
今回は雑談
私は一日何回も謝罪しています。
自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪
とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。
謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。
最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。
最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな?と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。
今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。
そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。
謝ったら死ぬ病
「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。
その中におもしろい考察がありました。
本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える
なるほど、これは確かに言い得て妙です。
確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。
不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、SNSにふざけた投稿をする人
確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。
一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。
そんな風潮もあってか、皆さん一様に
「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・

謝った=自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる
そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。
但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。
謝ったら負け

昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。
簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな
私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。
確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。
相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。
そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。
しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。
相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい
どういうことでしょうか
何に対しての謝罪かハッキリさせる

謝罪する時に私が大事にしているのは
今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。
例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。
この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。
あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。
こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。
先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。
その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。
その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても
「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。
仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。
謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。
ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。
この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。
気持ちの面でも変化しました。
これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは
「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。
また謝る姿勢も変わったように思います。
自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。
しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。
不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。
また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。
こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。
正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。
相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。
謝る時こそプライドを

こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。
謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。
むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。
謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。
またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。
相手方の心境の変化なので私は分かりません。
ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの?」と思われることでしょう。
でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。
謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。
そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。
謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。
謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・
「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか?
きっと後悔はしないと思います。
もし効果が無かった場合はご連絡ください。
試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
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事故物件の供養(御祓い)とは? ~必要性・費用・タイミング・証明・効果など~ 余談で家賃の結果も
事故物件と供養について 今回は事故物件が発生した場合の供養や御祓いについて、管理会社の立場からご紹介してみようと思います。 https://lotushome.jp/blog/3928/ まずは事故物件の定義や告知の義務については過去記事を 事故物件とは俗称で、不動産の専門用語としては「心理的瑕疵物件」と呼んでいます。 この心理的瑕疵物件は人が亡くなったことだけを指す言葉ではありません。中には反社会的勢力の拠点が近いなどの違った要因も含まれます。 要は「人によっては気にするかもしれない」事情を指しています。 建物や部屋は機能的にも問題なく使えるが、過去の経緯を知ったら気分が良くないや不安が生じる。などの場合ですね。 この内、今回は人が亡くなったお部屋を対象として、お部屋で供養や御祓いをする場合についてお話してみようと思います。 お部屋で人が亡くなったら全て供養やお祓いをした方がよいのか?という問いには「告知事項該当するような場合だけでよい」と思っております。 ちなみに私は個人的には無宗派に分類されるであろう感覚です。特定の宗教や宗派を推すこともなければ、どんな信教でも自由だと思っておりますので、宗教観のお話は今回はしません。 この供養や御祓いをする場合の詳細について体験談とともにご紹介しましょう。 供養やお祓いは必要か? まずは事故物件への供養やお祓いの必要性についてお話していきましょう。 私は先ほども書いた通り、無宗派です。しかも幽霊の存在も信じておりません。 そんな私ですが、事故物件での供養やお祓いは 絶対にやっておいた方がいい と思っています。 もちろん後述する通り、費用が発生することは間違いありませんが、やった方がよいと思います。 特に私と同じく無宗派や幽霊などの存在を信じていない方でも「やっておいた方がよい」と思います。その理由としては リフォーム業者や不動産業者のため 次の借主への説明 自分自身の気持ちの問題 売却時のため それぞれ簡単にご説明しましょう。 ①リフォーム業者や不動産業者のため これはそのままですが、特にリフォーム業者や大工さんは人が亡くなった物件はお祓いなどしないと入ってもらえない方もいらっしゃいます。 大工さんや業者さんは特に縁起やゲンなどを古くから気にする方が多いものです。 また、不動産業者は慣れているものの、状況や死因などによっては気が引けるというのも理解は出来るものです。 お祓いをしたから告知事項などが消えるわけではありませんが、入ってくれる方たちへのせめてもの気遣いとしておススメします。 ②次の借主への説明 これもお祓いをしたから気にしなくなる。といえるほどの効果はありません。 事故物件に住む方というのは、本当に気にしない方だといえます。 少しでも気になる方は正直おススメしません、家賃が安いという理由もあるのかもしれませんが、経験上「気になるけど安いから我慢する」というタイプはあまり見たことがありません。 それでも重要事項の説明時やご紹介時に「亡くなっていますが、その後お祓いはしております」と伝えると一様に安心していただけます。 事故物件になってしまった事実は変えられませんが、次の入居者さんに不安などを残さない為にもやっておいて損はありません。 ③自分自身の気持ちの為 自分自身の為というのは気にする方だけでもいいのかもしれません。 私も無宗派で幽霊の存在は信じていませんが、お祓いに立ち会うと不思議と気持ちが晴れる感覚があります。 私は常々「亡くなった方が後片付けなどを行った人を怨むようなことはしない」と思っています。 それでもお祓いなどに立ち会うと亡くなった方も安心してくれたかな。と思ったりします。 オーナーさんの立場からしても「今まで住んでくれたのだから」という気持ちでやっておくと、自分自身のためというのは、あながち無視できないかもしれませんね。 ④売却時のため 正直、これが一番の理由かもしれません。オーナー目線で見ると、お祓いというのは気持ちの問題であることには変わりはありません。 しかし、いつか物件を売却する時などには大きく効果があると思います。 告知事項の回では触れましたが、最近の売買では過去の出来事などをしっかりと説明することが多いものです。 また告知事項を故意過失で伝えないと売却後に契約不適合責任を負わないとも限りません。 心理的瑕疵物件であることは売却時に伝える必要があるでしょうが、この時にも「当時、しっかりと対応してお祓いもしました」という記録が残っていれば、売却時の評価はそこまで損なうことはないでしょう。 また購入者目線になると、事故物件になってもしっかりとお祓いなどをするしっかりとした所有者なんだ。 そんな人が持っていたのであれば、良い管理状態かもな。という印象にもなり、プラスの材料になることでしょう。 不動産売買のうち、賃貸物件の売買においては「心理的瑕疵」というのは説明はせねばなりませんが、その対応次第では物件のメンテナンス履歴同様、馬鹿には出来ません。 費用について 次に費用面をご説明していきましょう。 その前によく聞かれることとして「事故物件の供養やお祓いはお寺か神社か?」ということを聞かれます。 これについては、神社とお寺の供養や御祓いの立場や意味合いを理解して選ぶ必要があります。 私がこれまでにお坊さんや神主さんに聞いた内容として 神社のお祓いは「その土地やお部屋でお祓いをすることで、土地や空間を清めて、今後暮らす方の平穏や幸せを祈願する」という意味合いが強く お寺の供養は「亡くなった方が負の感情を持ったりしないように、故人を供養したり成仏してもらう」という意味合いが強いようです お寺の供養は故人の霊を供養という意味合いが強く、神社は土地やお部屋を清めるという似て非なるものだと思っています。 お話を聞く限り、お寺の方はあくまで故人に対してであり、神社は土地や部屋に対してという感覚です。 もちろん、どちらが良い悪いというのはありません。ご自身の考え方次第でしょう。 費用面の説明に戻ります。 費用面では神社とお寺での違いはほとんどありません。費用相場は地域や神社やお寺とのお付き合いにもよるのですが、とはいえ相場もあるようです。 費用はおおよそ2万円~10万円程度となります。 幅が随分とある印象ですが、これは亡くなり方により増減することがあります。 自然死であれば下の方ですが、自殺、殺人などになると費用面も増加していく傾向にあります。 亡くなった人数や建物全体や土地など範囲が広くなることでも増加していくことがあります。 いずれにしても、お寺や神社にお願いする時に死因や現在の状態、範囲などを聞かれますので、しっかりと説明し、前もって費用面の相談をしておきましょう。 