効果はあるが使い方は注意
全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。
そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。
「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」
あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。
ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。
こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。
雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。
そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。
除草剤
ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。
私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。
除草剤には大きく２種類
一口に除草剤といっても２種類程あります。
液体タイプと粒材タイプに分かれます。
色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら
今生えている草を枯らすのが液体タイプ
これから生えないようにするのが粒材タイプ
と覚えておけばいいと思います。
効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。
一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。
ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。
大失敗
このような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。
その理由としては
土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。
しかし、その日はやってきたのでした。
ある日のこと店舗の電話が鳴ります。
「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」
冷や汗が出ます。
しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。
その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。
現地にいくと、確かに作物は枯れていました。
そして当社の作業スタッフに確認をすると
「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのこと
あー、使っていたのか・・・
液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。
先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのこと
この因果関係の証明は難しいものです。
結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。
隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。
便利だが正しい使い方を
これを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。
やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。
いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。
その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。
- 隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない
- 傾斜地の上の方では使わない
- 水路が近い場合も使わない
- 上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しない
これらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。
傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。
除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。
今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。
最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。
みなさんの参考になれば幸いです。
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違法駐車に効く掲示物 ～ひと手間加えるだけで効果あり！～
少し手間は掛かりますが、どうせやるなら改善に繋げましょう 継続する違法駐車に 違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。 大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。 入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。 来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。 今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。 掲示物に写真を載せよう 少し面倒かもしれませんが、違法駐車の対応を何度もするよりは全然マシです。 結論からですが、冒頭の画像のように 違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう え？これだけ？と思われた方 そうです、これだけで効果が全然違います。 通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。 これは効果が薄くなります。 恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。 ところが写真が掲載されていると明白です。 ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。 視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。 定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。 写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。 そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう 写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。 ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。 作成する時の注意 とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。 注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。 目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。 ①ナンバーを隠す 晒し者にしたい訳ではないので まずはナンバーは隠しましょう。 そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。 車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。 ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。 しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は 最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る 写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。 ②過度な制裁や脅し文句を書かない 出来ないことを書くと逆に嘗められてしまいます みなさんも街中で見たことがありませんか？ 違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言 実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。 私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。 しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。 昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。 本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。 そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。 脅し文句を使わずにただ淡々と 「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」 これだけで十分だと思います。 「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください https://lotushome.jp/blog/3860/ 出来るんです 警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。 少しの手間を惜しまない 今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。 苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！ ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。 賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。 「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。 小さなことからコツコツと こういった仕事を日々していきたいものです。
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賃貸で車庫証明が必要になったら ～管理会社に連絡しましょう～
賃貸の場合はまずは書類をもらって管理会社へ連絡しましょう 車を買う時に必要 賃貸物件にお住まいの間に車を新しく買う、もしくは乗り換える場合には車屋さんに「車庫証明を取ってくださいね」と言われることでしょう。 ちなみに「車庫証明書」というのは通称で正式には「自動車保管場所証明書」といいます。 車庫証明はどういった書類かといえば「私はここに駐車場を確保しています」ということを地域を管轄している警察署が証明してくれる書類です。 なぜ車を買うときに車庫証明がいるかといえばですが、簡単にいえば 駐車場を確保していない人に車は売れないからです。 道路や他人の敷地に日常的に違法駐車されては困ります。 そこで「私はこのように駐車場を確保しているので、車を買う許可をください」という書類になります。 もちろん、マイホームなどで自分の所有地に停める場合でも必要となりますが、この証明は簡単です。 自分の敷地に駐車する許可は自分自身ですから何の障害もありません。 しかし、賃貸や月極駐車場を借りている場合には自分自身で証明することが出来ません。適当な駐車場を指定して車を購入することが可能になってしまうので、貸主や管理を委託している管理会社に証明してもらう必要があるのです。 建物管理や敷地の管理を行っている管理会社であれば大家さんに代わって車庫証明に印鑑を押して証明してくれることでしょう。 車庫証明の取り方 最寄りの警察署の窓口で書類はもらえます 賃貸物件にお住まい、もしくは月極駐車場を借りている場合の車庫証明の取り方です。 ①警察署で車庫証明の原本をもらう まずは元になる車庫証明の書類をもらいましょう。 地域の警察署に行って「車庫証明の書類をください」と言いましょう。おそらく総合受付で言えば受付でも貰えることでしょう。 または車屋さんが用意してくれることもあります。 ちなみに車屋さんに代わりに取ってもらうことも可能ですが、別途費用が掛かってしまいます。 大した手間は掛かりませんので、ご自身で取る方がいいかもしれません。 ②管理会社へ連絡する そうして車庫証明の書類をもらったら借りている管理会社へ連絡しましょう。 本来は貸主(大家さん)による「この人はここの駐車場を使う権利がある」という証明をしなければならないのですが、個人の大家さんでは対応が遅くなったり、時間的な制約もあるため、駐車場を管理している「管理者」でも証明が可能になっています。 この時に注意しなければならないのは「管理している不動産会社に連絡すること」です。 皆さんがお部屋探しをした不動産会社は日常の管理をしているか？を確認しましょう。 たまにお部屋探しをした不動産会社に連絡をしても「うちは仲介なので車庫証明が出せないんです」と言われてしまうことがあります。 お部屋探しをした不動産会社は単に仲介しただけで、建物や駐車場の証明書を出すことが出来ない場合があります。 見分け方としては賃貸借契約書や重要事項説明書を確認すると、管理会社が記載されています。 管理会社に連絡して「車庫証明が欲しいのですが」と伝えると車庫証明の発行手続きを教えてくれるはずです。 この時に「うちは管理をしていなくて、車庫証明は大家さんに直接連絡してくれ」と言われることもあります。 管理会社が日常の管理をしておらず、証明書関係に捺印する許可をもっていない場合があります。 