(12ページ目)ここが変だよ賃貸の法律　～無断駐車・残置物・家賃滞納～

誰を守っているのか？

先日、牛丼大手チェーンがお店に無断駐車する方に向けて、車に大量の張り紙をしたことなどがニュースで取りざたされておりました。

ニュースに対する一般の方のコメントでは概ねお店側の行動に同情的なコメントが多く散見されました。

しかし、この張り紙行為は器物損壊にあたる可能性があり、逆に牛丼大手チェーン側が損害賠償を求められる可能性があります。

不条理なものです。

今回は我々、賃貸管理を行う管理会社が苦しい立場に置かれる法律をいくつかご紹介してみようと思います。

ご紹介する内容は管理会社だけでなく、他の善良な入居者の方々にも影響を及ぼすこともあるのです。

管理会社も苦情や助けを求める声に対して、改善をしたいのですが、法律違反をすることは出来ません。

今回はそんな「誰を守っているのか？」という法律とその法律で違反もしない普通の入居者の方々への影響を紐解いてみたいと思います。

無断駐車

道路上にある違法駐車は警察が管轄となり、罰金やレッカーをすることが可能です。

しかし、冒頭のお店やアパートマンションへの無断駐車は警察の管轄外となってしまいます。

では冒頭のように張り紙をしたり、レッカーなどをして請求することは出来るのでしょうか？

答えは当然「できません」

張り紙についてはテープなどを使わずに、ワイパーに挟むなどの警告にとどめる必要がありますし、レッカーなども出来ません。

前述した通り、逆に器物損壊などで訴えられる可能性もあります。

警察を呼んだとしても、盗難車か否かの判断は可能で、盗難車等であれば警察に委ねることが出来ますが、そうでない以上はそれ以上の措置は取ってもらえません。駐車違反は公道上のみの適用で私有地には適用されません。

そうすると無断駐車をされた側が出来ることは、警告などを発することしかできません。

警告も「罰金〇万円」などは踏み倒す前提であれば効力は無いに等しいものです。

また、車のナンバーなどから所有者を割り出すことも可能ですが、数日に亘って無断駐車されているなどの事情が無いと教えてもらえません。

損害賠償をしようにも裁判所に訴え出て、民事で法的手続きを進めなければいけませんが、裁判に要する労力と費用を勘案しても、とても満足いくようなものではありません。

管理会社としては、既存入居者さんに空いている駐車場があればご案内することしか対応策はないのです。

もちろん、他の入居者さんが停めているのであれば連絡の取りようも有るのですが、部外者や近隣の方であれば解決策は皆無です。

解決策は「裁判所に訴え出て、取れるか分からない微々たる損害賠償をする」という手だけです。

それも、長期間継続して繰り返すような場合のみ可能で、今日自分が停めたい区画に無断駐車が発生した場合は無力です。

速攻性もなければ、なぜ無断駐車された側が損する結末しかないのでしょう。

個人的には私有地の無断駐車についても違法駐車として警察の罰金やレッカーなどの対象にして欲しいと思っております。

残置物

続きましては「残置物」です。

残置物というのは、入居者が残していった物です。

これは様々なケースがありますが、例えば「夜逃げ」などもそうです。

家賃を滞納したり、何かしらの事情があってお部屋や敷地に荷物を置いたまま、無断で退去すると残置物の完成です。

これもまた困ったことに勝手に処分すると法的には所有権の侵害となってしまうのです。

他にも退去する時に置いていった自転車やバイクなども困った残置物となります。

管理会社や大家といえど勝手に処分することが法律上は難しいのです。

国もようやくこの「残置物問題」に対して切り込むべく、残置物に関するガイドラインなども策定しましたが、そんな国でも「これでも訴えられるリスクは多少ある」と困ったコメントまでついております。

