
まずは冷静に
私は不動産業界に身を置いて十数年、その前にも接客業を長らくしておりました。
その為、いわゆるクレーム処理というのはそれなりに行ってきました。
ちなみに私はクレーム処理は正直上手な部類に入ると思います。
部下にも「どうしても厳しいクレームなどが発生したら私に持ってこい」と言ってあります。
ここでいうクレームとは
正当なものであったとしても過大な要求、もしくは理不尽な要求、または難癖に近いもの と定義しましょう。
クレーム処理を行っていると一定数当たるこの文言
訴えてやる!
こういった強い言葉についての対応方法や返答方法を私なりに書いてみようと思います。
どちらかというと真面目な人ほど、こういった文言を言われた時に
「会社に迷惑を掛けてしまうかも」とか「訴えられたら嫌だ」と思い、プレッシャーに感じてしまうものです。
でも、こういった言葉は冷静に考えてみると実は「どっちでもいい」問題なのです。
今回は私が行っている対応方法をご紹介しようと思います。
バリエーションは様々

この手の言葉は他にもたくさんあります。
- 消費者庁に告発するぞ
- 宅建協会や国土交通省に言うぞ
- 市役所に連絡するぞ
- 地元の怖い人に連絡するぞ
- 法テラスに相談しに行こうかな
- 警察に電話するぞ
などなど、様々なバリエーションがありますが、要は一緒ですね。
関係機関や法律に訴え出るぞ!もしくは相談するぞ!と言っている訳ですね。
クレーム対応している方からすれば気になるのはこういったところでしょうか。
- 自分の対応で問題が大きくなって会社に迷惑を掛ける
- 自分自身へ法的な問題が降りかかる
- 上司などから自分の評価が下がる
- 正当な対応をしているつもりだけど、どうしてよいか分からない
かくいう私も当初はこんな気持ちでした。
訴えるぞ!という言葉に非日常の出来事が襲ってくるような感覚となり、電話などが終わってからも、こういった言葉や問題が頭を離れることがなく、大きなストレスとなりました。
また、自分自身は一生懸命仕事をしており、「間違ったことは言ってないはずなのに・・」というやるせない気持ちにもなってしまいます。
では、こういった言葉にはどう対応すればよいのでしょうか?
大前提「自分にはどうしようもない」

結論から言いましょう
こういった言葉を使われた時に私が言うのはいつも変わりません。
相手「訴えるぞ」
私「そうですか、訴えるのはお客様の権利ですから、ご自由になさってください」
これです。強気だと思いますでしょうか。
大前提として考えてみましょう。
「訴えるぞ」と言われて嫌な気持ちは分かりますが、その後はどうするのでしょうか?
訴えられたくないから要求を飲むのでしょうか?→飲める要求なら先に飲んでおけばいいですね。
「訴えないでください」とお願いするのでしょうか?→今後の主導権は相手にお任せですね。
訴えられると困ることをしているのでしょうか?→それなら自業自得なので仕方ないですね。
そう、そうなのです。
訴えられて困るようなことはしてはいけないですし、過大な要求はどちらにしても飲めないのです。
「お願いします、訴えないでください」と言ったところで相手が本気なら訴えられるでしょう。
そして、自分や会社が法に触れていたり、誤っていた対応をしていたら指導や罰を受けるしかありませんよね。
そもそも相手側もなぜ黙って訴えればいいものを相手に伝えるのでしょうか?
相手は交渉だったり叶えたかった希望が叶わないので、そういった意思を表明して、あなたの譲歩や謝罪を要求している段階なのかもしれません。
しかし、自分自身や会社が出来る限りの対応や謝罪などを行っているにも関わらず、このようなことを言われたら覚悟を決めましょう。
「訴える、訴えないは相手の権利」であり、本来あなたの意思とは関係ないのですから
訴えられたくなくて、相手の言い分に屈して謝罪や対応をしてしまうのもいいかもしれませんが、大体そういったことがあれば、次から次へと止まりませんからね。そのたびに「訴えるぞ」を聞きながら対応しますか?
あまり良い対応だとは思えませんし、「訴えるぞ」の度に疲弊していくだけですね。
ちなみに私は上記の言葉に続けてこんな風に続けることもあります。
私「そうですか、それはお客様の権利ですから、ご自由になさってください」
私「訴えるのは〇〇様の権利ですから、私がどうこういうものでもないです。会社や私も裁判での判決や関係機関からの指導などが下ればその通り従うだけですから」
どうでしょうか?よくよく聞けば当たり前のことしか言ってませんね。
そうです。判決や指摘、勧告など形は違えど、決定されたら従うしかありませんからね。
訴えるぞについては、こちらは何も言うべきことなどありません。出来ることといえば、実際に訴えられてから対応していくしかありません。
今思い悩んでもやることは今はありません。心配しないでください。
じゃあ実際の効果は?

