
コバエ?水周りにいる虫の正体はチョウバエ
水周りに何やら虫が飛んでいるのを発見したことはありませんか?
羽の形が逆ハート型になっていたら、それは「チョウバエ」で間違いないでしょう。
しかも、日に日にその数を増やしていきます。
今日見つけたものは退治したにもかかわらず、明日にはその数を増やしてきます。
賃貸物件に関わらず、人の住宅に発生しやすいこの生活害虫「チョウバエ」
今回はこのチョウバエについて生態や対策法をご紹介しましょう。
一旦発生すると長期間に亘って苦しめられる可能性のある虫ですから、正しい対策を知っておきましょう。
チョウバエの生態
このチョウバエですが、まずはその生態ですが、以下のような特徴を持っています。
- 湿気と有機物がある環境が最適
- 卵からふ化し、成虫になるまでに2週間ほど
- 成虫も2週間ほど生存し、産卵
- 一度の産卵が200~300個ほど
- 主な発生時は4月~11月だが、適温なら年中発生
最大の問題はその爆発的な「繁殖力」
また生活害虫だけあって、被害が出る可能性もあります。
それは「ハエ症」と呼ばれる病気を引き起こす可能性もあります。
不衛生な環境で発生する為に、食品についたりすることで健康被害の可能性があるのです。
また、その数が増えた場合は見た目にも不快であることは間違いありません。
その繁殖力が故に成虫を退治しても次から次へと沸いてくるような感覚になるのです。
産卵から卵を産むまでのサイクルを1か月毎に繰り返しますので、成虫を退治したとしても既に産卵が済んでいた場合、孵化した成虫を退治せねばなりません。
よくチョウバエが連続で発生した場合、「どこかに侵入経路があるのか?」と探してしまうのですが、実は侵入経路は既になく、宅内で繁殖している。というケースがほとんどなのです。
成虫を退治しても、その間に産卵を済ませてしまっていた場合いたちごっこになってしまうのですね。
発生場所とチョウバエの好む環境とは?

まずは発生しやすい場所としては住宅の水周りです。
このチョウバエが発生しやすい場所ですが、好む環境を理解すると一目瞭然です。
チョウバエの好む環境とは
汚泥や有機物と適度な湿度のある環境
これにピッタリなのが住宅の水周りです。
要はヌメリや汚れがある水周りです。
住宅の水周りは有機物にあふれています。
お風呂であれば皮脂やせっけんカス、キッチンであれば残飯や排水口周りのヌメリ、トイレであれば排泄物、洗面台も髪の毛や皮脂、それに伴う湿気です。
もとより住環境それ自体がチョウバエの好む環境なのです。
発生する原因は?

では発生の原因とタイミングはといえば、不衛生な部分があるというのは事実だと思います。
繁殖するような環境があるというのは事実だと思います。
だからといって「チョウバエが発生した方は全員清掃不足」というわけではありません。
チョウバエの発生タイミングで一番多いのは「空室のタイミング」です。
例えばお盆や旅行などで数日水周りを使わない期間があったりすると、このタイミングで発生することがあるのです。
数日留守にしているとその間は水周りを使用しませんし、チョウバエが誤って侵入してもすぐに退治が出来ません。
その為、繁殖する時間の猶予があるのです。
また、空室の期間が長くなって排水口を長く使わないと、排水口に溜まっている封水という水が枯れてしまい、排水管から宅内へチョウバエが登ってきてしまうことも原因の一つです。
また、近隣などにチョウバエが発生していたりすると、たまたま居着いてしまう。ということもありますので、必ずしも清掃不足だけが原因という訳でもありません。
対策は?

そんなチョウバエ対策ですが、対策は「繁殖させない」につきます。
爆発的な繁殖力をもつため、いかに成虫を退治したとしても幼虫の発生を防止せねば終わりは来ません。
チョウバエとのいたちごっこを終わらせるには、兎にも角にも「卵対策」をする必要があります。
まずは見える成虫を退治しますが、これは前段階に過ぎません。
以下の対策が有効です
清掃

ヌメリや汚れが好物なチョウバエですから、清掃すべきは「排水口」です。
またヌメリが停留する箇所は重点的に掃除しましょう。
浴室であれば排水口や床の隙間、置き型浴槽であればその裏などを掃除していきましょう。
特に髪の毛などは汚れをつけやすく、絡んで流れていきませんので、排水口周りの清掃は徹底しましょう。
キッチンであれば三角コーナーの下や排水口となります。
洗剤については特別なものでなくても大丈夫です。部品を傷めない程度の通常の洗剤で十分でしょう。
熱湯と冷水

