貸し止めを撲滅
さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。
冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。
ちなみに施工前はこんな感じでした。
前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。
しかし、その損傷は中々のものでした。
こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。
普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。
「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。
全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。
そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。
その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。
今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。
コンセプトは「１０年以上何もしない」
今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。
その為、オーナーさんと話して
「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。
床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。
昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。
今回の間取り変更はこうなりました。
元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。
またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。
施行中の様子はこちら
完成後の様子
見事１万１千円の家賃ＵＰ
その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。
原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。
しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？
しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。
正に空室対策としても十分な結果でした。
やらなかったこと、コストカットのポイント
今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは
「だからといってコストを掛けすぎない」
という点です。
賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。
その為、以下のような点をやりませんでした。
- 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為
- 脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為
- キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断
- 各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為
- 工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減
- 壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする
- 塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為
このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。
入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。
その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。
こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。
こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。
こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。
工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。
だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。
いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。
協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。
「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。
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社名の由来 ～ロータスホーム～
たまに聞かれますので 株式会社ロータスホームの由来 弊社株式会社ロータスホームの社名の由来です。開業当初はよく聞かれたものです。なので、今後お付き合いが生まれることも期待して、社名の由来についてお話していこうと思います。 ＬＯＴＵＳ＝蓮 ますはロータスですが、「蓮」です。レンコンは蓮の茎ですね、蓮根と書きますから根っこだと思われていますが、茎です。なぜ「蓮」から取ったのかということですが、以前書いたように私は特定の宗教を信じている訳ではありません。たまにご存じの方が仏教とかですか？と聞かれます。 確かに蓮はお釈迦様のイメージもありますからね。この会社を作る時に色々なことを考えていました。「不動産会社を作るうえで、どんな想いを表そうか？」たくさん想いはありました。しかし、最終的に思ったことは 「どんな大変な仕事でも、住まいを通じて人に喜んでもらおう、そして人の喜びを自分たちの幸せとしていこう」という思いでした。その時に思い浮かんだのが「蓮」でした。蓮というのは、ご存知の通り泥の中で咲きます。しかも泥水が濃ければ濃いほど綺麗な花を咲かせるそうです。また、蓮の葉はどんなに泥や水が付いても弾き返すのです。ことわざの「泥の中の蓮」というのはこういった特徴から来ているのでしょう。その存在が不動産の管理会社にピッタリな気がしたのです。綺麗ごとだけではない不動産業界、時には辛いこともある仕事。そんな中で自分自身まで泥に浸かって、大事な心まで汚してしまってはいけません。そこで、そんな蓮の精神性から蓮＝ＬＯＴＵＳ＝ロータスを選びました。決してキレイごとや華々しいだけではない仕事をも自分たちの糧にし、しかもそれでも汚れない、そして綺麗な花を咲かす。入居者さんやオーナーさんに代わって、大変なことをしっかりやり切ろう。そんな想いを込めました。あと、蓮根がその形状から「見通しがきく」などの縁起も良い物だそうで、そんな所も気に入りました。 ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違い 次にＬＯＴＵＳＨＯＭＥの「ＨＯＭＥ」ですが、これは「家」という意味ですね。ではなぜ「ＨＯＭＥ」で「ＨＯＵＳＥ」ではないのか？ですね。どちらも日本語に訳すと「家」となります。これは、正確に合っているかは自信がないのですが、ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違いは ＨＯＭＥ＝人が住んでいる場所としての家 居場所 本拠地 帰るべき場所ＨＯＵＳＥ＝住宅 家屋 建築物 ＨＯＭＥは「人ありき」、ＨＯＵＳＥは「物質としての家」、こんなイメージを私が持っていたためです。私はＨＯＭＥが好きなのです。人が住んでいる家こそが「家」だと思っています。その住んでいる人にとっての居心地の良い「ＨＯＭＥ」のお手伝いになればと思っています。 こんなことばかり言っていると「キレイごとばかり」などと言われるかもしれません。でも私は「キレイごと」でもいいと思っています。私もついつい仕事で熱くなったり、正直に言えば腹が立つこともたくさんあったりします。でもそんな時にこそ、この「キレイごと」を込めた社名が初心や本当にやりたかったことに戻してくれます。本当に私は聖人君主でもなんでもありません。だからこそ、初心や想いを忘れないように一番使う社名にしておきたかったのです。ちなみにＨＯＭＥは私の右腕ともいうべきスタッフがＨＯＭＥがいいということで採用しました。これからも社員と一緒にオーナーさんと入居者さんの役に立って、人を幸せにしていきたいと本気で思っています。そして、私も社員も人の幸せを作る仕事で「幸せ」になりたいと思います。今回は柄にもない内容でしたが、なんとなく書いてみたかったのです。今後ともよろしくお願いいたします。