個人的には土地やお部屋を清めて、今後の方の平穏や幸せを祈願するという意味合いが強い神社にお願いすることが多いものです。 ご自身で手配する以外であれば管理会社に聞いてもらえれば、対応してくれることが多いことでしょう。 供養や御祓いをするタイミング 次に供養や御祓いをする時期についてご説明します。 これは若干、現場の要望とズレてくることがあります。 現場に入る方は「先に供養やお祓いをして欲しい」となることでしょうが、あまりにお部屋に痕跡や匂いなどがある場合は、供養やお祓いを引き受けてもらうことは難しいでしょう。 というのも、事故物件の内容によりますが、事故物件の後で特殊清掃が必要な場合があります。 特殊清掃というのは、人が亡くなった結果、お部屋の損傷が激しかった場合に入る清掃です。 具体的には血痕や体液、場合によっては発見が遅れてご遺体の損傷が激しいなどの衛生面や匂いなどが強い場合に行う清掃です。 このような状態の場合、入る業者さんは先に供養や御祓いを行って欲しいと要望があるかもしれませんが、現実的にはこの段階ではお坊さんや神主さんは対応が難しいことがほとんどです。 その為、このような状態の場合は特殊清掃業者に依頼し、痕跡が無くなる程度までの回復をする必要があります。 そして、損傷個所があらかた無くなった段階で依頼することになります。 こちらも事前にお寺や神社に相談のうえで対応していきましょう。 また、入っていただく業者さんにも事前に相談することは言うまでもありません。 黙って依頼しても、業者さんは分かるものです。仮に黙って依頼したとしたら、今後の依頼を引き受けてくれない可能性もありますし、業者さんへの敬意不足と取られても仕方ないものです。しっかりと正直に相談しましょう。 お祓いで準備することや当日すること ここまでの準備が全て終わり、いざ当日になった場合の対応をご説明します。 今回は神社でのお祓いを例にしますが、お寺でも大差はありません。 まず、当日こちらで準備するものを事前に聞いておきましょう。 神社にお願いした場合、お供えものをこちらで用意しなければならないこともあります。 お酒(清酒)、お米、塩(粗塩)、水、果物や野菜などになりますが、こちらは神社側で用意してくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。 また神社にお願いする場合はお金は「初穂料」として準備しておきましょう。 服装ですが、一般的な喪服であれば一番良いでしょうが、地味なスーツやスラックスにシャツなどで、カジュアル過ぎないものであれば良いと思います。 当日、時間は1時間ほど見ておけば十分だと思います。 準備から終了まで合わせても30分~1時間程度で終わることでしょう。 また、大事なこととして お祓いしてもらったことを証明できるようにしておきましょう 神社やお寺によっては「お祓い証明」や「供養証明書」を出してくれることもありますが、そのような証明書が無い場合は 写真や動画にて記録しておきましょう お祓いや供養は形が残るものではありませんし、本来証明するようなものではありません。ですが、だからこそ証明するものを持っておけば先々の不安を解消することに役立つからです。 月日が経った時に、取引の相手方となる買主や借主から「お祓いした証明はあるのか?」という疑問に答えるには、証明するものを持っておいた方が無難です。 冒頭にある写真もその為に撮影したものです。 ここで注意すべきは 写真や動画を撮影することを神主さんやお坊さんに前もって許可を得ておく この時も事前に神主さんに 「お祓いを行った証明として撮影してもいいでしょうか?」と確認しました。すると 神主さん「祝詞の最中などでなければ結構ですよ」と快く対応してくださいました。 くれぐれも無断で撮影などはしてはいけませんよ。 個人的には動画までは必要ないと思っておりますので、この時も写真だけ撮らせていただきました。 後は神主さんやお坊さんの指示にしたがい、粛々と故人のご冥福をお祈りすることです。難しいものはありません。 一通り供養やお祓いが済むと神主さんやお坊さんから儀式の意味などの説明があったりしますが、その中でも心に残っているのは 「この場所に次にお住まいになる方の平穏や幸せを祈願しています」という言葉です。 私は信心を持ち合わせていないのですが、なんだかお部屋全体が清らかな空間になったような気がしました。 また、心の中で故人の方へのこれまでの感謝や旅立ちに立ち会ったことに対する、何ともいえない感情になりました。 事故物件のその後と思うこと ちなみに、今回の写真のお部屋は自然死により亡くなった方のお部屋でした。 発見もそこまで遅くはありませんでしたが、経年劣化もあった為、お部屋自体は壁紙や床を張り替えた程度のリフォームでした。 そして気になるかもしれませんので、家賃の下落はというと 以前の方より少し高くなりました もちろん、事故物件としてしっかりと告知もしておりますし、お祓いしたこともお伝えしています。 以前の方が長くお住まいだった為、どちらにしても原状回復をしなければなりませんでした。 お部屋をキレイにしたことと、お祓いをしたことで、次の入居者さんは「気になりません、十分です」とのことでした。 自然死であったことも要因でしょう。 私は賃貸管理に携わるものとして常々思っていることがあります。 霊というものは信じていないが、仮にいたとしても故人の後始末や次に入る方を怨むような人はいないだろう と そして、私も皆さんもいつの日にか、人間として生まれた以上、必ず人は亡くなってしまいます。 同じ人として、亡くなった方を化け物扱いしたくはありません、縁あって住んでいただいた方ですからね。 お祓いや供養というのは感情としても、実際の運営上でも、しておいた方がよい。 ということがお伝えしたかったことのです。
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パンケーキ専門店 MINOU(ミヌ)~移転後 2024年最新版~
口に入れて溶ける感覚がたまりません ソースとホイップは別容器に添えてありますので持ち帰りにもバッチリです 口コミで広まる新食感のパンケーキ ※今回は移転前の記事を編集しなおしております。 私、とにかく甘党でございます。そんな40代男性の私の耳にまで届いてきました。とにかく今霧島の奥様たちの中で評判だそうです。「だけど、男一人で行くのはなあ」と思っておりましたが、なんとテイクアウト専門店だそうでよっしゃレッツゴー 移転後は霧島市姫城の香cure家さんの場所 移転前は向花五差路にほど近い場所でしたが、移転後はリラクゼーションサロン「香cure家」さんと併設のような形で営業されてらっしゃいます。 テイクアウト専門店なので、このような形が可能なんですね。 店主さんも「イートインは現在対応していないんです・・」とのことでした。 店内の様子と店名の由来 店内には所々にネコのモチーフやロゴがそれもそのはず、店名の「MINOU」(ミヌ)はフランス語でネコのことだそうです。店内もオシャレで甘い、いい香りが漂っています。 看板も大きくなり、かわいい猫モチーフになっております。 駐車場が増大 移転したことにより、駐車場が増えました。 以前は向花五差路にほど近い場所だったこともあり、敷地内駐車場は1台でしたが、移転後は駐車場台数も増えております。 敷地にコインランドリーなどもある為、以前と比べると駐車もしやすくなりました。 土曜日には焼き上がりを待っているであろう方々が何名もいらっしゃいました。 インスタグラムでは最新情報がLINEではポイントサービスなどSNSは要チェックです 目印は通り沿いのガソリンスタンドです。 