私は接客業の時からこの「訴えるぞ」的な言葉を何度言われたか覚えていません。
冒頭に申し上げた通り、昔は怯えたり、気に病んでいました。
しかし、この思考になって上記の対応にしてからというものトラブル解決までのスピードや気持ちの持ち方も段違いです。
「訴えるぞ」を「脅し」として使っていた人達への対応が格段に楽になりました。
「訴えるぞ」という言葉は強い言葉です。大体の方はひるんでしまうのでしょう。使う方は頻繁に使うものです。
しかし、その相手が「お好きにどうぞ」となってしまうと相手は交渉方法が無くなってしまいます。
大体、脅しで使う人は論理的にお話出来ないから「脅し」を使う訳です。
何度も言いますが、本当に訴える人は何を言っても「訴訟」を実行することでしょう。
その場合、あえて相手に告知する必要はありませんし、わざわざ伝えない方が多数でしょう。
その為、この「脅し」として使う人は、相手に対して無効であることが分かるとトーンもダウンして、冷静に話せるようになる印象です。
逆に「俺も熱くなって訴えるとか言ったけど、困ってるだけなんだよ」などとなるケースも珍しくありません。
だからといって
「訴えられるもんなら訴えてみろ!」とまで言ってしまってはダメですよ。
人には損得勘定以外にも「面子をつぶされた」という理由で炎を燃やすタイプもいますからね。
「そこまで言うなら、トコトンやってやるよ」という結果を招きかねません。
こちらから火を大きくすることもないでしょう。
とはいえ、実際に訴えられたい訳でもありません。そんなに強気に出てもいいのでしょうか?
事実として、実際にこういった言葉を使う方の多くが実行に移しません
私が分からないだけで、実際には行動を起こしているのかもしれませんが、相談先で「これは無理だよ」と逆に言われたりして断念しているのか、私には知る由もありません。
私は何度も言われていますが、実際に行動に移す方の割合は1000人に1人位じゃないでしょうか。
そして実際に行動に移されたとしても、しっかりと法律や原理原則に則った対応をしていれば問題になることなどほぼ無いことでしょう。
いかがでしたでしょうか。
今こういった言葉を使われて悩んでいる方も、よくよく考えてみてください。
「あなたには止める権利はないこと」ですから心配しないでください。
あなたが気に病んでいること自体が相手の思う壺かもしれませんよ。
当たり前のことを当たり前のように
私の好きな言葉です。
しっかりとした対応をしているのであれば、問題はありません。
頑張ってください、応援しています。
お問い合わせ
-

黒田ぱん ~小さなお店に大きな感動~国分中央5丁目4-7
「普通のクロワッサン」?いやいや、味はまぎれもなく特別ですよ!この日は早めに行ったので数はありました 売切れ続出のパン屋さん ある日のこと、国分中央にある不動産業の岩重商事さんにご挨拶に向かったところ、近くにパン屋さんがオープンしているではありませんか。 私、実はパンも大好きでして、フラッと立ち寄りました。 時刻はお昼過ぎでしたが、店内に入ると空になった商品棚がチラホラと 3つほどのパンを買ってお店を出て、移動中の車内でパンを食べたところ 「うますぎる」 移動先で仕事を済ませて、その足で「おかわり」の為にもう一度来店しました。 店員さんも「先ほどいらしてくれましたよね?」と・・・・ 「あまりに美味しかったのでもう一度来ました・・」と若干の恥ずかしさがありましたが、本当に美味しかったのです。 今回は売り切れていた他の商品も気になった為、お昼前の時間に伺うことにしました。 お店の場所 お店の場所は国分川跡交差点よりすぐ 目印としては薩摩蒸気屋 国分店さんの斜め向かいになります。 餃子の雪松さんが入っている同じ建物にあります。写真右下の一角が「黒田ぱん」さんです。 通り沿いですが、大きな看板などはありません。しかし、次から次へとお客様が来店していました。 唯一の看板です。「黒田パン」ではなく「黒田ぱん」なんですね。でも確かに「ぱん」の方がしっくりくるお味です。 お店のスペースは限られているので2組大人4名までの入店となっています。しかし待ち時間はほとんどありません。次から次へと入れ替わります。メニューの時間なども書いてあります。 駐車場は裏手にも 駐車場はお店前に1台ありますが、ちょうどお店の裏にも3台ほどのスペースがあります。 インスタグラムではご厚意でお向かいのカラオケ屋さんもご協力いただけているとのことでしたが、そちらはお店のインスタグラムでもご確認ください。 駐車場の18・19・20番がお店の駐車場だそうです 薩摩蒸気屋 国分店さんの斜め向かいです。お店の前も1台駐車できます 店内の様子 最初に来た日と商品もかなり変わっていました。多分日替わりで商品が違っているんだと思います。全制覇したい オープンサンド系は相当のこだわりが見られます。中の具材が本当に美しい。 バゲット系は噛み応えがあるんですが、噛むほどに生地の美味しさがあって、生地の硬さが丁度いいんですよ お昼前にも関わらず、既に売切れのパンも、人気のお店です。 これが「普通のクロワッサン」です。何も特別なことをしていないという意味の「普通」ですが、味や触感はもう最高でした。何もせずにそのまま食べてください。いや、私の説明が下手なだけです。とにかく食べてもらったら分かりますから この日は前回無かった「あんクロワッサン」もGETできました。カレードッグも美味しかった。 前回も今回もキッシュの売れゆきは早い印象です。