
今回は雑談
私は一日何回も謝罪しています。
自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪
とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。
謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。
最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。
最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな?と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。
今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。
そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。
謝ったら死ぬ病
「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。
その中におもしろい考察がありました。
本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える
なるほど、これは確かに言い得て妙です。
確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。
不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、SNSにふざけた投稿をする人
確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。
一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。
そんな風潮もあってか、皆さん一様に
「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・

謝った=自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる
そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。
但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。
謝ったら負け

昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。
簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな
私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。
確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。
相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。
そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。
しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。
相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい
どういうことでしょうか
何に対しての謝罪かハッキリさせる

謝罪する時に私が大事にしているのは
今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。
例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。
この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。
あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。
こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。
先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。
その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。
その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても
「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。
仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。
謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。
ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。
この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。
気持ちの面でも変化しました。
これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは
「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。
また謝る姿勢も変わったように思います。
自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。
しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。
不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。
また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。
こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。
正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。
相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。
謝る時こそプライドを

こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。
謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。
むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。
謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。
またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。
相手方の心境の変化なので私は分かりません。
ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの?」と思われることでしょう。
でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。
謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。
そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。
謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。
謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・
「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか?
きっと後悔はしないと思います。
もし効果が無かった場合はご連絡ください。
試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
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ロータスホームの空き家管理とは?
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか?」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか?を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか? 囲い込むだけの空き家管理でいいのか? 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には0円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ0円で空き家管理をするのか?0円で受けて何のメリットが?それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか? 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に5000円/1回となります。 室内の管理もするとなれば10,000円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか? これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか?」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水(トイレの排水)が漏れているのではないか?」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ?水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな?トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか? 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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漏水原因シリーズ ~玄関土間編 水を撒かないで~
漏水の原因は恐らく1000を超えると思います 漏水原因は星の数 賃貸管理をしていると「上から水が漏れてきた」は山ほど経験してしまいます。 築年数が経過すれば屋根や設備の老朽化により増加傾向はあるものの、新築や築年数が経過していなくとも人為的なミスなどにより起こり得るトラブルです。 また水が落ちてくることにより内装や入居者さんの家財など、被害も甚大になるケースが多く、賃貸管理では頭の痛い問題です。 しかも漏水の原因は特定が本当に困難です。 これは雨漏りでも給排水であっても同様です。 特に難しいのが以下の項目です 水の種類(雨・給水・排水・湿気など 何の水か?)経路(どこから来たか?)修繕の方法(工事が出来るか?) しかも、大体の見当はつくものの、原因が一つではなく複合的な場合は特定は更に困難を極めます。 プロの業者が見ても「多分これだと思う」と推定して工事を行うが止まらず。ということも珍しくありません。 そんな厄介な漏水ですが、今回から不定期で「漏水原因シリーズ」として事例を挙げていこうと思います。 初歩的な問題から「こんな漏水の仕方あるんだ」というものまでをご紹介していこうと思います。 