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宅建試験あるある オカルト？迷信？都市伝説？
さあ、今年も不動産業界では宅建試験の話題が出始める今日この頃。 会社からの厳命で受からねばヤバい人、ベテランながら毎年受験している人、やる気に満ちあふれて必死に勉強する人 この時期は受験生のモチベーションも様々です。 私は当時勤めていた会社の社長と直で約束したのと、当時の上司が「取ってない人は自分含めて全員受けること、そして落ちた人を全員で死ぬほど馬鹿にしよう」という何ともハードボイルドなプレッシャーのおかげで合格することが出来ました。 そんな宅建試験ですが、都市伝説なのか、迷信やジンクスなのか、まことしやかに噂されるものがあります。 今回はそんな風説、デマ、都市伝説などを解説してみたいと思います。 さて、早速いきましょうか。 ① 参考書は1冊で受かる？ 「参考書は絶対1冊に絞るべき」 これ、受験生の間ではかなり有名な説ですよね。 「え、1冊で全範囲網羅できるの？」と不安になる気持ち、すごくよく分かります。 実は、この説・・・あながち間違いではないと思います。 正確に言うと「1冊で受かる」のではなく「1冊をやり切ることが受かる近道」なんです。 参考書はどれを選んでも、カバーしている範囲や説明の切り口は微妙に違います。 あっちの本には載っていて、こっちの本には載っていない、なんてこともザラです。 だからといって、何冊も参考書を買い漁って中途半端に手をつけるのが一番危険です。 結局、大事なのは「範囲を広くさらう」ことより「1冊を隅から隅まで理解し、繰り返し解く」こと。 受験時代、色んな参考書に目移りしそうになった方も多いと思いますが、最終的には1冊に絞って何周もした方が知識は定着する気がします。 大体、試験の中には「どの参考書にも載っていない」という問題も出ますからね。 ② 試験監督員やお偉いさんは答えを知っている？ これはもう、都市伝説の王道と言ってもいいかもしれません。 「試験監督のおじさん、絶対に答え知ってるでしょ」「知り合いにコネがあれば・・・」なんて冗談交じりに言われることもありますが。 結論、これは完全にウソです。 私自身、試験監督員のお手伝いをした経験がありますが、問題冊子は試験直前まで厳重に封がされたまま。 会場で、受験生の目の前で初めて封を切るんです。 もちろん試験監督員も、その瞬間まで中身を見ることはできません。 お偉いさんだろうが誰だろうが、事前に答えを知る術はゼロ。 ですから、たとえ知り合いに業界の偉い人がいたとしても、「答えを教えてもらう」なんてことは物理的に不可能なんです。 そういう意味では、宅建試験は思っている以上に公平です。 安心して、自分の実力だけを信じてくださいね。 ③ 同じ番号が連続すると不安になる問題 マークシートを塗っていて、同じ番号が3つ、4つと続くと・・・ 「あれ、どこかで間違えたかな・・・」 急に不安になりますよね、これも受験生あるあるです。 実際どうなのか、気になったので過去のデータを調べてみました。 過去15回分の試験を分析したデータによると、2連続は毎年当たり前のように発生（発生確率約12％）、3連続も約66％の年で出現しているそうです。 そして、肝心の4連続。 「さすがにこれは無いだろう」と思いきや・・・実は過去に2回、本当にありました。 平成23年の問34〜37は正解が全て「1」、平成24年の問40〜43は正解が全て「3」。 つまり、4連続はレアケースですが、ゼロではないんです。 ちなみに5連続は今のところ記録がありません。 ですから、同じ番号が続いたからといって焦って見直し、答えを変えてしまうのが一番危険です。 自信を持って解いた問題なら、番号の並びは気にせず、そのまま進めてしまった方がいいかもしれませんね。 ④ 意外と当日欠席者が多い これは間違いなく「あるある」です。 試験会場、実は結構な数の空席が目立ちます。 申込んだけれど、勉強が続かず途中で心が折れてしまったのでしょうか・・・当日来ない方、本当に多いんです。 さらに言うと、開始から1時間も経たないうちに、机に突っ伏して寝てしまう方もチラホラ。 もしかすると「もう無理だ」と早々に心が折れてしまったのかもしれません。 そう考えると「宅建の合格率は低い」と言われておりますが、真剣に受験している母数から考えると、もう少し高いのかもしれませんよ。 これから受験される方、ぜひ「会場に来ただけで、実は一歩リードしている」ということを覚えておいてください。 最後まで諦めずに解き切ることが、まず何よりの合格への近道です。 ⑤ 落ちた人ほど自己採点を盛りがち問題 これは長年、色んな受験生を見てきた中で、かなり高い確率で当てはまる法則です。 