見た目も素敵 チョコバナナコーヒーサンドはお会計後に気付いてしまいました。次回絶対食べようと思っています。店員さんもおススメとのこと ナカムラ薬局さんのお隣ですが、駐車場は別ですので、ご注意ください。お店の駐車場は裏手にあります。 これぞ職人芸のぱん屋さん こちらのパンを食べて思うことがあります。 それは コスパとはなんぞや? ということです。 黒田ぱんさんのパンは一つの単価として見るなら、他のパン屋さんと比較すると安くはありません。 しかし、コスパ(コストパフォーマンス)という点で言うなら コスパ最高! といえるでしょう、コスパとは本来「支払ったコストに対する、得られたものの差」を指すのですよね。 単に安いことをコスパとは呼ばない訳です。 そういう意味では黒田ぱんのパンのレベルは「感動レベル」です。支払ったコストに対して得られたものは「感動」です。 このパンを作るには並々ならぬ努力や研究、そしてパンに対する愛情がなければ不可能でしょう。 パン大好きっ子の私も、このレベルのパン屋さんはほとんど無いといえると思います。 そんな価値がしっかりと味に出ています。まさに「職人芸」だなと思っています。 同じパンでも工場で大量生産し、スーパーに並ぶパンもコスパは良いものです。 一方で小さいながらも、職人芸と呼べるレベルの最高のパンもまた良いものですよね。 どちらもコスパという観点でいえば「コスパの良いもの」な訳ですよね。 そういった意味でのコスパという言葉は好きなんです。 黒田ぱんのパンはそれ以上の価値が十分にありますからね。 自分自身の仕事もそうありたいものだな。と考えさせられました。 みなさんもぜひご賞味ください。 店名黒田ぱん住所〒899-4332 鹿児島県霧島市国分中央5丁目4−7営業時間9:00~ 売切れ次第終了店休日月・火インスタグラムhttps://www.instagram.com/kurodapan/
-

空き家を持った時の選択肢は4つ!~相続で空き家を持った場合~
それぞれのメリットデメリットがあります。 空き家の問題のほとんどは「相続」から発生 https://lotushome.jp/%e4%b8%80%e6%88%b8%e5%bb%ba%e3%81%a6%e3%83%bb%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%ae%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6%e7%ae%a1%e7%90%86%ef%bc%88%e6%97%a5%e6%9c%ac%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6/ 霧島市・姶良市の空き家管理のご相談・詳細はこちらから 当社は霧島市・姶良市で空き家管理を行っております。 当社の空き家管理は単に売買目的で管理することではありません。もちろん、不要になった場合の選択肢としての売買も承っておりますが、本来の「資産価値を維持する」という管理を行っております。 現在社会問題になっている「空き家問題」ですが、そのほとんどは「相続」が原因になっております。 単に転勤や入院による一時的な空き家は、時間が経てば解決します。 しかし、こと相続になると問題が発生してくるのです。 相続人全員が別な場所に住まいがあり、誰も住む予定がない遠隔地にいて管理が出来ない空き家をどうするか相続人の意見が割れてしまった管理をする時間手間が取れない こういった思惑の末に時間が経過し、各地で「放置空き家」と化してしまいます。 今回はそんな空き家問題の中で空き家が辿る代表的な4つの解決策とメリットデメリットをご紹介しようと思います。 売却 不要な場合には必要とする方へ 相続したが、相続人は全員空き家を使う予定がなく、今後も管理をすることは難しい。 そういった場合に誰か必要な方へ不動産を引き継いでもらう。 この売却という解決策は良くも悪くも「全て終わり」という形を取ることが出来ます。 以下が主なメリットとデメリットになります。 売却によるメリット 売却による収入固定資産税等の金銭負担の解消管理責任の終了 売却によるデメリット 仲介手数料や解体などの費用が発生思い出の場所などは無くなる売却までの時間と手間 メリットとしてはやはり「全て終わり」という点が一番となります。 売却が完了した暁には売却額の収入となるだけではなく、税金や管理の手間などから解放されます。 一方でデメリットですが、「全て終わり」という性質上、ご実家などの場合、思い出などの場所は全て無くなってしまいます。 こういった感情部分で売却をためらう方も珍しくはありません。大切な思い出の場所として置いておきたい。お気持ちもわかります。 また、売却時には出費も計算しておかねばなりません。 不動産会社を通じての売却であれば仲介手数料、建物や土地の境界が確定されていなければ測量の費用、司法書士などへの登記手数料、また土地として売却する場合は建物の解体費用なども見込んでおかねばなりません。 こういった一時的な負担などもしっかりと考慮して行わないと、思った程の収益にならないこともあります。 他にも売却までの期間は引き続き固定資産税や管理に必要な費用は発生し続けます。 こういった時間や手間などと勘案して売却の決断をしなければなりません。 しかしながら売却が完了すれば「全て終わり」という部分でいえば、解決策としては良くも悪くもハッキリしているのが「売却」の特徴です。 