この場合は契約書に記載されている大家さんに連絡して直接車庫証明を送るか持参して大家さんに署名捺印してもらわなければなりません。 ちなみに署名捺印をもらう場所は 赤い枠線の中にもらいます 保管場所の位置は駐車場の住所を記入します。こちらも賃貸借契約書記載の住所を記入しましょう。 使用者はご自身であればご自身の住所氏名電話番号を記入します。 使用期間については賃貸借契約を参照しましょう。※当初の契約期間ではなく、現在の契約期間を書きましょう、更新された場合は更新後の期間を記入しなければなりません。 管理会社によっては駐車場の配置図や地図なども一緒に印刷して渡してもらえることもありますが、もし貰えない場合は自分自身で書いても大丈夫です。ちなみに地図はグーグルマップを印刷したもので大丈夫です。 この時に注意して欲しいのは管理会社のほとんどが車庫証明に関する手数料が発生するということです。 当社でも2,200円(税込)をいただいています。その辺りも事前に確認しておきましょう。※相場では また、駐車場の配置図には自分が止める区画のサイズ、出入り口の幅、出る先の道路幅を記入しなければなりません。 配置図を基に測って記載しましょう。 こんな感じです ③書類が準備できたら再度警察署へ 車庫証明の他の部分については車屋さんが書くべき事項を教えてくれますので、漏らさず記入します。 そして大家さん若しくは管理会社からの印鑑をもらったら警察署へ持参します。 その時にも手数料が2000円前後掛かってきます。 車庫証明は提出後、実際の現地を警察官が確認するなどして証明が完了したら発行されます。 大体提出後3日～7日程度を要しますので、時間に余裕をもって提出しておきましょう。 提出した窓口で不備がなければ「〇月〇日以降に来てください」と言われることでしょう。 期日を過ぎたら警察署に取りに行けばもらえますので、車屋さんに渡しましょう。
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ロータスホームの空き家管理とは？
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか？」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか？を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか？ 囲い込むだけの空き家管理でいいのか？ 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には０円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ０円で空き家管理をするのか？０円で受けて何のメリットが？それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか？ 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に５０００円/１回となります。 室内の管理もするとなれば１０，０００円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか？ これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか？」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか？ 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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エリアの賃貸需要など関係ない！賃貸経営の上手な「名将」~共通する特徴~
少々の問題なら乗り越える力のある「名将」たち 何気ない雑談の中で ある日のこと、とあるオーナーさんとお話しする機会がありました。 このオーナーさんは女性で、旦那さんと二人三脚で賃貸経営を行っている方です。 そしてご夫婦ともに私が思い浮かべる賃貸経営の上手なオーナー「名将」の一人です。 この日は別件でお会いしたのですが、会うなり管理会社としての当社をとても褒めていただき、私の気分を早速上げていただきました。 私も普段からのお礼をお伝えし、しばし最近の賃貸市場についてお話をしました。 その中で私が他社の営業マン達から聞いた話として 「鹿児島市内でも特に〇〇エリアは最近客付けが厳しいらしいですね」と何気なく話したところ 「えっ！私たちそのエリアに物件持ってますけど順調ですよ」とのこと しかも聞けば築年数も築浅ではなく、それなりに年数が経過した物件であるそうです。 オーナーさん「比較的すぐ決まるエリアだと思っていたんですけど、意外です」 私はそのオーナーさんがそのエリアに物件を持っていたことは存じませんでしたが、現在順調だという結果に私は驚きませんでした。 そのオーナーさんなら「そう感じるだろうな」と思いました。 名将たちとエリアの話をすると大抵こんな返しが来るのですから・・・ 特徴の一つ「臨機応変」 市場を嘆くでもなく、対応力で切り開くことが可能に このオーナーさんは普段から当社の提案を快く聞いてくれます。 家賃の上下や内装のトレンドなどをご提案すると熱心に耳を傾けていただきます。 もちろん、こちらの提案を聞くだけでなく、ご自身たちのアイデアもプラスして実行されます。その為か当社でお預かりしている物件のどれもが高稼働状態です。 例えば空室へのアプローチも独特です。 空室の状態に応じて家賃を増減させたり、時には費用を掛けて大掛かりなリフォームをして価値を上げたり、その時々に応じて様々な方法で空室をコントロールしています。 「いつも色々な提案をしていただきありがとうございます」と言ってくれるのですが、その選択はいつも「見事だなぁ」と思っています。 提案を聞く時のスタンスもとても好きです。 「しっかりと把握してくれる」のです。 私たちは空室への提案は常に複数用意しています。 いつでもリフォームするのが最善な訳でもありませんし、時には家賃の見直しで早々に決めた方がいい局面もあります。 そういった複数の提案を聞く時でも工事であれば「何が原因でどう直すのか？」家賃の見直しであれば「なぜ今そういった状態なのか？」などもしっかりと把握したうえで決断しています。 管理会社からの提案をしっかりと聞いてメリットデメリットまでを把握したうえで決断しています。 そう、賃貸経営の上手な名将たちに共通しているのが 臨機応変な対応力 賃貸経営にはトレンド、エリアの賃貸需要など世の中の流れは常に変動しているのです。 にも関わらず、「不動産」という名の通り物件は動かすことは出来ませんし、物件をすぐに変えることは出来ません。 しかし、名将たちはこの世の中の動きに対して「方針の変更」などで上手に対応していくのです。 その為、普通のオーナーであれば厳しいと思う状況ですら「順調」と感じるような賃貸経営が出来るのです。 こういったオーナーさんの物件管理は非常にやりがいを感じます。 帰り際にも「またロータスホームのエリアに物件を増やしたいんですよ」という管理会社冥利に尽きるような言葉もいただき、我々に活力までくれます。 このように常に動く世の中の動きに上手に「合わせるが流されない」というスタンスを名将たちは共通して持っていると言えるでしょう。 そうすることで「エリアの需要は厳しくとも、自分にとっては良いエリア」に変える力を持てるのではないかと思います。