道路向かいには姫城簡易郵便局があります。 メニュー ホイップは別添えになっています。テイクアウト専門店ならではの気遣いですね パンケーキサンドは種類も豊富です、見た目もかわいい 最近始まったパンケーキオードブルはパーティなどにはうってつけでしょうね。手土産にも良さそうです。 事前に電話予約がおススメ〇 私、本日はホイップカケでお願いしました。すると、目の前で調理が始まりました!目の前でホイップクリームを絞るかのごとく私が思っていたパンケーキの作り方ではありませんでした!ちなみに焼きあがるまで20分程掛かるとのこと、来店の30分位前までにお電話いただけるとスムーズですよ!とのことでした。 優しいスタッフさんと感想 私、この日は少し時間に余裕があったので店内で待たせていただくことにオーナーさんとスタッフさんとしばし雑談をしましたが、本当に気さくにお話していただきました。現在テイクアウト専門店だそうですが、イートインのご希望のお客様がすごく多いそうです。このパンケーキと美味しいドリンクがあれば確かに!ちなみにフォークも付いているのですが、普通の感覚で刺そうとしたら柔らかすぎて力加減分からずに貫通させてしまいました。このパンケーキの感想を当社のスタッフに聞かれた私の感想は 「これ食べるのに歯はいらない」 それくらい柔らかいのです。 味も見た目も誰かに話したくなる 味も見た目もバツグンで、誰かに話したくなる体験でした。そうやってドンドン広がって私まで届いたのでしょう。今度は家族に持って帰ろうと思います。きっと喜んでくれるそんな「MINOU」さん、ぜひ一度ご賞味ください! 店舗名 パンケーキ専門店MINOU (ミヌ)住所〒899-5111 鹿児島県霧島市隼人町姫城2543−4電話070-1392-5799営業時間11:00~16:00 火曜日・金曜日・土曜日 ※その他お休み有 インスタグラムで営業予定も公開されています予約方法DM・LINE・電話で予約できます 但し、当日予約は電話にてとのことインスタグラムhttps://www.instagram.com/minou.pancake/
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管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」 ~オーナーの方針編~
双方の為に「ズレ」を無くそう 賃貸物件を買って、管理会社に管理をお任せしておけば大丈夫! このブログを読んでくださる変わった方々は、こういった幻想は持たないことでしょう。 賃貸における管理会社というのは上手く利用すると自分の時間を損なうことなく、賃貸管理のプロの知見と相乗効果を得られて最大のパフォーマンスを発揮します。 しかし、管理会社が良かれと思って行う行動すら、オーナーから見ると悪手となってしまうことがあります。 そうすると、お互いにとって労力や時間、得られたかもしれない利益も消え失せてしまうことでしょう。 このような現象はひとえに「お互いが何を考えているのか」を双方が理解していないことから起きるものです。 今回は管理会社のパフォーマンスを自分自身の物件で最高に発揮させる為に「管理会社と話しておいた方がよい空室に対する感覚」というテーマをご紹介してみたいと思います。 満室経営を目指すのはオーナー、管理会社ともに共通していることでしょう。 しかし、この「空室に対する感覚」がズレてしまうと途端にパフォーマンスが落ちてしまうものです。 「えー、そんなの面倒だよ。そういうのを省く為に管理会社がいるんじゃないの?」というお声があるかもしれません。 ご安心ください。 これは最初の内だけでもいいのです。 あなたの思考回路や求めているパフォーマンスの全容が理解できれば、きっと管理会社はあなたの方針に寄り添って最良のパフォーマンスを発揮してくれることでしょう。 後からでも回復は可能ですが、お互いにとって無益な時間を過ごすことは不毛です。 そしてお互いに理解が出来た時には、ほとんどストレスのない賃貸管理となることはお約束いたします。 やってみて損はない。と思いますから、ご覧になっていただき、今の管理会社をあなたの最良なパートナーにしてもらう役に立てば幸いです。 特に現在の管理会社が「思ったパフォーマンスを発揮してくれていない」と思っているオーナーさんにはおススメです。ひょっとしたら、この点がかみ合っていないのかもしれませんよ。 ゴールは一緒だが経路は「それぞれ」 まずは、なぜ管理会社とのコミュニケーションが大切なのか?について解説してみましょう。 賃貸経営での分かりやすいパフォーマンスである「満室経営」を例に挙げてみましょう。 恐らくオーナーも管理会社も満室経営に至るという「ゴール」はお互い理解していることでしょう。 しかし、この「ゴール」への道のりは正に千差万別で、そこにはお互いの「感覚のズレ」も生じてきます。 満室を目指す時に空室が一部屋出たとしましょう。 満室を目指すあなたはどの方法を取りますでしょうか?まずは原状回復と家賃設定の考え方です。 本当はもっと複雑ですが、代表的な選択肢を3つ挙げましょう。 前の入居者と同程度の原状回復=家賃は現状維持程度 リフォームを実施し、価値をUP=家賃UPを目指す 使えるものは使い、多少の落ち度は許容してもらう=家賃を下げて一日も早い成約を目指す さて、どの選択肢が正解でしょうか。 正解は 「どれも正解です」 そうなのです。いずれの組み合わせにしても「満室経営」というゴールが達成できれば、目的は達成といえるでしょう。 しかし、その手法はまるで違います。 この手法に双方考えていることが違うと、提案の仕方や運営がそもそもズレてきてしまい、お互いのパフォーマンスは悪化することでしょう。 もう一つ「時間の感覚がズレている」という状態も良いものではありません。 これも空室を例にしましょう。 少々の時間は覚悟している 目標家賃を達成する為なら時間が掛かってもやむなし 一日も早い成約を もちろん最善は「高い家賃で一日も早い成約を」ですが、市場という相場がある以上、そう上手く進むことばかりではないでしょう。 それぞれに当然家賃設定や投じるコストにも差が出てきます。 これにも正解はありません。 「選んだ道を正解にする」これこそが、賃貸経営の本質です。 この思いを管理会社と共有することが出来れば、きっと納得のいく結果となることでしょう。 管理会社はオーナーの、オーナーは管理会社の考え方を理解していない状態はスポーツで例えると分かりやすいものです。 例えば、野球であれば「ノーアウト一塁、バッターはどうするのか?」です。オーナーは監督、バッターは管理会社だとしましょう。 ここで意思疎通が出来ていない場合、あなたは当然「バント」だと思ったところ、バッターがヒットエンドランを選択する。ということが起こり得るのです。 オーナーにとっては「なんでそんなことをした?」と思うかもしれませんが、お互いの感覚が違えばそうなっても仕方ありません。 これでは効率的に進めていくことは難しいかもしれませんね。 それでは具体的に何を管理会社と話しておけば良いのでしょう。 ①家賃は現状維持?UP?下げる? これは物件ごとに決まっていくことでしょう。 空室が出たら選択肢は3つ 他部屋や前の入居者と同水準 家賃UPを目指す 減額 まずはオーナーの感覚でもいいのですが、この3つのどれかを選択するものです。 当然、同水準でも原状回復が発生することもあるでしょうし、家賃UPを目指すのであればグレードアップなどのコストが発生することでしょう。 おおまかにで結構ですが、このオーナーはこの物件をどうしようとしているのか?が分かればベストの提案は自ずと出てくることでしょう。 