賃貸(人に貸す) 引き続き所有しながら 次は賃貸物件として人に貸し出すという方法です。 売却との大きな違いとしては、「引き続き所有する」という点です。 売却のように人手に渡すわけではありませんから、思い出の場所として引き続き所有することができます。 そんな賃貸のメリットデメリットは 賃貸によるメリット 所有権を失わない継続的に入る家賃収入人が住むことで劣化の防止 賃貸によるデメリット 自由に使うことは出来ない管理の手間固定資産税や修繕などの費用負担 所有権を失わずに継続して得られる家賃収入は魅力的であります。 例えばしばらくは使う予定も無いが、売却の判断はすぐには出来ない。といった場合には有効な手段であるといえます。 また、人が住むことで水道管や宅内も維持しやすくなります。 一方でデメリットは貸し出すことで、所有者といえど自由に使うことは出来なくなってしまいます。 対価を得て貸し出す以上、建物を使用する権利は賃借人にあります。また法律上でも賃借人の権利は強く、「やっぱり使うから出て行って欲しい」などは簡単には認められません。 他にも人に貸し出す訳ですから、使用できる状態を所有者は維持しなければなりません。 建物の使用に不備や故障、劣化などがあれば修繕する為の出費や家賃を管理したりなどの手間は必要となります。 引き続き所有することが出来る反面、所有することの責任は引き続き負わねばなりません。 こういった手間や費用を考慮して家賃を設定しておく必要があります。 適切な管理しておく 売却も賃貸もしない 売却も賃貸もせずに当面管理し続けるという方法です。 これには大きく分けて2つの方針があります。 「人手に渡すことはしない」と「今は判断できない」 「人手に渡すことはしない」は今後も定期的に使う予定がある場合です。 私がお会いしたりしたケースでは「お盆や正月に親戚で集まる」や「近くの親戚がたまに泊まりにくる」などがありました。 こういった場合に備えて「いつでも使える状態にしておく」ということです。 「今は判断できない」については相続間もない場面などで、「この家をどうしていくか相続人の中で意見がまとまらない」や「賃貸や売却をするにしても調査など時間が必要」「気持ちの整理がつかない」などの事情が多く見られます。 管理を継続のメリット 選択肢が自由いつでも使用出来る資産価値の維持 管理を継続のデメリット 管理を行う労力と時間固定資産税等の負担 選択肢をしっかりと考える時間もありますが、固定資産税等の負担や管理を行う手間や時間などの労力も掛かってしまいます。 相続人が複数いる場合などは負担の割合なども違ってくると不満となる場合もあります。 しかし、自由に使える点や時間的な余裕を考えれば相続直後などは、一旦この方法を取る方が多数となります。 放置(何もしない) 最悪の結末も とりあえず使う予定も無い、しかし売ることも貸すことも出来ない(しない)、そして管理は出来ない(しない) 正に現在の空き家問題を体現するこの方針 こちらについてはメリットデメリットはありません。 デメリットしかありません。 仮に「何もしないから手間や普段の出費は最小限になる」ということがメリットとするなら「どうせ後で大きなマイナスになる」という点でやはりメリットにはなり得ません。 放置のデメリット 固定資産税等の負担資産価値の下落管理責任の増加景観を損なう地域の治安悪化近隣トラブルの可能性特定空き家に指定される可能性 固定資産税等の負担はもちろんですが、管理されていない状態の建物は劣化も早く、あっという間に価値を失っていきます。 また自分の家だけが劣化するだけでなく、虫の発生や雑草、樹木が地域に迷惑をかけることもあります。 https://lotushome.jp/blog/4245/ 劣化が早まるメカニズムはこちらから そうなると地域の美観を損ねたり、不審者や不良などに侵入されることで治安を悪化させたりします。 そういった状態になれば近隣の住民から苦情なども発生することでしょう。 そうして最後には自治体に「特定空き家」として指定されてしまいます。 「特定空き家」に指定されてしまうと自治体から指導や勧告、ひどい場合は命令を受けてしまいます。命令も無視した場合50万円もの「過料」などの可能性もあります。 またそれでも対応しない場合は所有者に代わって自治体が建物を解体されたりします。もちろん費用は所有者へ請求されます。 このように放置することにはメリットどころか大きなデメリットしかありません。 適切に管理しながらベストな選択を 実質は3つでしたが・・ 他にも細かい違いなどあれば選択肢はあるのですが、代表的なものをご紹介しました。 どのような方法でもメリットデメリットはあるものです。 大事なのは 「適切に管理をしながら、ベストな選択肢を選ぶ」 相続人が複数いる場合は意見がまとまりづらいこともあるでしょう。 しかしその間でも適切に管理をすることを怠ってはいけません。 放置や管理を放棄してしまうことで「もはや売却や賃貸が出来ない」という状態になってしまうことがあります。 適切に管理をしておけば選択肢が減ることはありません。 せっかくの大事なお家ですから適切な管理をすることはご自身の為にもなります。 霧島市・姶良市の空き家管理のご相談・お問合せはこちらから
-

「ただカレー屋やりたいだけ」~恒例の店内間取り図付でご紹介~ 霧島神宮駅前の絶品カレー