試験後、「どうでした？」と聞いて回ると・・・面白いことに、実際に落ちたと思われる方ほど「30点でした」「29点でした」と、ちょっと高めの点数を答える傾向にあります。 以前、こんなことがありました。 合格発表前のある方が、自信満々にこう言っていたんです。 「32点でした、惜しかったです」 その当時は合格点が３５点前後が多く、３２点では届かないと思われていたのです。 ところが、その年の合格点はまさかの32点。「惜しかった」どころか、本来なら合格ラインだったはずなんです。 しかし結果は・・・不合格。 自己採点と実際のマークミスがあったのか、単なる見栄だったのかは分かりません。 ですが、変な見栄を張らず、正直に自己採点をしておいた方が、後々自分のためになります。 自分に嘘をついても、合格ラインは変わりませんからね。 まとめ いかがでしたでしょうか。 宅建試験の「あるある」、オカルトのようで、実は当事者目線で見ると「なるほど」と思える理由があるものばかりだったのではないでしょうか。 ・参考書は1冊をやり切る ・試験監督員は答えを知らない（完全に公平） ・同じ番号の連続はレアだけどゼロではない ・当日は欠席者、途中離脱者が意外と多い ・自己採点は盛らず正直に これから受験される方は、変なジンクスに振り回されず、自分の実力を信じて試験に臨んでいただければと思います。 宅建士として、これからも試験にまつわるリアルな話や、不動産業界の裏側なども書いていきたいと思います。 次回もお楽しみに。
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宅建試験、当日にすべきこと3選
今年も宅建試験の季節となりました。 各不動産会社に勤めている人やこれから不動産会社に入社を志す人、自己研鑽の為に取る人、様々な動機があるでしょう。 そんな皆さんに、私から宅建試験「当日にすべきこと」を３つご紹介してみようと思います。 不思議なもので、一生懸命頑張ってきた人ほど、当日は緊張するものです。 「これだけやったのに、ちゃんと発揮できるだろうか」頑張った分だけ、そんな不安も大きくなってしまう。 私は試験監督員として何度か会場に立ってきましたが、真剣に勉強してきたであろう方ほど、表情がこわばっていたり、そわそわしていたりするのをよく目にします。 個人的には当日はあれこれ考えすぎず、シンプルに行動することが大事な気がします。 当日になって新たな分野や範囲などをカバーしようと思うと、変な焦りなどが出てきてしまい、これまでの勉強の成果を疑ったりしてしまいます。 ここまで積み上げてきた知識を、当日の立ち回り一つで無駄にしてしまうのは、本当にもったいないことです。 私は宅建試験の試験監督員を何度か務めたことがあり、会場でたくさんの受験生を見てきました。 今日は、直前の勉強法ではなく「当日、何をすべきか」に絞って、3つだけお伝えしようと思います。 結論からいきますと 結論からいきますと、当日やるべきことは次の3つです。 会場で配られるチラシは必ずもらう 時間と持ち物に余裕を持つ 試験の最後に、マークシートから問題用紙へ解答を書き写しておく 一つずつ説明していきますね。 その1:会場で配られるチラシ、必ずもらう 5問免除を受けていない方は特に覚えておいてほしいことです。 念のため簡単に説明しておきますと、5問免除とは、不動産会社に勤務し、決められた登録講習を修了した方が対象となる制度です。 これを受けていると、本来50問あるうちの5問(主に統計や土地・建物に関する問題)が免除され、45問での受験となります。 免除される5問は比較的得点しやすいとされる分野なので、免除を受けていない方にとっては、その分をどう得点していくかも大事なポイントになってきます。 試験会場では、資格試験予備校などが直前の法令改正や最新の統計の要点をまとめたチラシを配っていることがあります。 「そんなものが当たるの?」と思われるかもしれませんが、これが意外と高確率で当たるんです。 直前期に法改正の部分まで手が回らなかった、という方も多いと思います。 そんな時こそ、会場入り前に配られているチラシには必ず目を通しておいてください。 ものの数分で見られる内容ですが、そこに書かれていたことがそのまま出題される、なんてことも十分あり得ます。 正直に言いますと、会場に入ってから何か勉強をするのであれば、このチラシに目を通すことが一番効率がいいと言ってもいいくらいです。 今さら参考書を開いても頭には入ってきませんし、緊張も増すだけです。 それなら、この数分で読めるチラシに目を通しておく方が、よほど得点に直結するような気がします。 その2:時間と持ち物には、とにかく余裕を持つこと これは監督員をしていて強く感じたことです。 時間ギリギリに駆け込んでくる方や、忘れ物をしてしまう方は、大体そのまま最後まで慌てた様子で試験を受けています。 