いずれもコストとの比較になるので、必ずしもガチガチに方針を固める必要はありませんが、家賃の進むべき道をお互いに共有していると全ての面で時間効率も良いものになっていくことでしょう。 ②空室期間に対する感覚 こちらも嚙み合わない事例を良く見聞きするものです。 空室期間の感覚というのは「どのくらいの空室期間を許容するのか?」ということです。 もちろん、最短で決まることが最良であることは間違いありませんし、オーナーも管理会社も共通しています。 仮に「一時でも空くことは嫌だ、最短で埋めてほしい」という要望がある場合は、「家賃を相場より激安にすればいいのでは?」といいう案も出るかもしれません。 乱暴な回答ですが、これも一つの解決策となります。 物件は近隣相場、ライバル物件、時期などにより成約スピードは変化していきます。 相場にあった賃料であれば、相場通りの期間で埋まることでしょう。 一刻も早く成約を目指すのであれば、ライバル物件に勝ち抜く価値がなければいけません。 この条件はグレードだったり、賃料の見直しだったりと方針が様々です。 逆に「安値で決まる位なら少々空いても良い」という選択肢も当然あり得ます。 特に売却を考慮している時期などであれば、空室を埋める為に安易に値下げなどをすると全体の利回りは当然下落してしまい、物件の売却価格にも影響が出ることでしょう。 こういったタイミングであれば早期の成約よりも希望金額での入居付けを目指すことが正解ともいえるでしょう。 成約スピードはざっくりといえば 物件の割安感 で大きくスピードが変化します。 これは実際に「家賃が安い」かどうかではありません。 市場や相場に比べて自分の物件の家賃がどう映るか?ということです。 いずれにしても、相場や近隣物件よりお得だ!!と思うような物件であればスピードは上がります。 一方、近隣相場やライバル物件と比べて似た状況であれば、相場通りの空室期間でしょう。 この空室期間は逸失利益とみなすことが出来ますが、入居した後に家賃を上げることは基本的には難しいものです。 スピードを重視し過ぎた結果、全体の収益を損なってしまっては本末転倒です。ですが、全体収支を重視した結果、空室がいつまでも埋まらなければ「捕らぬ狸の皮算用」です。 ここで決めるべきは家賃設定ではありません。 決まらなかった場合の期間と対策を話すのです 例えば目標家賃があった場合に、期間と方針などを話しておくのです。例でいえば 〇か月空くようなら家賃を〇千円下げる 〇か月空くようなら壁紙を張り替えてみる 〇か月空くようなら敷金を0にする こんな風に話しておくと管理会社もやりやすいかもしれませんね。 管理会社も内心では「こうすれば決まると思うんだけどな・・・」と思っていますし、思わなければなりません。 ですが、オーナーの意向に添わなければいけない。という思いが強いあまり、提案まで至っていないケースがあります。 そんな時にオーナーの方針や考え方を理解すると一気に物事が進んだりします。 現在、上手くいってないと思われるオーナーさんは、一度管理会社と話してみてはいかがでしょうか。 答えは既に双方が持っているかもしれませんよ。 賃貸経営は思いのほか、コミュニケーションが重要な要素となっています。 AIやデータなどの活用は当然ですが、案外単純なことで結果が劇的に変わることもあるのです。
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【管理会社虎の巻】安否確認の対応方法 まとめ
管理会社が取るべき行動は? 「従業員が無断欠勤して〇日経つのだが、心配だ」 「持病がある父と連絡がつかない、倒れていないか心配だ」 管理会社にはこういった相談があるものです。 こういった案件自体を「安否確認」と呼んでいます。 要は「中で倒れていないか心配だから確認して欲しい」という内容になります。 管理会社では大体このような事案について一定の対応をマニュアル化していることと思いますが、今回はこのマニュアルと実際の現場で行うことをまとめてみようと思います。 ちなみにこの要請に対して協力する義務は管理会社にはありません。 しかし、管理会社として入居者の人命やオーナーから預かっている管理物件の維持として、優先して対応すべきと思います。 この安否確認ですが、当社では原則自社だけでは行いません。 必ず警察官立ち会いのもとで行います、例えご親族と呼ばれる方が直接来ても勝手に開錠することはありません。 そして、安否確認の大体9割は何もありません。無事だった方の理由としてはこんな感じのものが多いものです。 会社は無断欠勤ではなく、いわゆるバックレた状態 関係性が気まずい親族だったから連絡を無視していた 連絡に気付かなかった 単に寝坊 こんな時は正直、「なんだかなぁ」とは思いますが、まずは無事であったことにホッとします。 とはいえ、残りの1割についての対応を書いてあるものは少ないものです。 まだ対応したことのない担当者さんや自主管理のオーナーさんに役立つ内容であれば嬉しいです。 特に一般的に言われているような内容はネットの海にたくさん転がっていますから、もっと現場の声で詳細な内容を今回はお届けしようと思います。 前提のQ&A ここでは良く聞かれる内容をQ&Aでサラッと確認していきましょう、いうまでもなく私の経験談ですから、詳細については専門家に確認してください。 Q 開錠して安否確認をすることで借主から訴えられる可能性はないのか? A 事前に聞き取り確認をしっかりと行い、警察官立ち会いのもとで行えば大丈夫。「管理会社目線で入居者が倒れているかもしれない」と思っても不思議ではない(社会的相当性)状況であれば損害賠償されるような恐れはほぼありません Q 立ち会いは管理会社(大家)と親族だけでもよいか? A 原則は警察官と立ち会いした方がよい。「親族だから仲が良い」という考えは捨てておく、毒親などから逃げているケースや恋人を装ったストーカー事案の可能性も捨てない。また、無事だった時に入居者から管理会社(大家)の潔白を証明してくれるのも警察官になることもあるので、警察官にお願いした方がよい。警察官も立ち会う人の聞き取り調査を行い、開錠の必要があるか、妥当かをチェックしてくれます。 Q 面倒くさい A 気持ちは分かります。利益には一銭もならないうえに、取られる時間はかなりありますからね。とはいえ、管理会社としての責務であり、ギリギリで助かる命などもありますから協力しましょう。 Q 義務でないなら入居者や連絡してきた方たちに任せればいいのでは? A その方法もダメという訳ではないのですが、鍵を開錠する業者も管理会社の許諾なしでは開錠できないことがほとんどで結局は管理会社やオーナーの確認が出てくる。なにより対応せずに万一の結果になった場合、オーナーへの責任を考えると対応しておいた方が楽かも 第一章 連絡が来た時の対応 まずは最初の連絡が入って警察へ協力を要請するところまでをやっていきましょう。 ここではとにかく詳細に聞くということを心掛けましょう。そうすることで緊急度合いや警察に言うまでもなく解決することが多数あります。 まず確認すべき事項は ①入居者と電話してきた方の関係性 ②連絡取れないのがいつからか ③思い当たるフシがあるか ④まずは入居者本人に連絡する ⑤入居者本人が連絡つかない場合、連帯保証人や緊急連絡先に連絡する ①入居者本人と連絡してきた方の関係性を確認します。 ここで注意したいのは連帯保証人以外からの連絡だった場合です。 というのは安否確認を悪用する人でないか?の確認をしている訳です。 例えばブラック企業を無断で辞めた場合の企業からの連絡、元恋人がストーカー化した場合、毒親や借金の取り立てなど「入居者本人が連絡を取りたくなくて取っていない」場合を想定しています。 