猫が住み着くと
賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。
コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。
鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。
そういった動物の中でも困った存在
それが猫です
猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。
そして最大の問題点、それは
カワイイ
ということです。
その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。
私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。
しかし、野良猫はあくまで野良猫
アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。
野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。
今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。
各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。
薬剤
まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。
猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。
柑橘系やミント系などは苦手なようです。
そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。
基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。
薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。
メリットとしては
- 比較的安価である
- 散布も手軽に出来る
デメリットは
- 広範囲をカバー出来ない
- 匂いがする
- 雨などにより効果が持続しづらい
- 個体差により効かない
薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。
ホームセンターなどでも大体一瓶で１０００円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。
そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。
反面、効果の持続力はどうしても望めません。
薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。
また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。
おススメの使用法としては
- 住み着き始めの初期段階
- 寝床にしている場所など特定の範囲
- 雨が掛からない場所
には適していると思います。
こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。
あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。
トゲトゲマット
お次はトゲトゲマットです。
トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。
トゲトゲについて２種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。
また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。
メリットとしては
- 効果の持続力は長い
デメリットは
- 施工の手間が掛かる
- 広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる
- 美観を損ねる
- 人も注意しなければならない
このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。
他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。
お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。
こちらもおススメの使用法は
寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する
流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。