知識があるのに、その慌てた状態のまま本番に突入してしまうのは、本当にもったいないことです。 時間に余裕を持って会場に到着すること。 受験票や筆記用具などの持ち物を前日のうちに確認しておくこと。 当たり前のようですが、これができているかどうかで、本番のパフォーマンスは大きく変わります。 せっかく積み上げてきた知識を、当日の慌てふためきで台無しにしないでください。 その3:試験の最後に、マークシートから問題用紙へ解答を書き写しておく 3つ目、意外と一番お伝えしたかったことかもしれません。 試験が終わって会場を出た後、多くの方が気になるのが「自分は何点取れたのか」です。 当然、自己採点をしますよね。 ところが、ここで意外な落とし穴があります。 「問題集には〇を付けているけど、マークシートにちゃんとその番号を書いたか自信がない」 「一度考え直して、複数の選択肢に〇を付けていて、結局マークシートにはどちらを書いたか思い出せない」 こういうことが、本当によくあるんです。 こうなると、正確な自己採点ができず、合否のボーダーライン上で悶々とした日々を過ごすことになってしまいます。 これを防ぐ方法はシンプルです。 試験の最後、時間が余ったタイミングで、「問題集に書いた自分のメモ」ではなく、必ず「マークシートに実際にマークした番号」の方を見て、それを問題用紙の余白に書き写してください。 ここが肝心です。 あくまで、最終的にマークシートへ塗った答えを正として書き写すのです。 これさえやっておけば、会場を出た後にどんなに記憶があいまいになっても、正確な自己採点ができます。 余計な不安を抱えずに済みますし、次の一歩(合格発表までの過ごし方や、万一の場合の次の対策)にも早く動き出せます。 努力は十分。あとは当日の立ち回りだけ いかがでしたでしょうか。 会場で配られるチラシに目を通す。時間と持ち物に余裕を持つ。そして最後にマークシートの解答を問題用紙に書き写しておく。 どれも特別な知識は要りません。 ちょっとした心がけだけです。 でも、この3つをやっているかどうかで、当日や合否発表までの安心感は大きく変わってきます。 ここまで頑張ってきたあなたの努力が、当日きちんと結果に結びつくよう、心から応援しています。 鹿児島県での受験の方は、どこかでメガネを掛けた監督員が心配そうに見ていたら、それはきっと私だと思います。 みなさんの健闘を祈っております。
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賃貸マンションの台風被害、大家さんは補償してくれる？火災保険の落とし穴
台風や大雨のシーズン、窓の隙間から雨が吹き込んで、大事な家具や家電がダメになったら・・・そんな不安、感じたことはありませんか？ 鹿児島県でも昨年は線状降水帯による大雨で、私たちがいる霧島市は約３０年ぶりに大規模な浸水被害がありました。 激甚化したといわれる天災地変に我々は備えねばならなくなってきました。 さて、そんな台風や記録的な豪雨などにより、賃貸中のお部屋で被害があった場合は、どのようになるのでしょうか。 みなさんの大切している洋服や家具、家電、お持ちのプレイステーション５やブランド物などは？責任は？ 「借りてる部屋で起きたことだから、大家さんに責任があるんじゃないの？」 「大雨や台風被害だから、管理会社が家財道具も補償してくれるのが筋でしょ」 結論からいきますと 「天災による家財の被害は、大家さん、管理会社の責任にはならないケースがほとんどです」 どういうことでしょう？ 「大家さんが直してくれる」は、実は思い込み 「え、賃貸なんだから、何かあったら大家さんが直してくれるんじゃないの？」 そう思われている方、実はかなり多いんです。 もちろん、そのお気持ちはよく分かります。 毎月家賃を払っているんだから、いざという時は大家さんが何とかしてくれる。 退去の時には「原状回復は貸主負担」なんて話も聞くし、それなら家財も同じなんじゃないの？そんな風に考えるのも、決して無理はありません。 しかし、実はそうではないんです。 大家さんが負っているのは「使用収益させる義務」というもので、簡単に言えば、建物や設備を正常に使える状態にしておく義務です。 雨漏りがすれば屋根や外壁を直す、エアコンが壊れれば直す。 これはあくまで「建物本体」に対する義務なんです。 一方で、その中にある家具・家電・衣類・布団といった「家財」は、大家さんの持ち物ではありません。 入居者であるみなさん自身の財産です。 自分の財産は、まず自分で守る。 これが大原則になります。 そして、台風や大雨のような天災による被害は、原則として大家さんに補償義務はない、というのが基本的な考え方です。 ただ、これも全て「台風だから絶対に大家さんの責任なし」という単純な話ではありません。 