もし皆さんの物件で漏水が有った場合に参考にしていただければ幸いです。 玄関土間編 特定は簡単ですが、意外と知らない方が多いんです。 まずは玄関土間編です。 よく「玄関付近から水が漏れてきた」というお問合せの時には最初に疑ってもいいでしょう。 上の方が玄関の掃除の為に玄関に水を撒くことが原因であることが多数あります。 玄関が汚れているから掃除しよう→泥などもあるから水を撒いて掃除しよう→漏水する せっかく清掃しようと思った善意で下階への漏水をさせてしまうのです。 玄関はコンクリートやタイルなど水に強そうな素材で作ってあることが多いため「水を撒いていいようになっているんだ」と勘違いしてしまうことが原因かと思われます。 確かに雨が付いた靴などを考慮して水に強い素材で作るのが一般的なのですが、だからといって撒く程の水を想定しているか?といえばそうでもありません。 実は一般の戸建から分譲マンションから玄関土間というのは水を撒くことまで想定して作られているケースというのは稀です。 タイルやモルタルの下にはすぐに下地の木材があったり、空間があるなどが普通なのです。 また、玄関の框(かまち)という部分は基本的に木材が使われており、濡れてしまうと腐食したり、シロアリを呼び寄せてしまうなどの被害を巻き起こしてしまいます。 框(かまち)は水漏れしなくても湿気や水により腐食することがあります。 その為、入居者さんにおかれては玄関の掃除に大量の水などは流してはいけませんのでご注意ください。 特に玄関の土間部分に水を撒くと画像の黄色の線の部分から下へ漏水していきます。 また水を撒く前提で作られていない場合、傾斜も十分で無いこともあり、水を流すと流れずにカビの原因になったりもします。 しっかりと玄関防水がしてあり、事前に玄関に水を撒いても良いと分かっている場合を除き、賃貸では玄関に水を撒いての掃除は止めておきましょう。 玄関の掃除方法は? 水は流さずに では掃き掃除で取れない汚れなど、玄関の掃除方法はどうしたらいいのでしょうか? 水はスプレー程度で布で拭き取る 雑巾などに水を含ませて拭くか、スプレーなどで泥を浮かせて、やはり雑巾などで拭き取る こういった掃除方法がおススメとなります。 中には水をセスキ水など使われる方もいますが、基本は泥などの土汚れになるので、水でも十分取れることがほとんどです。 もちろん水気のある掃除は事前に掃き掃除や掃除機などでゴミを取った後に行います。 善意が故に申し訳ない気も この玄関掃除による漏水はいつも後味が悪くなってしまいます。 本来キレイ好きで物件の管理をしっかりしようとされる入居者さんが原因を作ってしまうからです。 管理会社としても清掃不足などを原因としての故障などは注意しやすいのですが、こちらは真逆ですからね。 原因となってしまった上階の方は一様に落ち込んでしまいます。 しっかりと清掃をしてくれようというお気持ちが嬉しいだけに後味が悪くなってしまいます。 こういった事故の為にも入居者用の家財保険(火災保険)はしっかりと掛けておきましょう。 また今後も不定期で漏水原因シリーズをやってみようと思います。 私は以前「10階で漏れた洗濯機の水が途中の階を無視して3階の天井から漏れた」という超レアケースまで経験しているので、漏水の原因シリーズはまだまだストックがあるので。
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賃貸経営上手な「名将」たちから学ぶ管理会社への「良いプレッシャー」「悪いプレッシャー」
やっぱり人を動かすなら「恐怖や萎縮」より「前向きな」激を https://lotushome.jp/blog/3905/ 「名将」とは?はこちらから 同業者のグチ 掛けすぎるとかえってパフォーマンスは下がります、適度に ある日のこと、他社の管理担当さんと雑談をしていたところ 「最近、部屋を決めろ決めろと一人のオーナーからのプレッシャーがきつくてさ」 あるオーナーからのプレッシャーを掛けられているその担当さんは辛そうでした。 現状としては以下のようでした。 掲載や清掃なども一定の水準までは頑張っているつもり近隣相場なども伝えているが中々理解してもらえない提案もしているが飲んでもらえない要求が高く、スタッフへのプレッシャーも強い他のスタッフが段々とこのオーナーの物件に消極的になっているそれも原因で決まらずに負のスパイラルになっている なるほど、管理会社あるあるです。 管理会社のレベルや管理にどの程度力を入れているかは別として、この手の話はよくあります。 「管理会社にもっとしっかりして欲しいオーナー」と「やれることはやっているつもりの管理会社」の対立 本来、お互いの目的は「良好な賃貸経営」で一致しているはずです。 ですが、そこには「もっと求めたいオーナー」と「もっと評価して欲しい管理業者」で食い違います。 この場合、足りていない管理会社、求めすぎるオーナー、どちらも多くあるので、ここでは一概にどちらが正しいとは言えません。 しかし、このグチをこぼした管理会社の担当さんは私から見れば普段から合格点は十分に出せる位の管理会社と思えます。 そういった意味では負のスパイラルに陥っている今回のオーナーさんのプレッシャーは「失敗」といえます。 じゃあ管理会社へプレッシャーは掛けない方がいいのか?と言われたら、私は管理会社へのプレッシャーは「必要」だと思っています。 正確にいえば「適度な緊張感」は有った方がいい。 この適度な緊張感は管理業者に「気が抜けない」と思わせますが、「あのオーナーと関わり合いたくない」にはなりません。 そして、この適度な緊張感がある状態こそが最高のパフォーマンスが発揮できる状態なのです。 スポーツでも仕事でも「自由に何でも大丈夫・適当でもOK」というNOプレッシャー状態では油断・慢心などが起こりやすいものです。 「そんなことない、俺たちは自由にさせてくれた方がいい」という管理会社は胸に手を当ててみてください。 本当は「怒られたくない」「プレッシャーを受けたくない」だけでしょう? でも賃貸経営の上手なオーナーさんを思い浮かべてみてください。