを見せてくれている気がします。どこかの誰かがこの時間頑張っているんだから、俺も頑張ろう。と見知らぬ誰かに力を貰っています。そして、自分の仕事も誰かに届いていればいいなと思っています。ありがとう！社会で働く同志のみなさん。 そして どういたしまして、みなさん。 そんな気持ちで働いていきましょう。 一所懸命な姿は誰も見てなくても、誰かの役に立って、私のように誰かが感動しているハズですよ。
