
今回は雑談
私は一日何回も謝罪しています。
自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪
とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。
謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。
最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。
最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな?と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。
今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。
そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。
謝ったら死ぬ病
「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。
その中におもしろい考察がありました。
本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える
なるほど、これは確かに言い得て妙です。
確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。
不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、SNSにふざけた投稿をする人
確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。
一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。
そんな風潮もあってか、皆さん一様に
「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・

謝った=自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる
そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。
但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。
謝ったら負け

昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。
簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな
私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。
確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。
相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。
そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。
しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。
相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい
どういうことでしょうか
何に対しての謝罪かハッキリさせる

謝罪する時に私が大事にしているのは
今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。
例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。
この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。
あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。
こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。
先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。
その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。
その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても
「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。
仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。
謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。
ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。
この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。
気持ちの面でも変化しました。
これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは
「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。
また謝る姿勢も変わったように思います。
自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。
しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。
不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。
また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。
こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。
正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。
相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。
謝る時こそプライドを

こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。
謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。
むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。
謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。
またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。
相手方の心境の変化なので私は分かりません。
ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの?」と思われることでしょう。
でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。
謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。
そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。
謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。
謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・
「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか?
きっと後悔はしないと思います。
もし効果が無かった場合はご連絡ください。
試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
お問い合わせ
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事故物件からの再生 ~他社事例と家賃下落対策について~
今回はご相談を受けた会社さんの事例を紹介 とある日の電話 今回は事故物件からの再生編として、他社さんの事例になりますがご紹介しようと思います。 とある日のこと、私に一本の電話がありました。 「内田さん、事故物件の時の家賃設定とか告知範囲ってどうすればいいのかな?」 はいはい、こちらの業者さんは普段は収益物件の売買がメインで賃貸管理は売却した物件を行っている程度とのことで、事故物件についてのガイドラインが策定されたことを聞いたが、実務上でどのように運用していけばよいか?というご相談でした。 https://lotushome.jp/blog/3935/ 家賃設定編はこちら 私もお世話になっていたことから相談を受け、アドバイスや手続きや法制度について簡単にお話しました。 するとその後 「あの物件無事決まったよ」 との連絡を受けました。 なので、今回は他社さんの事例にはなりますが、事故物件からの再生編の中で入居までの実際を見てみましょう。 事故物件からの再生した姿がこちら これらは事故物件後のリフォームやハウスクリーニングが終了した状態です。 ちなみにこの物件は区分所有建物いわゆる分譲マンションですね。 一部屋ずつオーナーが異なっており、このマンションには他にも空き部屋で募集中のお部屋も現在あるそうです。 内部は冒頭の写真にも写っていますが、消臭剤が多めに置かれております。 死因などは今回は具体的には話しませんが、若干発見が遅れてしまった状態とのことで、特殊清掃も要したとのことでした。 部屋に入るとほとんど匂いはしませんでしたが、私とその社長さんはとある場所で微かに 「若干ですが、あの匂いがしますね」 と不動産屋あるあるを話しておりましたが、社長さんの奥さんは「全然気づかない」とのことでした。 確かに部屋も綺麗にリフォームされており、壁紙の新しい香りなどでほとんど気づかないでしょうし、内見したお客様も気にすることはなかったそうです。 