ざっくり言うと、判断のポイントは2つです。 ひとつは、建物そのものに問題がなかったか。 以前から雨漏りを指摘されていたのに直していなかった・・・というような「本来直しておくべきことを放置していた」場合は、話が変わってきます。 もうひとつは、その台風が「この地域では普通に来るレベル」だったのか、それとも「記録的な、めったにないレベル」だったのか。 よくある規模の台風で被害が出たのであれば大家さん側の管理不足を疑われることもありますし、逆に周辺一帯が多くの被害が出るような暴風雨であれば、大家さんにもどうしようもなかった、と判断されやすくなります。 ちなみに鹿児島・霧島は台風がほぼ毎年来る地域なので、「普通に来るレベル」の基準自体が、他の地域よりやや高めに見られがちです。 とはいえ、この「建物に問題があったか」「台風は普通だったか異常だったか」という判断は、専門家でも意見が割れるグレーな領域です。 仮に大家さんに責任がありそうだと思っても、それを証明して実際に補償してもらうまでには、時間も労力もかかります。 それに、天災のたびに入居者さんの家財まで大家さんが無条件で弁償していたら、賃貸経営自体が成り立たなくなってしまうのも正直なところです。 だからこそ、「大家さんの責任を追及できるかどうか」に自分の暮らしを賭けるよりも、確実に、しかも早く動いてくれる備えを自分で持っておく方が、よほど現実的な安心につながります。 家財を守っているのは、実は「火災保険」 では、家財が濡れてしまったらどうすればいいのか。 そこで頼りになるのが「火災保険」です。 「火災保険？うちは入った覚えないけど・・・」と思われた方もいるかもしれません。 実は、賃貸契約を結ぶときに、ほとんどの方がこの保険にセットで加入しています。 最初に契約する時に、営業マンなどから説明を受けて、掛けてから入居になっているハズです。 ですが、多くの方はこの保険を「自分が誰かに迷惑を掛けた時の、大家さんや他の入居者さんへの賠償のための保険」だと思っています。 確かにその側面もあるのですが、実はこの保険、正式には「家財保険」と呼ばれる部分を含んでいて、自分自身の家具や家電もしっかりカバーしてくれる商品なんです。 つまり、台風で窓から雨水が吹き込んで、テレビやパソコン、大事な家具がダメになってしまった。 そんな時、この保険に加入していれば、修理費や買い替え費用を補償してもらえる可能性があるんです。 明暗を分けた「更新忘れ」 ちなみに、台風のシーズンになると「家財が濡れてしまったんですが、大家さんに直してもらえますか」というご相談を、私たち管理会社は毎年何件かいただきます。 同じような被害でも、保険に加入していた方は、被害状況を写真に収めて保険会社へ連絡し、無事に補償を受けられました。 一方で、保険に入っていなかった、あるいは入っていたはずなのに更新を忘れていた方は、すべて自己負担になってしまう・・・そんな明暗が分かれる場面を、何度も見てきました。 そう、ここで一番怖いのが「更新忘れ」なんです。 多くの火災保険は、2年契約になっています。 賃貸契約の更新（2年に一度）とセットになっていることが多いのですが、保険契約の更新案内は管理会社からではなく、保険会社や代理店から直接届くことがほとんどです。 引っ越しのバタバタで住所変更を忘れていたり、案内のハガキをうっかり見落としていたり。気づいたら保険が切れていた、というケースは決して珍しくありません。 台風シーズン前に確認したい3つのこと では、どうすればいいのか。 台風シーズンが本格化する前に、ぜひ一度チェックしていただきたいことがあります。 お手元の保険証券（契約時に受け取った書類）を確認し、保険期間がいつまでかを見る 分からなければ、保険会社や代理店に直接問い合わせて、契約が今も有効か確認する 契約時のプランで、家財の補償額（時価額）がどの程度に設定されているかも合わせて見ておく これだけで、いざという時の安心感がまったく違います。 知っておけば、怖くない いかがでしたでしょうか。 台風や大雨で家財が被害を受けても、大家さんが全て何とかしてくれるわけではありません。 でも、それを知っておけば、決して怖いことではないんです。 自分の身は、自分が入っている保険が守ってくれる。 そのことを知って、しっかり備えておけば大丈夫です。 このシーズン、ぜひ一度、ご自身の保険を確認してみてください。
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お部屋探しの閑散期(夏)、管理会社は何をしているのか？