チョウバエは適度な湿度は好みますが、水そのものを得意としている訳ではありません。
ですから、単純に産卵場所に水をかけ続けるだけでもダメージは大です。
しょせん虫ですから水に強い訳ではありません。卵や成虫も水を掛けられることには弱いのです。
その為、空室などでしばらく水が使われていないと、その期間に繁殖していくのです。
また産卵場所も水が直接には掛かっていない場所にあることが多いのです。
排水口のフタの裏や置き型浴槽の裏など「湿気はあるが、水は掛からない」場所に産卵したりするのです。
また、適温は好きですが熱いのも寒いのも苦手です。
ですから、熱いお湯や氷水などを掛けることも有効です。
しかし、ここで注意しないといけないのは「住宅設備は熱湯は苦手」という点です。
住宅の水周りは100℃近くの水をそのまま使用することを想定していない場所が多いのです。
例えばお風呂で100℃のお湯を使うことはありませんので、排水管や部品などもそこまで想定していない場合もあります。
そこで、おススメは
50℃~60℃程度のお湯を掛ける
この程度の温度でもチョウバエには十分です。また氷水もかけ続ける必要はなく、該当する箇所に氷を置くというものでも効果はあるようです。
殺虫剤

最後は殺虫剤なのですが、これについては補足が必要です。
まずは一般的なハエなどに効くタイプは成虫に効果はあるものの、幼虫や卵には効果は今ひとつとなります。
飛んでいる成虫を駆除するには役立ちますが、それだけでは不十分です。
ここまで申し上げているように、チョウバエ対策は「繁殖対策」です。
その為、使うべき薬剤は成長を阻害するタイプの薬剤です。
幼虫の脱皮を阻害するような専用の薬剤が効果的です。
結局、成虫になることが出来なければ新たに産卵することもなくなります。
成虫対策をするのではなく、幼虫や卵対策をすればいずれは無くなっていきます。
発生したら元を断つ
ここまで対策を挙げてきました。
ご紹介した通り、チョウバエは成虫をいくら退治しても終わりません。
成虫が発生した時には既に産卵を終えている可能性が高いからです。
まずは産卵箇所となりそうな場所を徹底的に掃除し、繁殖させないことが重要です。
産卵箇所をなくせば後は時間の問題となります。
もう一つ、チョウバエは発生すると厄介ですが、対策自体はシンプルなのです。
チョウバエ自体の生命力は本来弱く、熱いお湯や住宅用洗剤などで十分に対応が出来ます。
しかし、繁殖のメカニズムや生態が分からないと、いつまでも成虫退治や侵入経路を探してしまいます。
今回、生態や対策を知ったことで最短の撲滅を可能にすることが出来るのではないでしょうか。
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滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇%」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も0となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか? しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで0件です!そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの1件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直3か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも3カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃3か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは2重苦、3重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し(お金かかる)、訴訟準備を行い(お金かかる)、裁判する(お金かかる)、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか?最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から100万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか?一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
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泣いてたまるか
※写真は私及び社員ではありません ホームページにブログ機能が付いているなぁ・・と思い せっかくならブログをしっかりと書いていこうと思い、最初のタイトルを何にしようか?と思っていたら、私が不動産会社の魅力に気づかされた会社の社長のブログタイトルがまさに「泣いてたまるか」でした。 当時の会社の社長は人間的にも素晴らしく、欠点といえばお酒の席でのジョークが少し古いということ位でした。 もうその社長さんは社長ブログをやめてしまっているようなので、尊敬の意味も込めて最初のタイトルとさせていただきます。 さて、株式会社ロータスホームは2022年1月から始動し、前身の有限会社マルトクエステート霧島店を引継ぎ、更に賃貸管理、仲介を生業として地域に根差した会社でありたいと思っております。 賃貸管理という仕事は一人一人のお客様を身近に感じることが多く、住生活という本当に大事な部分を担っていると実感いたします。 そんな私のこれまでの不動産業は、良いことも悪いことも、喜怒哀楽全ての感情を揺さぶられる出来事ばかりでした。 そして「こんな事案初めてなんだけど・・」ということが今日も明日も起きる波乱万丈の世界です。 そんな私の経験やエピソードなどを少しでも皆さんにお伝えして、失敗を笑ってもらったり、不動産業の魅力なども伝えられたらいいなと思います。 拙い文章になりますが、不動産業は楽しいもので、はまると抜けられない世界ですよ。