また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。
しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。
スプリンクラー
お次はスプリンクラーです。
多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。
猫は水に濡れるのを嫌がります。
猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。
メリットとしては
- 水を掛ける為、追い払い効果は絶大
- センサー式になっており、必要な時だけ稼働する
デメリットは
- 人にも反応する
- 方向が限定する
- 設備自体もコストは高め
- 水の補給経路
- 設置場所の限定
やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。
一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。
人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。
また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。
おススメの使用法は
猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置
超音波
最後は超音波です。
人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。
人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。
猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。
商品の多くは小型で大体１０ｃｍから２０ｃｍ程度の大きさです。
こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。
メリットとしては
- 広範囲をカバーできる
- 効果は高め
- 場所の特定をしなくて良い
- 美観や人への影響が少ない
デメリットは
- １個単価は高め
- 電池交換の必要
- 人も聞こえる場合がある
- 近隣の猫への影響
経験上、猫対策としては１番効果を得られた実感があります。
音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。
しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。
また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。
なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。
他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。
おススメの使用法は
通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置
結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。
入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。
不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。
一番悪いのは無責任な人間
いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。
そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。
必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。
本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。
しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか？
本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。
そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。
また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。
一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。
私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。
人と猫の共存は古来より続いています。
世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
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賃貸マンションの台風被害、大家さんは補償してくれる？火災保険の落とし穴
台風や大雨のシーズン、窓の隙間から雨が吹き込んで、大事な家具や家電がダメになったら・・・そんな不安、感じたことはありませんか？ 鹿児島県でも昨年は線状降水帯による大雨で、私たちがいる霧島市は約３０年ぶりに大規模な浸水被害がありました。 激甚化したといわれる天災地変に我々は備えねばならなくなってきました。 さて、そんな台風や記録的な豪雨などにより、賃貸中のお部屋で被害があった場合は、どのようになるのでしょうか。 みなさんの大切している洋服や家具、家電、お持ちのプレイステーション５やブランド物などは？責任は？ 「借りてる部屋で起きたことだから、大家さんに責任があるんじゃないの？」 「大雨や台風被害だから、管理会社が家財道具も補償してくれるのが筋でしょ」 結論からいきますと 「天災による家財の被害は、大家さん、管理会社の責任にはならないケースがほとんどです」 どういうことでしょう？ 「大家さんが直してくれる」は、実は思い込み 「え、賃貸なんだから、何かあったら大家さんが直してくれるんじゃないの？」 そう思われている方、実はかなり多いんです。 もちろん、そのお気持ちはよく分かります。 毎月家賃を払っているんだから、いざという時は大家さんが何とかしてくれる。 退去の時には「原状回復は貸主負担」なんて話も聞くし、それなら家財も同じなんじゃないの？そんな風に考えるのも、決して無理はありません。 しかし、実はそうではないんです。 大家さんが負っているのは「使用収益させる義務」というもので、簡単に言えば、建物や設備を正常に使える状態にしておく義務です。 雨漏りがすれば屋根や外壁を直す、エアコンが壊れれば直す。 これはあくまで「建物本体」に対する義務なんです。 一方で、その中にある家具・家電・衣類・布団といった「家財」は、大家さんの持ち物ではありません。 入居者であるみなさん自身の財産です。 自分の財産は、まず自分で守る。 これが大原則になります。 そして、台風や大雨のような天災による被害は、原則として大家さんに補償義務はない、というのが基本的な考え方です。 ただ、これも全て「台風だから絶対に大家さんの責任なし」という単純な話ではありません。 ざっくり言うと、判断のポイントは2つです。 ひとつは、建物そのものに問題がなかったか。 以前から雨漏りを指摘されていたのに直していなかった・・・というような「本来直しておくべきことを放置していた」場合は、話が変わってきます。 もうひとつは、その台風が「この地域では普通に来るレベル」だったのか、それとも「記録的な、めったにないレベル」だったのか。 よくある規模の台風で被害が出たのであれば大家さん側の管理不足を疑われることもありますし、逆に周辺一帯が多くの被害が出るような暴風雨であれば、大家さんにもどうしようもなかった、と判断されやすくなります。 ちなみに鹿児島・霧島は台風がほぼ毎年来る地域なので、「普通に来るレベル」の基準自体が、他の地域よりやや高めに見られがちです。 とはいえ、この「建物に問題があったか」「台風は普通だったか異常だったか」という判断は、専門家でも意見が割れるグレーな領域です。 仮に大家さんに責任がありそうだと思っても、それを証明して実際に補償してもらうまでには、時間も労力もかかります。 それに、天災のたびに入居者さんの家財まで大家さんが無条件で弁償していたら、賃貸経営自体が成り立たなくなってしまうのも正直なところです。 だからこそ、「大家さんの責任を追及できるかどうか」に自分の暮らしを賭けるよりも、確実に、しかも早く動いてくれる備えを自分で持っておく方が、よほど現実的な安心につながります。 家財を守っているのは、実は「火災保険」 では、家財が濡れてしまったらどうすればいいのか。 そこで頼りになるのが「火災保険」です。 「火災保険？うちは入った覚えないけど・・・」と思われた方もいるかもしれません。 実は、賃貸契約を結ぶときに、ほとんどの方がこの保険にセットで加入しています。 最初に契約する時に、営業マンなどから説明を受けて、掛けてから入居になっているハズです。 ですが、多くの方はこの保険を「自分が誰かに迷惑を掛けた時の、大家さんや他の入居者さんへの賠償のための保険」だと思っています。 確かにその側面もあるのですが、実はこの保険、正式には「家財保険」と呼ばれる部分を含んでいて、自分自身の家具や家電もしっかりカバーしてくれる商品なんです。 つまり、台風で窓から雨水が吹き込んで、テレビやパソコン、大事な家具がダメになってしまった。 そんな時、この保険に加入していれば、修理費や買い替え費用を補償してもらえる可能性があるんです。 