こういった「入居者本人が連絡を取りたくない」というケースで安否確認をしてしまうと入居者本人が「なぜ教えたんだ」などという場合もある為、ここは慎重に関係性を確認します。 この部分については後の入居者本人や連帯保証人に連絡することで回避できる可能性もありますし、警察官と立ち会うことでほとんどリスクは回避できますが、事前になるべく入居者本人とどのような関係か?警察官に立ち会いを求める形になるが、連絡者は立ち会うことが出来るか?をしっかり確認しましょう。 少しでも不安が残るのであれば「本人や連帯保証人に一旦こちらから連絡してみます」と言って折り返し連絡をするように伝えましょう。 次に②と③の「いつから」と「思い当たるフシ」についてです。 ここでは「なぜ連絡が取れないだけで不安になっているのか?」ということを確認します。 これは「緊急度」と「警察官に協力を要請する根拠」を探しています。 例えば「昨日からコロナウイルスに掛かったと連絡があり、その後連絡がつかない」とか「今まで無断欠勤などないが2日連続で休んでいる」「持病があり、今日病院に行く予定だが連絡がつかない」などは緊急性が高そうと思えます。 一方で「遊びに来たけど中にいそうだから」や「本人にお金を貸しているが返済や連絡もないから」という場合にはやはり本人へ管理会社からの連絡を優先させるなどが必要だと判断していきます。 また出来るだけ事前に情報を得ておくことで警察官側も対応が変わってきますので、この段階で「なぜ安否確認を選んだのか?」というリスク管理の為にもしっかりと聞いておきましょう。 いずれにしても次は④と⑤の「入居者本人と連帯保証人に連絡」です。 ここまで書いた通り、意外と「入居者本人が連絡を取りたくなくて」というケースは多いものです。 警察に電話する前に登録されている入居者本人に連絡をしてみましょう。 電話してみると案外出てくれたりするものです。 もし繋がれば入居者本人に安否確認が入った旨をお伝えします、そして入居者本人から連絡を入れてもらうように促します。 仮に入居者本人から「その人には伝えないでください」と言われた場合は、連絡者へ「こちらで調査した結果、安否確認の必要はありませんでした」とだけ伝えて終了します。その際に連絡者から「本人と連絡がついたんですか?」と聞かれた場合は「ご本人と連絡が取れましたので管理会社としては以降の対応は出来かねる」旨を伝えて終了します。詳細については答えないでおきましょう。 入居者本人の電話が繋がらない場合は連帯保証人や緊急連絡先に確認をしましょう。 この時に判明することも多くあります。 「ブラック企業を昨日で辞めて実家にいる」とか「今朝病院に運ばれて立ち会っている」などの既に本人の事情を把握していて、無事が判明したりもします。 ここまで連絡をして、入居者本人も連絡がつかない、連帯保証人も分からない、連絡者も疑う点がほとんどない。となった場合はいよいよ警察へ安否確認の要請をします。 大前提として、安否確認は連絡した人と入居者を取り次ぐことが目的ではありません。 入居者の無事や安否が取れた場合は、対応はそこで終了しましょう。それ以外の事情については管理会社は関与する立場にはありません。 日頃から私がよく言う「管理会社は人の管理はできない」です。 警察への要請と準備 いよいよ警察への連絡です。 ここでは物件の所轄の警察署へ連絡します。 そして素早く伝える為に 「不動産会社の株式会社ロータスホームの内田と申します。入居者さんの中で安否確認をお願いしたい方がいます」と伝えましょう。 そうすると担当部署へ繋いでもらえます。 あとは聞かれたことを答えます。その時には手元に賃貸借契約書を準備しておきましょう。 大体聞かれるのは 物件の住所号室 入居者本人の氏名、生年月日 連絡が取れないのはいつ頃からか 誰が現場に立ち会うのか などです。そうすると、大体「〇〇時〇〇分ごろに現地へ向かいます」と連絡がありますので、現地へ向かいましょう。 安否確認で持参、準備していくものをご紹介しましょう。 賃貸借契約書と入居者の身分証の写し 管理会社の職員であることを証明するもの(従業者証明や名刺でも可) 立ち会う人の身分証(免許証など) 家賃の振込状況を把握していく(最終入金日や引落しか振替かなど) 鍵を預かっているのであればマスターキー※ない場合は鍵屋への連絡 白紙の紙 マスク 現地に行くと、まずは事の経緯を現場に来てくれた警察官へ説明する必要があります。その時に賃貸借契約書などの書類があると話が早いので持っていきます。 また立ち会う側(管理会社)の個人情報を確認されますので、管理会社の職員であることが証明できるもの(従業者証明、名刺)、自宅の住所や生年月日なども聞かれますので準備していきましょう。 私は今まで100件を超える安否確認をしていますので、警察官に会うと名刺を渡し「私の住所氏名、生年月日、携帯からお話していいですか?」と逆に声を掛けます。すると警察官に「慣れてますね」と言われます。どうせ聞かれるので先に済ませてしまいましょう。 家賃の振込状況は重要です。口座振替でない方などは少なくとも家賃の振込日までは元気だったという証明にもなりますので、印刷まではしなくてもいいかもしれませんが、家賃の最終入金日位は確認しておいた方がいいと思います。 そして肝心の鍵ですが、マスターキーの預かりをしているなら持っていきます。もし鍵の預かりが無い場合は鍵屋さんを時間までに呼んでおく必要があります。 この開錠に掛かる費用については当社では安否確認を要請した方に請求することを事前に伝えておきます。(自社で鍵の預かりがある場合は費用はいただいてません、鍵屋さんを手配する場合のみ)ちなみ費用については現地で確定することを伝えましょう。 予め開錠の見積りは不可能ではありませんが、鍵の形状や時にはドアロックを切ってもらうなどの処置もあるので増減することを覚悟してもらっておいた方が良いと思います。この段階では口約束になりますが、そこはやむを得ないでしょう。 そもそも管理会社としての義務ではないことですし、多くは空振りに終わる事案であること、オーナーにも責めはないことを説明します。一部渋る人はいますが、大体は飲んでくれます。人命に関わることですから逆に渋るのもいかがかとは思います。 また開錠を鍵屋さんにお願いする際は「安否確認である」ことを伝えましょう。鍵屋さんによっては「警察立ち会いが必須」とか「管理会社の詳細」「費用負担は誰がするのか」が事前に決まっていないと開錠してくれないこともありますので確認しておきましょう。 最後のマスクは万一の時の為です。まだ対応したことのない方の為に申し上げますが、安否確認の際に亡くなっており、死後数日経過してしまった場合の死臭は凄まじいものです。 遺体を直接見ることはありませんが、死臭は慣れないものになる為、マスクは一応持っていきましょう。 もちろん、慣れていても嗅ぎたい訳ではありませんから備えをしておきます。 活用しないことを願っていますが、持っていきます。 いよいよ開錠し安否確認 現地で警察官へ事情を話し、安否確認の必要があると判断して貰えた場合、警察官が立ち入ります。 ここでは連絡者と合流して警察官に一緒に説明する場合もあれば、管理会社だけで立ち会うケースもあります。 基本的には連絡者には立ち会ってもらう方がいいでしょうが、遠方などの場合は管理会社だけになるケースもあります。 当然、最初はノックやチャイムを押し、出てくるかどうかを確認します。 返答が無い場合、ドアポストを開けて匂いを確認したり、ドアポスト越しに呼びかけます。匂いの確認は・・・・・そういうことです。 ここまでで返答があったり、出てくるケースもたくさんあります。その場合は入居者本人に事情を説明して終了です。 