カスタマーハラスメント対策に本腰
カスタマーハラスメントとは、暴行・脅迫・暴言・不当な要求といった、顧客による著しい迷惑行為のことである。略してカスハラともいう。 顧客＋嫌がらせを組み合わせた用語であるが、英語には「customer harassment」という用語は存在せず、和製英語の一種である。
ウィキペディアからの引用です。
昨今、このカスタマーハラスメントに各業界で取り組んでいくようになりました。
カスタマーハラスメントを受けやすい業界である不動産業界にも朗報といえるでしょう。
昔からあった理不尽なカスタマーハラスメントですが、今になってなぜ取り組む必要があったのでしょうか？
私はこのように思っています。
慢性的な人材不足が原因
昔は人手不足ではありませんでした、「人が辞めたら次の人を雇えばいいや」と企業は考えていました。
しかし、人手不足と高齢化社会待ったなしの状況ではそうもいきません。
大事に育てた社員が、たった一人の理不尽なお客様(カスハラする人がお客様かは別として)で退職してしまう。
また採用から教育に時間と労力とお金を掛けるのか・・・・
そう考えた時に結論が出たのです。
理不尽なお客さんにそこまで付き合う義理があるのか？と
それよりも社員を大事にしないと事業が上手くいかない。
一定の理不尽な要求は断った方がいいハズだ！と
あまりに理不尽なお客様を切ってしまった方がかえっていいのだ！と
その方向に舵を切ったのでしょう。
私はニュースを見ながら「この流れは歓迎するけど、これからは善い人でなければ社会にいられないかもな・・・」と思いました。
なぜかというと
「ブラックお客様」が出来る
私はニュースを見ながら考えました。
各企業がカスタマーハラスメントに強気になることは基本的には良いことであり、合理的である。
そのうち、各企業がカスタマーハラスメントを行う人のリストを共有することも考えられるだろう。と
その結果、出来上がる社会は
社会のサービスを受けられない人＝ブラックお客様が出来る
どういうことかと言うと、各企業がカスタマーハラスメント情報を統合してデータベースのような物が出来た場合
各企業が新規でお客様を迎えるときに個人情報を照合するようになるでしょう。
そして個人情報をデータベースで照会した時に
「この人は〇〇という企業にこんなことをした」「カスタマーハラスメントの履歴あり」と出るでしょう。
そうなるとどうなるのかというと
ブラックお客様は最初からサービスを受けられない
例えば旅館を予約しようとした場合には、問い合わせの段階で「予約不可」となるでしょう。
タクシーに乗ろうとすると「乗車拒否」、買い物も「売ってもらえない」
インフラなどは生存権に関わるので難しいでしょうが、それでもサービスを受けられない局面はどんどん増えていくんでしょう。
そうすると、お金を払おうとしてもサービスを受けられないのです。門前払いになるのです。
仮に自分自身ならまだしも、それが当人の履歴で家族や子供までブラックお客様になってしまったら？
正直、現在の不動産業界でも進み始めています。
現在、家賃保証会社という仕組みが全国的にも主流となりました。
その保証会社は業界で共通したデータベースを持っています。
とある保証会社で滞納を繰り返した場合、まったく別の保証会社でも審査はＮＧとなってしまいます。
そうすると自分が選んだお部屋に住むことは出来ません。
現在のところ、あくまでも「家賃滞納」という部分での履歴にとどまるのが現状ですけどね。
こういった動きが不動産業界だけでなく、一般の商売にも導入されるんだろうな。と思います。
私は「ケイゾク」というＴＢＳ放送で、個人的に愛してやまないドラマがあるのですが、そのドラマの第９話のサブタイトルで
「過去は未来に復讐する」
という言葉があります。
私はこの言葉が当時からずっと頭から離れないのです。
自分自身が他者にした行いというのは良くも悪くも「そのまま返ってくる」と思っています。
これからの社会では善人でなければ「社会に入れてもらえなくなる可能性があるんだな」と恐怖も感じました。
私は日頃からサービスを受ける側の場合は努めて「不快な客でないよう」に気を付けているつもりです。
しかし、何かの弾みや昔の行いなどでブラックお客様と判定されたら？
私は社会の輪から弾き出されるのでしょう。
みなさんも「いつまでも話を聞いてもらえる社会」だとは思わない方がいいかもしれません。
正当な怒りや苦情だとしても、相手の尊厳や人格まで否定出来るような程のことはめったにないとは思いませんか？
「お金を払ってるのはコッチだから」という価値観は過去のものとなりつつあります。
「お金を払おうとしても受け取ってすらもらえない社会」がそこまで来ているのです。
私自身も振る舞いに気を付けねばなりません。
「過去は未来に復讐する」
善人でなければ社会に参加できなくなる時代がそこまで来ているのかもしれません。
その社会で弾き出された人はどうなるんでしょうか
また新たな社会階層が出来あがるのでしょうか、そこに幸せはあるのでしょうか
お問い合わせ
-
リフォーム事例のご紹介 「やること」「やらないこと」
お金を掛ければ変わるのは当然ですが、安く仕上げる努力も評価してほしい 貸し止めを撲滅 さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。 冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。 ちなみに施工前はこんな感じでした。 前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。 しかし、その損傷は中々のものでした。 こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。 普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。 「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。 全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。 そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。 その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。 今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。 大きな１Ｒです かなりの年数お住まいでしたので キッチンの面材もボロボロ 床は長年の痛みで穴も空いてしまいました 大きな１Ｒをアコーディオンカーテンで仕切っていました。 ユニットバスは洗面台と洗い場の都合で変形タイプでした、 大きな１Ｒでしたが、造りの古さも若干気になってくる年数でした。 アコーディオンはとても使用できる状態ではありません。 出窓も長年の結露でボロボロ コンセプトは「１０年以上何もしない」 今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。 その為、オーナーさんと話して 「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。 床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。 昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。 今回の間取り変更はこうなりました。 元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。 施行中の様子はこちら 床は穴も空いていた為、合板を上張りしていきます キッチンが有った為、給排水は工事しやすい位置でした。脱衣所に生まれ変わります。 今回はお風呂も替えました、どうせやるならというオーナーさんの意向でした 完成後の様子 カウンターキッチンがいい感じ 新しい脱衣所 独立洗面台は安価なタイプです。 独立洗面台がある為、浴室内の洗面台は不要です。形も広くなりました。 どうせなら温水洗浄便座にしましょう キッチンも特別なものではなく、ここはコストカットの対象です。 電気屋さんが来るなら付けましょう カウンターキッチン以外は既存から大きく変えません 見事１万１千円の家賃ＵＰ その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。 原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。 しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？ しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。 正に空室対策としても十分な結果でした。 やらなかったこと、コストカットのポイント 今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは 「だからといってコストを掛けすぎない」 という点です。 賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。 その為、以下のような点をやりませんでした。 