変わった店名がインパクトありますが、カレーは絶品でした 有名なお店とは知っていたが・・ ある日のこと、仕事で霧島神宮駅の近くを走っておりました。 最近の霧島市は夏休みシーズンということもあり、お昼時はどこのお店もいっぱいです。 その為、午後3時ごろまで仕事に励んでいたところ、空腹の限界を迎えました。 せっかくなので霧島神宮駅付近でお昼ご飯を食べたいな、と思ったところ、以前霧島市で出会った方に言われたことを思い出しました。 「ただカレー屋やりたいだけ」には一度行った方がいいですよ そもそも「ただカレー屋やりたいだけ」というのが店名と気づくまでに、その方と会話を何往復かしました。 私はカレーが好きなのですが、正直スパイスカレーという分野はあまり得意ではなかったのです。 その為、今日まで足が向きませんでした。 しかし、せっかく霧島神宮駅に来たのだし、おススメされたからには行ってみようと思いました。 霧島神宮駅から歩いて1分 場所は霧島神宮駅から真っすぐ橋を渡ってすぐにあります。 本当に「ただカレー屋やりたいだけ」と書いてあります。 ちなみに駐車場は別の場所にあります。 後ほどご紹介します。 恒例の店内間取り図 味のレビューが苦手な私は不動産業というアドバンテージを活かすしかありません お店の中は大体2、3人が座れるベンチのような椅子が並んでいます。 入口側のテーブルは比較的大人数のグループさんが座れるようになっています。 店内の様子 シックで落ち着いた配色の店内 置物の一部や壁紙の一面は黄色になっており、バランスのいい雰囲気でした。 実は一度お昼に来た時には店外まで行列が出来ており、一旦午後3時に出直したのですが、そのタイミングでもお客様が途切れていませんでした。 しかし、見ていても回転は早めなのでしょう。 少し待てばすぐにご案内されると思います。 メニューはこちら 実は私、2日連続でお昼に伺いました。 初日に食べてあまりの美味しさに連チャンで行きました。 トリプルはチキンカレー・キーマカレー・マーラーカレーの3種類が並んでおります。 どれも美味しかったのですが、個人的にはチキンカレーとキーマカレーが旨すぎて、2日目はダブルカレーにしました。 周りの皆さんは「卵黄トッピング」の声がたくさん聞こえてきたので、みなさんはぜひトッピングした方がいいかもしれません。私はそのまま頂きましたが、更に美味しくなるのなら、次回はチャレンジしたいものです。 こちらがトリプルカレー 左からマーラーカレー、真ん中キーマカレー、右はチキンカレーでした(ハズ) 一口食べた瞬間、一人で来ていたにも関わらず 「うまっ!」 と言ってしまいました。 私はお世辞にも食通とはいえません、そんな私でも数々のスパイスの味を感じることが出来ました。 複雑な味なハズなのですが、それがまた美味いんですよ。3種類のカレーはそれぞれに違う個性なのですが、正直どれも美味しい 少しカレーを掬うと、下に出汁のような透明なスープが染み出してきます。 辛さを足したい場合はスパイスを持ってきてくれるのでお好みで足せるようになっています。 先ほども申し上げた通り、スパイスカレーには抵抗のあった私ですが、病みつきになり、2日連続で行ってしまいました。 店内の様子 こちらはダブルカレー 次回は何にしましょうかね。多分何を選んでもいい位です。 壁には有名人のサインでしょう。 店内は席が限られているため、並んでいる光景は珍しくありませんが、並ぶ価値は十分あると思います。 帰り際に「信じられない位美味しかったです」と店員さんに伝えたところ、「昨日も来ていただきましたよね」との返答、あっさりバレておりました。 駐車場の場所 霧島神宮駅の駐車場から橋を渡ってすぐにありました。 揚げピザと珈琲さんと共同の駐車場のようですね お店は霧島神宮駅から真っすぐ徒歩1分です お店を出たらすぐに霧島神宮駅 お隣もオシャレなカフェになっています。 素敵なお店でした 地域活性の素晴らしいスパイラル ただカレー屋やりたいだけさんの場所には、昔は別なご商売をされていたお店があったのでしょう。 今は「ただカレー屋やりたいだけ」さんや揚げピザと珈琲さんなどオシャレなお店が増えておりました。 駅から降りてきた観光客らしき方々がオシャレな外観を目掛けて次々と、駅から歩いて向かっていました。 こうやって「次の世代へのバトンタッチ」が行われ、地域に魅力が増えていく。 そしてその後に、お客様たちは昔ながらのお店にも向かい、地元に昔からあるお店の魅力にまた魅了されるという素晴らしいスパイラルが生まれていました。 こうやって地域は世代交代と伝統をミックスさせながら、いつまでも愛される霧島市であり続けるのでしょう。 そして私たちも、そのお手伝いが出来れば最高だな。と感じさせていただきました。 とにかく、美味しかったので店に帰ってからスタッフに興奮気味に「ただカレー屋やりたいだけ」メチャクチャ美味しかったよ!と伝えたところ 「あそこ美味しいですよねー」と返ってきました。 そうでした、既に有名なお店でした。 みなさんもぜひ霧島市にお越しの際は是非ご賞味ください。 店名ただカレー屋やりたいだけ ※店内のシールには(仮)ただカレー屋やりたいだけ となっていました。住所〒899-4203 鹿児島県霧島市霧島大窪470−1お問合せ先0995-56-8895営業日月火水木金土日 11:00~21:00LO 22:00まで定休日インスタグラムhttps://www.instagram.com/tadacurryya/?hl=ja
-

さあ!築古部屋を「まるごとリフォーム」だ!
