エンジョイキリシママルシェ
とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。
主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。
そして5月14日（本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延）に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。
エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。
まずは場所と詳細をご紹介しましょう。
ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche
今回の場所は霧島市市民会館
何と115ブースの参加
今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。
そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。
段々と規模が大きくなってきているのでしょう。
この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。
会場の様子
会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。
そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。
今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。
ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。
一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ？」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。
私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか？」と聞かずにはいられませんでした。
そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。
ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。
この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。
インスタはこちら
最大の魅力は「人」である
今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。
商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。
そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。
警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。
出店者の方々も良い人ばかりでした。
一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。
霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。
そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。
同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。
次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません！
みなさんもぜひ！
お問い合わせ
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大家になろう② ～はじめの一棟 世帯数は？入居率は？～
https://lotushome.jp/blog/4909/ この記事では「大家になろう」をテーマに管理会社目線で見た不動産投資についてご紹介しております。 前回は、多くのみなさんが悩む「最初の一棟」についておススメしてみました。 こういったテーマですと抽象的なものが多いのですが、前回の記事では 築年数12年～25年 鉄筋コンクリート造のマンションではなくアパートで 利回りは地域の平均程度～少し上ならラッキー 現在の入居率は８割以上程度 世帯数は６戸以上～できれば１０戸 こんな条件でした。 改めて見てみると「普通じゃない？」と思われるでしょう。それどころか 「もっと儲かるって聞いてるよ」「高く売りつけたいから平均的な物を目安にしているんだ」「もっと高利回りな物件がいい」というお声が聞こえてきそうです。 前回の記事でも書きましたが、この条件を挙げているのは 最初の一棟で回復不能なダメージを負わない為です 私は以前からの記事でも書いておりますが、不動産投資というのは真面目に取り組み、しっかりとした物件を購入することが出来ればという前提では 自己破産などに至るほどの失敗というのは、極めて珍しいと思っております。 大家さんで自己破産レベルに至る人というのは、全くいない訳ではありませんが、かなり少数です。 また仮に至るとしても、その理由は別の事業での負債、ギャンブル、金遣いの粗さ、など不動産投資そのものに起因するケースは稀です。 その証拠の一つとして「競売物件」が挙げられると思います。 みなさんもお住まいの所在地を管轄する不動産競売サイトをご覧になってみてください。 毎週のように一戸建てや区分マンション、工場、土地などが競売に掛かっていますが、不動産投資に繋がるような「アパート・マンション」といった「収益用不動産」が競売に掛かっていることは割と珍しいのです。 但し、だからといって「アパート、マンション投資はそんなに恐くないから飛びつけ」とは言えません。 それほど簡単に収益が生まれるほど、簡単ではないのもまた事実です。 今回は、その補足を申し上げていこうと思います。 なぜマンションではなく、アパートか これは管理会社目線でお話するなら一言です。 トラブルの規模が段違い これです。 いわゆる鉄筋コンクリート造の世帯数が多い「マンション」と木造や軽量鉄骨造の「アパート」では発生するトラブルに対するコストが「段違い」です。 マンションには規模にもよりますが以下のような設備が入っていたりします。 水道用ポンプやタンク エレベーター オートロック設備 機械ものが数多く使われています。 一方、私があげた世帯数が１０戸程度のアパートであれば上記のような設備は基本ありません。 最近のアパートであればオートロックが入っていたりしますが、それも割と大掛かりなものでなく、簡易的な物が多いものです。 このような機械もののトラブルは修繕や交換などが発生するとあっという間に○百万円単位となることがあります。 最初の一棟で発生するとダメージは中々のものです。 しかも、お部屋のリフォームなどとは違い、対処は「せざるを得ない」ものです。 水がでない エレベーターが使えない オートロックが開かない は住んでいる居住者さんにとっては一刻を争います。 「費用が無いから」との言い分は通用しないのです。 一方、アパートは水道などは基本的には水道管から直結で宅内へ行きますし、エレベーターなどもついていませんので、機械もののトラブルというのは極めて少ないものです。 また、それ以外にも水道管の工事や電気関係の配線工事なども堅牢なコンクリートの中を走っているマンションに比べるとアパートは、壁を少し壊せば対応が出来ることなどから、修繕のリスクも段違いになるのです。 もちろん、収益性や売却での収益などはマンションの方が大規模になる分、高収益になるのは当然なのですが、投資の初期段階で潤沢な資産が無い段階ではマンションのリスクは中々重たいものとなるでしょう。 世帯数が６～１０前後はなぜか？ こちらの理由は 世帯数が少ないと空室リスクが高い 多すぎると物件価格が高すぎる これだけです。 世帯数が少ないとリスクという点については実際に例を出してみましょう。 物件価格３０００万円 利回り９％ 年間想定家賃２７０万円(２２．５万円/月) 融資金額は３０００万円 ローン年数は１７年 金利２．５％で毎月返済額は１８万円 築年数は今回は度外視しましょう。エリアによっては「こんな物件ない」になったり、「これはダメ物件」となるので 融資などもあくまで想定でいきます。とにかくこんな条件の物件でシミュレーションしてみましょう。 この場合、同じ想定収入だとしても世帯数に応じてリスクは異なります。 まずはこの物件が４世帯だった場合ですが 一世帯の家賃は56,250円 となります。 全体の収入が225,000円ですから、例えば一部屋空室が出たとすると 225,000円-56,250円＝168,750円 となり、毎月の返済額18万円を下回ってしまいます。 もちろん、電気代や管理費なども掛かる訳ですから、返済額との差額以上に赤字となってしまいます。 一方、同じ条件でも１０世帯あるとどうでしょう。 一世帯の家賃は22,500円 そうすると、単純に一部屋空きが出たとしても225,000円-22,500円＝202,500円 となりますので、毎月返済額の18万円という返済額は賄えます。 ２部屋空いたらトントンになります。 少し極端にはなりますが、世帯数というのは同じ返済額や利回りであっても、その影響を大きくするのか小さくするのか、という点においては初期は気を遣う必要があるでしょう。 そして、多すぎると物件価格が高いというのは、本当にそのままです。 最初の一棟でかなりの規模になると、仮に想定通りの賃貸運営が出来ない物件だった場合、軌道修正が難しい局面に陥ってしまいます。 最初は６戸～１０戸前後のアパートというのは、そういった意味でも損失は限定的になってくるわけです。 入居率８割越えはなぜか？ 私は個人的な格言があります。それは 利回りはリスクの度合い です。 利回りが高い物件というのは、それなりのリスクがあるからだという意味ですね。 余程の事情がない限りこれは当然です。 高利回りの物件というのはえてして 築年数がかなり経過している 入居率が著しく低い 問題のある入居者がいる 家賃設定が高すぎる こういった理由により利回りを高く(価格を下げて)している訳ですね。 大家としてある程度の知識や経験、対応できる資産を持ったベテラン大家さんなどは、こういった状況を正しく理解したうえで「あえて」こういった高利回り物件にチャレンジすることはあります。 そして、知見や資産などを活用し、市場よりも高い利回りを維持することが可能になり、大幅な収益ＵＰを獲得する場合があります。 しかし、まだ経験や知識などが十分でない段階でこのような物件を購入することは得策ではありません。 その為にも、現在の段階でもある程度入居が見込めている物件をおススメします。 こういった物件であっても日々の細かい修繕やトラブルなどが必ず起こるのですが、こういった経験をすることで大家としての経験を積んでいくのです。 よく投資サイトなどで見る「全空アパートを再生して利回り○○％を達成」というのは、それなりの力量が求められます。 初期では無理をせずに「不動産投資とはどうやって成り立つのか？」や実際運営することによるコストなどをしっかり経験していくことが重要だと思います。 そういった意味でも現況の入居率が８割以上という物件であれば、対応策は「家賃の見直し」「適切なリフォームや修繕」などで十分に対応することが可能な物件が多いものです。 あまりに空室が多いと、こちらも同様にリフォームのコストが同時多発的にかかってしまうのも大変ですからね。 ここで注意なのは、いわゆる「満室詐欺物件」です。 満室詐欺については https://lotushome.jp/blog/4057/ こちらの記事でも触れておりますが、私たちが一般的に思うことを逆手にとって「入居率好調物件」と偽って売却する手法です。 決して褒められた手法ではありませんが、詐欺として立証するのは極めて困難な方法になりますので、記事にあるような手法などで出来る限り検証しておきましょう。 とにかく不動産投資では「最初の一棟で詰んでしまう」こういった状態にならないように細心の注意を払ってほしいと思います。 あんまり収益はよくないの・・・？そうではない 現在の不動産市況では物件は以前、高値で推移しています。 昔のように高利回りがいくつかあった。という市況ではありません。 それでもそれを嘆いていては進みません。 時折でてくる良好物件、そして前述したような「少し訳アリ」物件に対応する力を付ける等で対応していくのです。 また融資情勢では「最初の一棟」のハードルはすごく高いのですが、実績を積んでいった方たちはその後は融資情勢は悪くありません。 大事なのは「地道にしっかりと結果を出すこと」です。 そういって積み重ねた信頼が次の一棟や高収益物件へのチャレンジを可能としていくのです。 何も「高い物件を買ってください」ではありません。 まずは最初の一棟で大失敗をしてほしくないのです。 株や貴金属、仮想通過などの投資に比べると不動産投資は「融資が使える」「自分のやる気次第で収益が変わる」という性質を持った珍しい投資であるのは事実です。 テスラの株価やビットコインの金額を上げることは自分には出来ませんが、あなたの頑張りや勉強次第では不動産は輝きを放つことがあります。 私はそんな不動産が好きですね。 とはいえ、不動産投資は慎重にというのは間違いありません。 それでも、その為に管理会社というのはありますので、信頼できる管理会社とタッグを組んで、みなさんの実り多い前途を願っています。
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【お願い】退去で「エルボ(洗濯機排水トラップ)」を持っていかないでください