「マズい結果は見せられない」という意識が少しあるでしょう? だからといって苦手だとか、出来れば話したくないとは思わせない方々ではなく、むしろ良好な関係ではありませんか? そう、賃貸経営の上手なオーナーさんは管理会社へのプレッシャーや緊張感の持たせ方が上手なのです。 適度な緊張感や良いプレッシャーは与えるけど嫌われない、むしろ良い結果と良い関係を作る! そして管理会社にとっても適度な緊張感と良いプレッシャーというのは、オーナーとの対話の機会だったりもして、良い管理状態を作れるチャンスなのです。 「適度な緊張感はあるが、とても良好な関係」これこそが本来あるべき管理会社・オーナーの理想形だと思っています。 今回はこの管理業者へ適度な緊張感をもたらす「良いプレッシャー」と、管理業者に敬遠されたり、時には嫌われ、パフォーマンスが上がるどころか下がってしまう「悪いプレッシャー」を賃貸経営の上手なオーナー、いわゆる「名将」の事例などをご紹介しつつ、みなさんの賃貸経営に活かせる方法をご紹介してみようと思います。 オーナーとのパワーバランス こんな感覚のオーナーにならないでくださいね・・・ 前提として、管理会社にとって一番最優先するお客さんは誰か?といえば「管理物件を預けてくれるオーナー」となります。 こんなことを書くと「おいおい、入居者はどうした」と言われるかもしれませんが、少しお待ちください。 管理会社の基本的な仕事というのは、どう取り繕っても 「オーナーの収益を最大限化すること」なんです。 じゃあ「入居者はどうでもいいってことか?」というとそうではありません。 「だからこそ、家賃を払っていただける入居者さんが大切なのです」 どうです?矛盾はしないでしょ?オーナーにとっても入居者さんというのは「家賃を払っていただけるお客様」な訳です。 オーナーが大事だからこそ、入居者さんを大切にしなければならない!ご理解いただけたことでしょう。 しかし、管理物件がなければお話にもならない訳ですから、やはりオーナーとの関係というのは管理会社は気になるものです。 そして、そういったオーナーさんと管理会社の関係というのは絶妙なパワーバランスが存在します。 もちろん、オーナー様様という場合もあれば、強気な管理会社も存在しており、あるいはオーナーさんによっても個別に違いがあります。 そういった立場も踏まえて本題に入っていきましょう。 大前提として まず、これからの前提として「管理会社がある程度のことはしてくれている」という前提になります。 「それは怒っても仕方ないよね」というミスや無気力で怠慢ばかりの管理会社だった場合は別です。 そんな管理会社であれば「管理会社変更」一択です。プレッシャーを掛ける必要もないでしょう。 それなりのことはしてくれていると思うが「もっと良くしたい、パフォーマンスを上げて欲しい」という想いがある場合に限ります。 あくまで「管理会社と良い関係を築く」「もっと自分の物件で良い結果を出したい」という前提です。 そういった前向きなプレッシャーや緊張感の為の方法だということを前提に進めていきます。 悪いプレッシャーと負のスパイラル ごめんなさい、漫画だけでは無理でした まずは「悪いプレッシャー」とはどういったものでしょうか? 単純に言えば管理会社や担当者が委縮したりプレッシャーを受けて何も言えなくなるだけの状態にすることです。 この状態では事態が好転するどころか、冒頭のオーナーのように負のスパイラルに陥ることが珍しくありません。 そして、この状態の最大のデメリットがあります。それは 管理会社や担当が次の手を提案出来なくなることです。 これはどういうことかと言いますと、ある程度の管理会社や担当であれば当然空室の長期化に対して対策を提案するハズです。 この時に残念ながら効果が出なかった場合に管理会社はこう思うのです。 「前回聞いてもらって結果が出なかったのに、更に提案するのは図々しいかな?」 ましてやオーナーからの過度なプレッシャーが掛かっている状態では提案しても「前もそう言って埋まらなかったじゃないか?」「じゃあ最初からそうすれば良かったんじゃないか?」と言われてしまうことを恐れて提案が出来なくなってしまう場合があります。 オーナー側からすると「空室が長期化しているのに何も提案もない」となってしまい、オーナーとしては更に不満の溜まる状態になってしまい、更にプレッシャーを掛けざるを得ない状態になってしまいます。 これが負のスパイラルの正体になっているケースは多く見られます。 これは空室の問題だけでなく、他の問題でも大体はこんな経緯を辿ってしまい、オーナー、管理会社ともに苦しい状態になってしまいます。 冒頭のオーナーさんも正にこの状態に陥ってしまったのです。 「管理会社がそんな状態ではオーナーではどうしようもないじゃないか?」 お気持ちは分かります。不動産投資を志されたのですから、やはり物件のパフォーマンスは上げていきたいものです。 では、ここからは私が今まで見てきた賃貸経営の上手なオーナー=名将を事例に管理会社から見る「良いプレッシャーの掛け方、適度な緊張感を持たせ方」をご紹介してみましょう。 良い時のコミュニケーション 良い時のコミュニケーションは「いい提案」に繋がりやすい 悪いプレッシャーを掛けてしまうタイプのオーナーに共通して多いのが 悪い時だけコミュニケーション過多 もちろん、問題点があるのですから当然管理会社や担当とコミュニケーションを取ることが必要なのですが、物件の状態が良い時には連絡やコミュニケーションは一切無いという方が多いものです。 対して名将たちは 良い時にコミュニケーションを取っておく 反対ですね。 物件の入居状況なども含めて良好な状態の時に管理会社や担当とコミュニケーションを計る方が多いのです。 用件としては「今入居も安定しているのでお礼に来ました」という内容だったりするのですが、そこで話すのは「次空室が出たらどうしていきましょうか?」や「これから問題が出そうなこととかあります?」などの話に繋がります。 そこでは、現在の状況が良いのも手伝って前向きで建設的な話し合いとなります。 良好な状態の管理会社からは「次回空いたら、最近のトレンドでこんな方法がありまして」とか「この状態であれば家賃を上げることも視野に」「そろそろメンテナンスの時期ですが、計画的に進めましょう」なども聞けるでしょう。