当たり前だが告知はしている 今回の物件は入居希望者に当然告知をしております。 ですが、その方は 「私全然気にならないので大丈夫ですー」と2つ返事だったそうです。 こちらの物件は鹿児島市内でも便の良い場所にあり、繁華街も至近の好立地ですから、需要も高いエリアですからね。 そして驚くべきことに 家賃は他の部屋と同水準で決まったそうです そう、他の空き部屋に比べればリフォームもしっかりしており、キレイな状態であることが決め手だったのでしょう。 確かに気にしない方からすれば「ただのリフォーム後のキレイな部屋」ですからね。 その為、面倒な定期借家契約なども無しで契約まで至ったそうです。 コツは「割安感」 そう、そうなのです。昨今、こういった事故物件に抵抗の無い方の割合は増えてきていると思います。 それは現代的な無宗教観や死生観など様々な要因はあろうかと思うのですが、昔に比べれば抵抗感は薄くなっていると思います。 それよりは「割安ならいい」という方が増えてきているのです。 しかし、だからといって何もせずに貸せるか?というと話しは別です。 やはり事故が有った以上、他の物件と比べた時にアドバンテージはある訳です。 ですが、そのアドバンテージを埋める「割安感」をどこで演出するか?という問題を解決するのです。 従来通りに家賃を素直に下げることで「割安感」を出すことも一つですが、今回のように 「近隣物件と比べて頑張って直せば家賃は下げなくてもいい」という割安感を目指すのも一つなんでしょう。 いずれにしても、近隣物件や所有物件の強みを正確に理解して、正しいアプローチを取れば何とか解決することが出来るという事例です。 こちらの社長は前所有者から「割安」で購入して「努力」で価値を取り戻したのです。 今回は当社の事例ではありませんが、事故物件へのアプローチとしていい題材になる為、出張でお邪魔しました。 家賃下落で落ち込むよりも「どう戦うか?」にフォーカスしてみてはいかがでしょうか
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不動産屋あるある ~不動産屋と名乗ると頼まれること編~
不動産屋と一口にいっても様々なんです 不動産屋は意外と守備範囲は狭い 今回は不動産あるあるをご紹介していこうと思います。 プライベートで自己紹介をする時に職業を聞かれることがあります。 その時に「不動産屋です」と名乗ったりすると相談だったりお願いごとをされることがあります。 今回はそんな「頼まれやすいあるある」をご紹介しようと思います。 私自身もですが、不動産屋と一口にいっても専門範囲は意外と狭いものです。 例えば私でいえば賃貸営業や賃貸管理、収益用不動産について、分譲マンションの管理などは得意ですが、その他の分野となると正直知識や専門性は弱い部分があります。 普段業務で行っている分野や過去に経験したことが無いと、正直役立たずになることもあります。 私に「ハワイの別荘地のコンドミニアムが欲しいんだけど、どうにかしてくれない?」ということを依頼されたとしても正直役立たずです。 例えるなら不動産屋というくくりは「プロスポーツ選手」位の範囲だと思います。 その為、依頼や問題によっては プロ野球選手のキャッチャーに対して「うちの息子サッカーのドリブルが下手で、教えてあげてもらえませんか?」というような状態に近いと思います。 実家が山や田を持ってるから何とかして これは親戚含め良く言われます。 相続などで親から山林や田んぼを相続したが、使い道もない為処分したいから。 お気持ちはよく分かります、私の実家もそんな山もありますが、親戚含めて「行ったことがない、場所も分からない」なんてのはザラです。 そしてこの山や田んぼの売買というのは非常にテクニカルです。 とにかく、許認可関係がややこしく、専門知識が必須です。 また農地ともなれば欲しい人は大分限られてきます。 地元に精通していて顔見知りや人となりなどを把握しているような人が適任になってきます。 また金額的にも高くは無いため、報酬としてもそんなに多額ではないものが多く、不動産屋泣かせの山や農地 私も相談をされても「地元の不動産屋に相談してみて」程度しか持ち合わせておりません。 でも不動産ならぬ「負」動産である筆頭。 これらをビジネスに変える今後の取り組みに期待してます。 賃貸の退去精算費が高いからどうにかしたい 年に1回は掛かってきます 「住んでいるところの退去費用がすごく高い!どうしたらいい?」 これも多いのではないでしょうか? 退去した後に壁紙の張替え費用などで退去費用の高額請求されたので相談したい。 これについては専門なので、相談自体は受けることは可能です。 しかし、あくまで「意見」と「こんな風に言ってみれば?」程度のアドバイスくらいですね。 中には「自分の代わりに交渉してくれないか?」という剛の者もおりますが、お断りします。というより出来ないのです。 人の代わりに法的問題の交渉というのは弁護士などの専門職以外は行えないので受けられないのです。 そうでなくとも、状況が良く分からないのです。 どの程度の汚損や破損があったのか?契約書の内容は?明細の中身は? よくよく見てみると「不当請求でもなく妥当な請求じゃないか」ということもあります。 それを相談相手に伝えるとまるで「役立たず」のような反応を受けることもあり、腑に落ちません。 