(9ページ目)繁忙期後の考察2024年版　～アフターコロナの賃貸市況はいかに？～

2024年の繁忙期を振り返ろう

さて、昨年もやりました繁忙期の振り返り2024年版です。

今年はコロナ禍を抜けた「アフターコロナ」初めての繁忙期となりました。

今回は当社の傾向とデータ、他の業者さんとのお付き合いで判明したことと、私の独断と偏見で繁忙期の振り返りと、今後の市況予想を書いてみようと思います。

鹿児島県という地域柄もありますが、みなさんの賃貸経営に役立てば幸いです。

まずは結果から

まずは結果から申し上げると

今年は退去が例年に比べてかなり少なかった

これは、当初は「当社だけかな？」と思っておりました。

その為

流石ロータスホームだ！いい管理をしているから退去が少ないんだ

と

思いたかったところですが、これは市場全体でその傾向がありました。残念・・・

一方、入居希望者は例年通り「横這い」でした。

つまり、当社でみれば入居率は昨年度よりもＵＰしたという結果です。

しかし、退去の少なさ＝引っ越し機会が減っているということは事実として無視できない状況です。

退去の少なさはデータでも明らかでした。

昨年比で物件により変動はありますが、解約件数は全体で５％ほど少ないものでした。

他社さんに聞いてみても、その傾向は明らかでした。

みなさん一様に「今年は退去が少なくて、静かな繁忙期に感じる」という感想が多く聞こえました。

この傾向は何を表していたのでしょうか？

「ある解約理由」が減少

ここからは私が入手した情報とデータと個人の見解と予想編です。

まずはこの退去件数の少なさを読み解いてみましょう。

弊社は解約の通知を受けた際に「解約理由」をもちろん聞いております。

この解約理由の中で、昨年から明らかに変化した項目がありました。

それは

転勤、異動による解約です

例年に比べると転勤や異動による解約の数が減っておりました。

一方、卒業や入学に関する入退去はほぼ例年通りでした。

そう、結論としては私が手に入れられる情報を組み合わせると

企業の転勤や異動が減っている

という答えが出てきます。

これは別の角度からも検証してみました。

私の周りにいる「転勤のある企業に勤めている方」に聞いてもみました。

すると

転勤そのものを控えているか、企業内で抑制の動きが強くなってきている傾向がありました。

特定されるような書き方をせずにいえば以下のような事例が確認できました。

• 今までは転勤ありきだったが「通える範囲での転勤」制度ができた
• 転勤そのもののスパン(期間)が延びた
• 転勤を廃止した
• 職種を変えて「転勤ありだが高収入」「転勤なしの場合、それなり」という社内制度が出来た