明暗を分けた「更新忘れ」 ちなみに、台風のシーズンになると「家財が濡れてしまったんですが、大家さんに直してもらえますか」というご相談を、私たち管理会社は毎年何件かいただきます。 同じような被害でも、保険に加入していた方は、被害状況を写真に収めて保険会社へ連絡し、無事に補償を受けられました。 一方で、保険に入っていなかった、あるいは入っていたはずなのに更新を忘れていた方は、すべて自己負担になってしまう・・・そんな明暗が分かれる場面を、何度も見てきました。 そう、ここで一番怖いのが「更新忘れ」なんです。 多くの火災保険は、2年契約になっています。 賃貸契約の更新（2年に一度）とセットになっていることが多いのですが、保険契約の更新案内は管理会社からではなく、保険会社や代理店から直接届くことがほとんどです。 引っ越しのバタバタで住所変更を忘れていたり、案内のハガキをうっかり見落としていたり。気づいたら保険が切れていた、というケースは決して珍しくありません。 台風シーズン前に確認したい3つのこと では、どうすればいいのか。 台風シーズンが本格化する前に、ぜひ一度チェックしていただきたいことがあります。 お手元の保険証券（契約時に受け取った書類）を確認し、保険期間がいつまでかを見る 分からなければ、保険会社や代理店に直接問い合わせて、契約が今も有効か確認する 契約時のプランで、家財の補償額（時価額）がどの程度に設定されているかも合わせて見ておく これだけで、いざという時の安心感がまったく違います。 知っておけば、怖くない いかがでしたでしょうか。 台風や大雨で家財が被害を受けても、大家さんが全て何とかしてくれるわけではありません。 でも、それを知っておけば、決して怖いことではないんです。 自分の身は、自分が入っている保険が守ってくれる。 そのことを知って、しっかり備えておけば大丈夫です。 このシーズン、ぜひ一度、ご自身の保険を確認してみてください。
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お部屋探しの閑散期(夏)、管理会社は何をしているのか？
賃貸営業の閑散期(夏)、実は何をしているのか？ 「賃貸屋さんって、夏は暇なんでしょ?」 これ、本当によく言われるんです。 友人からも、オーナーさんからも、たまに社員の家族からも。 まあ、確かにお部屋探しをしている人の数でいえば 否定できません。 梅雨が明けて8月に入ると、お問い合わせも来店もガクッと減ります。 学生さんの一人暮らし探しは春には落ち着き、転勤シーズンのピークも過ぎ、秋の実需期にはまだ早い。 お部屋を探す人自体が、この時期は単純に少ないのです。 傍から見れば「暇そう」に見えるのも無理はありません。 さて、ここからが本題です。 「反響が減ること」と「やることがないこと」は、実はイコールではありません。 むしろこの時期、我々の裏側では意外とやるべきことが山積みなんです。 今回は、管理会社が夏にしていることの一例として、当社の夏をご紹介してみましょう。 草刈り 物件の草刈り、清掃です。 都会の方にはピンとこないかもしれませんが、地方の物件では夏の草の勢いは本当に凄まじいものがあります。 ちょっと油断すると、あっという間に膝丈、下手すれば腰の高さまで草が伸びてしまう。 「先月やったばかりなのに、もうこんなに?」と驚くことも珍しくありません。 これを放置すると、物件全体が「荒れた印象」になり、せっかくの物件が台無しになってしまいます。 炎天下での草刈りは正直かなりキツイ作業ですが、秋の内見シーズンに向けて、地道に手を入れ続けるしかないのです。 最近は良い除草剤や防草シートなども出てきているので、そういった対策も一つではありますね。 しかし、地方の雑草の力強さといったら、本当にたくましいですよ。 条件の見直し 実は「待つ」も立派な選択肢 二つ目は、募集条件の見直しです。 繁忙期を通過してしまった空室があれば、何かしら手を打つ必要は出てきます。 それがリフォームなのか、賃料などの賃貸条件なのか。 オーナーさんと一緒に検討する時期でもあります。 もちろん、これ自体はとても大事なことです。 ただ、ここで気をつけたいのが「一刻も早く決めたい」という焦りです。 早く埋めたい一心で賃料を下げすぎて安売りになってしまったり、逆に「とにかく直せば決まるだろう」と費用の嵩むリフォームだけに頼ってしまったり。 これでは、目先の空室は埋まっても、長い目で見た収益はむしろ悪化してしまいます。 大事なのは、オーナーさんとしっかり意思統一をしておくことです。 必要な部分にはきちんと手を入れる、でも急いで安売りやリフォーム頼みに走らない。 そして、必要なことが完了したら、動かずにじっくり「待つ」という選択肢も、長い賃貸経営の中では十分にアリなんです。 焦って動くことだけが正解ではない、というのは意外と知られていません。 この辺りの「どの位の期間で決めたいか？決まるか？」の感覚をオーナーさん毎に調整することが必要かなと思います。 