お部屋の天井にあるコレは？
今回もお部屋探しで聞かれる設備をご紹介してみましょう。
写真にあるような物が天井に付いているとよく聞かれます
「あれってスプリンクラーですか？」と
なんだか映画などで見るイメージが強いのでしょうか？
確かに似ていますが、これは違います。
正体は
火災報知器です
一般的な火災報知器といえばこちらをイメージするのではないでしょうか？
こちらはお部屋にもよくついていますし、「ＴＨＥ火災報知器」って感じです。
ちなみにこのタイプは差動式というだけあって「急激に温度が上がったという温度差を感知して鳴ります」
対して冒頭の火災報知器は
こちらは定温式といって「一定の定められた温度に達した時に鳴ります」というタイプです。
なぜ違いがあるかといえば、その仕組みです。
例えば差動式の場合、火が着いたことによる温度差を検知します。ということはキッチンなど本物の火を使う所に設置すると「火事なのか料理なのか分からない」という事態を招きます。
その為、キッチンなど急激に温度上昇するような場所には定温式の方が向いているのです。
ちなみにスプリンクラーは
そしてスプリンクラーは設置の基準などがもっと厳しい場所に設置されます。
例えば窓のない倉庫や地下駐車場など、煙が逃げない場所などに設置されます。※もっと基準などあるのですが、ややこしいので割愛します。
要は煙が逃げないからこそ、水で消さないといけない場所に設置
という訳で賃貸物件ではあんまり見かけることはありません。
ちなみにここまでご紹介したタイプは全て火を検知するとマンション全体に鳴り響くタイプの火災報知器です。
一定基準以上の物件になると自動火災報知設備という形で全員に対してお知らせするタイプです。
まあ細かいことを言いましたが、よく聞かれる内容なので書いてみようかなと思いました。
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幽霊？苦情？深夜に聞こえるお経 その正体とは？
幽霊？事故物件？その正体とは・・・ 深夜に聞こえてくるお経 これは私が東京で管理会社に勤めていた時のことです。 ある入居者からお電話がありました。 「このところ深夜３時ごろから部屋でお経が聞こえてくるのですが・・・」 電話をくれた方は「寝てる時間だし、気味も悪いし、なんとかなりませんか？」とのこと 深夜３時といえば「草木も眠る」時間です。 確かにそんな時間にお経が聞こえてきたなら気味も悪いですし、恐怖を感じるでしょう。 この辺りで私もイヤな予感でございました。 入居者さんは幽霊などを心配しておりましたが、私は当然信じておりませんので、音の発生源を探すことにしました。 ちなみに幽霊だった場合に管理会社が出来ることはあるのでしょうか？ 幽霊の正体見たり 私はなんとなく心当たりがありました。 なぜなら、その入居者さんの隣には「ひょっとしたら」と思う方がいたのです。 とりたてて目立った迷惑行為などをする等ではないのですが、玄関側の窓という窓を内側からカーテンなどを張り付けている奇妙な方がいたのです。 ここではAさんとしましょう、私はAさんに電話することにしました。 すると 「そうですよ、私が毎朝唱えていますよ」 あっさり見つかりました。 しかし、本番はここからだったのです。 「Aさん、とはいえ朝と呼ぶには早すぎる時間なので音量を控えるようにお願いできませんか？」 とやんわり注意をしました。 すると 「私は世界平和の為に祈っているんだから仕方ないじゃない」 と反論してきました。 しかも、その時間に部屋の窓を開けて唱えているそうです。そりゃ周辺にも聞こえるでしょうね。 私はなおも冷静に「それでは近隣から苦情が来てしまうので、ちょっと音量を控えたり、窓は閉めて行いましょう」というニュアンスで勤めて冷静に話をしました。 しかし、Aさんは 「私がお経を唱えることの何が悪い」とまるで宗教を否定されたかのように怒ってしまいました。 本題はそこじゃないんです・・・ 私はその後熱弁しました。 「宗教の話はしていません、信教の自由があるように、世界平和の為に祈るのは多いに結構なんです」 「単に音量と時間と窓の問題です」 「午前３時は皆さん大体寝ているので朝ではなく深夜です」 と丁寧に話をしていきました。 しかし、Aさんは怒りは静まったものの「でもでも」「だって」で中々納得していただけません。 最終的に私は 「Aさん、世界平和の為にというなら、まずはお隣さんから幸せにしましょうよ」 と話しました。 するとAさんは「そうですね、これからは時間と音量に気を付けます、すみません」とやっと聞いていただけました。 本当に世界平和の為に祈っている人ですから善意であるのは事実ですから、この言葉で落ち着いていただけました。 私自身は無宗派で特定の信心もありませんが、信教の自由は出来る限り尊重したいと思っております。 しかし、それも「公共の福祉」に反しないものであればです。 その後Aさんにまつわる苦情は落ち着き、深夜のお経というのはなくなりました。 問題点がブレないように あくまで問題点だけにしましょう 今回はこのようにして解決へ至りましたが、こういった問題の時に入居者さんと「意見の相違」「感覚の違い」というのは往々にして出てきます。 しかし、その時も管理会社としては「問題点はここである」という点だけブレないように心がけています。 今回でいうと「音量・時間・窓」「他の入居者の迷惑」ですね。 