管理会社も自信を持ってオーナーと話せるタイミングですから、基本的には前向きな意見が多く出ることでしょう。 また管理会社にとっては「お礼を言ってくれる律儀な方」とか「既に次の対策を見ている意識の高いオーナーさんだな」「日々の物件状況をしっかりと把握している方」という風なプラスの印象を持たせることが出来ます。 こういった良好なタイミングを狙って管理会社とのコミュニケーションを取ることで「建設的な意見交換」「お礼を伝えて好感を持ってもらう」「物件を把握しているという意識」という一石三鳥の結果を名将たちは無意識なのか意識的なのかを別として管理会社に与えるのです。 これらは「物件状況を把握している方にマズい所は見せられないな」という適度な緊張感に繋がっていきます。 適度な「貸し」を作っておく あくまで「自然に」と「適度」がポイントです 管理会社というのは正直「板挟み」の連続です。 他人の所有物を他人に貸すお手伝いというもので、基本的に自分達の権限で何かできるという部分は少ないものです。 そういった中で管理会社に対して適度な「貸し」を作れるチャンスというのは随所にあるものです。 先日のこと、ある物件で退去した入居者がいました。 このお部屋では入居者の過失によりお部屋が傷んでおりました。 その為、入居者の方に当該箇所の原状回復費をご請求しましたが、払わないのです。国土交通省のガイドラインに照らし合わせても明らかな部分と請求額であるにも関わらずです。 しかも入居者の過失は明らかであるにも関わらず、かなり争う姿勢を出していました。 揉めそうなことを含めてオーナーに相談したところ、あっさりと「その部分はいいですよ、大丈夫です」と言ってもらったそうです。 管理担当も対応に苦慮していただけに大変助かったそうです。 このオーナーさんは我々と同じく不動産業の方で当社に管理を任せてくれていますが、普段からこういった困ったタイミングでは何かと融通を聞いてもらっています。 そういった「恩」もあり、入居やその他の点で挽回しようという意識が働いているのか、当社に預けている全物件が良好な状態です。 もちろん、この方から「今回は貸しですよ」などとは聞いたことがありませんが、こういった細かい部分の恩というのが色々な部分で効いてきます。 だからといって「何でも飲まないといけない」「融通をいつでも聞かないといけない」という訳ではありません。 何でも聞いてしまうと無理難題ばかり降ってくるようになってしまいます。 あくまでも「適度に」というのと、相手が困っているなど「感謝や恩」と思えるかどうか?の見極めが大事です。 あまり打算的になりすぎると良くないのかもしれませんが、こういった「適度な貸し」は必ずプラスになって返ってくるものです。 これも管理会社や担当としては「あの時助けてもらっているしな」という意識や「恩返ししたい」という前向きな動機になるのは間違いありませんからね。 私自身、今思い起こしても「名将」達への「借り」はいまだに返せていません。 常に借りが残っていますが、現状は良好な状態であることが名将たちの名将たる所以なのかもしれません。 感じる他社の影 これは「ほーんの少し」で大丈夫です。過度は禁物 当社によくお越しいただくオーナーさんがおります。 この方とは毎回楽しい話題だったり、私が勉強になるような話を聞かせてくれます。 個人的にも好きなオーナーさんなのですが、当社のエリアとは別の都道府県にも物件を所有しています。 そちらの物件の様子や首都圏の最近のトレンドなどもオーナーさんから聞くのですが、そういった会話からも 「そうだよな、他の管理会社ともお付き合いあるんだもんな」と実感するのも事実です。 その方から「他の管理会社はこうなんだから」とか「他の管理会社に変えようかなー」というプレッシャーを掛けられたこともありません。 ご本人にもそのような意識は感じられません。毎度お会いする度に感謝を伝えらえれ、次回の方針などを話して建設的な会話ばかりです。 それでもそういった「他社の影」というのはやはり意識するものです。 ですが、これはさじ加減が大変重要だと思っています。 あくまで「匂わせる」程度で十分だと思います。 ニュアンス的には「いつもありがとう、本当に信用しているよ」という感情を相手に持たせていながらも「私は他社だったり、不動産業界のことも分かっているよ」が伝わる程度で十分です。 「私が他社で持っている物件ではー」とか「他社ならこんなことないのに」とばかり言ってしまうと過度なプレッシャーになってしまうこともあります。 私が出会ってきた名将たちも「いくつかの不動産会社」と取引があることは分かりながらも、脅しはしない。 勝手に管理会社が他社に負けじとパフォーマンスを上げている! 名将たちはこんな印象を持ちます。 管理会社というのは得意な部分が様々です。 大手には大手の良さが、中小には中小の良さが、時には担当レベルでも変わります。 しかし、こういった「勝手に管理会社が張り切る」緊張感は相互にいい影響をもたらすこともあるといえます。 同じオーナーさんを管理している他社さんと話していても、名将たちの物件は不思議とお互いに良好な状態であることが多いものです。 これは複数の管理会社と付き合った方がいいというよりは「不動産業界のこともある程度把握しているよ」という無言のメッセージが「適度な緊張感」に繋がっているのだと思っています。 やっぱりコミュニケーション力 いかがでしたでしょうか。 どれにも共通しているのがコミュニケーションの取り方ということです。 プレッシャーもコミュニケーションの一つではありますが、やはり前向きで建設的な関係を築くことが最良であることは疑いようがありません。 もちろん、ハッキリと言わねばならない場合などもありますが、根底にはお互いに良好な状態を作っていこうという信頼関係を築いていく作業なのだと思います。 管理会社はもちろん慢心・油断をしてはいけませんし、プロとして最良の提案をしていくことが責務になります。 そういったお互いの信頼関係を築く為にも、やはり「適度な緊張感」というのは必要だと管理会社の立場からも思います。