請求されてしまいますので・・ さて、今回はお引越し時によくある事例の紹介です。 みなさんは写真の部分をご存じでしょうか。 そう、洗濯機の排水ホースをつなぐ部分です。 その時に直接排水口にホースを入れないで、写真の白いＬ字型の部品につなぐ役目をする部品があります。 これが通称「エルボ」といい、商品名は正式には「洗濯機用排水トラップ」というそうです。 実はこの部品 お引越し時に持っていかれる設備 Ｎｏ１です 当社を含め、多くの管理会社や大家さんではこのエルボを設備として、最初から置いておくケースが多いことと思います。 この部品自体は「無いと洗濯機が使えないのか？」というと、そんなことはなく、排水口に直接排水ホースを入れれば使えたりもします。 それでも、洗濯パンなどが付いている物件ではつけることでスムーズに排水できたり、排水管の匂いが逆流するのを防いでくれる部品です。 入居時に大家さん側で提供している場合は、退去する時にお部屋に残しておかなくてはなりません。 ここまで読めば「当然じゃない」と思われるのですが、それでもかなりの件数無くなってしまっているのが実情です。 但し、持っていく方のほとんど全員が悪意は無く、元々自分が買った洗濯機の部品の一部と思われています。 誤って持って行ってしまった場合は、速やかに返却をするか、退去時に請求されてしまいます。 持って行っても使えない可能性が大 ちなみにこのエルボですが、仮に持って行っても次の洗濯機置場で使えるかどうかは運次第です。 このエルボは本来、排水口側につける部品のため、洗濯機には繋げたとしても、排水口に取り付けられるかどうかは保証できません。 洗濯パンがある物件などは、洗濯パンとエルボがセットになっていたりして、メーカーが違えば接続できない物もあるからです。 そうすると、お引越し先では使えずに結局ゴミになってしまいます。 また、お引越し先で用意されていた場合も同様です。 画像で見るとどれも同じに見えるのですが、細かい部分が違っていたりするのです。 心配な場合は管理会社に確認を このエルボですが、基本的にはお部屋についていることがほとんどだと思います。 前述したように、エルボ自体は洗濯機の使用には必須ではなかったりしますので、無いお部屋もありますし、「賃借人が自己負担でつける」というのも違法でもなんでもありません。 その為、「自分で買ったかどうかハッキリ覚えていない」ということもあるでしょう。 その場合は管理会社に確認してみましょう。 入居前の写真や当時の経緯なども含めて、管理会社の判断を聞いてみましょう。 無断で持って行った場合、部品代と取り付けの手数料などを請求される可能性もあります。 悪意の無い方がほとんどであるため、今回は周知と広報になります。 我々管理会社としても、最後になって余計なご請求をしたくはないものですから、ご協力をお願いいたします。
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社長やオーナーに聞いた「幸福論」 ～結婚は貧乏なうちにしよう編～
数多くの社長に聞いた幸福論をみなさんに 私は仕事柄、社長さんやオーナーさんに数多くお会いします。 そういった方たちに会うと、私は人生観や教訓のようなお話を聞きたくなり、たくさんお話を聞かせていただきます。 私が出会った方のうち、幸せそうな方にお話を聞くと、不思議と共通していることというのが、浮かび上がってくるのです。 今回は現役の社長さんやオーナーさんに聞いた中で、これも幸福のコツなのではないか？と思うものをご紹介してみようと思います。 もちろん 社長やオーナー＝幸福 という訳ではありません。 また、「お金があれば幸福だ」とも言えないような気がしています。 それでも私が見て「幸せそうだな」と思った方に共通する事項ですので、何かしらの教訓があると思っています。 お金と幸せの関係とは？実りある人生とは？人間にとっての幸せとは？ 私自身も追い求めている永遠の課題「幸せとは？」です。 気が向いた時に「幸福論」シリーズを書いていこうかなと思います。 多くの幸せな人は成功する「前」に結婚している 私はたまに人生相談をされることがあります。 その中で特に男性から相談されるのが「結婚のタイミング」です。 「もう少し頑張って生活に余裕が出来たら」「昇進したら」「独立して成功したら」など、ある程度成功してからという方が多い気がします。 結婚してからの生活の不安があるのかもしれません。 結婚するからには、妻や産まれてくる子供たちに不自由な生活をさせたくない。 責任ある立場として自分自身がしっかりとしてから。 気持ちはよく分かります。 そんな時に私が助言するのは 今から苦労するであろう、今の内がいいと思う です。 これは、数多くの人を見てきた中でそう思っているからです。 私がお会いする方はほとんどが男性の経営者や物件オーナーが多い為、バイアスがあるのですが 幸せそうな方は大体家族への愛情が強い傾向が高いものです。 私自身が家庭を大事にしている方を「幸せそうだ」と思うので、この価値観が難しいという方は、今回の記事は飛ばして結構です。 