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為 このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。 入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。 その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。 こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。 こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。 こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。 工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。 だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。 いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。 協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。 「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。 過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
-
満室詐欺を見破ろう！サインを見逃すな
余計な出費とリスクを回避しましょう 満室詐欺とは？デメリット満載 さて、みなさんがアパートやマンションを買う時にはどういった物件が欲しいでしょうか？ Ａ 満室の物件 Ｂ 空室だらけの物件 しかも同じ築年数で隣同士の物件です。値段も同じ 当たり前ですがＡですね。 好き好んでガラガラで空室だらけの物件が欲しいという人は少ないでしょう（それが理由で値段が安ければ別でしょうが） そう、現在の入居率というのは売却の価格に影響が出てきます。 もちろん高く売却したいのであれば日頃からメンテナンスを行い、高稼働の物件にする必要があります。 満室であれば買主候補に「こんなにいい物件なんだ」「高くで買っても元は取れそう」と思えますし、本来は事実そうです。 よく手入れされていれば入居率は自然と良くなるものですし、市場からも人気物件として扱われる。 もちろん、そんな良好な物件は当然高くで売れることでしょうし、買ったオーナーも引き続き良好な賃貸経営が出来ることでしょう。 それを逆手に取って買主候補となるターゲットに「本当は空室なのに満室を装う」ことを「満室詐欺」と呼んでいます。 これは売主と結託して不動産業者が加担する場合もありますし、売主だけが画策する場合もあります。 この満室詐欺は単に「思ってたのと違う」という予想を裏切るだけでなく、実害も多くあります。 今回は実際にあった事例なども踏まえて、この「満室詐欺」に合わないように注意する点をご紹介したいと思います。 満室詐欺の実害とは 予想外の出費やそもそもの想定も崩されます この満室詐欺に掛かってしまうと実害やダメージは甚大です。 ここからは満室詐欺によって被る実害をご紹介しましょう。 原状回復されていない部屋が多数 いきなりの出費でしかも多額になる可能性があります この満室詐欺をする売主や不動産業者というのは「自分だけが儲かればいい」という悪質な性根があります。 その為、空室も放っておきがちで、ろくに原状回復やリフォームをしていない部屋が多く存在します。 しかし、そんな状態で売りに出したなら当然ですが高値では売れません。 買主からすれば空き部屋のリフォームを想定しなければいけませんから、予算の中にリフォームを組み込まなければなりません。 目標とする利回りを確保する為にはリフォーム代を差し引いた金額である必要があります。 そこで満室詐欺ではボロボロで状態の悪い空室を「入居者がいる」ということにするのです。 そうすると買主候補に中を見せる必要もなくなりますし、現況利回りも上がって見えるし、最悪の一石二鳥なのです。 後は売れた後にしばらくして解約を出せば一丁あがりです。 本来自分がしなければいけなかった原状回復をすることなく、高値で売却出来てウッハウハという訳です。 売れた後にしばらく家賃を負担しなければいけませんが、高値で売れたことを考えればその程度痛いものではありません。 利回りを捏造される 疑心暗鬼が一番の敵 表面利回りは当然ですが 満室想定の賃料の１年分÷売買価格＝利回り ですね。 あまりに空室が多い場合はこの想定利回りを見ても「本当はこうならないんだろうな」とか「家賃設定が高いから空室が多いんだ」と利回りを低く見られてしまい、結果売れないのです。 しかし、満室詐欺ではこの「無理がある家賃設定」でも問題ありません。 満室詐欺を行えば「この家賃設定でも入居する位いい物件なんだ」と誤解させられます。 これも同様に売れた後に解約してしまえばいいのです。 買主さんは可哀想に相場とズレた金額で募集を掛ける羽目になり、空室期間が長くなり収益になりません。 しかも、買ってすぐに仲介業者から「家賃を下げた方がいいですよ」という提案も飲めないでしょう。なぜなら 「この条件で決まっていたんだから」という誤った相場観も植え付けられてしまっていますし、「想定と違う」ということを受け入れるのに時間や覚悟も必要になってしまいます。 大抵のオーナーはこの段階では苦言を呈してくれる仲介業者を「客付け力の無い不動産屋だな」と思ってしまい彷徨ってしまいます。 そしてその後「満室詐欺」に遭ってしまったことを飲み込むしかなくなるのです。 このように総じて満室詐欺が行われると適正な売買価格から外れてしまい、買主にとっては正に「想定外」の収益や出費となってしまう恐れがあるのです。 こんな状態があれば疑おう 心を鬼にして見極めましょう。よくある手口と対策を ではよくある手口とその特徴と対策をいくつかご紹介してみましょう。 当社の管理物件を購入される場合などは間違ってもありえませんが、この満室詐欺は規模や悪意の大小にもよりますが、結構見かけます。 先日も他社で物件を購入されたお客様の物件の相談がありました。 内容はといえば「買ってからというもの次々と退去が出てくるんです」という内容でした。 ちなみに満室詐欺というのは立証するのはかなり難しいものです。 実際の犯罪としての詐欺という形で立件するのは至難の業といえます。 大体は泣き寝入りになり、その後何とか自分の力で立ち直らせるしかないのが現状です。 では手口と特徴を紹介していきましょう。 実際にはいない入居者 架空の入居者ですね 実際には部屋を使っていないし、下手すると家賃も払っていない。 購入後しばらくは家賃が入るかもしれませんが、早ければ１・２ヶ月で解約。 部屋を訪れたらトイレや水周りの使用形跡も無い。 正に売買期間だけの為の賃貸借契約です。 注意すべき契約は主に以下の通りです。 短期貸し法人契約倉庫としての使用者 それぞれをご説明します。 短期貸しは文字通りです。そもそも事前に短期と分かってて受け入れるということは「短期でもいいから入って欲しい」という弱気な状態であるということです。 人気物件であるならば敢えて分かっている短期を受け入れなくてもいいような気がしますよね。 いずれにしても短期というのはある意味正直な「売買が終わったらすぐ出ますよ」であることは間違いないです。 法人契約に注意が必要というのは２つの意味があります。 これは「隠れ短期」という面と「悪意ある協力業者」の可能性があるのです。 まず「隠れ短期」ですが、業種などにもよりますが建設系の会社の場合、近くの現場がある間の短期などの可能性があります。 事前に言っていたかどうかは別として実際には短期である可能性があるのです。またそれを仲介業者も知ってか知らずか正確に伝えない場合もあるのです。 もう一つは「悪意ある協力業者」の方ですが、これは真っ向から売主、もしくは売主側の関係する会社で何部屋か法人契約をするというものです。 この場合は家賃を払ってもおらず、実際には売主と結託している場合や売主から仕事を貰っている業者が名義だけ貸すなどの場合があります。 なぜ個人でなく法人なのかといえば「まとめて何部屋か借りても不思議ではない」という点と個人名で架空の契約などをすると流石に各個人の詐欺が疑われるという所です。個人であれば連帯保証人の有無や連帯保証人の印鑑証明など手続きも煩雑です。 流石にそれらを全部用意しての詐欺はハードルが高いのです。 売主や売主側の馴染みの法人であれば「近くで仕事があったが、もう終わったので解約した」という立証しづらい言い訳が出来るのです。 そういった点から「法人契約」は注意です。 見抜く方法としては法人の規模等で判断するのがいいのかもしれませんが、買主側が購入前段階で確認するのは難しいかもしれませんが、法人契約の数などは確認しても良いかもしれませんね。 最後に「倉庫としての使用」ですが、これがある場合に想定しなければならないのは 「状態が悪い部屋をそのまま貸しているんだろうな」ということです。 本来居住用であるお部屋を倉庫として貸すというのはいささか不可解です。 倉庫として原状のまま貸すといのであれば「直すのに多額の費用が掛かるから安くで倉庫として貸したのかも」と思って間違いないと思います。 現地で見抜く方法 さあ現地で探そう ではチェックするポイントですね。 