Aさんとの話しでは「宗教」「個人の時間感覚」「信教の自由」など別の論点が出てきましたが、これらは問題の本質ではありません。 こういった問題の本質でない部分や個人の価値観によって賛否や正誤が分かれるような部分に捕まってはいけません。 なぜなら、賛否や正誤が分かれるような部分は他人では変えることが出来ない部分だからです。 今回でいえばAさんに宗教それ自体を止めてもらうようなことを出来ませんし、してはいけない領域です。 あくまでトラブルを解決する人間としては「問題点」のみにフォーカスして話をしなければなりません。 個人の価値観の部分で言い争いをしたい訳ではありませんからね。 あくまで私たちが達成したいのは「各入居者の平穏な生活」ですから、枝葉の問題に首を突っ込むのは得策ではありません。 ですから苦情処理をする時にはこの「何が問題点か？」をしっかりと捕まえて、他の枝葉部分の話で熱くなったりしてはいけません。 ちなみにAさんは良好な入居者として長らく住んでいただけましたよ。
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リフォーム事例のご紹介 「やること」「やらないこと」
お金を掛ければ変わるのは当然ですが、安く仕上げる努力も評価してほしい 貸し止めを撲滅 さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。 冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。 ちなみに施工前はこんな感じでした。 前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。 しかし、その損傷は中々のものでした。 こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。 普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。 「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。 全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。 そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。 その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。 今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。 大きな１Ｒです かなりの年数お住まいでしたので キッチンの面材もボロボロ 床は長年の痛みで穴も空いてしまいました 大きな１Ｒをアコーディオンカーテンで仕切っていました。 ユニットバスは洗面台と洗い場の都合で変形タイプでした、 大きな１Ｒでしたが、造りの古さも若干気になってくる年数でした。 アコーディオンはとても使用できる状態ではありません。 出窓も長年の結露でボロボロ コンセプトは「１０年以上何もしない」 今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。 その為、オーナーさんと話して 「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。 床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。 昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。 今回の間取り変更はこうなりました。 元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。 施行中の様子はこちら 床は穴も空いていた為、合板を上張りしていきます キッチンが有った為、給排水は工事しやすい位置でした。脱衣所に生まれ変わります。 今回はお風呂も替えました、どうせやるならというオーナーさんの意向でした 完成後の様子 カウンターキッチンがいい感じ 新しい脱衣所 独立洗面台は安価なタイプです。 独立洗面台がある為、浴室内の洗面台は不要です。形も広くなりました。 どうせなら温水洗浄便座にしましょう キッチンも特別なものではなく、ここはコストカットの対象です。 電気屋さんが来るなら付けましょう カウンターキッチン以外は既存から大きく変えません 見事１万１千円の家賃ＵＰ その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。 原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。 しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？ しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。 正に空室対策としても十分な結果でした。 やらなかったこと、コストカットのポイント 今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは 「だからといってコストを掛けすぎない」 という点です。 賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。 その為、以下のような点をやりませんでした。 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為 このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。 入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。 その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。 こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。 こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。 こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。 工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。 だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。 いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。 協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。 「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。 過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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満室詐欺を見破ろう！サインを見逃すな
余計な出費とリスクを回避しましょう 満室詐欺とは？デメリット満載 さて、みなさんがアパートやマンションを買う時にはどういった物件が欲しいでしょうか？ Ａ 満室の物件 Ｂ 空室だらけの物件 しかも同じ築年数で隣同士の物件です。値段も同じ 当たり前ですがＡですね。 好き好んでガラガラで空室だらけの物件が欲しいという人は少ないでしょう（それが理由で値段が安ければ別でしょうが） そう、現在の入居率というのは売却の価格に影響が出てきます。 もちろん高く売却したいのであれば日頃からメンテナンスを行い、高稼働の物件にする必要があります。 満室であれば買主候補に「こんなにいい物件なんだ」「高くで買っても元は取れそう」と思えますし、本来は事実そうです。 よく手入れされていれば入居率は自然と良くなるものですし、市場からも人気物件として扱われる。 もちろん、そんな良好な物件は当然高くで売れることでしょうし、買ったオーナーも引き続き良好な賃貸経営が出来ることでしょう。 それを逆手に取って買主候補となるターゲットに「本当は空室なのに満室を装う」ことを「満室詐欺」と呼んでいます。 これは売主と結託して不動産業者が加担する場合もありますし、売主だけが画策する場合もあります。 この満室詐欺は単に「思ってたのと違う」という予想を裏切るだけでなく、実害も多くあります。 今回は実際にあった事例なども踏まえて、この「満室詐欺」に合わないように注意する点をご紹介したいと思います。 満室詐欺の実害とは 予想外の出費やそもそもの想定も崩されます この満室詐欺に掛かってしまうと実害やダメージは甚大です。 ここからは満室詐欺によって被る実害をご紹介しましょう。 原状回復されていない部屋が多数 いきなりの出費でしかも多額になる可能性があります この満室詐欺をする売主や不動産業者というのは「自分だけが儲かればいい」という悪質な性根があります。 その為、空室も放っておきがちで、ろくに原状回復やリフォームをしていない部屋が多く存在します。 しかし、そんな状態で売りに出したなら当然ですが高値では売れません。 買主からすれば空き部屋のリフォームを想定しなければいけませんから、予算の中にリフォームを組み込まなければなりません。 目標とする利回りを確保する為にはリフォーム代を差し引いた金額である必要があります。 そこで満室詐欺ではボロボロで状態の悪い空室を「入居者がいる」ということにするのです。 そうすると買主候補に中を見せる必要もなくなりますし、現況利回りも上がって見えるし、最悪の一石二鳥なのです。 後は売れた後にしばらくして解約を出せば一丁あがりです。 本来自分がしなければいけなかった原状回復をすることなく、高値で売却出来てウッハウハという訳です。 売れた後にしばらく家賃を負担しなければいけませんが、高値で売れたことを考えればその程度痛いものではありません。 利回りを捏造される 疑心暗鬼が一番の敵 表面利回りは当然ですが 満室想定の賃料の１年分÷売買価格＝利回り ですね。 あまりに空室が多い場合はこの想定利回りを見ても「本当はこうならないんだろうな」とか「家賃設定が高いから空室が多いんだ」と利回りを低く見られてしまい、結果売れないのです。 しかし、満室詐欺ではこの「無理がある家賃設定」でも問題ありません。 