効果はあるが使い方は注意
全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。
そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。
「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」
あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。
ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。
こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。
雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。
そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。
除草剤
ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。
私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。
除草剤には大きく２種類
一口に除草剤といっても２種類程あります。
液体タイプと粒材タイプに分かれます。
色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら
今生えている草を枯らすのが液体タイプ
これから生えないようにするのが粒材タイプ
と覚えておけばいいと思います。
効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。
一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。
ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。
大失敗
このような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。
その理由としては
土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。
しかし、その日はやってきたのでした。
ある日のこと店舗の電話が鳴ります。
「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」
冷や汗が出ます。
しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。
その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。
現地にいくと、確かに作物は枯れていました。
そして当社の作業スタッフに確認をすると
「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのこと
あー、使っていたのか・・・
液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。
先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのこと
この因果関係の証明は難しいものです。
結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。
隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。
便利だが正しい使い方を
これを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。
やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。
いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。
その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。
- 隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない
- 傾斜地の上の方では使わない
- 水路が近い場合も使わない
- 上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しない
これらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。
傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。
除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。
今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。
最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。
みなさんの参考になれば幸いです。
-
オーナーの名言（迷言？）集 ～金を借りられるのも才能だからね～
数々の名言や迷言の中から定期的にセレクトしていきましょう 不動産融資をどう考えるか？ 今回から不定期に送るオーナーの名言（迷言）シリーズ 第一弾は 「金を借りられるのも才能だからね」 でございます。これは当社のオーナーさんではなく、とある会合で出会ったオーナーさんです。Aさんとしましょう。この方は不動産投資を始めて５年程経っている段階とのことでした。周りのオーナーさんからの評価は「手当たり次第買っている、利回りが低くても手を出す向こう見ずオーナー」という感じでした。宴もたけなわになってきたころ、ある別のオーナーさんがAさんに尋ねました。 「なぜそんなに利回りが低い物件でも買い続けるのか？」と するとAさんの返答は 「借りられるから、買う」 とのシンプルな答え どういうことでしょうか？ 俺にとっては借金は「資産」 確かに、分からなくはない！ Aさん曰く 「今は借金だが、借金は資産になる残高だ」と、また「投資に融資してくれる不動産をやらない手はない」うーん、確かに一概に全て間違っているとは言えませんね。確かに不動産は投資と呼ばれる様々な手法のうち、銀行が一般の方にも融資してくれる数少ない投資の一つであることは間違いありませんから。また、少ない元手から大きな資産にしていくのに融資は有効な手立てであることも間違いではありませんからね。例えになりますが、戸建を買おうとする時も一緒ですね。本来、現金で買えばいい物を早めに買うとなると銀行に融資を受けざるを得ません。溜まるのを待っていたら、それこそ３５年後にマイホームとなってしまいますからね。不動産投資も同様で時間を味方につける訳ですから、融資を返済しつつ、資産を増やしていく為に融資は有効な手立ての一つです。 しかし、それでも一番気になったのは 「銀行が貸すってことは大丈夫ってことだ」 この一言でした。確かにあまりに無茶な利回りや無謀な不動産だと銀行は融資をしません。返ってこない確率が高いのですからしかし、だからといって 「貸す＝大丈夫」ではもちろんありません。 この点を他のオーナーさんに突っ込まれたAさんの最後の一言が 「それでも金を借りられるのも才能だからね」でした。この言葉についてだけは同感です。銀行も融資するにあたって人を見ます。資産、職業、年収など多岐に渡ります。以前に比べ、不動産への融資のハードルは高くなってきているのも事実です。そんな中融資を受けられるというのも実力の一つであることは間違いありません。だからといって、融資が出るから全てＯＫとはなりませんが・・・ その会合に私はその後行くことが無くなり、Aさんのその後は分かりませんが、今も走り続けているのかどうかは少し気になります。あの時の周りの反対をよそに大成功を収めているのか、あるいは・・・
-
ロフトにプラス１（ダウンライト）で見た目を変えよう ～ロフトの空室対策～
どうせやるならプラス１してみましょう 味気ないロフト部分に 今回は久々にリフォームの話題を当社は以前からも触れておりますが、私とスタッフにハウスメーカーでのリフォーム経験があるため、リフォームについては少々自信がございます。通常のリフォーム屋さんが行うリフォームよりも安価にできる訳ですね。涙ぐましい努力もございますが（工事前に自ら資材を運んだりすることも・・）今回はロフトの下部分にダウンライトを埋め込む工事のご提案でございます。ロフトの下部分は通常左の写真のように照明を付けるのが一般的ではあります。 こんな感じになってしまいます。 その為、今回はこの部分をもっとスマートにしたい！と思いダウンライトを埋め込んでしまいました。 出来上がりがこちら あら素敵！スッキリしましたね ついでにキッチンも キッチンの照明はデザイン的にも制約が多い為、ダウンライトと相性がいいんです。 費用もそんなに掛かりません 費用的にもそんなに掛かりませんよ。しかもキッチンの照明というのは先ほども挙げた通り、制約が多いのです。 狭いキッチンだと吊り戸の開き戸と干渉する吊り下げ式だと圧迫感があるシーリングライトだとキッチンに似合わない などなど、ダウンライトと相性が良いのです。最近のダウンライトは縁も黒や金などカラーも選べるようになり、使いやすくなってきました。ちなみにダウンライトの数を「何個付ければいいの？」という疑問ですが、目安として 「畳数－２個」あると明るさは大体大丈夫ですよ！ もちろん、選ぶダウンライトの特性により多少変わりますけど、概ねそのくらいと思っておけばいいでしょう。少し築年数が経過してきた時の対策の一つとしていかがでしょうか
-
ネズミ捕り先生 ～俺みたいに捕まるな～ 国分新町 ガード下近くＹ字
一旦停止、超注意地点です。危ないですしね。 まずは場所から 今回もネズミ捕り先生～俺みたいに捕まるな～というタイトルで、霧島市の中でも警察による取り締まりの多い場所をご紹介いたします。特に霧島市に初めて住むという方へ霧島市の道路の要注意ポイントを啓発しようという目的で紹介します。今回は霧島市国分新町のガード下近くのＹ字交差点です。新町１丁目から国分清水方面への抜け道として使うことが多いのですが、新町方面から向かうとＹ字で一旦停止があるのです。そして、対向車線は一旦停止が無いため、ボーっとしてると「こちらも一旦停止しなくて良さそう」に見えてしまうのです。しかも、先には１台ずつしか離合できないガード下です。ここでスピードを増してはいけません。警察が見張るということは「危ないし、交通ルールを守らない人が多いポイント」ですからね。 一旦停止を見られている 向花方面から見た光景、この一旦停止です。ちなみに警察はこの左手後ろ側にいることが多いです。 合流地点になっているため、確かに停まらないと危険です。この右手に停まっています。 ちなみに一旦停止がある側の方が交通量が多いです。 一旦停止を過ぎると、このガード下、一台分の車幅しかありません。初心者注意です。 対向車は一旦停止がありません。しかも直線になっているので「まさかこちらだけ一旦停止とは」となりがちです。 ガード下側からの光景です。 右手側は一旦停止が無いので、一旦停止せずに合流するとどうなるか・・・ 国分住民にとっては常識だが こちらの場所は地元の方なら常識ともいえますが、写真でも書いた通りです ・対向車は一旦停止がない・見た目には直線になっている為、合流側が一旦停止と思ってしまいやすい この２点だと思います。たまに前方を走る車が停止せずに、合流しようとした車とぶつかりそうになるのを見たこともあります。みんなで注意しましょうね。