ここでは実際に住んでいるかどうかの簡易チェック方法です。 集合ポスト 使っていないお部屋なら・・・ まずはポストをチェックしましょう。 空室があるのであればポストにテープを張っていることもあります。 しかし、あまり管理をしない会社であれば逆にチラシなどが溢れかえっていることもあります。 ポストが塞がれているお部屋が多い、チラシがあふれているお部屋が多い場合は要注意かもしれません。 カーテンの有無 これもよくあるのですが、カーテンが付いていないにもかかわらず入居者がいるという分かりやすいものもありますが、一般的にはレースのカーテンなどをつけて誤魔化します。 ちなみに冒頭の相談があった物件に行った時は分かりやすいものでした。 法人契約があるというお部屋はカーテンも無く、外から見ると開封されていない布団が一組だけ置いてある状態でした。 私たちが相談を受けて現地を見に行って１か月後案の定解約が来ましたが、部屋は水周りの水も枯れておりました。 正に満室詐欺の分かりやすい例であるといえるでしょう。 カーテンがある場合でもレースカーテンだけである場合は疑っても良いでしょう。 電気の開通より「ガス」を見る よくサイトでは電気の契約をチェック！とあるんですがね 電気の契約は空室でもすることが多いものです。 当社でもご案内の時の為に空室でも電気契約をいたします。 また、満室詐欺をする業者も流石にこれは開通などさせますし、電気が動いていなければ怪しまれるので室内の換気扇だけ動かしておくなどの手を使います。 そこで役立つのは「ガス」です。 ガスは契約されていないと給湯器付近に付箋のような物が付いていますし、元栓も横にされています。 またガスは基本的には開通させるのに立ち会いが必要になることから満室詐欺とは相性が悪いのです。 その為、疑わしいお部屋の給湯器付近はチェックしてみるといいと思います。 ガスまで丁寧に開通させることはあまり無い為、意外と電気は開通していたとしてもガスは中々開通させていないものです。 また、倉庫代わりに使っていたりするとガスを開通していないので、そういった意味でも注意が必要です。 賃貸物件ではオール電化はほとんど普及していませんから見分けるには格好の設備であるといえるでしょう。 満室詐欺に遭わない為に ちなみに冒頭の家主さんの物件では、当社も空室のリフォームや入居付けでお手伝いをし、全体の半分ほどあった空室を半年程度掛かりましたが、満室へ至りました。 この家主さんの例では退去したお部屋に費やす資金も確保していた為、原状回復もすることが出来ましたし、当社もリフォームをなるべく安くできるように試行錯誤しました。物件それ自体に大きな問題があった訳でもなく、家賃設定も家主さんと協議したましたが当初設定の水準で決めることができました。 また買主側に立っていた業者さんも良好な業者だった為、協力することが出来た稀有な例だともいえるでしょう。 これが間に入った売買業者が悪意で有った場合は目も当てられない状況になったことでしょう。 満室詐欺は巧妙なものになると見抜くのは困難です。 しかし、例え満室詐欺に遭ってしまったとしても事前に「近隣相場と購入物件の家賃相場のずれが無いかを事前に確認する」「出来る限りの調査をする」「信頼できる不動産業者を見つけておく」などの基本的なことで回避したり、リカバリーすることも出来るのです。 悪意がある人に遭わないことが一番大事ですが、運悪く遭ったとしても自力で挽回できる「自身の力」と協力してくれる「信頼できる不動産業者」を見つけておくことが重要だと思います。 冒頭の家主さんは今でも満室を維持しており、今ではいい物件に生まれ変わっていますからね。
-
ロータスホームの変わった社内ルール
お客様やオーナーさんに関わる話はないです。 社内だけのルール 今回は当社のルールをご紹介したいと思います。 業務に関わることや、法律に関する内容などはありません。 社内だけのルールなので、対外的に何かを強制したり何かを望んだりするものでもありません。 読み終わった感想も「へぇー、そうなんだ」程度の内容です。 私や会社の価値観が色濃く出ているなあ、と読み物として扱っていただければと思います。 ①お祝いやお悔みのお返しは不要 お気持ちだけで結構です まずはこちらです。 会社では様々なことがあります。 お子さんが産まれたり、お身内に不幸があったり、結婚したりなど そんな時には私からのお祝いやお悔みなどを渡したり、社員有志が共同でお金を包んだりします。 これに対しての内祝いやお返し、香典返しなど一切のお返しを当社では固辞しております。 理由としては私の個人的な感覚で 「せっかく役立てて貰いたくて送ってるのに、お返しをしたら使える分が減っちゃうじゃないか」 という理由です。 お祝いやお悔みなどの時に送るお金というのは善意しか入っていません。 こちらとしての気持ちは「少ないが何かの足しになればいいな」であります。 それに対して「お返しは何だろうな？」という気持ちは微塵もありません。 こういった理由からお返しは社内ルールで禁止としました。 貰った側は受け取った時に「ありがとうございます」とだけ言っていただければＯＫです。 もちろん、これは社内だけのルールですので、当社が何かしていただいた場合はお返しをしております。 それでも律儀な当社の社員はお返しをしようとすることがありますが、前例を作ってしまうと 「あの人はやったのに、自分がやらないのは気まずいな」となってしまう為、お返しは全面禁止としました。 ②寝坊は正直に言えばＯＫ あくまで社内だけですよ これも社内では公言しています。 理由は一つ 「寝坊した時の言い訳を聞きたくない」 私も過去に経験がありますが、寝坊というのはふとした時に起きます。 そして目が覚めて焦って支度をするとともに会社へ連絡をしなければなりません。 その時に「なんて言い訳しよう」という気持ちが出てきます。 私はこれが不毛だと思うのです。寝坊なら寝坊と言って欲しいのです。 寝坊したなら支度して遅れた分を仕事で挽回してくれればそれでＯＫなのです。 変な言い訳や仮病などを使われると会社にとってもマイナスになりますし、嘘をついた本人も気まずい思いをするので嫌いなのです。 あと、寝坊をしている人を叱る人も嫌いなのもあります。 例えば月に何度も寝坊するというのは生活習慣などがだらしなく、指導や注意も必要だと思いますが 「なんで寝坊した」と怒ったところで相手からは「すみません」しか返答は出てこないと思っています。 それを「注意力が散漫だ」とか「たるんでる」とかは普段の仕事を見ていれば分かるでしょうから、普段の仕事中に注意すればいい話です。 頻繁にするわけでも無いでしょうから、言い訳もせずに支度して会社に来て業務をしてくれればいいと思っています。 但し、これも社内だけのルールです。 お客様や先方との約束を寝坊してしまった場合は誠心誠意謝らなければならないのは言うまでもないですし、その責任は挽回せねばなりません。 社内だけの話でいえば、寝坊の報告を受けて私が返答するのは 「そっか、焦って事故しないように出社してね」位しか言いません。腹も立ちません。 もちろん、頻度が多いと判断した場合は注意も指導もありますが、たまの寝坊であれば正直に言えばＯＫです。 そして社長の私も正直に「寝坊して朝礼遅れます」と伝えたこともあるので、これから入社する方はご安心を ③飲み会ではなく昼食会 飲みにケーションの力はあるのは分かっていますが 私は個人的にはお酒の場は好きですし、お酒の席に誘われたら出来る限り出席するタイプです。 お酒の場ではいつもと違う一面や内面などが出てきて仲良くなる「飲みにケーション」の力があるのも十分知っております。 しかし、当社は「会社としての内輪の飲み会」はやっていません 例えば忘年会や新年会なども夜の飲み会として行っておりません。 社員同士お酒を飲んだりすることなどは自由にしてくれればいいと思います。 「私から社員にお酒の席を誘うことがない」というだけです。 代わりにというか、新しいスタッフの歓迎会などは社員全員などでランチをすることはあります。 どこかのお店でみんなでご飯を食べて談笑する。という程度です。時間も一時間程度でしょうね。 これは会社員時代に「楽しくない飲み会」が少なからずあったことも原因です。 私は上司部下の関係でお酒の席での説教などが好きじゃないんです、説教を受けるのもですが、自分もついつい説教みたいなことをお酒の席ではしたくないのです。 お酒が入った状態でいかに正気であると自分では思っても相手から「酒の勢いで言ってる」とは思われたくないのです。 もし仕事上の話しをするなら昼間の業務時間の中ですればいいのですからね。 もう一つの理由としては、当社は女性スタッフの割合も多い為、飲み会などになると家庭へも負担となる為、業務中の昼食会にしています。 お客様や取引先の方だと、あまり長い時間を過ごすことは出来ないので、お酒の席だと距離感が縮まったり、考え方を理解するいい機会だと思っていますが、スタッフは長い時間を過ごすことが可能なため、あえてお酒の席でなくてもいいと思っています。 基本的には正直に 今回はいくつかルールを紹介してみました。 他にも実は「ミスは気づかれる前に自己申告すれば咎めない」などありますが、これは細かい付則などもあるので説明しづらいので割愛しました。 基本的には「正直に」というのがベースにあります。 お返しなども「正直にいえばお返しは欲しくない」とか寝坊も「言い訳の時間も無駄だし、やってしまったものを考えても仕方ない」です。 今回ご紹介したルールはあくまで「社内」だけのルールですから、お客様やお取引先の方などに「理解して欲しい」という主旨ではありません。 あくまで、読み物として書いてみようと思っただけです。 また機会があれば当社の独自ルールをご紹介してみようと思います。