秋広告・物件写真の仕込み:本番はこれから 三つ目は、秋からの繁忙期に向けた仕込みです。 掲載中の物件写真、実は強い日差しの下で撮ると、影が濃すぎたり逆光になったりして、案外使える写真が少なかったりします。 だからこそ、天候や時間帯を選んで撮り直しをすることも多々あります。 ポータルサイトの掲載情報も、この時期に一度棚卸しをして整えておく。 繁忙期に入ってから「あ、この写真古いな」と気づいても、もう遅いんです。 静かなこの時期にこそ、地味に、でも確実に仕込んでおきます。 台風・防災対応:空室物件のチェックも忘れずに 四つ目は、台風シーズンへの備えです。 夏から秋にかけては台風シーズンでもあります。 人が住んでいる物件はもちろんですが、意外と見落とされがちなのが空室物件です。 飛ばされそうなものが周りに落ちていないか、雨戸やシャッターの動作に問題はないか。 台風が来る前後は、こうした空室物件のチェックにも時間を割く必要があります。 我々の夏は忙しい いかがでしたでしょうか。 正直、この時期の反響が減るのは紛れもない事実です。それはその通りです。 ただ、反響が減ることと、やることがないことは別問題。 草を刈り、条件を見直し、秋に向けて仕込み、台風に備える。 管理会社の一年は、目に見える忙しさだけでなく、目に見えない忙しさでできているものです。 しかし、最近の夏の暑さはスゴイですね。 本当にいつか「南向き」が嫌われる条件になるかもしれませんね。 みなさんも熱中症には気を付けて、来る秋に向けて自力を鍛えておきましょう！
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安否確認は誰でもできる？義務・費用・警察立ち会いとは？
もし今日、あなたと連絡が取れなくなったら・・・気づいて、動いてくれる人はいますか? こう聞かれると、案外「うーん」と考え込んでしまう方も多いのではないでしょうか。 さて、私たち賃貸管理会社には、時々こんな連絡が入ります。 「家族と連絡が取れないんです、部屋で倒れていないか心配で」 「従業員が無断欠勤していて・・・様子を見てもらえませんか」 こういった依頼を、私たちは「安否確認」と呼んでいます。 管理会社の義務ではない 結論からいきますと、私たち管理会社には、この安否確認に協力する法律上の義務はありません。 そして正直に言えば、対応したところで会社の利益には一銭にもなりません。 むしろ拘束時間は長く、面倒な業務のひとつです。 「管理会社なら鍵も持ってるし、緊急時はすぐ動いてくれるんでしょ?」 そう思われている方は多いかもしれません。 あら意外、実はそうではないのです。 安否確認は、あくまで管理会社が「善意」で対応しているものです。 義務でもなければ、断ったところで責められる筋合いのものでもありません。 実際、対応を渋る管理会社があっても、それ自体は責められません。 ではなぜ、義務でもメリットもないことに、私たちは時間を割くのでしょうか。 間に合った命を見てきたから 理由はシンプルです。 人命に関わることだからです。 安否確認の依頼のうち、実際に倒れていたり、亡くなっていたりするケースは、体感として5％程度です。 残りの95％は「単なる寝坊だった」「気まずい相手だから連絡を無視していただけだった」など、拍子抜けするような結末で終わります。 ですが、この5％のために対応を惜しんでしまえば、助かるはずの命を助けられなくなる。 そう思うと、面倒だからと後回しにはできないのです。 先月、実際にこんなことがありました。 ある入居者さんの安否確認を行ったところ、脳卒中で倒れているところを発見しました。 あと数日発見が遅ければ、間に合わなかっただろうと言われました。 きっかけは、その方が勤めている会社の上司からの連絡でした。「無断欠勤が続いていて心配だ」と、わざわざ管理会社まで連絡をくれたのです。 もし、その上司が「まあ、そのうち出てくるだろう」と気にも留めなければ。 もし、「他人のことに首を突っ込むのも・・・」と連絡をためらっていたら。 結果は、大きく変わっていたかもしれません。 安否確認は、誰でも自由にできるわけではありません ここで一つ、大事な補足をしておきます。 「心配だから」といって、誰でも自由に安否確認ができるわけではありません。 もし本人の意思確認もなく、言われるがままに部屋を開けられるとしたら、それを悪用する人も出てきます。 借金の取り立てをしたい人や、元交際相手を探し出したいストーカーが「心配なので安否確認してほしい」と持ちかけてくる・・・そんなことも、実際には起こり得るのです。 ですから私たち管理会社が安否確認を行う際は、必ず警察官の立ち会いのもとで対応します。 当然ですが、契約者本人に確認をします。 意外と多いのが、普通に電話に出て「その人には教えないでください」というタイプや「私から連絡しておきます」という返答です。 それでも連絡が取れない、携帯も電源が落ちているなどの場合に限り、次のステップです。 