-
警察から入居者のことを尋ねられたら？～捜査関係事項照会書と個人情報のバランス編～
まずは落ち着いて対応しましょう！ 警察からの電話 犯罪？入居者が容疑者？そうとは限りません 「もしもし、○○署の○○課の○○ですが、○○マンション○○号室の方について教えて欲しいのですが」 嫌な電話です。それなりの管理戸数があると、一定の確率で警察からこのような電話が掛かってくることがあります。その場合に入居者の個人情報を開示して良いかどうか。これが争点となります。昨今、個人情報保護法などもあり、その取扱いに慎重にならなければなりません。この場合、どのように対応すればよいかをご説明したいと思います。 捜査の中で必要だから電話している まずこの電話は「現在捜査中の事件や事故について、入居者が関係している可能性がある」ということです。しかし、この段階では該当する方が容疑者かどうかは実は分かりません。警察の方に「この方が何かしたんですか？」と訪ねても「捜査中なので」と言って教えて貰えません。当然ですよね。一般人に捜査中の内容をペラペラしゃべるはずもありませんから。ただ、この段階では容疑者ではなく、単に容疑者の知り合いなどの可能性もあるのです。他には、本人は全く無実だが、親族が容疑者の場合などもあり、一概には言えません。その為、慌てて該当している方を容疑者扱いしたり、危険人物と思う必要はこの段階ではありません。ではどうやって対応すればいいのでしょうか？ 自分を守る為に「捜査関係事項照会書」をもらおう 犯罪や事故を解決する為に協力しましょう 入居者の個人情報を他の機関や個人に開示することは基本的にはありませんし、してはいけません。例えば親族だという理由だけで「そこに住んでいるか」などの質問には答えられません。大体、親族であれば本人に聞けばいい訳ですから。勝手に開示してしまい、入居者がトラブルに巻き込まれてしまうことを避けねばなりません。とはいえ、警察の捜査には協力せねばなりません。犯罪や事故の捜査を行っていることは間違いありませんから。しかし、個人情報を開示したことで入居者から訴えられえたり、個人情報開示の責任追及を受けることも避けねばなりません。また、今電話してきている人が警察かどうかの確認もせねばなりません。警察になりすまして個人情報を取ろうとする個人や団体も非常に多くいますからね。よく「末尾の電話番号が０１１０だったら警察だよ」と断言する方もいますが、一般電話でも末尾０１１０はあります。何ならその思い込みを元に０１１０末尾の番号で詐欺などを働く輩もいるそうです。嘆かわしい ではどうすればいいのか？ 自分自身（管理会社）を守るためにも警察から個人情報の提供要請があった場合は「捜査関係事項照会書」を警察に貰ってください。 大体、電話が掛かってきた段階で「照会書（ショウカイショ）をいただけませんか？」と話せば大丈夫です。警察も「じゃあ伺った時にお渡ししますね」とか「先にＦＡＸで送っておきましょうか？」と言ってもらえます。警察としても開示した先が個人情報保護で問い詰められないように「証拠として欲しいんだな」というのは理解していますから。 ちなみに、気になる個人情報保護法ですが、ガイドラインでは開示する要件の一つがこのようになっています。 法令に基づく場合（法第16条第３項第１号関係）法令に基づく場合は、法第16条第1項又は第2項の適用を受けず、あらかじめ本人の同意を得ることなく、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて個人情報を取り扱うことができる。事例１）警察の捜査関係事項照会に対応する場合（刑事訴訟法（昭和23年法律第131号）第197条第２項）個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編） このように個人情報保護法の運用ガイドラインでも捜査関係事項照会には応じてもよいことになっています。※一部弁護士さんの見解では、それでもプライバシー保護はするべきとの意見もありますが、実務では拒否することは特段ありません。 しかし、それでも当社が追加しているのは、プライバシー保護の観点で 「照会書に記載のない事項や入居者の生活ぶりなどは開示しないようにする」 この１点だけですね、照会書に記載されている事項はもちろん協力いたします。しかし、それ以上の例えば帰宅時間や生活態度、クレーム履歴などはこちらからは提供しないようにしています。これはせめてもの入居者のプライバシー保護と思っている点です。要は「聞かれた範囲以上のことで、管理会社として話さなくてもいいことは喋らない」そして、聞かれたことに嘘はついてはいけませんが、聞かれたこと以上のことを話す必要もない。位の心構えで良いと思います。 捜査関係事項照会書はこんな書類 捜査関係事項照会書の様式です。各県警によって多少変わるような気がします。 こんな書類で出してもらえますので、原本は保管しておきましょう。これがあれば、後は警察の求めに応じて関係書類を閲覧してもらいましょう。たまにコピーをいただけませんか？と言ってこられますが、当社ではご協力しています。ちなみに捜査関係事項照会書は強制ではありません、あくまで任意の協力という点も大事です。拒否したことで罰則などもありません。しかし、だからといって無闇に拒否するのも得策ではありません。本当に大事な情報で警察が必要とするもので拒否した場合、警察は捜索差押令状なるもので強制的に行うことも出来ます。無闇に拒否して会社やオーナーの自宅に警察に令状を持って来させるのも不毛な行動ともいえます。 入居者の為になるのだから 基本的には協力しましょう 対応としては以上になります。ちなみに「任意だから協力する義務はない」との意見も分かります。しかし、該当する方が仮に容疑者だったなら。他の入居者の為にも罪を償っていただいた方がいいですよね。また、無実だとしても警察の捜査で必要なら協力すべきでしょう。なぜなら警察が動いている以上、「誰かが被害に遭っているのでしょうから」そして、無実なら早めに疑いも晴れた方がいいでしょうしね。いずれにしても、他の入居者にも当の本人の為にも管理会社としては出来る限り協力していいと思います。ちなみに事件の解決後に警察の方がお菓子を持ってきていただくことがあります。聞いたところ、事件解決にご協力いただいたお礼ですと渡すこともあるそうです。絶対ではないですが、その際はありがたくいただいております。ちなみに受け取ったことでの証言の強制、罰則や贈収賄的なこともありませんよ、あくまで協力のお礼だそうです。