設備の交換だけでなく、間取りも変えてみました まだまだいける 当社ロータスホームは私も含めて、大手ハウスメーカーでリフォームを経験したスタッフがおり、古い物件の再生などは得意です。 そんな事例を今回もご紹介いたします。 物件としては10世帯程ある昭和築のアパートでした。 間取りはご覧の通りで、ここ数年は前入居者が退去後、空室のままでした。 旧間取り図と改修後の図面、思い切って配置も変えてみます。 まずは現在の問題点はこのような状態でした。 お風呂が升風呂(正方形で足を延ばせない)トイレが狭い脱衣所が無い和室 もちろん、設備の入替えを行い、和室をフローリングに変更することでもいいかもしれません。 しかし、上記の問題は解決することはありません。 そのうえ、そういった設備の交換をするだけでも費用はかさみます。そして、行ったとしても賃料を上げることまでには至らないでしょう。 そうであるならば、もう少しコストを頑張って間取りを一新し、賃料を上げ、入居者ターゲット自体も変えてしまうことを目指しました。 まずは解体 今回は間取りも変える為、一旦キレイに解体しました。 間取りも大幅に変更する為、今回は大きく解体することにしました。 天井裏にある断熱材なども老朽化していたり、配管も古くなっていた為、どうせやるならとキレイにすることにしました。 2階も同時に行いましたが、2階と1階が繋がるほど解体です 玄関から水周り設備のあった場所も跡形もありません 床合板を張っている様子、大工さんが下に見えますね 本当に何も無くなりました。 断熱材も交換していきます 新しい場所にユニットバスが設置されていきます 解体してみるとシロアリなどの被害もなく、下地は良好な状態でした。 ここまで解体すると水道や排水も施工がしやすく、配管関係も一新することができました。 さあ間取りを変えていこう カウンターキッチンを造作する為に壁を作ります こんなレベルで水道管もキレイにしていきます。大変でした ここまで解体すると配管も取り回しがしやすいです。 石膏ボードが張られていくとイメージがついてきます。 今回のリフォームの肝は以下の通りでした。 浴室を広く脱衣所と洗面台を作るトイレも居心地の良い空間に今後20年間は大きなリフォームを要しないように配管などもキレイに 特に昨今は水周り設備のキレイさを求められております。 また、設備だけ変えてしまった場合、いずれかの期間で配管にトラブルが起こることが見込まれました。 この機会に出来るだけの配管を変えておけば、今後20年間程度は壁紙の張替えや設備の修理で乗り切れるお部屋にする。 もちろん、表面上だけでもいいのかもしれませんが、そうすると先々に痛い出費として予想されます。 今後の出費を終わらせる為にも、ここでしっかりとしておくことは必要だと思います。 ビフォーアフター おさらいです 玄関からの眺め、昭和に建った建物とは思えません。ちなみに今回は玄関ドアも変えています。 あんなに狭かったお風呂が快適に せっかくなので浴室暖房も付けました トイレも広く、快適な空間へ 温水洗浄便座で冬もあったか 玄関前にあったキッチンは居室へ移動、カウンターキッチンとして生まれ変わりました。ちなみに排気は非常に苦労しました。 存在しなかった脱衣所と室内洗濯機置場 広々として空間へチェンジ エアコンももちろん交換しました、モニターホンも新設 浴室乾燥やリモコン式の給湯、玄関の靴箱も少し上げて使いやすい位置にしました。 「お金を掛ければ当たり前?」そこを何とかするのがロータスホームだ! ここまでご覧になっていただいていかがでしたでしょうか? 「お金を掛ければ誰だって出来る」 それはその通りです。費用を掛ければ珍しいリフォームではありません。本当です。 出来る限りカットするからご紹介しているのです。 あくまで収益用物件ですから、今後このお部屋に掛けた分をしっかりと取り戻さなければなりません。 このお部屋の総額ですが、ご興味があればお問合せください。 みなさんが思っているほどの金額ではないはずです。 先程も申し上げた通り、これは「収益用物件」です。 掛けたコストと家賃収入のバランスを考えなければならないのは当然です。 その為、今回のリフォームでも気を付けたのは以下のポイントでした。 出来る限りの分離発注(物は支給)数量や施工の範囲などを当社で見積り(単価は職人さんたちへ確認)工程管理(日数を掛けるとコストは上昇)やらないことを決める(アクセントクロスなど) 当たり前に思えるかもしれません。 しかし、多くのリフォームではこういった基本的なことが出来ていません。もしく「出来ているつもり」で色んな名目でしっかりと金額に含まれています。 それは、現場で手を動かしていただく職人さんたちに罪はありません。 例えば見積りなども無料で対応していただける方がほとんどだと思います。しかし、職人さん達からすると見積りに要する時間はやはりロスになってしまいます。 また材料の積算や現場調査なども時間が掛かります。 資材についても一旦業者さんが立て替えるとなると、資金繰りを考えねばなりません。 そういった面倒ごとや掛かる時間を当社が代わりに行うことで、職人さんたちも負担が少なくなるからこそ、コストもご協力していただけるのです。 「あくまで収益用物件である」 この観点はリフォーム屋さんや職人さんには中々芯まではご理解いただけないんだと思います。 その為、「ここまではやった方がいいよ」というラインがついつい上に傾きがちになってしまいます。 