名 将
投資ブームなるものが到来し、新たにたくさんのオーナーさんが不動産投資の世界にお越しくださいました。
今回はそういった方々向けに
大家さんの力（戦闘力）
というものについて話してみようと思います。
今回はモデルにするオーナーさん達の実例をもとにオーナーとしての力、すなわち賃貸経営の戦闘力についてお話ししたいと思います。
今回は勝手に賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と定義しました。
なぜ戦いに例えるかといえば賃貸経営においてオーナーを指揮官とすると
指揮官の力はかなり大きく、戦のように戦況を変化させるからです
賃貸経営という事業でいうと、紛れもなくオーナーが指揮官となります。
いかに管理会社があるとはいえ、管理会社には権限はありません。
多少の権限はありますが、家賃設定から最終の売却など決断は全てオーナーがしますし、そうあるべきだと思います。
管理会社はせいぜい「軍師」とかスポーツで例えるならオーナーが「監督」管理会社は「キャプテン」程度です。
また権限を管理会社や他の人に渡したからといってオーナーが満足する結果が出るとは限りません。
スポーツでもキャプテンに権限を全部渡す監督はいませんよね。
みなさんは「賃貸経営は買ってからスタートだ」という言葉を聞いたことがあると思いますし、普段からそう思っていることでしょう。
でも、心のどこかで「物件の力」に頼っているオーナーというのは少なくありません。
しかし、私が名将と呼ぶ方々に関しては別です。
たとえ物件の力が弱くとも、戦闘力でひっくり返してしまう力があります
また、物件の力が弱いというのは「表面的には」ということで、その潜在的な力を「見抜く」ことが出来るんでしょうね。
名将たちの物件は「買い」か？
最初に言っておきます。
名将たちから物件を買うと大変です
え？そんなに賃貸経営上手な人が持っていたんだったら良い物件なんじゃないの？
と思われるかもしれません。
確かに名将たちが持っている物件というのは基本的に
- 過去の入居率も安定している
- メンテナンスも良くされている
- 空室期間も基本短い
- 物件価値が上がるリフォーム、補修をしてある
- 利回りもそれなりに出ている
と、買う人からすると「最高の物件」になっています。
「じゃあいいじゃん」
と思われるでしょう。確かに非の打ち所はありませんね。
でも、この名将たちから買ったオーナーは気づかされるのです。
「どうやってこの物件を維持していたんだ？」と
そうなのです、名将たちは一見「ベリーイージー」な物件を持っているように見えて、実は物件の魅力を最大限に引き出し、更には日頃の入居率をコントロールしていたのです。
名将たちは「安く物件を買って、自分で価値を上げて、そして売る」という当たり前であり、難しい作業をこなせるのです。
その為、次のオーナーは
「思ってたのと違う！」という現象が起きます。
自分に代替わりした途端入居率が安定しなくなったり、収益性が減ったりと、そしてそういった方達が言うのが
「前のオーナーに上手く売り抜けされた」とか「売る為に無理して客入れていた」と言ってしまうのです。
違うのに・・・・
このように前オーナーが賃貸経営が上手ければ物件の状態は基本良いです。
しかし、それだから上手くいくかといえば「ＮＯ」です。
賃貸経営は物件にだけ力を入れていればＯＫという単純なものではありません。
名将たちはどんな人？
そんな名将と呼ばれるオーナーですが、どんな人なのでしょうか？
いくつか共通する点はあるのですが、総じて言えるのは
コミュニケーション能力が高い、人当たりも良い
名将というと「恐そう」とか「バリバリの経営者タイプ」とか「自分で何でも指示しそう」とか思いますが、全くの逆です。
ほとんど怒るようなこともなく、管理会社とのコミュニケーションは良好です。
どちらかといえば管理会社の意見もよく聞いてくれますし、相談もしやすく、困った営業マンはすぐに電話します。
入居者からのお願いなどあれば、無理のない範囲なら２つ返事です。会えば毎度お礼を言ってくれて、こちらを褒めてもらえる。過度な位
ですが、そんな一見「良い人」な名将ですが
なぜか油断できないのです
相談しやすい、融通を聞いてもらえるというのは、ともすれば油断でしたり、悪く言えば管理会社や入居者に「ナメられる」という可能性もあるような気がしますが、この名将たちは、その一線は超えさせないのです。
この「名将」たちは正直不動産の知識や客付けの方法などは不動産業者の方が上です。
しかし、賃貸経営という点で見ると不動産業者や不動産会社の社員なんかよりもよっぽど上手です。
不動産を知っている＝賃貸経営が上手 ではないんだな・・・と痛感させられます。
その油断させない、そして上手くいく方法やコミュニケーションの取り方などの「名将のコツ」はまた別の機会にお話出来ればと思います。