-
過去に受けた変なクレーム
今まで受けたクレームの中で変わったものを どうしたらいいものか・・・ 先日、ニュースサイトでこんなニュースを見ました 「テレビが故障してＷ杯が見られない」不要不急の１１０番通報が３５万件 「１．３倍」に急増 警察への通報のうち、不要不急の１１０番通報がおととしに比べて１．３倍に急増しているとのこと。確かにテレビの故障を警察に言ってもどうしようもないと思うのですが、警察の方も大変ですね。今回は賃貸管理会社をしているうえで避けられないクレーム（正当な物も含めてですよ）その中でも私が過去に経験したことのある「変わったクレーム」をご紹介してみたいと思います。 ＴＶコマーシャルで偉そうにするな 当社はＴＶコマーシャル出してません ある日のこと、会社に電話がありました。たまたま私が取ると開口一番 「お前のところの社長はＴＶコマーシャルで偉そうにしゃべりやがって」 とのこと 社長の私が知らない間に当社はＴＶコマーシャルを出していたのでしょうか？「当社は不動産会社ですが、お間違いではないですか？」と尋ねてみました。 「間違いない、社長が偉そうにコマーシャルなんか出る暇があったら仕事しろ」 そして電話を切られてしまいました。 多分どこかの不動産会社と勘違いしたのかと思いますし、その後も一度も連絡はないのですが、何と間違ったのでしょう？謎です 私だけ新聞が届いてない そのままですが、理解するのに時間が掛かりました。 これも電話でした 入居者「私だけ新聞が届いてないみたいなんですが・・」 これ自体はたまーに受けることがあるのです。主な原因としては①配達する側のミス ※管理会社では調べようがありませんが②郵便物の盗難（新聞泥棒）のどちらかなのですが今回は違いました。 そもそもこの方、新聞を契約していませんでした 住んでいるマンションの郵便受けのほとんどに新聞が入っていることから 「マンションに住んでいると貰えるんだ」と思ったそうです。書けば簡単なのですが、まさかの勘違いだけに辿り着くのは時間が掛かりました。全く悪意もなかったので実害もありませんでしたが、「そう思う方もいるんだな」と驚きました。 放射能が気になるので物件を「何かで」覆って欲しい これは東日本大震災発生後の東京にいるときのことでした。当時、原発の事故があり、周辺では放射能の値が高くなったニュースをご覧になった方からでした。「東京でも放射能の数値が高くなってきている」「ついては放射能から入居者を守るのも管理会社の役目だろう」「だから建物全体を覆って放射能対策をするべきだ」「何で覆うかは調べてほしい」当時は政府も含めて対策をしておりましたが、東京では避難などの措置も取られない状態でしたから、管理会社の我々もニュースや情報を取っている段階でした。そんな中で「放射能を防ぐ」という方法はいくつか紹介されていたものの、「覆う」のは不可能でした。しかし一向に納得はしてもらえずに「管理会社は安全を提供する義務がある」との一点でしばらくの間対応を迫られました。最終的には話して理解を得られましたが、当時は情報も錯綜する中、大変でしたね。 あのネコを譲って欲しい なぜ言えたんでしょう？ これも変わったクレームというか要望というか分譲マンションの管理をしている時のことエントランスで管理員さんと話していた所、見知らぬ親子が話しかけてきました。５０歳くらいの女性と小学校高学年くらいの男の子でした。 「さっき入っていった人の飼ってるネコを譲ってほしいから、あなた達からお願いしてくれない？」 なんですと？確かに先ほどマンションに住んでいる住人さんがネコを連れて帰ってきました。動物病院に行ってきたとのことで、先ほどまで私や管理員さんと雑談していましたから。面食らってしまいましたが私は返答します。「絶対ダメでしょうし、そもそも今飼ってらっしゃるネコですよ？」と、すると 「あのネコは高いネコだ！私たちの方が可愛がるから」と返答になってません。 子供の前でなんてことを言うんだ！当初は丁寧にお断りしておりましたが とりあえず言ってみないと分からないからあの人も手放したがってるかもしれないからあんた達も管理会社なんだから地域の役に立たないとこの子もネコを飼いたいし、子どもの願いだから などと全く聞きません。その為、最終的にはこれ以上言うのであれば警察などに相談せねばなりません。と伝えたところ 「ケチ」 と吐き捨てて帰っていきました。一応、その住人さんには顛末を話して今後注意をしてもらうことと、近くの交番の警察の方に報告しておきましたが、スゴイことを恥ずかしげもなく言う人がいるもんだと思いました。結局その後実害も無かったのですが、あんなことを言う人もいるんだなと勉強になりました。 社会の常識とは？ 私も日頃から「自分の常識、社会の非常識」という言葉を思い出し、自分の振る舞いを気を付けようと心がけております。勘違いなどであれば、笑い話にもなるのでいいんですけどね。でも、一方で冒頭の警察の事例などは深刻かもしれませんよね。本当に大事な通報が不要不急の１１０番により埋もれたり、警察の業務量増加になってしまったら大変です。警察や消防に何でも言えばいいという訳ではないんですけどね・・・また、社会で仕事をしていると、どの仕事でも一定あるんでしょうね。社会の同志のみなさん、今日もお疲れ様です。