我々管理会社主導だと 「もらえる家賃との兼ね合いでやらないこと」がハッキリしています。 「やること やらないこと」 これをハッキリしないとコストは青天井になってしまいます。 そもそも、リフォームのほとんどは「どうせならやった方がいい」ことだらけなのです。しかし、それを全部やっていくとコストはかさみ続け、最早「何の為にリフォームしているのか?」となってしまします。 その中で「やらないこと」を上手に選択しなければなりません。 理想は「過不足なし」です。 やらなすぎては無駄になり、やり過ぎては本末転倒 難しいのですが、そこは物件を管理し、市場を知っている管理会社 しっかりとオーナーさんへ「やること やらないこと」を提案すべきだと思っています。 今回は大掛かりなリフォームでしたが、小さな工事でもこの「何のために」という部分は管理会社は意識し続けないといけません。 難しいのですが、それこそ管理会社の大事な役目だと思っています。 ちなみにこのお部屋は完成まであと一歩という、完成前の段階でご成約いただきました。ホッとしました。
-

【最新】鹿児島県の入居者ニーズ10選 ~バストイレ別の次に選ばれたものとは?~
大手のデータから読み解きましょう!ニーズの変化も チェック項目の上位10選 私は毎月SUUMOに代表される入居者向けの賃貸募集用ポータルサイトの担当者と話します。 通常、こういったポータルサイトの担当者と話すのは賃貸営業部門の社員が対応するのが通例でしょうが、私は大手ポータルサイトが持っているデータはとても貴重だと思っております。 本来は、自社で掲載している物件情報の反響の推移、反響の精度などを振り返る為のサービスだそうですが、私は使い方が違います。 地域や鹿児島県などのデータを他の都道府県などと比較したものを担当者と細かく話しています。 大体は公表されている数字などがほとんどなのですが、担当者に細かいデータなどを聞くと私見も含めて細かいものを教えていただけます。 そこから、全国的な市場動向や入居者の「優先順位」「好まれている設備」「間取り」など貴重なデータがもらえるのです。 そして、今本当に入居者が望んでいるものを活かせるように考察しています。 今回は2023年7月の最新のランキング上位10選をご紹介するとともに、その要因を考察してみようと思います。 ご紹介するデータは、SUUMOなどのポータルサイトで入居者が希望条件をチェックした項目となっております。 2023年7月のランキング10 私にとっては意外な2位と9位 鹿児島県における入居者のチェック項目上位10位 2023年7月度 1位 バス・トイレ別2位 駐車場あり3位 室内洗濯機置場4位 エアコン5位 独立洗面台6位 2階以上7位 ペット可(相談)8位 インターネット無料9位 オートロック10位 温水洗浄便座(ウォシュレット) 駐車場の躍進について 考えてみましょう 正直、このランキングに入っている項目自体に驚きはありません。 バス・トイレ別や室内洗濯機置場などは全国的にも優先順位は高く、私たちもこういった項目は最早「標準」になりつつあるといえるでしょう。 しかし、特筆すべきは 室内洗濯機置場を上回る2位の「駐車場あり」 ポータルサイトの担当者さんも「これは都市部ではありえないです」と言っておりました。 これは地方では特に今後も加速することはあっても衰退はないような気がします。 これには要因が2つ程考えられます。 一つは少子化による「子供への手厚さ」 やはり最近は少子化が進んできており、昔のように一世帯当たりの子供が減ってきています。 ということは一人の子供に掛けられる教育費用は増加します。 昔は進学する子供たちは「苦学生」が当たり前でした。 その為、出来る限り交通費が掛からない場所に住むということが当たり前でした。 しかし、最近は少子化の煽りを受け、子供への支援が手厚くなった結果 学生の車の所有率が上がってきています そして当の本人たちも「車での移動」を求めています。 やはり地方になると車移動が便利です。 各施設までの交通網が都市部に比べて少ない地方では、車による移動が便利なのはいうまでもありません。 また地価なども都市部と比べて高くはありませんから、駐車料金もそこまでの負担とはなりません。 その為、何が起きているかというと 便利な立地より駐車場優先 大きな駅で周辺も栄えている場所に住み、自転車やバスを活用する。より「少し離れた場所でも駐車場優先」という事態が起きております。 もう一つの要因も似ていますが 交通網の縮小による移動の困難さ これも地方は顕著なのかもしれませんが、バスや鉄道の本数削減や廃線などで以前は便利だった交通網が少しづつ不便になってくる場所があります。 そうすると、移動の自由を確保する車の優先度も高くなってきたのではないかと思っております。 それを裏付ける他社の事例として 便利な駅近で新築マンションを建築したが、敷地内駐車場が埋まった途端、問い合わせが減少し、決まりづらくなった こんな事例もチラホラと聞こえておるようです。 じゃあ地方はそもそも賃貸がダメなのか?というと、そうではありません。 駐車場があって、繁華街から少し離れた場所に光が当たってきたのです。 狭く、家賃も高く、駐車場が無いよりも 広く、家賃もそれなり、駐車場がある物件にシフトしてきている傾向があります。 前述の駅近新築マンションを管理する社員さんも この駅より少し離れた駐車場ありの物件の方が、入居希望が顕著なんですよねー。とのことでした。 これは私も体感しています。