多くの場合、この安否確認で入居者本人から怒られるようなことはほとんどありません。 大体警察官や管理会社で無事を喜んで、入居者本人も「ご心配をおかけしました」で終わります。 いずれも返事が無い場合、いよいよ鍵を警察官に渡します。なぜかこの時に鍵を受け取って鍵を開ける警察官と「鍵の開錠だけはそちらでしてください」という方と分かれます。 いずれにしても、鍵を開けて中を確認したり、中に入るのは警察官になりますし、万一の時もご遺体を直接見ることはありませんから恐がる必要はありません。 ちなみに預かり鍵が無く、鍵屋さんも急に来れない場合はどうすれば良いかといえば「入れそうな窓があれば割る」という方法もあります。 もちろん、この時のガラスの費用も連絡者負担となることは伝えましょう。 1階やベランダ伝いなどで隣の協力があればガラスを割る許可を警察官に出して割ってもらうということも可能だったりしますが、この辺は警察官の判断と指示に従ってください。 鍵を開けてドアを開けることになりました。 ドアを開けた警察官の方は大体「〇〇さーん、〇〇警察署の者ですがいらっしゃいますかー」と声を掛けます。 驚くことに、この段階で部屋から出てくる方もいます、「借金取りだと思った」とか単純に「高齢で耳が遠くて聞こえなかった」もあります。 後は警察官の方に任せます。 ここからは結果ごとに管理会社の対応をご紹介しましょう。 不在だった場合 警察官が戻ってきて入居者が不在であることを伝えられます。 この時に警察官立ち会いのもと、部屋の中を確認出来ることがあります。 その場合は、部屋の中の物には手を触れることなく、室内を警察官とともに確認してもよいと思います。 この時に家賃滞納も一緒にあるのであれば「夜逃げ」の可能性を確認しておきましょう。 家賃滞納がない状態であれば室内への入室はしなくても良いと思います。 そして、不在だった場合は準備していた「白い紙」を使います。無い場合は名刺の裏でも構いません。 コピー用紙などがいいのですが、入居者本人が不在であれば入居者に「安否確認」で立ち入ったことをお知らせするのです。 具体的にはこんな文章でいいと思います。 入居者 〇〇 様 本日、■■様(連絡者)より連絡があり、〇〇様の安否確認がありました。〇〇様に連絡をしたものの、連絡が繋がらなかった為、★★警察署△△さん(警察官の名前)と安否確認の為、入室いたしました。■■様へのご連絡と当社へご連絡をいただけますようお願いします。管理会社 〇〇ホーム管理担当 内田 TEL〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇 こんな感じで立ち入ったことと、連絡が欲しい旨を書いておきます。名刺も添えておきましょう。 しっかりと「警察官立ち会いのもと入室した」ことは強調しておきます。 大体、その後連絡があったりします。連絡があれば、無事を確認して連絡者に報告して終了です。 もちろん、夜逃げが濃厚な場合や家賃滞納が関連する場合の対応はまた別となります。 記入した紙を玄関などに置いておけば必ず目に入るでしょう。 倒れていた場合 この場合は警察官から救急車の手配がされることでしょう。 すぐに救急搬送されていきます。 その場合、管理会社がすべきことは入居者の関係者へ連絡するのみです。 連絡者に伝える、連帯保証人や緊急連絡先の方に伝えましょう。 その段階では搬送先などは管理会社といえど分かりませんので、管轄警察署を伝えて、警察経由で伝えてもらうなどになることでしょう。 また、救急搬送されるような事態ですから、退去することもあり得ます。 オーナーにも報告しておいてもいいかもしれません。 いずれにしても、この段階では一命を取り留めることを願いつつ、冷静に関係先へ連絡しましょう。 逆にいえばそれ以外はやることはありません。 入居者さんが運ばれたら、もう一度鍵を掛けて終了です。 その後の経過については病院やご親族などから連絡が来るのを一旦は待つ形となります。 亡くなっていた場合 残念ながら亡くなっていたケースについてもご紹介しましょう。 警察官が室内から戻ってきた時に「亡くなっている」と伝えられます。 ちなみに亡くなっていることがハッキリと分かる場合(腐乱しているなど)以外は一旦救急が呼ばれます。 また、必ずしも救急車ではなく、消防車で来ることもあります。 救急車が到着し、救急隊員が中に入り、死亡していることを確認します。 これは死亡しているのか助かる可能性があるのかを判断する為です。 あくまでも助かる可能性があるのかを救急隊員が判断するのです。その可能性があるのであれば救急車に乗せていくことでしょう。 そして亡くなっていることが確定した場合、なんと救急車と救急隊員はそのまま帰っていきます。 ご遺体はそのままに帰ってしまいますが、そこは慌てないでください。 死亡と判断された場合、警察へ管轄が移ります。 救急車はあくまで「助かりそうな人やまだ生きている方」を乗せるもので、「遺体を回収する」のではありません。 死亡が確認されると警察の鑑識が来ます。 鑑識の車はこんな感じです。 ちなみに死亡が確認されると、ここから現場での調査が開始となり、時間がかなり掛かります。覚悟を決めましょう。 その後鑑識の方たちが訪れ、事件性などがないかなどを確認していきます。 ※ご遺体の状態次第では鑑識の方はこのような装備になることもあります。大変なお仕事です。感謝します。 ある程度調査が進み、事件性が無いと判断されるとご遺体を警察が運び出し、鍵を渡されることでしょう。 亡くなっている場合も連絡を優先しましょう。 連絡者、緊急連絡先、連帯保証人や親族など分かる範囲へ連絡 オーナーへ報告 家賃保証会社加入なら保証会社へも連絡 全て連絡が出来た場合は、基本的にはその日はそれで終了です。 その後の明け渡しや解約については保証会社や保証人などとのお話になりますので、今回は割愛します。 基本的には警察官の指示に従いますが、あまりに長い場合は「一旦帰ってもよいか?」と確認してもいいでしょう。 ある程度済んで、事件性もなければ即日鍵を渡されることもありますし、捜査をしっかりする場合は鍵を預けることもあります。 ちなみに死臭が付いてしまった服はなるべく早めに洗ってください。本人は少し慣れてきますが、他の人からはすぐ嫌な顔をされるでしょう。 個人的にはやはり人間が一番嫌いなタイプの匂いがします。本能なのでしょうかね。 とはいえ、そんなに近くなければ匂いもついたりしませんし、風下にいなければ付くこともありません。 実際は9割は空振り いかがでしたでしょうか。 今回は管理業務に特化した内容をお届けしました。 実際には安否確認の9割以上は空振りです。倒れてもいませんし、亡くなってもいないことがほとんどです。 その度に警察官と「空振りでしたね、でも空振りで何よりでした」と話しています。 多忙な管理会社で安否確認は正直ウェイトの重い業務になります。 会社としても収益には関係なく、拘束時間も長いもので大変だとは思います。 しかし、こういった安否確認で助かる命を見てきたこともあると、出来る限り対応したいと思っています。 そして残念ながら間に合わないこともあるでしょうが、誤解を恐れずに言えば、管理会社のせいでもありませんよ。 時折、亡くなったやり場のない気持ちを管理会社にフルでぶつけてくる人もいます。気持ちのやり場がないからともいえますけど、そこは別です。 我々は管理会社ですが、人や命の管理は出来ません。 それでも亡くなってしまったのであれば、少しでも早く見つけてあげたい。という気持ち位で良いと思います。 きっと亡くなった方もあなたに感謝してくれるはずですからね。 私はそう思っています。 いずれにしても、備えあれば憂いなし。 今回もみなさんの助けになってくれたら嬉しいです。