-
霧島ガーデンプレイス ~霧島市最大級のマルシェ~
会場は大盛況でした。 天降川ふるさとの川河川公園で開催 本日も入居者さんからの設備故障や入居希望者さんの対応をしているとスタッフから 「霧島ガーデンプレイスの人気で車スゴイですよ」とのこと。 丁度、ひと段落したタイミングだったので、お腹も空いたことだし、見に行ってみようと思いました。 道に霧島ガーデンプレイスの看板が見えてきました。 10周年記念開催だったようです 天降川河口の橋である「しらさぎ橋」の下の公園での開催です。 上から見ただけでもたくさんの家族連れやカップル、友達同士など賑わっています。 橋を挟んで反対側が駐車場になっていましたが、たくさんの車が停まっていました。 オリジナル商品を取り扱うお店 会場に着くとしらさぎ橋に近い付近にはアクセサリーやＴシャツ、衣類や雑貨などを販売しているブースがたくさんありました。 また花やバルーン、キャンドルなどのオシャレな雑貨を取り扱うお店もあり、会場は何だかイイ匂いでした。 Ｔシャツをその場でプリントしたり、木に似顔絵を刻んだりなど、普段では見れないお店がたくさんあり、見ていて楽しかったです。 家族で来ていたならＴシャツを買ってみたかったですね。 体験型のアクティビティも 川に近いエリアには木を使ったアクティビティのようなブースがありました。 小さい子ども達がロープでハンモックまで上がり、その後高い場所でユラユラと気持ちよさそうに揺れていました。 小さいお子さん達の歓声が昼下がりの光景と相まって楽しさに拍車をかけていました。 木の上までハンモックに包まれて揺れておりました。 これは完成形を見ることが出来なかったのですが、木の間に張られたロープを滑るのでしょうか グルメブースは売り切れ続出 橋から一番遠いエリアにはグルメブースがありました。 テントでの出店で一番奥にはキッチンカーがズラッと並んでおり、お腹の空いた私はまずは一通り回ってみようと思いました。 本格醤油を使ったしんこ団子、リンゴにこだわったりんご飴、トルネードポテト、ワッフル、お芋のスイーツ、奄美の鶏飯、からあげにケバブ、他にもスイーツからカレー、ちくわにチーズを挟んだものなど、全部で４０店以上もあったでしょうか。 私は 「片っ端から食べたい」 と思い、「すみませーん」と声を掛けると 「すみません、さっき終わっちゃったんですよ」 の連発でした。確かに時間は午後３時過ぎ、かなりの人の賑わいでしたから大盛況だったのでしょう。 どれも食べたかったのですが、仕方ない。 そんな中、紫原から来ているキッチンカーのお店が目に留まりました。 ほとんどのメニューが「ＳＯＬＤ ＯＵＴ」のテープが張る中、一つだけ「キューバサンド」なるものがありました。 恐る恐る声を掛けると 「いくつご希望ですか？」との返答「一つでいいんですが・・」と答えると 「一つなら大丈夫です、ご用意できます」 やったー！やっとのことで食べ物をＧＥＴしました。 ギリギリ間に合ったキューバサンド、トマト風味と中のお肉がとても美味しかったです。 シェアカフェアンドミナ share cafe &mina さんのお店でした。 次回は早い時間から来ないといけないな！と思いました。 この時間になると売り切れた各店舗の店員さんが他のお店で食事をしていたり、イベントを楽しんでいたりと、出店者もお客さんとして参加しており、全体の雰囲気がとても和やかな時間になっていました。 会場では音楽が流れ、お店を見て楽しむ人、会場の周りでは小さな子どもたちがバドミントンなどで楽しみ、スケボーに乗る若者、友達同士で写真を撮って楽しむ人、家族でシートを敷いてピクニックのようにのんびりする、本当に色んな楽しみ方があふれていました。 ビジネスとコミュニティの融合 今回、参加して感じたのは、お客さんと出店する人たちの良い意味での「曖昧さ」でした。 一般的なお祭りでの露店のように「売る為だけに来た」という殺伐とした雰囲気は無く、先ほども書いた通り、出店者もどこかではお客さんになり、出店する人とお客さんとの垣根はとても曖昧で薄いものでした。 出店者とお客さんがフランクに話していたり、出店者同士でお互いの商品に感心していたり、会場に来る人はお店だけでなく、公園の雰囲気でも楽しんでいたり、周りでは商品を買う買わないに関係なく楽しむことが出来る環境でした。 ただその場にいるだけで楽しさが伝染していくような感覚がありました。 内側ではお店が、外側では日常の公園としての楽しさが、そしてその境界は限りなく曖昧でした。 歩いているだけで鼻歌を歌いたくなるような、何か目的が有って買いに来るのではなく、その場で見つけた物を真剣に見るという感覚。 このご時世、スマホを開けば欲しい物は手に入ります。 しかし、だからこそ「想定外の出会い」というのはメッキリ減ってしまいました。 効率化が進みすぎて「自分が欲しいと決めた物だけ」しか選べなくなりました。 しかし、ここにある商品はどれも「普段欲しいと思わなかったが、こんな商品が有ったのなら欲しい」と思わせる物ばかりでした。 ここにある物は生活必需品では無いけれど、手にしたなら「私の生活必需品になった」という物になるでしょう。 とても気分の良い時間を過ごさせてもらいました。 最後はリズミカルな音に合わせての餅つきも披露されていました。 こんな穏やかな雰囲気で過ごせる霧島市をまた更に好きになる素敵なマルシェでした。 ぜひみなさんもご参加してみてください。 ちなみに仕事を少し抜けた私はスタッフ全員分のたこ焼きを買って帰りました。みんな喜んでくれました。 また霧島市の魅力がＵＰしていきますね。嬉しい限りです。
-
独立や開業を志す人たちへの無責任なエール
今回は本当の雑談です 身の回りで相次ぐ独立話 先日、同じエリアの不動産屋で勤めていたAさんから電話がありました。 「内田さん、今度のお昼に行っていいですか？」 お久しぶりの電話でした。 彼は同じエリアの某大手不動産会社の店長経験者で私より少し年下でした。 その会社を退職後保険の営業マンに転身していたということは知っていました。 そして約束当日、Aさんが来店、隣には見覚えのある顔が Bさんでした。 Bさんもまた別の大手不動産会社の支店長で、その後出世して本部付のようになったということを風の便りで聞いていました。 Bさんは私と同い年で地域の不動産屋の中で個人的に好きな人でした。 するとAさんが 「この度、独立することになりましたのでご挨拶に来ました」とのことでした。 そしてBさんは「私も不動産会社を退職して今はある社長に誘われて専務として工事業者に入りました」とのことでした。 正直AさんもBさんも大手不動産会社の系列店長でめちゃくちゃ優秀な人達でした。 特にBさんは出世街道まっしぐらで、いつかは役員なんかも目指すんだろうなーと思っていたので、意外でした。 Aさんは昔から人懐っこい性格でどうにも「好きにならずにはいられない」タイプの人でした。上役の人たちにも随分可愛がられる存在だったことを覚えています。 しかし、そんな出世街道まっしぐらの２人が敢えて厳しい「独立」や「小規模の会社」という選択肢を取ったのでしょう。 仕事＝幸せ ではないからこそ ２人に共通していたのが、「楽しい仕事がしたい」ということでした。 Bさんは「出世して部下も増えたけど、本当に楽しかったのはクレーマーの所へ行って頭を下げて「あんたにもう任せるよ」って言われた瞬間だよね」と言ってました。 出世してからというもの、会議や指導や会社の内部体制の構築という分野になり、本来の不動産業の楽しみを失っていってしまったようです。 これは出世する場合は致し方ないことです。 もちろん、出世すればその分現場に出てキツイ仕事をしなくても済む。収入も増える。という特典もあるのでしょうが、Bさんはソコに楽しみを見いだせなかったようです。 Aさんはもっとストレートで「自分を試してみたい」というガムシャラな熱を感じました。 ２人とも生活の安定や収入という面でいえば、前職で留まった方が短期的に見れば成功だったと思います。 しかし、私は最近こう思うのです。 仕事＝幸せではなくなった世の中だからこそ、仕事＝幸せにしたいんだろうな この世の中、「働きすぎはダメだ」とか「ワークライフバランスが大事」「プライベートの為に仕事がある」となってきました。 もちろん、私もそう思います。「家族や友人などが一番大切で、それを犠牲にしての仕事はダメだ」と私も思います。 そんな世の中の変化も相まって、「仕事」というのは「幸せ」という形を作る「部品」から外されてしまったように思うのです。 時代の変化に逆行し、あえて「仕事」に挑戦する彼等の原動力は何なのか？ そんな世の中の風潮にあっても彼らは、人生の大半を費やす「仕事」の時間を「幸せ」な時間にしようとしているんじゃないかな？と私は思うのです。 これは「無限に働け」とか「昭和の働き方が優れている」とかではありません。ブラック労働なんてくそくらえだと思います。 しかし、「仕事に熱量を傾けることが可能なら人生はもっと楽しくなる」という点についてはご理解いただけるんじゃないでしょうか？ 要は独立や開業、ベンチャーなどへの参加をする人というのは簡単にいえば 「仕事は我慢してするものだ」という正論の言葉に対して贅沢にも「仕事の時間も楽しくありたい」 という「わがままさん」なんですね。 とはいえ、私もその一人です。 ２人にはこれから私でお願い出来るようなことがあればお付き合いをさせていただきたいです。という話と昔話をして楽しい時間を過ごしました。 無責任に勧める訳ではない 挑戦＝素晴らしい という訳ではありません ここまで書いておいてなんですが、だからといって 「人生チャレンジが必要だ」とか「誰でも一回は起業してみた方がいい」とは全く思いません。 なぜなら当たり前ですが 苦難も当然伴うから 私は起業する前に一時期塞ぎこんでしまうような心境になったことがあります。 起業する為に準備をすればするほど、恐怖が襲ってきたのです。 「失敗したらどうする？借金をたくさん抱えるぞ」「自分の決断で社員を路頭に迷わせるかも」「お前程度の実力で上手くいくなら皆上手くいく」「人を上手く動かすことができるのか？」「全てが上手くいかない気がする」などの考えが頭をぐるぐる 脳みそに冷や汗をかくような感覚でした。 そしていざスタートすると「分からない」「決断しなければいけない」「また失敗した」などの連続です。 思った通りに行くことの方が珍しい位です。 そんな時には思わず「会社員の方が良かったのかな？」とよぎることも多々あります。 それでも少しずつ少しずつ、前進なのか後退なのかも分からずに進んでいるだけです。 今幸せに暮らしているなら「あえて」その道を取る必要もないでしょうし、起業したり独立することが「偉い」訳でもありませんからね。 一生懸命に家族や自分の為に働くことは素晴らしいことですから。 そもそも決断したのは「わがままさん」な自分なのですから。少々の苦難は仕方ないと思います。 だからこそ無責任なエールを 私と面識のない全ての「チャレンジャー」にエールを これを読んでいる方もそうでない方も、今正に挑戦しようと思っている方や既にチャレンジ真っ只中の方には ただただ成功を祈っています 私はあなた方に何もしてあげられません。気の利いたアドバイスも、お金での支援も何もできません。 ですが、同じ時代にチャレンジしている同志として、遠くからあなたのチャレンジを心から応援しています。 それは起業に限らず、プレッシャーと戦いながらチャレンジしている全ての人へ 無責任な応援をしている人間がここにおります。 志半ばでダメになってしまうこともあるでしょう。 あるいは大成功して人が妬むようなこともあるでしょう。 そういった諸々も含めて応援しています。 私も浮き沈みの激しい不動産業という場所にいる為、いつまでやっていけるかも分かりません。 ですが、失敗したとしても それはそれで仕方ない と思っています。 所詮仕事です。命を懸けるほどのことではありません。 失敗したとしても私は笑ったり、人の失敗で気分が良くなるような下衆なまねはしません。 そのチャレンジをする為にどれ程のプレッシャーと戦ったのか少しは分かるつもりですから。 今日来てくれた２人はもちろん、これを読んでくれたあなたの成功を無責任にも 応援しています
-
事故物件からの再生 ~他社事例と家賃下落対策について~
今回はご相談を受けた会社さんの事例を紹介 とある日の電話 今回は事故物件からの再生編として、他社さんの事例になりますがご紹介しようと思います。 とある日のこと、私に一本の電話がありました。 「内田さん、事故物件の時の家賃設定とか告知範囲ってどうすればいいのかな？」 はいはい、こちらの業者さんは普段は収益物件の売買がメインで賃貸管理は売却した物件を行っている程度とのことで、事故物件についてのガイドラインが策定されたことを聞いたが、実務上でどのように運用していけばよいか？というご相談でした。 https://lotushome.jp/blog/3935/ 家賃設定編はこちら 私もお世話になっていたことから相談を受け、アドバイスや手続きや法制度について簡単にお話しました。 するとその後 「あの物件無事決まったよ」 との連絡を受けました。 なので、今回は他社さんの事例にはなりますが、事故物件からの再生編の中で入居までの実際を見てみましょう。 事故物件からの再生した姿がこちら これらは事故物件後のリフォームやハウスクリーニングが終了した状態です。 ちなみにこの物件は区分所有建物いわゆる分譲マンションですね。 一部屋ずつオーナーが異なっており、このマンションには他にも空き部屋で募集中のお部屋も現在あるそうです。 内部は冒頭の写真にも写っていますが、消臭剤が多めに置かれております。 死因などは今回は具体的には話しませんが、若干発見が遅れてしまった状態とのことで、特殊清掃も要したとのことでした。 部屋に入るとほとんど匂いはしませんでしたが、私とその社長さんはとある場所で微かに 「若干ですが、あの匂いがしますね」 と不動産屋あるあるを話しておりましたが、社長さんの奥さんは「全然気づかない」とのことでした。 確かに部屋も綺麗にリフォームされており、壁紙の新しい香りなどでほとんど気づかないでしょうし、内見したお客様も気にすることはなかったそうです。 当たり前だが告知はしている 今回の物件は入居希望者に当然告知をしております。 ですが、その方は 「私全然気にならないので大丈夫ですー」と２つ返事だったそうです。 こちらの物件は鹿児島市内でも便の良い場所にあり、繁華街も至近の好立地ですから、需要も高いエリアですからね。 そして驚くべきことに 家賃は他の部屋と同水準で決まったそうです そう、他の空き部屋に比べればリフォームもしっかりしており、キレイな状態であることが決め手だったのでしょう。 確かに気にしない方からすれば「ただのリフォーム後のキレイな部屋」ですからね。 その為、面倒な定期借家契約なども無しで契約まで至ったそうです。 コツは「割安感」 そう、そうなのです。昨今、こういった事故物件に抵抗の無い方の割合は増えてきていると思います。 それは現代的な無宗教観や死生観など様々な要因はあろうかと思うのですが、昔に比べれば抵抗感は薄くなっていると思います。 それよりは「割安ならいい」という方が増えてきているのです。 しかし、だからといって何もせずに貸せるか？というと話しは別です。 やはり事故が有った以上、他の物件と比べた時にアドバンテージはある訳です。 ですが、そのアドバンテージを埋める「割安感」をどこで演出するか？という問題を解決するのです。 従来通りに家賃を素直に下げることで「割安感」を出すことも一つですが、今回のように 「近隣物件と比べて頑張って直せば家賃は下げなくてもいい」という割安感を目指すのも一つなんでしょう。 いずれにしても、近隣物件や所有物件の強みを正確に理解して、正しいアプローチを取れば何とか解決することが出来るという事例です。 こちらの社長は前所有者から「割安」で購入して「努力」で価値を取り戻したのです。 今回は当社の事例ではありませんが、事故物件へのアプローチとしていい題材になる為、出張でお邪魔しました。 家賃下落で落ち込むよりも「どう戦うか？」にフォーカスしてみてはいかがでしょうか
-
不動産屋あるある ~不動産屋と名乗ると頼まれること編~
不動産屋と一口にいっても様々なんです 不動産屋は意外と守備範囲は狭い 今回は不動産あるあるをご紹介していこうと思います。 プライベートで自己紹介をする時に職業を聞かれることがあります。 その時に「不動産屋です」と名乗ったりすると相談だったりお願いごとをされることがあります。 今回はそんな「頼まれやすいあるある」をご紹介しようと思います。 私自身もですが、不動産屋と一口にいっても専門範囲は意外と狭いものです。 例えば私でいえば賃貸営業や賃貸管理、収益用不動産について、分譲マンションの管理などは得意ですが、その他の分野となると正直知識や専門性は弱い部分があります。 普段業務で行っている分野や過去に経験したことが無いと、正直役立たずになることもあります。 私に「ハワイの別荘地のコンドミニアムが欲しいんだけど、どうにかしてくれない？」ということを依頼されたとしても正直役立たずです。 例えるなら不動産屋というくくりは「プロスポーツ選手」位の範囲だと思います。 その為、依頼や問題によっては プロ野球選手のキャッチャーに対して「うちの息子サッカーのドリブルが下手で、教えてあげてもらえませんか？」というような状態に近いと思います。 実家が山や田を持ってるから何とかして これは親戚含め良く言われます。 相続などで親から山林や田んぼを相続したが、使い道もない為処分したいから。 お気持ちはよく分かります、私の実家もそんな山もありますが、親戚含めて「行ったことがない、場所も分からない」なんてのはザラです。 そしてこの山や田んぼの売買というのは非常にテクニカルです。 とにかく、許認可関係がややこしく、専門知識が必須です。 また農地ともなれば欲しい人は大分限られてきます。 地元に精通していて顔見知りや人となりなどを把握しているような人が適任になってきます。 また金額的にも高くは無いため、報酬としてもそんなに多額ではないものが多く、不動産屋泣かせの山や農地 私も相談をされても「地元の不動産屋に相談してみて」程度しか持ち合わせておりません。 でも不動産ならぬ「負」動産である筆頭。 これらをビジネスに変える今後の取り組みに期待してます。 賃貸の退去精算費が高いからどうにかしたい 年に１回は掛かってきます 「住んでいるところの退去費用がすごく高い！どうしたらいい？」 これも多いのではないでしょうか？ 退去した後に壁紙の張替え費用などで退去費用の高額請求されたので相談したい。 これについては専門なので、相談自体は受けることは可能です。 しかし、あくまで「意見」と「こんな風に言ってみれば？」程度のアドバイスくらいですね。 中には「自分の代わりに交渉してくれないか？」