連絡してきた方と本人がどういう関係なのか、いつから連絡が取れていないのか。 事前にしっかりと事情を聞き取り、警察官にも状況を確認してもらったうえで、はじめて開錠に踏み切ります。 仮にご親族と名乗る方が来られても、それだけで勝手に開けることはありません。 また、当社では依頼をした方は必ず現地に来てもらいます。 電話だけで、誰かも分からない人からの依頼は受けられません。 そしてもう一つ。 もし開錠が必要になった場合、その費用(鍵屋さんの出張費や作業費など)は、原則として依頼者の負担となります。 管理会社が無料で何でもしてくれる、というものではないことも、知っておいていただきたい点です。 こうした手順を踏むからこそ、悪用も防げますし、私たちも安心して協力できるのです。 誰かが気にかけてくれる、という備え この出来事を通じて、あらためて思ったことがあります。 それは、「自分に何かあったとき、心配して連絡をしてくれる関係性」を、日頃からどれだけ持っているか、ということです。 会社の上司や同僚、家族、友人、あるいは近所の方でも構いません。 「最近ちょっと様子がおかしいな」「連絡が取れないな」と、ふと気にかけてくれる誰かがいる。それだけで、いざというときの結果は大きく変わります。 もちろん、誰にも頼らず一人で自由に生きたい、という価値観も、私は否定しません。 それも一つの生き方だと思います。 ただ、そういう生き方を選ぶとしても、「もしものときに、誰かが気づいてくれる仕組み」だけは、どこかに残しておいた方がいい。 今回の出来事で、私はそう強く感じました。 安否確認は、管理会社にとって義務でもなければ、得になる業務でもありません。 それでも、間に合った命を見てきた身としては、これからも力を尽くして対応していきたいと思っています。 そして、これを読んでくださっているあなたにも、少しだけ考えてみてほしいのです。 もし今、あなたと連絡が取れなくなったら、気づいて動いてくれる人はいるでしょうか。 いなければ、今日からでも遅くはありません。誰か一人、そんな関係を大事にしてみませんか。
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騒音問題は本当に難しい ~管理会社は「どこまで」やればいいのか~
騒音問題は本当に難しい 現場に立つスタッフなら、誰もが一度は通った「終わらない騒音苦情」 騒音の苦情を受け、原因と思われる方へ連絡します。 快く対応いただいたにも関わらず収まらない苦情。 出来る対応はしてみたものの、一向に収まらずに、残す解決方法は現実的ではない建て替えレベルの防音施工。 どんな対応をしても収まらないし、原因の特定も出来ないままに苦情が続く。 何とか苦情に苦しんでいる入居者さんに寄り添いたい。 だけど、手がない・・・・ 結論から言いましょう。 管理会社にできることは限られています。 そして、それでいいのです。 むしろ、そこを勘違いすると対応を誤ります。 今回は「私たちがどこまでやるべきか」というラインをある程度明確にし、その先にある「入居者同士の訴訟」という解決方法についても、スタッフとして知っておいてほしいという話です。 実はこの問題いつまでも「頑張ります」で対応を続けると、最終的には全員が不幸になる可能性を含んでいるのです。 そもそも管理会社に「解決する権限」はない まず前提として押さえておきたいのは、私たちは「建物・契約の管理者」であって「人の管理者」ではないということです。 どんな入居者であっても、強制的に退去させる権限や、部屋に立ち入って調査する権限も、私たちにはありません。 それは警察でも弁護士でもない一企業には当然の話です。 それほどに今の借地借家法というのは強いものです。 入居者保護の前では管理会社の権限など有って無いに等しいものです。 「じゃあ、管理会社は何もしてくれないのか」と言われれば、それは違います。 ここからが本題です。私たちが「するべきこと」と「できないこと」の線引きを、はっきりさせておきましょう。 スタッフが最大限やるべきこと まず、私たちがやるべき対応はこれです。 苦情を受けた際の丁寧な聞き取り(いつ、どんな音が、どのくらいの頻度で) 該当住戸・全戸への書面での注意喚起 電話や対面での状況確認と説明 対応の経緯・日時をすべて記録に残す 体感ですが、現実の騒音問題は、この対応だけで9割以上収まります。 だからこそ、面倒でも一つひとつ丁寧にこなす。 ここに手を抜くと、後々こじれた時に「管理会社はちゃんと対応したのか」という話になりかねません。 逆にきちんとやっていれば、それだけで十分に胸を張れる仕事をしたと言えます。 ただし、ここで一つ注意しておきたいことがあります。 「どこまでやったら十分か」は、苦情の深刻さによって変わるということです。 軽い苦情であれば書面注意で一旦様子を見てもいいでしょう。 しかし、頻度が高く、被害を受けている方の生活や心身に明らかな影響が出ているような深刻なケースでは、書面注意だけで止めてしまうと「対応を尽くした」とは言えません。 