本当に不当な請求であれば、減額だったり支払わなくてもいい部分を教える分には構わないんですけどね。 あとその時も「あなたに聞いたって言って名前を出してもいいか?」という相談ももちろんNGでございます。 弁護士や専門家にお金を出して解決してもらうか、アドバイスを基にご自身で交渉するしかありません。 儲かる物件を紹介してくれ 私も知りたいです よく言われる一言 「儲かるんだったら業者が直接やるはずだから一般消費者には儲け話は来るわけない」 うーん、この言葉は半分正解、半分不正解ですよね。 もちろん、儲かる物件であれば直接欲しいということはありますが だからといって「買えるかどうか?」は全くの別です。 私も今まで数々の「買えるんならあの物件絶対欲しい」が目の前を何度も通過していきましたから。 みなさんは不動産会社の社員というものが銀行さんから「どう見られているか?」という点が抜けています。 ちなみに不動産会社の社員というのは銀行から見ると信用度は若干低めです。 というのも高収入だったとしても「浮き沈みが激しい」「在職年数も大体短い」などと銀行に融資を申し込む属性としては低めの傾向にあります。 ですから、「そんなに儲かる物件ならあなたがやれば?」というテンプレートに対しては 「出来るもんならやりたいよ」 というケースもあります。 あともう一点 不動産会社自身が賃貸経営をする場合において不動産会社は賃貸経営をするのに向かない!という点です。 不動産会社で借り入れをして賃貸経営をするとなると息の長い話になる訳です。 賃貸経営の為に作られていない不動産会社(法人で物件を持つ為の会社以外)ですと運転資金や物件仕入の為の資金などで銀行から借り入れする必要もある訳ですね。 その時に賃貸経営用の借り入れをしていると、かなり長期での借入金となります。 いかに長い目で見れば儲かるとはいえ、短期的には借金は借金、借り入れ総額は中々減りません。 銀行からすれば「おいおい、もうすでにかなりの借金があるじゃねえか」という評価になります。 すると、目の前に良い土地や建物などが出た時にも借り入れすることが出来ないのです。 となると、儲かる物件を人に紹介して手数料などで稼ぐ方が効率がいいのでは?という結論に達したとしても不思議ではありません。 なので「儲かるなら自分でやれば?」は半分不正解です。 しかし、もう一方では「決して儲からないが、知識の無い人に売りつけて自分たちだけ儲かればいい」という話があるのも事実です。 その時に上記のような言い訳をする不動産会社がいたとしても不思議ではありませんよね。 結局は「本当に儲かる物件かどうか」などは自分で判断するしかないんです。 しかし、私たち管理会社のように「人に収益をもたらすこと」で報酬を貰う会社がある以上、「一般消費者に儲け話は来ない」は絶対かといえばそうでもない訳ですね。 という話を踏まえて考えると「儲かる物件を紹介してくれ」の心の声アンサーは 自分では買えないけど手数料貰えるなら紹介しますよ! になるんじゃないでしょうか? しかし、目の前の人が本気かどうかも分かりませんから、そんな雑談の時は 「そうですね、いい物件が出たらご紹介させてください」 程度になるのかもしれませんね。 今回は不動産会社で働いていると頼まれる「あるある」をご紹介しました。 こうして書くと一口に「不動産業」といっても幅も広く、対応できることは限りがある訳ですね。 でも不動産業というのはかなり付き合う人が多い職種です。 目の前の方が対応出来なくても、知っている人を紹介したりもしてくれます。 遠慮なく言ってみるのも手だと思います。
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#投資初心者と繋がりたい ~SNSにいい投資話はあるのか?突入してみた~
友人からのHELPの電話から 投資ブーム到来で魑魅魍魎だらけ ある日のこと旧友から電話がありました。 「内田、俺も不動産投資をしようと思っているんだけどどう思う?」との電話 しかし、彼との接点は同級生という程度で当時もあまり遊んだりする仲ではありませんでした。電話自体も卒業以来で電話番号は共通の知人から聞いたとのことでした。共通の知人に不動産投資の話をしたところ「そういえば内田が不動産屋だったような」との経緯らしいです。 「いいと思うよ!じゃーね」と切ろうとすると 「そんな冷たいこと言わないで、いい物件かどうか?騙されていないかどうか?調べて欲しい」とのこと 「んなアホな・・・」と思ったものの、本当に騙されたのでは夢見も悪いしな・・・と思い、少々話しを聞くことに 聞けば概要は以下の通りでした。 不動産投資が「いい」との噂を聞いて始めたくなった何から始めたらいいか分からずにTwitterで検索した#投資初心者と繋がりたい というワードで不動産投資について語っているアカウントをフォローしたそのアカウントから不動産会社を紹介してもらった物件を買おうかと悩んでる←イマココ 聞けば「物件は見ていないけどキレイだって言ってた」「近隣の相場も不動産会社に聞いたら大丈夫って言ってた」「けっこうローンを払っても大丈夫って言ってた」など 「って言ってた」ばっかりじゃないか! なぜ何千万の買い物をするのにたった一人の言う事だけを聞いて納得するんだろう? この辺りで私は彼の為に言いました。 