いずれにしても「家庭円満」というのは人生において大事なことと思います。 話を戻しましょう。 独立開業した社長さんや今では規模が大きく拡大したオーナーのうち、今現在幸せそうな方は大体 辛く苦しい時期には、既に結婚していることが大半です。 これは当然かもしれませんね。 なんにも持っていないアナタを選んだ人 成功してから結婚するのが悪いという意味ではありません。 なにも「しなくていい苦労」をさせなければ、それに越したことはありません。 しかし、成功してからのアナタというのは付加価値が付いてしまっています。 そんな状態で出会ったアナタというのは「成功者としてのアナタ」である訳です。 仮に今後、苦難が訪れてその価値を失ってしまったとしたらどうでしょう？ 一つの価値を失った状態のアナタをパートナーは受け入れてくれるのでしょうか？ もちろん、内面のみを見ていただけたのであれば問題はないでしょう。 経済的な魅力を抜きにして好きになってもらえたなら、訪れた苦難を一緒に乗り越えてくれることでしょう。 でも、「成功した」という魅力が多くを占めていたとしたなら・・・・ 多くの幸せな方たちが私に話してくれるエピソードはどれも似通っています。 昔はとてつもない苦労を掛けた 苦労を一緒に歩んでくれた 貧しいけど幸せな日々を過ごせた どんな時も味方でいてくれた そんな人だからこそ、今となってはその苦労を取り戻すように、それはそれは大切になさっています。 何者でもない自分を信じて一緒に歩んでくれた人 これほど嬉しいことはありませんね。 そうやって生活が安定した今、家族へ還元して幸せな生活をするというのはある種当然かもしれません。 そういった方が身近にいればきっと「自分の価値は・・・」などと悩む必要もなく、安定した心でいられるかもしれません。 また一緒に苦労を乗り越えたという経験こそが、家族の繋がりをより強いものにしたのかもしれませんね。 お金がなくても幸せだからこそ、お金も輝く 「幸せにお金は関係ない」「お金さえあれば幸せになれる」 両極端な意見ですが、私はどちらもなんだかしっくりきません。 どちらの意見も「幸せ」と「お金」を結び付けようとし過ぎなのではないでしょうか。 現代においてお金というのは切っても切り離せません。 人生において金なんて関係ないんだ！とまで私は言えません。 同様に 金さえあれば何でもいいんだ も暴論に思えます。 そもそも、お金自体に人の幸せをどうこうする力は本来ないのかもしれません。 書いていて自分でもよく分からなくなってきました。 それでも幸せそうな方の多くが「成功する前に結婚している」という事実はあるのです。 そこには、人生においての幸せの法則のようなものが隠れている気がします。 毒にも薬にもならぬこのブログらしい、ぼんやりとした結論でしたね。 注意点を最後に一つ 今回のブログでは成功する前に結婚した方がいいと書いてありますが、これは「あんまり考えずに結婚しなさい」ではありませんからね。 男女問わず「何者でもないアナタを選んだ人を一生懸命に幸せにする」という覚悟は必要だと思います。 そんな２人なら苦労も成功も正しく扱える気がしています。 みなさん、お幸せに
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不動産業界で使われるビジネス英語を紹介 ～グロス・グリップ・バルク・他 ～日本語じゃダメ？～
ついていくのが大変・・・ 今回は不動産取引の中で最近耳にするカタカナ用語について、ご紹介していきたいと思います。 今に始まったことではありませんが、不動産業界に限らずカタカナのビジネス用語は年々増えてきています。 必ずしもカタカナのビジネス用語は絶対ダメとは思っておりません。 元々日本語では言い表せないような、丁度いいものであれば定着し、一般化していきます。 例えば「アポ(アポイントメント)」などは使い勝手がよく、一般化してきたように思います。 日本語でいえば「面談や会合の約束」と言えるでしょうが、日程に限定した約束という意味では使いやすいですよね。 他にも「リスク」「トラブル」など最早カタカナの方が使いやすい言葉が増えてきています。 しかし、こういったカタカナ用語は注意が必要です。 使われる言葉を双方が正しく、同じ意味として認識していない場合、後々になって火種となってしまう可能性があります。 特に金額も高額な不動産の取引の場で、言葉の定義などが、お互いの認識にズレが生じたりすると大やけどを負ってしまう可能性があります。 今回は、特に私自身がよく聞くようになった言葉をご紹介してみようと思います。 今後、不動産業界でお話するときに「あぁ、こういう意味か」と参考になればと思います。 不動産業界は特に多い気がします。 