少し前であれば「周りにあまり商業施設がない」「主要部まで距離がある」物件は人気が少ないものでした。 しかし、そういった場所にあるからこそ、駐車場は確保できる物件が多かったのです。そういった物件がここにきて盛り返してきているのです。 近くの便利さより、移動の快適さを重視するように傾向が変わってきているのでは?と推察されます。 もちろん、駅近で更に駐車場も確保できるということであれば最強です。事実そういった物件の賃料は上昇している状態です。 あとは絶対的に強いエリアであれば現在でも駐車場の有り無しに関わらず入居は好調です。 但し、全体においても2位の検索項目というのは無視できないものになってきており、今後の新築計画などでは考慮に値する数字だと思います。 オートロックの需要 都市部との違い 9位のオートロックについても都市部との差が顕著に見られます。 都市部では大体2位から5位以内に入る程の人気項目ですが、鹿児島県内では9位となっております。 これも推測になりますが、2つ程要因があると思っております。 一つは治安の良さ 物騒な事件が報じられることは増えてきたものの、都市部に比べると鹿児島県はまだまだ治安は悪くなく、オートロックの需要自体も現場レベルではそこまで大きなものではないように思えます。 もちろん同じ物件で「有った方がいいか」と言われたらYESとなる設備です。 私は賃貸営業を東京でスタートさせたのですが、東京などの都市部に比べるとオートロックを優先条件に挙げる方は断然少ないと言えるでしょう。 絶対数がそこまで多くないため、まだまだ一般的な認知を取れていないという側面もあるのかもしれませんが、やはり条件に挙げる方は多くはありません。 もちろん、繁華街や人通りの多い場所ですと効果はありますが、順位をみても鹿児島県では現在のところ大きな需要ではないのでしょう。 もう一つは人付き合いの距離感 やはり地方都市になると人付き合いの感覚が近いというのもある気がします。 未だにドアをノックするだけで人が出てきます。都市部のように「どなたですか?」と聞かれるようなことは少ないかもしれません。 その為、オートロックという一つの門番を挟むことを重視しない人柄というのも根底にあるような気がします。 オートロックより上の「ペット可」 もともと需要はあるのですが、孤独も要因だと思っています こちらも定番ではありますし、ジレンマの多い「ペット可」です。 他の都道府県と比較してもまだまだ受け入れの少ない鹿児島県 しかし、安易に取り組むと原状回復やトラブルの種となりやすい項目となります。 需要自体は鹿児島県でも多くなってきていると思います。 これにはペットそのものに対する需要が同時に増加しているのではないでしょうか? 核家族化や個人主義が強くなってきた昨今、単身者の割合が増えてきております。 そういった生活スタイルを望む単身者といえど、やはり孤独感を感じる方も多く、猫や犬などの愛玩動物への需要も増えてきているのではないでしょうか。 特に年齢を重ねていった方のペット飼育率は高くなってきていると感じます。 これまでは子供を産み育て、子供たちも近くで働き、孫が産まれたら祖父母の家に遊びに来る。というのも家族の形でした。 しかし、現在は子供たちは遠方で就職することも多く、普段は一人や夫婦のみで過ごすことが多くなってきた為、ペットを飼って世話をすることで生活にハリが出るという側面もあるのではと考えています。 事実、ペットの飼育割合は50歳~59歳の割合が一番高いというデータも出ており、こういった傾向は今後の賃貸経営にも参考になるデータといえるでしょう。 しかし、同時に高齢者のペット飼育については「自分自身に何かあった場合のペットの行き場」という問題もはらんでおり、解決策とセットで今後検討していかねばならない問題です。 変化を上手に使おう 賃貸経営においては、市場の動向や人口の推移など様々な社会的な要因を考慮していく必要があります。 ここまでの考察を見て「地方は賃貸経営が厳しい」と簡単に見るのか、「地方での戦略の一つ」と捉えるかは各個人のスタンスになるのでしょう。 ここにきて地方に進出してきてくれるオーナーも増えてきています。 都市部では満足のいく利回りを確保することが難しい状況となっており、地方の特性を上手く活かし、高利回りを実行することの出来るオーナーさんも増えてきました。 世の中は常に移ろいゆくものですが、「昔はよかった」と嘆くだけでなく、状況を理解し、適応していくことも同時に賃貸経営の上手な名将たちの条件ではないでしょうか? 先日、全国的にも著名なオーナーさんとお話する機会がありました。その方は全国的にもコラムや動画でも有名な方でしたが私は「何か投資スタンスや購入物件の設定などルールを設けていらっしゃるんですか?」と質問しました。 返ってきた言葉は 「そういうルールを設けてしまうのは、もったいないと思っています」 「新しいものも、収益になると判断できたら取り組むようにしてます」 変化や情勢をつかみ、しっかりと判断して柔軟に取り組んでいく。 もちろん、そこに至るには判断できるだけの経験やリスク管理などが重要なのは言うまでもありませんが、私はシンプルなその言葉にいたく感動してしまいました。 賃貸経営を取り巻く様々な環境に「上手に合わせるが、流されない」というのはこれからの賃貸経営において必要な能力ではないでしょうか。 これからも、気になるデータが出た時にはみなさんに共有できればと思っております。 今回はここまで