「その物件が良い物件だったとしても、今は始めない方がいいんじゃない?」 嫌味でも何でもなく、心からそう思いました。彼の為には今始めない方がいいだろうと すると彼は 「内田がその会社を見て大丈夫か確かめて欲しい」とのこと おおジーザス、なんてこった、何故私がそんなことをしなければならないんだ。とは思いましたが、ふと・・・ そういえば、不動産営業を掛けられたことは無いな・・・と思いました。 不動産業同士で不動産の売買は当然あります。 しかし、それは相手をプロとしてリスペクトして「プロ向け」の物件での話です。 一般消費者向けの物件を私たちに売ろうとする人はいません。 私は彼を助けるという目的ではなく Twitterなどで見かける業者っぽい彼等が「何を売っていて、どんな話をするのか?」興味が湧きました。 少なくとも私に相談してきた彼は今にも買おうとしています。 それなりの物件が流通しているのか?それとも詐欺まがいの手法なのか? 私は彼に「どのアカウントから辿り着いたのか?」を聞くことにしました。 私もそんなにいい物件なら「自分でも買おうかな」と邪な心が全く無かったかと言えば・・・・・ 不動産屋がアカウントをフォローしてみた 鬼が出るか蛇が出るか まず彼の言った通りの#投資初心者と繋がりたい というワードを検索してみました。 すると出るわ出るわ、株式やFX、不動産から金など投資の種類も千差万別です。 しかし、私から見ればこのハッシュタグには1種類の人間しかいないように思えました。 それは 「何か得たい人」 これについては後で語るとして、私は彼がフォローしたというアカウントを発見しました。 アカウントをフォローするとLINEへ誘導されました。 ここではアンケートなるものを記入しなければいけませんでした。 ここでは馬鹿正直にプロフィールを入力しては相手も商談してくれないだろうとのことで、職業も会社員ということにして必要事項を入力しました。 すると、その時にもらえる特典というものが気になりました。 特典とは 「これだけで大丈夫!不動産投資とは!」 みたいなテキストでした。 「ほおほお、そんな必殺技みたいなテキストがあるんだ・・」と思いながらテキストを開くと 物件の買い方の章= 申込をして重要事項説明を受けて契約する。その後銀行ローンの手続きをして登記をする物件選びの章= 賃料が適切かどうかチェック!設備が壊れそうじゃないかチェック!将来売れそうな不動産かチェック!価格が高すぎないかチェック!とだけ書いてあります。チェック方法は書いてありません。購入後の章 =不動産取得税を払う!固定資産税を払う!家賃入金を確認する! みなさん、これだけで不動産投資はOKだそうです。 その後はこのアカウント運営者らしき人がyoutubeで なぜ私が不動産投資をしようとしたか?経営難で命を絶った経営者を救えなかった話自分がお世話になっている社長がいかにスゴイ人か不動産投資で月収○○万円を稼ぐには などの一人語りを次から次に聞かされます。 これを一つずつ聞いてアンケートに答えないと次へ進めないように自動化されていました。 要は面倒なことをしっかりと言う事を聞いてくれる「素直な人」をふるいにかけているのでしょうか。 ちなみに私がその動画を見ての感想はというと 「不動産投資に関係のない話ばっかりだな・・」でした。 いかに不動産投資を始めた方がいいかを力説しているばかりで「なぜ不動産投資がいいのか?」や「正しいリスクとは?」も無く、ただ「やりなさい」「不幸を回避するには不動産投資」「私がお世話になった社長は凄い人」「信頼できる不動産会社を見つけよう」ばかりでした。 一通りYOUTUBEを見終えるとついにきました。 無料相談 さあレッツゴー 不動産会社との面談 そして肝心の営業活動のお時間がきました。 希望日を入力するとZOOMでの面談とのことでした。 私は会社のノートパソコンからZOOMに入ると営業マンも挨拶をしてきました。 語り口調は柔らかく、私の資産や年収などを聞き取り、不動産投資に対する思いなどをヒアリングしました。 ZOOMではこちらも顔を出しませんでしたが、先方も顔を見ることは出来ませんでした。 不動産会社自体はしっかりと実在しておりましたが、開かれた店舗というイメージは無く、会社のHPでも抽象的な事業ばかりの印象はありました。 LINEのアカウント主は事前に 「この不動産会社は凄い」「担当者は本当に多忙でラッキー」と事前に貴重な体験であることを盛んにアピールしていました。 私は 「そんなに優秀な人なら買えるか買えないか分からない人、ましてや本当にアポ通り来るか分からない人によく時間を割けるな」 と思ってしまいました。 大分と性格の悪い男だなと自分が嫌になりました。 そうしているとついに物件の提示が来ました。 私の正直な感想としては 意外と悪くない条件に聞こえた この「悪くない」は褒めている訳ではありません。 思ったより現実的な物件でした。 もっと「これを持てばFIREできます」的な夢物語のような収支シミュレーションなどが語られるのかと思っておりましたが、意外と現実的な内容に聞こえました。 物件は一都三県のエリアで木造の築10年ほどの物件でした。 利回りなども昨今の中では悪くなく、収益の目安なども教えて貰いましたが「ちょっと物足りないかな」とは思うものの、非現実的という訳でもないようでした。 しかし、これは物件の資料や写真なども提供を受けたわけでもなく、あくまで口頭だけの話ですから実際はどうかも分かりません。 