不動産業界の人は、カッコいいカタカナ用語好きな人が多いんですよ・・・・ やっぱり賢そうに見えるじゃないですか・・・ 私も覚えた単語は使ってみたくなるんですよね・・・・ 本当に頭がいい人というのは誰にでも分かりやすく伝えることが出来る人 分かっているつもりなんですけどね・・・ グロス まずは「グロス」です。最近増えた気がします。 使用例としては 「こちらの物件はグロスで○％ですね」 もうお分かりかもしれませんが「表面利回り」を指すことが一般的です。 元々はＧｒｏｓｓ(全体の、総量、差引なし)から来ています。 不動産投資の場合の利回りを表すことばとして使われます。 ちなみにこの文脈で「実質利回り」を指すことばとして「ネット(Ｎｅｔ)」という言葉もセットで使われます。 こちらはＮｅｔ(正味、実質)ですから確かに正確なものかもしれません。 これは直訳した「表面利回り」「実質利回り」との違いはほぼないと思います。 グリップ お次は「グリップ」です。 まずは使用例からいきましょうか。 「この案件はしっかり売主のグリップ握ってます」 「この買付ってグリップ効いてます？」 ほぉ、なんでしょうかね？ これは直訳するのが難しいのですが要は 「お客様の信頼や情報をガッチリ得ていますよ！」という意味です。 物件情報というのは、結構不安定なものだったりします。 売主と直接話す立場にない業者が持ってきた案件と、直接売主から依頼された業者では、その情報の精度や感覚は大きく違うことがあります。 値段交渉や買付の順番、はたまた売買の話自体があやふやな状態という話も珍しくはありません。 そんな中で「ちゃんと意思決定できる人と繋がっており、信頼関係築いているよ」という言葉を「グリップ」と呼んでいるのです。 本来は「Ｇｒｉｐ(握る)」という意味ですから、転じて お客様の心をしっかりつかんでいるよ という意味です。 「グリップ握れていない(効いてない)」という状態だと「買おうと思ったら売却自体取りやめになった」とか「値段交渉いけると思ったら無理だった」「買付を出したけど、契約日前日に買主がキャンセルきた」など不確定な状況を生み出してしまいます。 この言葉自体は不動産業界特有で、他の業界ビジネス用語にはあんまり無いような気がしています。 それくらい、不動産の売買というのは不安定であるという証拠な気がしています。 バルク 次は「バルク」です。 こちらも使用例からいきましょう。 「バルクで○件分なんですが、いかがでしょうか」 「今回はバルクなのでご了承お願いします」 不動産業界における「バルク（Bulk）」とは、複数の不動産物件を一括で取引することを指します。 一般的な取引であれば、ビルやアパート、住宅などを単体で売買していきますが、複数の物件をまとめてパッケージとして販売または購入する形態です。 元々は「Ｂｕｌｋ(大きさ、容量、大半)」という意味から転じて「まとめ売り」として不動産業界では使われます。 ちなみにこのバルクですが、なぜまとめ売りするのかと言えば、様々な要因があるのですが、一例として 早急にまとまった資金が要るので、個別に売っていては届かないから 不動産投資を止めるので、何個か売れずに残ると困る 売却しにくい資産(山林など)があるので、売却しやすいものとセットで資産整理 何度も契約したり、打合せしたりが手間である 色々な都合があるのですが、まとめ売りというだけあって、基本的には個別で購入するよりは割安に設定されることがほとんどです。 そうでなければバルクであるメリットが買主側にありませんからね。 その代わりに手間だったり、時間だったりを削減することが可能ということです。 収益用不動産のポータルサイトなどでも見ることのある文言になってきました。 もちろん買う側は慎重に見極めないと、かえって割高になってしまったな・・・という事態も起こり得ます。 エンド 最後は「エンド」です。 これは「エンドユーザー」の略称ですね。 使用例としては 「エンドに売却する想定なら○○○万円くらいだと思います」 「この物件はややこしいからエンド向けじゃないね」 意味としては、「エンドユーザー」として、不動産を実際に利用したり、購入する人を意味します。 自己利用目的で購入する人（例えば、マイホームとして住むために物件を購入する人）を指したり、単に業者ではなく投資する人を指したりします。 他にも「不動産投資をする人」と「実際に住む人」などを分けて指す場合もあります。 分譲マンションを賃貸として貸している人に対して「収益用不動産として売るのか、エンド向けとして売るのかで価格は変わりますよ」という使い方ですね。 この言葉については、状況や物件などによっても「誰をエンドと呼ぶのか」が変わります。 場合によっては不動産業者を「エンド」とすることもあれば、単に不動産業者でない人を指したりするので、文脈による使い分けかなと思います。 この言葉自体は定義がハッキリある訳ではないでしょうね。 