満室詐欺を行えば「この家賃設定でも入居する位いい物件なんだ」と誤解させられます。 これも同様に売れた後に解約してしまえばいいのです。 買主さんは可哀想に相場とズレた金額で募集を掛ける羽目になり、空室期間が長くなり収益になりません。 しかも、買ってすぐに仲介業者から「家賃を下げた方がいいですよ」という提案も飲めないでしょう。なぜなら 「この条件で決まっていたんだから」という誤った相場観も植え付けられてしまっていますし、「想定と違う」ということを受け入れるのに時間や覚悟も必要になってしまいます。 大抵のオーナーはこの段階では苦言を呈してくれる仲介業者を「客付け力の無い不動産屋だな」と思ってしまい彷徨ってしまいます。 そしてその後「満室詐欺」に遭ってしまったことを飲み込むしかなくなるのです。 このように総じて満室詐欺が行われると適正な売買価格から外れてしまい、買主にとっては正に「想定外」の収益や出費となってしまう恐れがあるのです。 こんな状態があれば疑おう 心を鬼にして見極めましょう。よくある手口と対策を ではよくある手口とその特徴と対策をいくつかご紹介してみましょう。 当社の管理物件を購入される場合などは間違ってもありえませんが、この満室詐欺は規模や悪意の大小にもよりますが、結構見かけます。 先日も他社で物件を購入されたお客様の物件の相談がありました。 内容はといえば「買ってからというもの次々と退去が出てくるんです」という内容でした。 ちなみに満室詐欺というのは立証するのはかなり難しいものです。 実際の犯罪としての詐欺という形で立件するのは至難の業といえます。 大体は泣き寝入りになり、その後何とか自分の力で立ち直らせるしかないのが現状です。 では手口と特徴を紹介していきましょう。 実際にはいない入居者 架空の入居者ですね 実際には部屋を使っていないし、下手すると家賃も払っていない。 購入後しばらくは家賃が入るかもしれませんが、早ければ１・２ヶ月で解約。 部屋を訪れたらトイレや水周りの使用形跡も無い。 正に売買期間だけの為の賃貸借契約です。 注意すべき契約は主に以下の通りです。 短期貸し法人契約倉庫としての使用者 それぞれをご説明します。 短期貸しは文字通りです。そもそも事前に短期と分かってて受け入れるということは「短期でもいいから入って欲しい」という弱気な状態であるということです。 人気物件であるならば敢えて分かっている短期を受け入れなくてもいいような気がしますよね。 いずれにしても短期というのはある意味正直な「売買が終わったらすぐ出ますよ」であることは間違いないです。 法人契約に注意が必要というのは２つの意味があります。 これは「隠れ短期」という面と「悪意ある協力業者」の可能性があるのです。 まず「隠れ短期」ですが、業種などにもよりますが建設系の会社の場合、近くの現場がある間の短期などの可能性があります。 事前に言っていたかどうかは別として実際には短期である可能性があるのです。またそれを仲介業者も知ってか知らずか正確に伝えない場合もあるのです。 もう一つは「悪意ある協力業者」の方ですが、これは真っ向から売主、もしくは売主側の関係する会社で何部屋か法人契約をするというものです。 この場合は家賃を払ってもおらず、実際には売主と結託している場合や売主から仕事を貰っている業者が名義だけ貸すなどの場合があります。 なぜ個人でなく法人なのかといえば「まとめて何部屋か借りても不思議ではない」という点と個人名で架空の契約などをすると流石に各個人の詐欺が疑われるという所です。個人であれば連帯保証人の有無や連帯保証人の印鑑証明など手続きも煩雑です。 流石にそれらを全部用意しての詐欺はハードルが高いのです。 売主や売主側の馴染みの法人であれば「近くで仕事があったが、もう終わったので解約した」という立証しづらい言い訳が出来るのです。 そういった点から「法人契約」は注意です。 見抜く方法としては法人の規模等で判断するのがいいのかもしれませんが、買主側が購入前段階で確認するのは難しいかもしれませんが、法人契約の数などは確認しても良いかもしれませんね。 最後に「倉庫としての使用」ですが、これがある場合に想定しなければならないのは 「状態が悪い部屋をそのまま貸しているんだろうな」ということです。 本来居住用であるお部屋を倉庫として貸すというのはいささか不可解です。 倉庫として原状のまま貸すといのであれば「直すのに多額の費用が掛かるから安くで倉庫として貸したのかも」と思って間違いないと思います。 現地で見抜く方法 さあ現地で探そう ではチェックするポイントですね。 ここでは実際に住んでいるかどうかの簡易チェック方法です。 集合ポスト 使っていないお部屋なら・・・ まずはポストをチェックしましょう。 空室があるのであればポストにテープを張っていることもあります。 しかし、あまり管理をしない会社であれば逆にチラシなどが溢れかえっていることもあります。 ポストが塞がれているお部屋が多い、チラシがあふれているお部屋が多い場合は要注意かもしれません。 カーテンの有無 これもよくあるのですが、カーテンが付いていないにもかかわらず入居者がいるという分かりやすいものもありますが、一般的にはレースのカーテンなどをつけて誤魔化します。 ちなみに冒頭の相談があった物件に行った時は分かりやすいものでした。 法人契約があるというお部屋はカーテンも無く、外から見ると開封されていない布団が一組だけ置いてある状態でした。 