もちろん例年通りという企業も多くありますし、昨年の夏ごろにアフターコロナとなり「人流解禁」の傾向があった秋ごろは転勤が活性化した時期もありました。

これは「今までコロナ禍で転勤したくても出来なかった」企業が今まで出来なかった転勤を解禁させたことが原因でしょう。

それではなぜ企業は転勤や異動を抑制しているのでしょうか？

物価高と人手不足と技術発達

ここからは独断と偏見です。

企業が転勤を抑制、見直しをしている原因は大きく３つであろうと思います。

物価高と人手不足と技術発達です。

物価高は言うまでもなく、全業種を襲っていることでしょう。

そして人手不足も有効求人倍率などのデータからも明らかです。

「それと転勤に何の関係が？」と思われるかもしれませんが、これも明白です。

転勤のコストが上がったのと、転勤を機に退職する人の増加です。

転勤となると引っ越しや受け入れ先のコストが掛かります。

そして有効求人倍率の高さを背景として

「転勤命じられてまで働きたくないでござる」という価値観が広がったことです。

企業への忠誠心の低下は承知の通り、低下の一途です。

終身雇用制度の崩壊と共に、少子高齢化、働き方の多様化で雇用主と雇用側のパワーバランスの変化が要因でしょう。

つまり、転勤ありきで入社はしたが社会の価値観の変化により「転勤を機に」退職する人が増えてきたのです。

そこに人手不足が重なってきたら企業は考え直さねばなりません。

このご時世、せっかく育った人材が出ていくのは困ります。

年々上がる採用コストに教育の時間、機会損失など枚挙にいとまはありません。

また、コロナ禍でＺＯＯＭなどのオンライン業務の推進が出来たこと、在宅ワークが進んだことも一因でしょう。

企業も

「転勤って本当に必要なのか？」と考えだしました。

もちろん、金融機関などは転勤自体に不正防止の仕組みが入っておりますので相変わらずですが、その他の企業では奇しくもコロナ禍によりこれまでの企業体質を変えた、あるいは変えざるを得なかったのです。

つまり、コロナ禍により人流にも変化が訪れたのです。

それでは、このような世の中になり、大家さんはどのように対応していく必要があるのでしょうか？

まとめます。

機会損失と居住満足度

ここからは、大家さん側はこのような世の中に対応する為にどういった対策をせねばならないのかをご紹介して終わろうと思います。

このようにアフターコロナでの人の流れが変わりつつある中ですが、大事になってくるのは

機会損失を防ぐ

これは空室が発生してから、貸し出せるようにするまでのスピードが重要ということです。

人の流れが少なくなってくる為、一回一回の内見希望を大事にせねばなりません。

その為、空室が発生したらなるべく早い原状回復とハウスクリーニングを実行し、入居希望者を万全の体制で迎えることです。

この時に注意したいのが

自らでのＤＩＹを行うオーナーさんなどは特にこの機会損失に注意して欲しいと思います。

以前のブログでも書きましたが、私は大家ＤＩＹについては賛成派ではあります。

しかし、一方でＤＩＹでは時間との勝負が不利に働きます、外注コストを抑える目的でＤＩＹを行うことになりますが、この機会損失とは相性が悪いのです。

削ったはずの外注コストが、機会損失で空室期間が延びることで帳消しになったり、時期を外してしまい、却ってマイナス。

そういったことにならないように計画的に進めねばなりません。

もう一つは

入居満足度の向上

人流の抑制がこれからも続くとなれば、もう一つの対策としては

「今入居してくれている入居者に長く住んでもらう」

当然、こうなります。

その為、入居者の生活満足度を上げる施策は積極的に行って損はありません。

また、共用部分の整備などは意外と入居者満足度向上につながります。

お部屋の中だけではなく、防犯上の設備(防犯カメラやセンサーライト)の整備なども入居長期化の一つの手です。

というのも、女性の入居者さんなどが不審者や下着泥棒などの被害にあった場合、高確率でお引越しになります。

大家さんの責任でもないのですが、こういったことを引き起こさない、抑止するためにも共用部分の整備は役立っています。

ここまで書いてあることを思いませんでしたか？

それって当たり前のことじゃないの？

そう思われた方は素晴らしい大家さんです。

そうです、機会損失を防ぐことも、入居者満足度を上げることも本来当然のことなのですが、それが意外と出来ていないものなのです。

私は常々こう思っています。

基本の技こそ必殺技

ついつい、空室を埋める時には新商品や新サービスなどの「必殺技」のようなものを考えてしまいます。

しかし、基本をしっかりと行うことが一番の空室対策なのです。

たったそれだけで？と思われるかもしれませんが、本当にたったそれだけだったりするのです。

「あと一週間早く出来上がっていれば・・・」そんなことが起きるのです。

今一度、ご自身の物件で出来ているかを見直してみてはいかがでしょうか？

もちろん、その他の空室対策もたくさんあるのですが、まずは足元から見直しましょう。

このように書く以上、私たちロータスホームもしっかりとした管理をしないといけません。

自戒の為にもしっかりとお伝えしてみました。

いかがでしょうか？

来年の今頃も繁忙期の振り返りを出来るように、しっかりと本業に努めていきます。

今回もみなさんの参考になれば幸いです。