知ったかぶりしない いかがでしたでしょうか。 本来、ビジネスではケース毎にステークホルダーにしっかりとエビデンスを出して、全員のコンセンサスを得ることが最もプライオリティが高いのです。 すみません、やってみたかっただけです。 そう、このような言い回しではなく、取引に関わる全ての人としっかりと意思疎通を行い、お互いの認識を揃えることが必要です。 ふんわりした雰囲気の中でこそ問題は起こってしまうものです。 聞きなれない言葉などが出てきたら、しっかりと意味などを確認しておく必要があります。 その為には知ったかぶりなどはしてはいけませんね。 そして不動産業界に携わる人たちも「しっかり相手に伝わっているかどうか」というのを最優先にしていきましょう。 何も全部日本語でやれ！という訳ではありません、冒頭のように英語の方が最早伝わりやすいものがありますからね。 いずれにしても、賢そうに見せるのは、仕事の中身でしっかりと出していきましょう。 やはり不動産業界はカスタマーとのリレーションシップをトッププライオリティに据え、SDGSでオーガナイズしてガバナンス強化して、マーケットにコミットして・・・・・・ すみません、最後のは悪ふざけでした
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「家賃の壁」とは？家賃設定の注意点！ ～最適な家賃とは？～
家賃設定にはラインがある さて、大家さん向けに家賃設定のお話をしていこうと思います。 アパートマンションを運営していくうえでの家賃は、「高ければ高いほどいい」というのは当然です。 しかし、だからといって高すぎると入居者からは振り向いてはもらえないでしょう。 家賃をいくらに設定するというのは、所有者である大家さんの腕の見せ所だと思っています。 そもそも、大家さんになるということは、規模にかかわらず「経営者になる」ということだと思っています。 「経営の神様」と呼ばれ、京セラ創業者、ＪＡＬの再建など輝かしい実績の稲盛和夫氏は、値段の設定についてこのような言葉を残しています。 経営の死命を制するのは値決めです。値決めにあたっては、利幅を少なくして大量に売るのか、それとも少量であっても利幅を多く取るのか、その価格設定は無段階でいくらでもあると言えます。 どれほどの利幅を取ったときに、どれだけの量が売れるのか、またどれだけの利益が出るのかということを予測するのは非常に難しいことですが、自分の製品の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めることです。その点はまた、お客様にとっても京セラにとっても、共にハッピーである値でなければなりません。 この一点を求めて値決めは熟慮を重ねて行われなければならないのです。 このように語っており、「値決めは経営である」という格言として残っています。 これは大家さんも同様であるといえます。 家賃設定一つで、運営の仕方はガラッと変わります。 そして、この家賃設定の時に注意していただきたいポイントがあるのです。 それが「家賃の壁」と私が読んでいるラインなのです。 この「家賃の壁」とはなんなんでしょう。 家賃の壁とは？ どういった商品でもこの値段の「壁」というのはあることでしょう。 どんなにいい商品であったとしても市場から見て「高すぎる」と思われたら購入する人はいない、もしくは減るでしょう。 同様に「安すぎる」と思われたなら殺到するでしょうが、確実に売り手側の収益は悪化、もしくは赤字の可能性もあることでしょう。 やはり絶妙なラインを設定することが大事です。 そして不動産という特殊な性質があるため、このラインの設定は困難なものなのです。 この絶妙なラインに位置するのが「家賃の壁」です。 そして「家賃の壁」の特徴は以下の通りです。 限度を超えるとピタッと需要が止む 間違うと永遠に売れない(空室のまま) 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 時期による思い違い それぞれを少し解説していきます。 限度を超えるとピタッと需要が止む 家賃の壁というのは、不動産特有の不思議な性質があります。 他の商品のように、徐々に値上げすると、段々と売れる数が減っていく現象があろうかと思います。 不動産では、ハッキリとしています。 家賃の壁を越えた瞬間、問合せや内見希望などがピタッと無くなります。 不思議なもので、以前までは大人気だった物件でも、少しずつ家賃を上げていった場合、どこかのラインで パッタリ問い合わせが無くなるのです 原因は一つだけではないのでしょうが、あるラインを超えるとパッタリ止まってしまいます。 この要因には「不動産ポータルサイトの構造」が一つ挙げられます。 というのも不動産ポータルサイトの検索画面を見てみましょう このように「物件の間取り」「家賃の上限下限」を選ぶ仕様がほとんどなのです。 