という剛の者もおりますが、お断りします。というより出来ないのです。 人の代わりに法的問題の交渉というのは弁護士などの専門職以外は行えないので受けられないのです。 そうでなくとも、状況が良く分からないのです。 どの程度の汚損や破損があったのか？契約書の内容は？明細の中身は？ よくよく見てみると「不当請求でもなく妥当な請求じゃないか」ということもあります。 それを相談相手に伝えるとまるで「役立たず」のような反応を受けることもあり、腑に落ちません。 本当に不当な請求であれば、減額だったり支払わなくてもいい部分を教える分には構わないんですけどね。 あとその時も「あなたに聞いたって言って名前を出してもいいか？」という相談ももちろんＮＧでございます。 弁護士や専門家にお金を出して解決してもらうか、アドバイスを基にご自身で交渉するしかありません。 儲かる物件を紹介してくれ 私も知りたいです よく言われる一言 「儲かるんだったら業者が直接やるはずだから一般消費者には儲け話は来るわけない」 うーん、この言葉は半分正解、半分不正解ですよね。 もちろん、儲かる物件であれば直接欲しいということはありますが だからといって「買えるかどうか？」は全くの別です。 私も今まで数々の「買えるんならあの物件絶対欲しい」が目の前を何度も通過していきましたから。 みなさんは不動産会社の社員というものが銀行さんから「どう見られているか？」という点が抜けています。 ちなみに不動産会社の社員というのは銀行から見ると信用度は若干低めです。 というのも高収入だったとしても「浮き沈みが激しい」「在職年数も大体短い」などと銀行に融資を申し込む属性としては低めの傾向にあります。 ですから、「そんなに儲かる物件ならあなたがやれば？」というテンプレートに対しては 「出来るもんならやりたいよ」 というケースもあります。 あともう一点 不動産会社自身が賃貸経営をする場合において不動産会社は賃貸経営をするのに向かない！という点です。 不動産会社で借り入れをして賃貸経営をするとなると息の長い話になる訳です。 賃貸経営の為に作られていない不動産会社（法人で物件を持つ為の会社以外）ですと運転資金や物件仕入の為の資金などで銀行から借り入れする必要もある訳ですね。 その時に賃貸経営用の借り入れをしていると、かなり長期での借入金となります。 いかに長い目で見れば儲かるとはいえ、短期的には借金は借金、借り入れ総額は中々減りません。 銀行からすれば「おいおい、もうすでにかなりの借金があるじゃねえか」という評価になります。 すると、目の前に良い土地や建物などが出た時にも借り入れすることが出来ないのです。 となると、儲かる物件を人に紹介して手数料などで稼ぐ方が効率がいいのでは？という結論に達したとしても不思議ではありません。 なので「儲かるなら自分でやれば？」は半分不正解です。 しかし、もう一方では「決して儲からないが、知識の無い人に売りつけて自分たちだけ儲かればいい」という話があるのも事実です。 その時に上記のような言い訳をする不動産会社がいたとしても不思議ではありませんよね。 結局は「本当に儲かる物件かどうか」などは自分で判断するしかないんです。 しかし、私たち管理会社のように「人に収益をもたらすこと」で報酬を貰う会社がある以上、「一般消費者に儲け話は来ない」は絶対かといえばそうでもない訳ですね。 という話を踏まえて考えると「儲かる物件を紹介してくれ」の心の声アンサーは 自分では買えないけど手数料貰えるなら紹介しますよ！ になるんじゃないでしょうか？ しかし、目の前の人が本気かどうかも分かりませんから、そんな雑談の時は 「そうですね、いい物件が出たらご紹介させてください」 程度になるのかもしれませんね。 今回は不動産会社で働いていると頼まれる「あるある」をご紹介しました。 こうして書くと一口に「不動産業」といっても幅も広く、対応できることは限りがある訳ですね。 でも不動産業というのはかなり付き合う人が多い職種です。 目の前の方が対応出来なくても、知っている人を紹介したりもしてくれます。 遠慮なく言ってみるのも手だと思います。
-
＃投資初心者と繋がりたい ~SNSにいい投資話はあるのか？突入してみた~
友人からのＨＥＬＰの電話から 投資ブーム到来で魑魅魍魎だらけ ある日のこと旧友から電話がありました。 「内田、俺も不動産投資をしようと思っているんだけどどう思う？」との電話 しかし、彼との接点は同級生という程度で当時もあまり遊んだりする仲ではありませんでした。電話自体も卒業以来で電話番号は共通の知人から聞いたとのことでした。共通の知人に不動産投資の話をしたところ「そういえば内田が不動産屋だったような」との経緯らしいです。 「いいと思うよ！じゃーね」と切ろうとすると 「そんな冷たいこと言わないで、いい物件かどうか？騙されていないかどうか？調べて欲しい」とのこと 「んなアホな・・・」と思ったものの、本当に騙されたのでは夢見も悪いしな・・・と思い、少々話しを聞くことに 聞けば概要は以下の通りでした。 不動産投資が「いい」との噂を聞いて始めたくなった何から始めたらいいか分からずにTwitterで検索した＃投資初心者と繋がりたい というワードで不動産投資について語っているアカウントをフォローしたそのアカウントから不動産会社を紹介してもらった物件を買おうかと悩んでる←イマココ 聞けば「物件は見ていないけどキレイだって言ってた」「近隣の相場も不動産会社に聞いたら大丈夫って言ってた」「けっこうローンを払っても大丈夫って言ってた」など 「って言ってた」ばっかりじゃないか！ なぜ何千万の買い物をするのにたった一人の言う事だけを聞いて納得するんだろう？ この辺りで私は彼の為に言いました。 「その物件が良い物件だったとしても、今は始めない方がいいんじゃない？」 嫌味でも何でもなく、心からそう思いました。彼の為には今始めない方がいいだろうと すると彼は 「内田がその会社を見て大丈夫か確かめて欲しい」とのこと おおジーザス、なんてこった、何故私がそんなことをしなければならないんだ。とは思いましたが、ふと・・・ そういえば、不動産営業を掛けられたことは無いな・・・と思いました。 不動産業同士で不動産の売買は当然あります。 しかし、それは相手をプロとしてリスペクトして「プロ向け」の物件での話です。 一般消費者向けの物件を私たちに売ろうとする人はいません。 私は彼を助けるという目的ではなく Twitterなどで見かける業者っぽい彼等が「何を売っていて、どんな話をするのか？」興味が湧きました。 少なくとも私に相談してきた彼は今にも買おうとしています。 それなりの物件が流通しているのか？それとも詐欺まがいの手法なのか？ 私は彼に「どのアカウントから辿り着いたのか？」を聞くことにしました。 私もそんなにいい物件なら「自分でも買おうかな」と邪な心が全く無かったかと言えば・・・・・ 不動産屋がアカウントをフォローしてみた 鬼が出るか蛇が出るか まず彼の言った通りの＃投資初心者と繋がりたい というワードを検索してみました。 すると出るわ出るわ、株式やＦＸ、不動産から金など投資の種類も千差万別です。 しかし、私から見ればこのハッシュタグには1種類の人間しかいないように思えました。 それは 「何か得たい人」 これについては後で語るとして、私は彼がフォローしたというアカウントを発見しました。 アカウントをフォローするとＬＩＮＥへ誘導されました。 ここではアンケートなるものを記入しなければいけませんでした。 ここでは馬鹿正直にプロフィールを入力しては相手も商談してくれないだろうとのことで、職業も会社員ということにして必要事項を入力しました。 すると、その時にもらえる特典というものが気になりました。 特典とは 「これだけで大丈夫！不動産投資とは！」 みたいなテキストでした。 「ほおほお、そんな必殺技みたいなテキストがあるんだ・・」と思いながらテキストを開くと 物件の買い方の章＝ 申込をして重要事項説明を受けて契約する。その後銀行ローンの手続きをして登記をする物件選びの章＝ 賃料が適切かどうかチェック！設備が壊れそうじゃないかチェック！将来売れそうな不動産かチェック！価格が高すぎないかチェック！とだけ書いてあります。チェック方法は書いてありません。購入後の章 ＝不動産取得税を払う！固定資産税を払う！家賃入金を確認する！ みなさん、これだけで不動産投資はＯＫだそうです。 その後はこのアカウント運営者らしき人がyoutubeで なぜ私が不動産投資をしようとしたか？経営難で命を絶った経営者を救えなかった話自分がお世話になっている社長がいかにスゴイ人か不動産投資で月収○○万円を稼ぐには などの一人語りを次から次に聞かされます。 これを一つずつ聞いてアンケートに答えないと次へ進めないように自動化されていました。 要は面倒なことをしっかりと言う事を聞いてくれる「素直な人」をふるいにかけているのでしょうか。 ちなみに私がその動画を見ての感想はというと 「不動産投資に関係のない話ばっかりだな・・」でした。 いかに不動産投資を始めた方がいいかを力説しているばかりで「なぜ不動産投資がいいのか？」や「正しいリスクとは？」も無く、ただ「やりなさい」「不幸を回避するには不動産投資」「私がお世話になった社長は凄い人」「信頼できる不動産会社を見つけよう」ばかりでした。 一通りＹＯＵＴＵＢＥを見終えるとついにきました。 無料相談 さあレッツゴー 不動産会社との面談 そして肝心の営業活動のお時間がきました。 希望日を入力するとZOOMでの面談とのことでした。 