そこまで聞き終わると、興味を示していた私に気づいたのか 「今度実際に喫茶店などでお会いしませんか?」と言ってきました。 しかし、これ以上私も踏み込むつもりもなく、物件にさして興味も持てなかったこと、意外と担当者もゴリ押しするようなタイプでもない為、これ以上冷やかしのようなことをしても可哀想だ。とも思いました。 その為、時間を割いてくれた担当者にお礼を言い、丁寧にお断りしました。 世間は「得たい人同士」の集まりである 誰かの言う事を信じても責任は「自分」ですからね 私は自分が聞いたものを含めて冒頭の旧友に話しました。 「少なくとも自分ではこの投資はやらない」「今のあなたにとって”良い”とは思えない」「もう少し冷静に勉強してからでも遅くはないのかもしれない」 という主旨で話しをしました。 しかし、彼は私からの肯定的な言葉が無かったことに落胆するばかりか、少しイラつきもあるようでした。 「じゃあどうすればいいんだ?」とか「他に良い物件など無いじゃないか?」と言ってきました。 私はそれを否定することもせずに、「あくまで自分の意見だから」と言ってそこそこに電話を切りました。 常日頃、私は不動産投資は 「物件の力も大事だけど、それを伸ばすかどうかはオーナーの力も大きい」と書いてきました。 本当にそうだからです、物件の力がいかに強くとも舵取りが下手であれば真価も発揮できないでしょう。そんなオーナーもたくさんいます。 今の彼ではどんな物件を買ったとて、上手くいかない気がしました。 今、世の中は情報化社会です。 欲しい情報や知識などは大抵調べれば出てきます。 だからこそ、不動産投資に興味を持ってくれた方に言いたいのですが それでも地道な努力が必要です SNSで#投資初心者と繋がりたい と検索するとたくさん出てきます。 しかし、そこにいるのは前述した通り 「なにかを得たい人」しかいません 初心者だから知識を「得たい」、フォロワーを「得たい」、知名度を「得たい」、共感する仲間を「得たい」、そして何も分からない初心者からお金を「得たい」 そう、皆欲しがってばかりの人たちです。 それらを上手く見抜くことが出来れば、自分の欲しいものを取捨選択できるのですが、そうでなければ「奪われる」だけになってしまいます。 もちろん、フォロワーを得たいなどの無害な欲求であれば満たしてあげるだけで、相応の知識や仲間などは貰えるでしょう。 しかし、「自分は初心者です」と宣言して世の中に出て行くと、「初心者狩り」をする上級者にも出くわします。 今回の業者は扱う商材も比較的まともに見えましたが、実際の中身も確認していないので分かりません。 少なくとも、仮に良い物であれば、こんな成功確率の低いマーケティングなどやらないでしょう。 そういった上級者から自分を守る術も身に着けないまま、大事な決断をすることが無いようにして欲しいのです。 今回はプロとして不動産投資の商談に触れる貴重な機会ではありました。 そして最後にアカウント主がしきりに言っていた信用できる人の見つけ方ですが そんなものありません 残酷なようですが、これは事実です。 信用できる人は一長一短で見つかるものでもありません。 ある程度の期間、慎重に付き合いを重ね(お互いに)、それで信用できる人になるのですから だからこそ、地道な努力や研鑽が必要になるのではないでしょうか? そして皆さん自身も相手からも「信用できる人」と思われて初めて相手が「信用できる人」になってくれるのです。 でも、その位に貴重なものですからね。 後日談ですが、アカウント主のラインをフォローしてからというもの 「よく分からない投資セミナー的なLINEグループへの招待が止まりません」 私のLINEの個人情報は流出してしまったようです・・・・
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管理会社冥利に尽きる言葉 ~オーナーさんとのやり取り~
なんだか嬉しい言葉の多い週末でした 物件を売却したオーナーさんの一言 先日、当社の管理物件の一つを売却されたオーナーさん(Aさんとしましょう)が来店されました。 売却の仲介は当社ではなく、私も良く知る凄腕業者さんに依頼して滞りなく売却されました。 そして、この日は当社に繁忙期を抜けたところでご挨拶に来てくださいました。 売却された物件以外にも当社で管理を預かっている物件もありますので、近況報告などを話したところで気になったことを聞いてみました。 「あの物件売却してちゃんと利益は出ましたか?」 すると 「もちろん大丈夫でした。満室だったので、そこも良かったのだと思います」 と言ってもらえました。 心の底からホッとしました。 我々管理会社は物件のオーナーさんに利益を出してもらう為に管理をしています。 所有している間はもちろん、売却でもしっかりと利益が出てくれることを目標に頑張るのです。 Aさんには所有中私たちから色んな提案をさせていただきました、その度に快くOKを出していただきました。 が、内心は不安もありました。 「負担が重くなってないかな?」「しっかりと思った利益を残せているんだろうか?」と 安心しました。 Aさんは賃貸経営が上手でみるみるうちに規模も大きくなっていかれてるのも知っていました。 そのお手伝いが出来たのなら管理会社冥利に尽きる思いでした。 