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管理会社あるある ~嘘じゃないのに!編~
不動産屋は噓つきと思われやすい 今回は悲しい管理会社あるあるをご紹介してみようと思います。 昔から不動産屋といえば「噓つき」のイメージがあるようで、不動産屋と自己紹介してから話すと 「またまたー、上手いんだから」と言われたりもします。 また、取り扱う物が高額だったり、生活に深く関わる物なので疑って見られることが多いのは仕方のないことかもしれません。 最近は減ったものの、昔は悪どい業者が多かったことも一因でしょう。 しかし、そんな不動産屋ですが、正直に取り組んでいるにも関わらず「嘘くさい」と思われる現象への弁明というか言い訳というか真実をお話してみようと思います。 分かって欲しいんですよ! 入居前には大丈夫だったのに・・ 空室のお部屋が無事決まりました。 そうすると、大体の管理会社は「入居前チェック」を行います。 言い方は別として要は「引き渡し前の最終確認」です。 大体こんな項目をチェックすることが多いのではないでしょうか。 ハウスクリーニングでキレイになっているか 換気扇やエアコンなどは正常に動くか 備え付けの電球など切れていないか 付属設備が揃っているか 残置物などが残っていないか もちろん、募集時にも確認はしているでしょうが、引き渡し前に再度確認をしているのです。 しかし チェック時には大丈夫だったのに、入居後一日目で壊れる設備があるのです そうすると引き渡しを受けた入居者さんは思うのです。 「事前にチェックしていないんだ」と しかし、自分自身がチェックしている時などは言いたいのです。 「昨日までは動いていたんです」と その言葉が噓くさく映っているのも十分理解しているのですが・・・ 特に電気関係の設備が多いのです。 私はブレーカーが原因ではないかと疑っています。 空室のお部屋は基本的には電気の契約をしています。 電気が通電していないとハウスクリーニングやご案内時の照明なども稼働しませんので、当社では基本的には契約しています。 そうすると当然、ご案内の度にブレーカーの上げ下げをするのですが、電気系の設備や機器は本来、電源を切ってからブレーカーを下げた方がいいと聞きました。 しかし、ご案内の時などに営業マンやお客様が電気機器を動かすのですが、機器の電源を切る前にブレーカーで電源を切ったりすると、あまり電気製品にはよろしくないような気がしています。 事実、ブレーカーを上げた瞬間に切れる電球などを多く見かけます。 いずれにしても、時既に遅し、お客様は疑念を持った目で見てしまうのは仕方ないとも思えます。 でも、再度言いたいのです。 「私がチェックした時は本当に大丈夫だったんです」と オーナーの圧力に屈する業者さん 物件には老朽化や故障がつきものです。 そういった場合に見積りや修繕プランを提出するのも管理会社の大切な役目です。 その場合でも、管理会社は「最善」のプランを出すべきです。 様々な側面から検証します。コスト・長期的なリスク・時間、それぞれに大切なものです。 その為には時には現地で専門業者さんと打合せを行うことも珍しくはありません。 現場では私たち管理会社は様々なアプローチを検討します。 「もっと安価に直せる方法はないか」「こういった方法ではダメか」などとオーナーや入居者にベストな対応を探るのです。 しかし、専門業者の立場とは時に相容れないこともあるでしょう。 「そんな直し方ではダメだ」「どうせならココまではやった方がいい」と業者さんからの厳しい指摘もあるでしょう。 そうして検討を重ねた結果、ベストと思える案をオーナーへ報告します。 この時にオーナーの中には「私も見たいので現地で打合せしましょう」というケースがあります。 もちろん、来て打合せした方が話も早かったり、納得してもらえることも多い為大歓迎です。 が、しかし この立ち会いでの打合せ時にそれはやってきます。 現地でオーナーと管理会社と業者の3者で立ち会った時に オーナーの圧力に屈した業者さんが見解を変えることがあるのです 例えば何かの修繕があったとしましょう。 管理会社と業者だけの時は 管理会社「今回は費用を抑える為に補修でいけませんか?」との問いに 業者「いや、すぐにダメになって逆に勿体ないから、絶対交換じゃないとダメだよ」と答えていたにも関わらず オーナーが来た途端 オーナー「今回は補修でいけそうな気がするので補修でお願いできませんか?」 業者「そうですね、今回は補修の方がいいと思います」 管理会社「・・・・・・」 おいおい、まるで管理会社が不要な工事を提案してぼったくろうとしてるみたいじゃないか・・ となってしまいます。 もちろん、計画の変更はあってもよいのですが、事前の打ち合わせの時の熱量はどうした?となってしまいます。 ある程度信頼できる業者さんだとこういったことは起こらないのですが、付き合いの浅い業者さんだと稀にこういったやり取りが起こってしまいます。 心の中では 「この前は絶対ダメって言ってたじゃん」と思ってしまい、こちらも不信感を覚えます。 しかし、それ以上にオーナーに不信感を持たれていないか心配になりますね。 この時も気まずい思いをしながら「本当です。この前の打合せでは絶対ダメと言われたんです」と言ってしまうこともあれば、ぐっと飲みこむことも正直あります。 もちろん、その提案がベストかどうかを見抜く知識こそ管理会社には必要ですから、業者さんが態度を変えたとしても、鵜吞みにせずに、自信があれば「いや、それでも○○の方がいいと私は思います」と言えるように勉強しておきましょう。 交渉事 昔、こんなことがありました。 とあるお部屋が長らく空室になってしまいました。 そこでオーナーと協議した結果、家賃を少し見直すことにしました。 すると電話が掛かってきました。 「あの時家賃交渉出来ないって言っていたのに、嘘だったんですね!」 声の主は同じ物件に現在住んでいるAさんでした。 Aさんは1年前に入居した方でしたが、当時入居する時に家賃交渉をしていたんです。 しかし、その当時は家賃交渉は実を結びませんでした。 そんな中、自分と同じ間取りのお部屋が家賃が下がっていたのを見ての電話でした。 ハッキリと言いましょう。 家賃というのは一律絶対ではありません 経年や空室状況、部屋の仕様など総合的に判断して決定されるのです。 事実、この安い方のお部屋は原状回復の度合いや部屋の位置などもAさんのお部屋に比べると条件は良くありませんでした。 また、空室の期間も同様に違えばオーナーが方針転換をすることもあり得るのです。 「当時は残念ながら交渉は効かなかった」というだけで嘘ではないんです。 Aさんにはそういった状況や実際のお部屋なども見てもらい、「やっぱり今の条件がいいです」と言ってもらえましたが、確かに情報だけ見れば「交渉してくれなかった」と思われても仕方なかったかもしれませんね。 あくまで一例ですが、交渉事というのは本当に色んな条件で可否が決まるものです。 大袈裟でも何でもなく「単にたまたま機嫌が良かった」というだけでOKになったりするものです。 家賃だけに限りませんが、交渉事というのは本当に分からないものですからね。 今回は言い訳です いかがでしたでしょうか。 今回は単に日常で受ける言葉につい「分かって欲しい」という想いだけで書いてみました。 疑わしく見える不動産屋という業種というのは理解しているのですが、たまには言ってみたかったのです。 その場面場面では一生懸命やっているスタッフもいたりしますので、少しだけ「あぁ、本当かもな」と思ってもらえたら嬉しいです。 それでも、大事な住まいのことです。 相手を疑う位、真剣に取り組んでいただいた方がいいとも本気で思っています。