聞き取り→書面注意→個別の警告→連帯保証人への連絡、というように、状況に応じて段階を一つずつ上げていく。 この「積み上げ」があって初めて、私たちは胸を張って「やれることはやった」と言えるのです。 「受忍限度」を知っておくと、対応の質が変わる ここで知っておいてほしいのが「受忍限度」という考え方です。裁判所は、騒音が違法かどうかを判断する際、単純な音量の大小だけでなく 音の大きさと種類 頻度・時間帯・継続時間 建物の構造や防音性能 苦情を受けた側の対応の誠実さ こういった要素を総合的に見ています。 実際にあった裁判例では、上階の子どもの足音が問題になったケースで、音量そのものよりも「静かにしてほしいという申し入れに対し、乱暴に突っぱねた」という対応の不誠実さが重く見られ、損害賠償が認められています。 これを知っていると、私たちの聞き取りや記録の意味が変わってきます。 「音の種類・頻度・時間帯」を具体的に記録しておくこと自体が、後々どちらの入居者にとっても重要な材料になるからです。 感覚だけで「うるさい」「うるさくない」と判断せず、こうした要素を意識して聞き取る。それだけで対応の質が上がります。 なお、実際に賠償が認められた事例でも、慰謝料の相場感としては数十万円程度にとどまることが多く、測定費用や弁護士費用を含めても、被害を受けた側にとって「割に合う」金額とは言い難いのが実情です。 この現実も、頭に入れておく必要があります。 それでも収まらない時――ここが私たちのラインです 聞き取り、注意喚起、警告書・・・やるべきことを尽くしても収まらない。 そんなケースが、残念ながら存在します。 ここで大事なのは、「これ以上は私たちの仕事ではない」とラインを引くことも、スタッフの仕事のうちだという意識です。 管理会社には、どちらが正しいかを判断する権限も、どちらかを一方的に退去させる権限もありません。 ここから先まで管理会社が抱え込もうとすると、かえって当事者双方から「なぜ管理会社が勝手に決めるんだ」という反発を招きかねません。 その先にある選択肢が、入居者同士による訴訟です。民事調停や少額訴訟、通常の訴訟といった法的手続きを経て、当事者同士が白黒つける。 これは管理会社が「逃げる」ということではなく、そもそも私たちの役割と司法の役割が別のものだ、というだけのことです。 被害を受けている入居者に対して、「これ以上は当社では判断できません。もし解決を望まれるのであれば、法的な手続きという方法もあります」と、はっきり伝えられるかどうか。 これもスタッフとして持っておくべき知識です。 あいまいに「頑張ります」を繰り返すより、よほど誠実な対応だと私は思います。 そして、それまで私たちが積み上げてきた聞き取りや記録は、その入居者が次のステップに進む際の貴重な材料にもなります。 ただし、ここでも一つだけ気をつけたいことがあります。 私たちが案内していいのは「そういう制度があります」というところまでです。 「勝てますよ」「これくらいの賠償が取れるはずです」といった見通しや、訴状の書き方まで踏み込んでしまうと、それはもう管理会社の仕事の範囲を超えてしまいます。 弁護士や法テラス、簡易裁判所の相談窓口といった入り口を示すだけにとどめておく。 それが私たちの誠実さの、もう一つの形だと思っています。 まとめ それでも、騒音の苦しみというのは、経験した人にしか分からないくらい想像以上のものです。 眠れない夜が続く辛さ、原因が分からないまま苦情を溜め込む苦しさ、これは決して大げさな話ではありません。 だからこそ、私たち管理会社は誠実で真摯な対応をすべきなのです。 それは、権限もないのにあるかのように振る舞ったり、やっているフリだけで済ませたりすることではありません。 出来ることを丁寧にやり切り、それでも解決しないのであれば、適切な解決までのルートをきちんと指し示してあげること。 それこそが、私たちに出来る、そして私たちがやるべき、プロの仕事だと私は思いますよ。
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俺の屍を越えてゆけ ~変な座右の銘~
なんの話だ？と思われるタイトルですね。 今回は完全な内田の雑談です。 この「俺の屍を越えてゆけ」は私の座右の銘といえる位に好きな言葉なんです。 元はプレイステーションのゲームソフトで知りました。 しかし、私はそのソフトをやったことはありません！ やったことのないゲームのタイトルを座右の銘にする奴なんか、どこにいる。と思われても仕方ないですね。 ちなみに、このゲームはタイトル通りの内容だそうです。 簡単に紹介すると 「俺の屍を越えてゆけ」は、呪いにより数年しか生きられない一族が、神々と交わり、世代を重ねて宿敵を打ち倒そうとする和風RPGです。短命な子供を育て、能力を継承させ、強大な敵に挑むという独自のサイクルが、一族の絆と儚さを描き、世代を超えた感動を呼びます。20年以上経った今も、多くのファンに愛されています。 こんな内容だそうなので、よろしければ是非プレイしてみてください。 