賃貸営業の閑散期(夏)、実は何をしているのか？ 「賃貸屋さんって、夏は暇なんでしょ?」 これ、本当によく言われるんです。 友人からも、オーナーさんからも、たまに社員の家族からも。 まあ、確かにお部屋探しをしている人の数でいえば 否定できません。 梅雨が明けて8月に入ると、お問い合わせも来店もガクッと減ります。 学生さんの一人暮らし探しは春には落ち着き、転勤シーズンのピークも過ぎ、秋の実需期にはまだ早い。 お部屋を探す人自体が、この時期は単純に少ないのです。 傍から見れば「暇そう」に見えるのも無理はありません。 さて、ここからが本題です。 「反響が減ること」と「やることがないこと」は、実はイコールではありません。 むしろこの時期、我々の裏側では意外とやるべきことが山積みなんです。 今回は、管理会社が夏にしていることの一例として、当社の夏をご紹介してみましょう。 草刈り 物件の草刈り、清掃です。 都会の方にはピンとこないかもしれませんが、地方の物件では夏の草の勢いは本当に凄まじいものがあります。 ちょっと油断すると、あっという間に膝丈、下手すれば腰の高さまで草が伸びてしまう。 「先月やったばかりなのに、もうこんなに?」と驚くことも珍しくありません。 これを放置すると、物件全体が「荒れた印象」になり、せっかくの物件が台無しになってしまいます。 炎天下での草刈りは正直かなりキツイ作業ですが、秋の内見シーズンに向けて、地道に手を入れ続けるしかないのです。 最近は良い除草剤や防草シートなども出てきているので、そういった対策も一つではありますね。 しかし、地方の雑草の力強さといったら、本当にたくましいですよ。 条件の見直し 実は「待つ」も立派な選択肢 二つ目は、募集条件の見直しです。 繁忙期を通過してしまった空室があれば、何かしら手を打つ必要は出てきます。 それがリフォームなのか、賃料などの賃貸条件なのか。 オーナーさんと一緒に検討する時期でもあります。 もちろん、これ自体はとても大事なことです。 ただ、ここで気をつけたいのが「一刻も早く決めたい」という焦りです。 早く埋めたい一心で賃料を下げすぎて安売りになってしまったり、逆に「とにかく直せば決まるだろう」と費用の嵩むリフォームだけに頼ってしまったり。 これでは、目先の空室は埋まっても、長い目で見た収益はむしろ悪化してしまいます。 大事なのは、オーナーさんとしっかり意思統一をしておくことです。 必要な部分にはきちんと手を入れる、でも急いで安売りやリフォーム頼みに走らない。 そして、必要なことが完了したら、動かずにじっくり「待つ」という選択肢も、長い賃貸経営の中では十分にアリなんです。 焦って動くことだけが正解ではない、というのは意外と知られていません。 この辺りの「どの位の期間で決めたいか？決まるか？」の感覚をオーナーさん毎に調整することが必要かなと思います。 秋広告・物件写真の仕込み:本番はこれから 三つ目は、秋からの繁忙期に向けた仕込みです。 掲載中の物件写真、実は強い日差しの下で撮ると、影が濃すぎたり逆光になったりして、案外使える写真が少なかったりします。 だからこそ、天候や時間帯を選んで撮り直しをすることも多々あります。 ポータルサイトの掲載情報も、この時期に一度棚卸しをして整えておく。 繁忙期に入ってから「あ、この写真古いな」と気づいても、もう遅いんです。 静かなこの時期にこそ、地味に、でも確実に仕込んでおきます。 台風・防災対応:空室物件のチェックも忘れずに 四つ目は、台風シーズンへの備えです。 夏から秋にかけては台風シーズンでもあります。 人が住んでいる物件はもちろんですが、意外と見落とされがちなのが空室物件です。 飛ばされそうなものが周りに落ちていないか、雨戸やシャッターの動作に問題はないか。 台風が来る前後は、こうした空室物件のチェックにも時間を割く必要があります。 我々の夏は忙しい いかがでしたでしょうか。 正直、この時期の反響が減るのは紛れもない事実です。それはその通りです。 ただ、反響が減ることと、やることがないことは別問題。 草を刈り、条件を見直し、秋に向けて仕込み、台風に備える。 管理会社の一年は、目に見える忙しさだけでなく、目に見えない忙しさでできているものです。 しかし、最近の夏の暑さはスゴイですね。 本当にいつか「南向き」が嫌われる条件になるかもしれませんね。 みなさんも熱中症には気を付けて、来る秋に向けて自力を鍛えておきましょう！
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安否確認は誰でもできる？義務・費用・警察立ち会いとは？