まだ管理させてもらっている物件もありますが、Aさんの所有物件は当社エリア外にも有り、規模も大きくなられており、個人的には 「もうそろそろ霧島市からはご卒業かな?」と思っていたら 「またロータスさんのエリアに物件が欲しいなと思ってるんです」 と言ってくれました。 嬉しすぎる Aさんは「管理会社がどこか?というのは大事なんです」という話もしてくれました。 正直、管理スタッフの前でなかったら泣いてしまいそうでした。 普段からAさんはこのように我々管理会社のスタッフに感謝を十二分な程伝えてくれます。 ありがたいですね。 やっぱり名将はコミュニケーション上手 またまたキングダムより 凄腕武将を従える「白老将軍」 ちなみにこのAさんも私が思う賃貸経営上手なオーナー「名将」の一人です。 以前の記事でも書きましたが、名将と呼ばれるオーナーさんはひとえにコミュニケーション上手です。 今回の言葉一つ一つが私にも、隣にいた管理スタッフにもバシバシ響きました。 管理スタッフは 「あんな風に言ってくれると頑張って良かったと心から思えますし、もっとAさんの為に頑張りたくなりますね」 と言っていました。 当然ですね。 もちろんお預かりした物件はどれも頑張りますが、名将たちは取り巻く全ての人の心の火にガソリンを足してくれます。 お世辞を言えとか管理会社の言うことを聞けとか、そういったことではないのです。 名将たちは物件の力と管理会社の力と自身の力を掛け算にすることが出来るのですね。 おみそれしました
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2023年繁忙期の感想と考察
みなさんの物件はいかがでしたか? 今年は退去が少なかった 世の賃貸不動産会社の皆様お疲れ様です。 まだこの時期ですと繫忙期が冷めやらぬ状況だとは思いますが、一旦3月を終えたとのことでお疲れ様でした。 みなさんの会社では今年の繁忙期はいかがでしたか? 毎年のことではあるものの、繫忙期というのは毎年なぜか流れが違うものです。 1月は忙しいが2月は暇、さおして3月が激混みなど流れが多少あります。 繁忙期中に同業者と会うと 「今年はどう?」とお互い情報交換をしたりもします。 そんな繁忙期の結果ですが、当社では 「退去が少なかった」 というのが素直な印象です。 1月は前年比の75% 2月は前年比の80% 3月は前年比の90% と軒並み低い状態でした。 もちろん当社は管理戸数がそこまで多い訳でもありませんので、多少誤差は出やすいのですが、それでもこの一年で管理戸数が増えた割にどの月も退去が前年を割るというのは予想外でした。 しかし、入居は前年よりも好調だった為、当社にとっては「良い繁忙期だった」といえます。 おかげさまで当社では前身の会社時期も含めて入居率も過去最高の水準となりました。 当社の平均築年数は30年を超える物件たちですが、それでも良い繁忙期でした。 退去が少ない原因は? これは正直まだ検証が出来ていません。 ロータスホームの管理が良いから退去が少なかった! と言いたいところですが、そんな風に決めつけてしまっては成長もクソもありません。 ここからは 仮説としていくつか挙げてみようと思います。 ①コロナの影響で転勤が減った 今年の退去で少し顕著だったのは転勤による退去者が少なかったという点です。 これはリモートワークや県外移動を自粛していた期間が長引き、各大企業が「転勤ありき」の業態を見直しつつある。という流れを汲んでのものかもしれません。 しかし、今年の入居希望で転勤で入居するという方の割合は昨年以上だった為、転勤が減ったという根拠は少し自信が持てません。 ②物価高等の影響で「気分による引越し」を控えた これは角度の高い推測だと思っています。 現在の物価高は家計やお財布を直撃しています。 そういった流れで 「今のお部屋に不満はないけど気分転換も兼ねてお引越し」という「気分による引越し」需要が低下したかもしれない。 これは少し影響としてあるのかもしれません。 「現状の家に不満はないし、今の状況でお金の掛かる引っ越しは止めようかな」と思った方が多かったのかもしれません。 これは多少データでも残っていて 「転勤、卒業、就職」以外の理由での退去は昨年より割合としては僅かですが減っていました。 ③やっぱりロータスホームの管理が良かった これは正直願望です。 今住んでいる方に聞くわけにもいきませんので。すみません、言ってみたかったんです。 それでも今年はゴミ捨場の清掃を強化したり、共用部分の設備提案などを少し多めにさせていただき、入居満足度を上げるという点に取り組んでおりましたので、その影響が出ていればいいなと思っています。 来年と通常期に向けて頑張ろう 繁忙期が終われば終わりではありませんからね さて、引き続き繫忙期を続行中ですが、もう少しすると落ち着いてきます。 しかし、賃貸管理は一息つく暇もなく次のステージがやってきます。 繁忙期を過ぎて通常期と呼ばれる一年の大半の時期に入ります。 この期間でもやはりお引越しをされる方は多数いらっしゃいます。 しかし繫忙期と呼ばれる時期ほどは当然いないわけです。 募集に工夫を凝らしたり、物件価値を上げるメンテナンスを行ったりと繫忙期よりアグレッシブに動かないといけない期間です。 とはいえ、全国の賃貸管理に携わるオーナーと同業者のみなさま、一旦ですが 今年の繫忙期もお疲れ様でした また明日以降も頑張っていきましょう。