では、本題になりますが、なぜこの「俺の屍を越えてゆけ」が私の座右の銘なのでしょうか。 今回は私の完全な雑談にお付き合いください。 人は何のために生きているのか？ おっと、小難しそうな質問が来ましたね。 とはいえ、この問いはほとんどの方が、一度は通ったことでしょう。 ちなみに私はこの問いには 人間に生きる意味など特にない と考えています。 おぉ随分厭世的な奴だと思われるかもしれませんが、そうでもありません。 正しくは 生きる意味などは無いが、それでも意味は持たずにはいられないのが人間だと思っているだけです。 この辺りは、本職の哲学者などもたくさん生きる意味などは語っていますし、そもそもこの問題に「正しい答えなど無い」ので、割愛します。 私にとっての「俺の屍を越えてゆけ」はその意味でピッタリなのです。 人生は好きに生きたらいい。と思ってはおりますが、それでも意味を持たずに日々過ごすのは、私にとっては退屈だったり、活力が沸かないんです。 若かりし頃、ただダラダラと生きた時間もありましたが、それはそれで楽しかった部分もあるのですが、日々鬱屈としていた気がします。 とはいえ、自分自身に大層な野望や野心も持ち合わせてもおらず、何を活力にしていいのかも分かりませんでした。 そんな時にふとこの言葉に出会いました。 なぜか「俺の屍を越えてゆけ」という言葉に心をザワザワさせられたのです。 当時は漠然としていたのですが、自分自身に家庭が出来たり、不動産の仕事をする中で、この言葉に自分自身が寄っていったのです。 そうしている内に「俺の屍を越えてゆけ」が自分の中で「こう生きてみよう」という言葉になりました。 私はリレーの途中走者である 「俺の屍を越えてゆけ」 この言葉は自分が先に倒れて、その意志を継ぐ人への言葉です。 私自身は大層な野望や天下統一のようなスケールの大きいものはありません。 教科書に名を遺すようなこともないでしょうし、それにも興味はありません。 それでも私が生きたことで、少しでも社会や子どもたちが良くなればいいなと思っているだけです。 不動産業も一緒です。 今年建つ鉄筋コンクリート造の建物などになれば、平均寿命からすると、この建物の終焉など私は見ることはないでしょう。 土地になればもっとです。 私がいる期間など、この地球や土地からすれば、一瞬の火花のようなものです。 ただ、この期間の土地や建物を、次世代に繋ぐお手伝いをしているだけですからね。 でも、それでいいんだと思います。 現在、私は居住支援協議会の部会長という大役を仰せつかっています。 高齢の方や障がいを持つ方、ひとり親世帯など、住宅の確保が難しい方々を民間の力で支えるための組織です。 正直に言いましょう。 この超高齢化社会と人口減少が加速する日本の、そしてこの地域の深刻な難問が、私一人の代でスカッと、パーフェクトに解決するなんてこれっぽっちも思っていません。 私の力など、社会全体の大きな流れから見れば本当にちっぽけなものです。 私ごときの力で明日の朝に街が劇的に変わるわけではないのです。 では、解決できないならやる意味がないのか。 そうじゃないんです。 私の代で解決できなくても、私がここで立ち続け、失敗しながら、少しでも前に繋いでいけばいい。 私が倒れるまでにこの場所を維持し、継続していけば、いつか私の後ろから、すべてをひっくり返して解決してくれるような「本物の天才」が現れるかもしれない。 その天才が出てくるその日まで、失敗の先駆者として、社会を途切れさせずにバトンを繋ぐこと。 それこそが、途中走者である私の使命的なものだと思っています。 こんなことを言うと、子どもがいない人は関係ない話なのか、と思われるかもしれません。 全くそんなことはありません。 子どもがいる、いないなんていう狭い話ではなく、自分の身の回りの人や、これからこの街で新しく生きていく名もなき誰かのため、それで十分だと思います。 私たちは生きているだけで、次の世代に続くバトンを全員がすでに手渡されているのですから。 よくよく考えてみたら、自分が生まれたということは、生命誕生から自分までバトンが途切れずに廻ってきた証ですからね。 途中では、どうしようもない奴もいたでしょうし、立派にも関わらず早世した人もいたでしょう。 それでも何だかんだ、自分にバトンがきたんですから。 子どもがいる、いないとかではなく、自分にきたバトンを次世代に渡してみればいいんじゃないかなと思うんです。 何も政治家になって日本を変えるとか、世界的な大発明をするとか、そんな大層なことじゃなくていいんです。 一生懸命に生きていたら、きっと次世代へのバトンになりますから。 自分の周りにいる人を、ちょっとだけ大事にするとか、ちょっとゴミを拾ってみるとか、なんでもいいんだと思います。 そういったことの全てが、次のランナーが少しでも走りやすくなるようにコースを均しておくことですからね。 いつか私が力尽き、倒れた時に、ちょっとだけいい屍（バトン）になってたら最高だなと思っています。 私は私の区間を一生懸命に走ってみようと思います。