私は会社のノートパソコンからZOOMに入ると営業マンも挨拶をしてきました。 語り口調は柔らかく、私の資産や年収などを聞き取り、不動産投資に対する思いなどをヒアリングしました。 ZOOMではこちらも顔を出しませんでしたが、先方も顔を見ることは出来ませんでした。 不動産会社自体はしっかりと実在しておりましたが、開かれた店舗というイメージは無く、会社のＨＰでも抽象的な事業ばかりの印象はありました。 ＬＩＮＥのアカウント主は事前に 「この不動産会社は凄い」「担当者は本当に多忙でラッキー」と事前に貴重な体験であることを盛んにアピールしていました。 私は 「そんなに優秀な人なら買えるか買えないか分からない人、ましてや本当にアポ通り来るか分からない人によく時間を割けるな」 と思ってしまいました。 大分と性格の悪い男だなと自分が嫌になりました。 そうしているとついに物件の提示が来ました。 私の正直な感想としては 意外と悪くない条件に聞こえた この「悪くない」は褒めている訳ではありません。 思ったより現実的な物件でした。 もっと「これを持てばＦＩＲＥできます」的な夢物語のような収支シミュレーションなどが語られるのかと思っておりましたが、意外と現実的な内容に聞こえました。 物件は一都三県のエリアで木造の築10年ほどの物件でした。 利回りなども昨今の中では悪くなく、収益の目安なども教えて貰いましたが「ちょっと物足りないかな」とは思うものの、非現実的という訳でもないようでした。 しかし、これは物件の資料や写真なども提供を受けたわけでもなく、あくまで口頭だけの話ですから実際はどうかも分かりません。 そこまで聞き終わると、興味を示していた私に気づいたのか 「今度実際に喫茶店などでお会いしませんか？」と言ってきました。 しかし、これ以上私も踏み込むつもりもなく、物件にさして興味も持てなかったこと、意外と担当者もゴリ押しするようなタイプでもない為、これ以上冷やかしのようなことをしても可哀想だ。とも思いました。 その為、時間を割いてくれた担当者にお礼を言い、丁寧にお断りしました。 世間は「得たい人同士」の集まりである 誰かの言う事を信じても責任は「自分」ですからね 私は自分が聞いたものを含めて冒頭の旧友に話しました。 「少なくとも自分ではこの投資はやらない」「今のあなたにとって”良い”とは思えない」「もう少し冷静に勉強してからでも遅くはないのかもしれない」 という主旨で話しをしました。 しかし、彼は私からの肯定的な言葉が無かったことに落胆するばかりか、少しイラつきもあるようでした。 「じゃあどうすればいいんだ？」とか「他に良い物件など無いじゃないか？」と言ってきました。 私はそれを否定することもせずに、「あくまで自分の意見だから」と言ってそこそこに電話を切りました。 常日頃、私は不動産投資は 「物件の力も大事だけど、それを伸ばすかどうかはオーナーの力も大きい」と書いてきました。 本当にそうだからです、物件の力がいかに強くとも舵取りが下手であれば真価も発揮できないでしょう。そんなオーナーもたくさんいます。 今の彼ではどんな物件を買ったとて、上手くいかない気がしました。 今、世の中は情報化社会です。 欲しい情報や知識などは大抵調べれば出てきます。 だからこそ、不動産投資に興味を持ってくれた方に言いたいのですが それでも地道な努力が必要です ＳＮＳで＃投資初心者と繋がりたい と検索するとたくさん出てきます。 しかし、そこにいるのは前述した通り 「なにかを得たい人」しかいません 初心者だから知識を「得たい」、フォロワーを「得たい」、知名度を「得たい」、共感する仲間を「得たい」、そして何も分からない初心者からお金を「得たい」 そう、皆欲しがってばかりの人たちです。 それらを上手く見抜くことが出来れば、自分の欲しいものを取捨選択できるのですが、そうでなければ「奪われる」だけになってしまいます。 もちろん、フォロワーを得たいなどの無害な欲求であれば満たしてあげるだけで、相応の知識や仲間などは貰えるでしょう。 しかし、「自分は初心者です」と宣言して世の中に出て行くと、「初心者狩り」をする上級者にも出くわします。 今回の業者は扱う商材も比較的まともに見えましたが、実際の中身も確認していないので分かりません。 少なくとも、仮に良い物であれば、こんな成功確率の低いマーケティングなどやらないでしょう。 そういった上級者から自分を守る術も身に着けないまま、大事な決断をすることが無いようにして欲しいのです。 今回はプロとして不動産投資の商談に触れる貴重な機会ではありました。 そして最後にアカウント主がしきりに言っていた信用できる人の見つけ方ですが そんなものありません 残酷なようですが、これは事実です。 信用できる人は一長一短で見つかるものでもありません。 ある程度の期間、慎重に付き合いを重ね（お互いに）、それで信用できる人になるのですから だからこそ、地道な努力や研鑽が必要になるのではないでしょうか？ そして皆さん自身も相手からも「信用できる人」と思われて初めて相手が「信用できる人」になってくれるのです。 でも、その位に貴重なものですからね。 後日談ですが、アカウント主のラインをフォローしてからというもの 「よく分からない投資セミナー的なＬＩＮＥグループへの招待が止まりません」 私のＬＩＮＥの個人情報は流出してしまったようです・・・・
-
管理会社冥利に尽きる言葉 ~オーナーさんとのやり取り~
なんだか嬉しい言葉の多い週末でした 物件を売却したオーナーさんの一言 先日、当社の管理物件の一つを売却されたオーナーさん（Aさんとしましょう）が来店されました。 売却の仲介は当社ではなく、私も良く知る凄腕業者さんに依頼して滞りなく売却されました。 そして、この日は当社に繁忙期を抜けたところでご挨拶に来てくださいました。 売却された物件以外にも当社で管理を預かっている物件もありますので、近況報告などを話したところで気になったことを聞いてみました。 「あの物件売却してちゃんと利益は出ましたか？」 すると 「もちろん大丈夫でした。満室だったので、そこも良かったのだと思います」 と言ってもらえました。 心の底からホッとしました。 我々管理会社は物件のオーナーさんに利益を出してもらう為に管理をしています。 所有している間はもちろん、売却でもしっかりと利益が出てくれることを目標に頑張るのです。 Aさんには所有中私たちから色んな提案をさせていただきました、その度に快くＯＫを出していただきました。 が、内心は不安もありました。 「負担が重くなってないかな？」「しっかりと思った利益を残せているんだろうか？」と 安心しました。 Aさんは賃貸経営が上手でみるみるうちに規模も大きくなっていかれてるのも知っていました。 そのお手伝いが出来たのなら管理会社冥利に尽きる思いでした。 まだ管理させてもらっている物件もありますが、Aさんの所有物件は当社エリア外にも有り、規模も大きくなられており、個人的には 「もうそろそろ霧島市からはご卒業かな？」と思っていたら 「またロータスさんのエリアに物件が欲しいなと思ってるんです」 と言ってくれました。 嬉しすぎる Aさんは「管理会社がどこか？というのは大事なんです」という話もしてくれました。 正直、管理スタッフの前でなかったら泣いてしまいそうでした。 普段からＡさんはこのように我々管理会社のスタッフに感謝を十二分な程伝えてくれます。 ありがたいですね。 やっぱり名将はコミュニケーション上手 またまたキングダムより 凄腕武将を従える「白老将軍」 ちなみにこのAさんも私が思う賃貸経営上手なオーナー「名将」の一人です。 以前の記事でも書きましたが、名将と呼ばれるオーナーさんはひとえにコミュニケーション上手です。 今回の言葉一つ一つが私にも、隣にいた管理スタッフにもバシバシ響きました。 管理スタッフは 「あんな風に言ってくれると頑張って良かったと心から思えますし、もっとAさんの為に頑張りたくなりますね」 と言っていました。 当然ですね。 もちろんお預かりした物件はどれも頑張りますが、名将たちは取り巻く全ての人の心の火にガソリンを足してくれます。 お世辞を言えとか管理会社の言うことを聞けとか、そういったことではないのです。 名将たちは物件の力と管理会社の力と自身の力を掛け算にすることが出来るのですね。 おみそれしました
-
2023年繁忙期の感想と考察