そうすると、自ずと地域のボリュームゾーンがハッキリと分かるのです。 間取りで検索した時にヒットする価格帯というのが件数として出てくるのです。 これを外し過ぎると、良いお部屋だったとしても「相場より高すぎる」というバイアスが掛かってしまうのです。 そうすると、良いお部屋だったとしても「相場より高いしなぁ」というイメージが付いてしまうのでしょう。 間違うと永遠に売れない(空室のまま) これも不動産の厳しいところです。 不動産賃貸における収入は０か１００かしかありません、空室になると一銭も入ってきません。 家賃の壁を超えると、あれほどあった問合せがピタッと止むことで入居が決まらない期間に突入いたします。 この「家賃の壁」はたったの千円の値上げでも発生することがあります。 大家さんとしては「前回より少し上げただけだから、そのうち決まるだろう」と思ったりするのですが、これが「家賃の壁」の恐いところです。 以前は１０人ほどが検討してくれていたので、その中で決まるのを待てばよいのですが、誰も検討していないとすると・・・・ 「家賃の壁」の恐いところが正にこういった特殊なところなのです。 他の商品であれば値上げの有効性というのは売上が徐々に下がっていったり、売上の推移が変わらなかったりと言う風に検証しやすいのですが、不動産では同じ条件の部屋が２つとして無いのですから、比較するのが難しく「家賃の壁」というものの理解が難しいという点にあります。 家賃の壁を越えてしまうと「なぜか決まらない」という現象に戸惑ってしまいますが、メカニズムとしては「選択肢から除外されてしまっては戦いようがない」という部分が強いのです。 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 今までは人気物件だった我がマンション 少し家賃ＵＰを目指した途端「家賃の壁」に阻まれる。 もう一つの要因は「競合が強いカテゴリー」に入ったことも原因かもしれません。 これはどういうことかというと 日本のプロサッカーに例えてみましょう。 日本のプロサッカーではリーグがそのレベルに応じて分かれています。 かつてはＴＶでも放映されていたＪ１を頂点にＪ２、Ｊ３として各リーグでしのぎを削っています。 そして、各リーグで上位に入ると上のカテゴリーに昇格するのです。 この段階でよく起こることなのですが 下のリーグで無双していたチームが、上のカテゴリーでボコボコにされる これが不動産でも起こるのです。 今までの家賃帯では競合に価値で勝っていたにもかかわらず、上の家賃帯に入ると「そうでもないな・・・」という評価になってしまう現象が起こります。 そうなると、今まで順調に決まっていたお部屋がなぜか決まりにくくなってしまうのです。 時期による思い違い 家賃設定をするときには既存のお部屋の賃料を元に考えることとなるでしょう。 その時に注意していただきたいのが「時期による賃料の差」です。 これはずばり 繫忙期(１～３月)に決まったスピードや賃料を過度に信用しない ということです。 お部屋により賃料のばらつきがある場合、高いお部屋に水準を合わせて目指すケースがほとんどです。 しかし、そのお部屋が決まった時の背景もしっかり分析しなければいけないと思っています。 そのお部屋が繫忙期に決まっている場合などは特殊な思惑などがあった可能性もあるからです。 学生さんが多いエリアなどであれば、最後の駆け込みでどこも空いてなかった結果、たどり着いたということもあるのです。 この補正をかけないまま、「以前この賃料で決まってるもん」と考えて、閑散期などを迎えると空室の長期化を招く可能性が高まります。 ここで大事なのは「今の時期で適正な賃料はどの辺りか？」ということです。 必ずしも家賃というのは一定でなくてもいいのです。 需給バランスを考えながら設定するというのも一つの手です。 そのタイミングで取れる最大の幅というのを意識してコントロールすることも、時には必要かもしれません。 まとめ いかがでしたでしょうか。 賃料については出来る限り高い水準を求める気持ちは分かりますし、経営者としては当然と思えます。 しかし、冒頭の稲盛和夫氏の言葉にも含まれている通り 「最大の収益につながる点はどこか」 この点にフォーカスすべきです。 高い家賃を設定するのは簡単ですが、それによって空室を長期化してしまっては収益性を失ってしまいます。 とはいえ、安すぎる賃料を設定してしまうと、後からの変更は現行法律ではかなりハードルが高くなってしまい、同様に収益性を失ってしまいます。 まさに「値決めは経営」であるということが不動産賃貸業でも言えるのです。 みなさんの物件の「家賃の壁」というのはどこにあるのか？ 一度じっくりと分析してみるのもいいのではないでしょうか