もし今日、あなたと連絡が取れなくなったら・・・気づいて、動いてくれる人はいますか? こう聞かれると、案外「うーん」と考え込んでしまう方も多いのではないでしょうか。 さて、私たち賃貸管理会社には、時々こんな連絡が入ります。 「家族と連絡が取れないんです、部屋で倒れていないか心配で」 「従業員が無断欠勤していて・・・様子を見てもらえませんか」 こういった依頼を、私たちは「安否確認」と呼んでいます。 管理会社の義務ではない 結論からいきますと、私たち管理会社には、この安否確認に協力する法律上の義務はありません。 そして正直に言えば、対応したところで会社の利益には一銭にもなりません。 むしろ拘束時間は長く、面倒な業務のひとつです。 「管理会社なら鍵も持ってるし、緊急時はすぐ動いてくれるんでしょ?」 そう思われている方は多いかもしれません。 あら意外、実はそうではないのです。 安否確認は、あくまで管理会社が「善意」で対応しているものです。 義務でもなければ、断ったところで責められる筋合いのものでもありません。 実際、対応を渋る管理会社があっても、それ自体は責められません。 ではなぜ、義務でもメリットもないことに、私たちは時間を割くのでしょうか。 間に合った命を見てきたから 理由はシンプルです。 人命に関わることだからです。 安否確認の依頼のうち、実際に倒れていたり、亡くなっていたりするケースは、体感として5％程度です。 残りの95％は「単なる寝坊だった」「気まずい相手だから連絡を無視していただけだった」など、拍子抜けするような結末で終わります。 ですが、この5％のために対応を惜しんでしまえば、助かるはずの命を助けられなくなる。 そう思うと、面倒だからと後回しにはできないのです。 先月、実際にこんなことがありました。 ある入居者さんの安否確認を行ったところ、脳卒中で倒れているところを発見しました。 あと数日発見が遅ければ、間に合わなかっただろうと言われました。 きっかけは、その方が勤めている会社の上司からの連絡でした。「無断欠勤が続いていて心配だ」と、わざわざ管理会社まで連絡をくれたのです。 もし、その上司が「まあ、そのうち出てくるだろう」と気にも留めなければ。 もし、「他人のことに首を突っ込むのも・・・」と連絡をためらっていたら。 結果は、大きく変わっていたかもしれません。 安否確認は、誰でも自由にできるわけではありません ここで一つ、大事な補足をしておきます。 「心配だから」といって、誰でも自由に安否確認ができるわけではありません。 もし本人の意思確認もなく、言われるがままに部屋を開けられるとしたら、それを悪用する人も出てきます。 借金の取り立てをしたい人や、元交際相手を探し出したいストーカーが「心配なので安否確認してほしい」と持ちかけてくる・・・そんなことも、実際には起こり得るのです。 ですから私たち管理会社が安否確認を行う際は、必ず警察官の立ち会いのもとで対応します。 当然ですが、契約者本人に確認をします。 意外と多いのが、普通に電話に出て「その人には教えないでください」というタイプや「私から連絡しておきます」という返答です。 それでも連絡が取れない、携帯も電源が落ちているなどの場合に限り、次のステップです。 連絡してきた方と本人がどういう関係なのか、いつから連絡が取れていないのか。 事前にしっかりと事情を聞き取り、警察官にも状況を確認してもらったうえで、はじめて開錠に踏み切ります。 仮にご親族と名乗る方が来られても、それだけで勝手に開けることはありません。 また、当社では依頼をした方は必ず現地に来てもらいます。 電話だけで、誰かも分からない人からの依頼は受けられません。 そしてもう一つ。 もし開錠が必要になった場合、その費用(鍵屋さんの出張費や作業費など)は、原則として依頼者の負担となります。 管理会社が無料で何でもしてくれる、というものではないことも、知っておいていただきたい点です。 こうした手順を踏むからこそ、悪用も防げますし、私たちも安心して協力できるのです。 誰かが気にかけてくれる、という備え この出来事を通じて、あらためて思ったことがあります。 それは、「自分に何かあったとき、心配して連絡をしてくれる関係性」を、日頃からどれだけ持っているか、ということです。 会社の上司や同僚、家族、友人、あるいは近所の方でも構いません。 「最近ちょっと様子がおかしいな」「連絡が取れないな」と、ふと気にかけてくれる誰かがいる。それだけで、いざというときの結果は大きく変わります。 もちろん、誰にも頼らず一人で自由に生きたい、という価値観も、私は否定しません。 それも一つの生き方だと思います。 ただ、そういう生き方を選ぶとしても、「もしものときに、誰かが気づいてくれる仕組み」だけは、どこかに残しておいた方がいい。 今回の出来事で、私はそう強く感じました。 安否確認は、管理会社にとって義務でもなければ、得になる業務でもありません。 それでも、間に合った命を見てきた身としては、これからも力を尽くして対応していきたいと思っています。 そして、これを読んでくださっているあなたにも、少しだけ考えてみてほしいのです。 もし今、あなたと連絡が取れなくなったら、気づいて動いてくれる人はいるでしょうか。 いなければ、今日からでも遅くはありません。誰か一人、そんな関係を大事にしてみませんか。