明らかにゴミであったとしても、裁判を経て、一定期間保管し、それでも所有者が現れなければ処分を認められる。

しかも費用は全額オーナー持ち。

自転車やバイクも同様です。

現在の居住者の方のスペースを奪ってしまい、ボロボロの自転車やバイクは美観を損ねます。

所有権というのは大変強い権利で十分に尊重すべきとは思いますが、他人に迷惑をかけるような物に対してまで認める必要はないように思います。

これも公道上であれば管轄は国や自治体となりますが、私有地というだけで解決策は無くなってしまいます。

家賃滞納

最後は家賃滞納です。

最近は家賃保証会社の普及により、家賃滞納の対応をすること自体が管理会社の作業から外れてきました。

我々管理会社としても非常に労力が掛かる業務であったことから、保証会社の存在は現在切っても切れない関係となっています。

反面、お部屋を借りる方からすると

「なんで保証料を払わなければならないんだ！」という気持ちになることでしょう。

統計上の数字になりますが、大体95％の方は家賃を滞納しません。

しかし、そんな5％程度の方の為に善良な95％の方も保証料を支払わなければならないのです。

「そんなの滞納した人にだけ責任取らせてよ」「滞納したら追い出せばいいじゃない、契約書にも書いてあるでしょ」

そういう声も聞こえそうです。

しかし、家賃保証会社が無かった時代も

滞納リスク分は全部屋の家賃に含まれていたのです。

昔から「20部屋に1部屋は滞納する」というデータはありました。ですから、大家さん側としては１部屋程度滞納したとしても利益が出るような家賃設定になっていたのです。

ひどい話だ！と思いますでしょうか。

しかし、家賃滞納というのは滞納した側を借地借家法という法律で強く強く守られているのです。

少々家賃滞納をしたからといって賃貸借契約を解約して出て行ってもらうことは出来ないのです。

ちなみに家賃滞納を原因として大家側から契約を打ち切る場合、最初に必要な滞納の目安は

3カ月です

つまり、家賃滞納も３か月溜まらないと裁判すら出来ない状態なのです。

しかも、裁判はそこからスタートし、強制執行に至るまでには更に数か月掛かるのです。

全て解決するまでに１年近く費やすことも珍しくはありません。

ふーん、と思われるかもしれませんが、これは中々異常なことと思うのです。

一般の感覚で例えば１０円の食料品をスーパーで支払わずに食べたとしましょう。

お店を出た瞬間捕まります。

みなさんのお仕事で、物を引き渡したり、サービスを提供してお金を支払わなければどうでしょう？

もちろん、住居というのは生命の維持に不可欠といえるでしょうが、それにしても判決までのスピードや自己負担の大きさ、残置物の撤去処分、裁判費用なども所有者側が圧倒的に負担が重すぎるのです。

こういったリスクの分散化として家賃保証会社が台頭することになり、約９５％の善良な入居者さん達もリスクの分散の為に保証料を支払わなければならなくなったのです。

法律がもっと家賃滞納に対して柔軟になっていれば、それこそ「滞納した方」と「普通に家賃を払っている方」の負担は違ってくるのです。

強すぎる法律は大多数の善良な人を苦しめる

ここまでご覧になっていただき、いかがでしたでしょうか？

大家や管理会社が苦労するだけでしょ？

いいえ

負担がみなさんのような善良な方で分担することになるのです。

現状を見てみましょう。

どうでしょうか、みなさんの大多数が家賃滞納をしないにも関わらず、家賃保証料を余儀なくされていませんか？

家賃保証会社は、長期滞納者の訴訟及び強制執行までの費用を大多数の方からいただく保証料等から捻出しています。

これをもって「家賃保証会社が悪徳だ」とはなりません。

なぜなら家賃保証会社があるおかげで家賃を下げられているのが現状だからです。

以前は滞納リスクを全体の家賃でカバーしていました。しかし家賃保証会社が出来てからというもの原則オーナーは滞納リスクはカバーされた為、それぞれの家賃を適正な額で設定することが可能になったのです。

その為、以前と比べると敷金礼金０というのも珍しくなくなりました。それは家賃保証会社がいるので滞納に備えた敷金や礼金などを取らずに済むようになったからです。

しかし、その反面として家賃保証会社利用必須という物件が増えたのです。

他の問題もそうなのです。

無断駐車や残地物、家賃滞納などの問題がもっと法的に「早く・安価・簡単」に解決することが出来たなら、みなさんのコストは下がっていくのです。

「たまに起きる不都合な問題」に備える為に保険や保証会社等のコストとなって、９５％以上の普通の皆さんに負担となってしまいます。

このように一見弱者保護に見える法律は大多数の普通の方々を苦しめてしまうのです。

「大家が儲かるんだから、大家がその分を負担すればいいじゃない」という方もいるかもしれませんが、それもまた堂々巡りです。

昔に比べると現在の大家業というのは大変です。

昔より法律も厳しくなり、大地主でウハウハというケースは稀です。

そもそも、賃貸物件というのは収益が出るから各地に建っているのです。

収益にならなければ、便利な場所に賃貸住宅は建ちません。

そうなると競争力も働かなくなり、家賃は高騰していくでしょう。

ある意味投資家達が競うことで質のいい物件が安価になるという側面もあるのです。

結局は誰かの負担になり、その負担は広く皆で負担しているのです。

でも、ここまで書いた無断駐車や残置物のように「やったもん勝ち」のような部分が変わるだけで、９５％の方達に余計な負担が無くなることも可能なのです。

もちろん本来の弱者と呼ばれる方を守る法律は必要だと思います。

しかし、今の世の中では「多くの普通の方を苦しめ、一部の悪意のある人の尻拭いを大家と普通の方で分担せざるを得ない」状況です。

家賃滞納については諸事情ある場合もありますが、無断駐車と残置物については何とかなりませんかね。

正直者や普通の方がしわ寄せを受ける社会は嫌なのです。

国土交通省の皆さん、よろしくご検討のほどよろしくお願いします。