みなさんの物件はいかがでしたか？ 今年は退去が少なかった 世の賃貸不動産会社の皆様お疲れ様です。 まだこの時期ですと繫忙期が冷めやらぬ状況だとは思いますが、一旦３月を終えたとのことでお疲れ様でした。 みなさんの会社では今年の繁忙期はいかがでしたか？ 毎年のことではあるものの、繫忙期というのは毎年なぜか流れが違うものです。 １月は忙しいが２月は暇、さおして３月が激混みなど流れが多少あります。 繁忙期中に同業者と会うと 「今年はどう？」とお互い情報交換をしたりもします。 そんな繁忙期の結果ですが、当社では 「退去が少なかった」 というのが素直な印象です。 １月は前年比の７５％ ２月は前年比の８０％ ３月は前年比の９０％ と軒並み低い状態でした。 もちろん当社は管理戸数がそこまで多い訳でもありませんので、多少誤差は出やすいのですが、それでもこの一年で管理戸数が増えた割にどの月も退去が前年を割るというのは予想外でした。 しかし、入居は前年よりも好調だった為、当社にとっては「良い繁忙期だった」といえます。 おかげさまで当社では前身の会社時期も含めて入居率も過去最高の水準となりました。 当社の平均築年数は３０年を超える物件たちですが、それでも良い繁忙期でした。 退去が少ない原因は？ これは正直まだ検証が出来ていません。 ロータスホームの管理が良いから退去が少なかった！ と言いたいところですが、そんな風に決めつけてしまっては成長もクソもありません。 ここからは 仮説としていくつか挙げてみようと思います。 ①コロナの影響で転勤が減った 今年の退去で少し顕著だったのは転勤による退去者が少なかったという点です。 これはリモートワークや県外移動を自粛していた期間が長引き、各大企業が「転勤ありき」の業態を見直しつつある。という流れを汲んでのものかもしれません。 しかし、今年の入居希望で転勤で入居するという方の割合は昨年以上だった為、転勤が減ったという根拠は少し自信が持てません。 ②物価高等の影響で「気分による引越し」を控えた これは角度の高い推測だと思っています。 現在の物価高は家計やお財布を直撃しています。 そういった流れで 「今のお部屋に不満はないけど気分転換も兼ねてお引越し」という「気分による引越し」需要が低下したかもしれない。 これは少し影響としてあるのかもしれません。 「現状の家に不満はないし、今の状況でお金の掛かる引っ越しは止めようかな」と思った方が多かったのかもしれません。 これは多少データでも残っていて 「転勤、卒業、就職」以外の理由での退去は昨年より割合としては僅かですが減っていました。 ③やっぱりロータスホームの管理が良かった これは正直願望です。 今住んでいる方に聞くわけにもいきませんので。すみません、言ってみたかったんです。 それでも今年はゴミ捨場の清掃を強化したり、共用部分の設備提案などを少し多めにさせていただき、入居満足度を上げるという点に取り組んでおりましたので、その影響が出ていればいいなと思っています。 来年と通常期に向けて頑張ろう 繁忙期が終われば終わりではありませんからね さて、引き続き繫忙期を続行中ですが、もう少しすると落ち着いてきます。 しかし、賃貸管理は一息つく暇もなく次のステージがやってきます。 繁忙期を過ぎて通常期と呼ばれる一年の大半の時期に入ります。 この期間でもやはりお引越しをされる方は多数いらっしゃいます。 しかし繫忙期と呼ばれる時期ほどは当然いないわけです。 募集に工夫を凝らしたり、物件価値を上げるメンテナンスを行ったりと繫忙期よりアグレッシブに動かないといけない期間です。 とはいえ、全国の賃貸管理に携わるオーナーと同業者のみなさま、一旦ですが 今年の繫忙期もお疲れ様でした また明日以降も頑張っていきましょう。
-
論破することの意味 ~正論に価値はない~
カッコいいんですけどね 世は大論破ブーム 昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。 正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。 勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。 タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。 動画も楽しいので見たりします。 頭の回転も早く、感心してしまいます。 しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。 ネコも杓子も論破する傾向があります。 今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。 論破することで得することはあるのか？ データはありません、すみません ハッキリ言っておきます。 社会で論破することで得する（価値が出る）のはひろゆきぐらいです。 たまに弁護士は？とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。 ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。 当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。 もっと言えば 正論をぶつけることには価値がない とすら思っています。 そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです 正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。 大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。 正論であればあるほど怒ります。 では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか？ 嫌われたり怒られるだけで得しないんです もっとハッキリ言いましょう。 正論をぶつけられて納得する人はいない 残念ですけどね 私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。 先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。 しかし、それで得られる結果というのは 「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした 結果、論破された側は怒り（表面には出さなくても）、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。 結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて 「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。 みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。 その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。 相手の面子は保ってあげよう ではどうしたらいいのでしょう？ 社会の中であなたが達成したいことは何でしょう？ 論破して相手をやっつけることでしょうか？ 相手より賢いと思われることでしょうか？ そうではないですよね。 自分の思った通りに進むこと ですよね。 相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。 しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。 論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。 それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。 みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか？そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。 相手の面子（メンツ）だけは保ってあげないといけません。 あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。 しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。 それではまとめに入りましょう。 一番は気づいてもらうこと 自分が賢いと思うなら さて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか？ 「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか？ 私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。 そう、人から言われたことでは動かないものです。 だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか？ 相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。 相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風に あなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてください その方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。 私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。 理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。 そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。 これは物件を買う時にも表れます。 安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。 論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか？ え？それってあなたの感想じゃないの？ 胸を張って言います 「私の個人的な感想なので気にしないでください」