私たちが相談を受けて現地を見に行って１か月後案の定解約が来ましたが、部屋は水周りの水も枯れておりました。 正に満室詐欺の分かりやすい例であるといえるでしょう。 カーテンがある場合でもレースカーテンだけである場合は疑っても良いでしょう。 電気の開通より「ガス」を見る よくサイトでは電気の契約をチェック！とあるんですがね 電気の契約は空室でもすることが多いものです。 当社でもご案内の時の為に空室でも電気契約をいたします。 また、満室詐欺をする業者も流石にこれは開通などさせますし、電気が動いていなければ怪しまれるので室内の換気扇だけ動かしておくなどの手を使います。 そこで役立つのは「ガス」です。 ガスは契約されていないと給湯器付近に付箋のような物が付いていますし、元栓も横にされています。 またガスは基本的には開通させるのに立ち会いが必要になることから満室詐欺とは相性が悪いのです。 その為、疑わしいお部屋の給湯器付近はチェックしてみるといいと思います。 ガスまで丁寧に開通させることはあまり無い為、意外と電気は開通していたとしてもガスは中々開通させていないものです。 また、倉庫代わりに使っていたりするとガスを開通していないので、そういった意味でも注意が必要です。 賃貸物件ではオール電化はほとんど普及していませんから見分けるには格好の設備であるといえるでしょう。 満室詐欺に遭わない為に ちなみに冒頭の家主さんの物件では、当社も空室のリフォームや入居付けでお手伝いをし、全体の半分ほどあった空室を半年程度掛かりましたが、満室へ至りました。 この家主さんの例では退去したお部屋に費やす資金も確保していた為、原状回復もすることが出来ましたし、当社もリフォームをなるべく安くできるように試行錯誤しました。物件それ自体に大きな問題があった訳でもなく、家賃設定も家主さんと協議したましたが当初設定の水準で決めることができました。 また買主側に立っていた業者さんも良好な業者だった為、協力することが出来た稀有な例だともいえるでしょう。 これが間に入った売買業者が悪意で有った場合は目も当てられない状況になったことでしょう。 満室詐欺は巧妙なものになると見抜くのは困難です。 しかし、例え満室詐欺に遭ってしまったとしても事前に「近隣相場と購入物件の家賃相場のずれが無いかを事前に確認する」「出来る限りの調査をする」「信頼できる不動産業者を見つけておく」などの基本的なことで回避したり、リカバリーすることも出来るのです。 悪意がある人に遭わないことが一番大事ですが、運悪く遭ったとしても自力で挽回できる「自身の力」と協力してくれる「信頼できる不動産業者」を見つけておくことが重要だと思います。 冒頭の家主さんは今でも満室を維持しており、今ではいい物件に生まれ変わっていますからね。
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ロータスホームの変わった社内ルール
お客様やオーナーさんに関わる話はないです。 社内だけのルール 今回は当社のルールをご紹介したいと思います。 業務に関わることや、法律に関する内容などはありません。 社内だけのルールなので、対外的に何かを強制したり何かを望んだりするものでもありません。 読み終わった感想も「へぇー、そうなんだ」程度の内容です。 私や会社の価値観が色濃く出ているなあ、と読み物として扱っていただければと思います。 ①お祝いやお悔みのお返しは不要 お気持ちだけで結構です まずはこちらです。 会社では様々なことがあります。 お子さんが産まれたり、お身内に不幸があったり、結婚したりなど そんな時には私からのお祝いやお悔みなどを渡したり、社員有志が共同でお金を包んだりします。 これに対しての内祝いやお返し、香典返しなど一切のお返しを当社では固辞しております。 理由としては私の個人的な感覚で 「せっかく役立てて貰いたくて送ってるのに、お返しをしたら使える分が減っちゃうじゃないか」 という理由です。 お祝いやお悔みなどの時に送るお金というのは善意しか入っていません。 こちらとしての気持ちは「少ないが何かの足しになればいいな」であります。 それに対して「お返しは何だろうな？」という気持ちは微塵もありません。 こういった理由からお返しは社内ルールで禁止としました。 貰った側は受け取った時に「ありがとうございます」とだけ言っていただければＯＫです。 もちろん、これは社内だけのルールですので、当社が何かしていただいた場合はお返しをしております。 それでも律儀な当社の社員はお返しをしようとすることがありますが、前例を作ってしまうと 「あの人はやったのに、自分がやらないのは気まずいな」となってしまう為、お返しは全面禁止としました。 ②寝坊は正直に言えばＯＫ あくまで社内だけですよ これも社内では公言しています。 理由は一つ 「寝坊した時の言い訳を聞きたくない」 私も過去に経験がありますが、寝坊というのはふとした時に起きます。 そして目が覚めて焦って支度をするとともに会社へ連絡をしなければなりません。 その時に「なんて言い訳しよう」という気持ちが出てきます。 私はこれが不毛だと思うのです。寝坊なら寝坊と言って欲しいのです。 寝坊したなら支度して遅れた分を仕事で挽回してくれればそれでＯＫなのです。 変な言い訳や仮病などを使われると会社にとってもマイナスになりますし、嘘をついた本人も気まずい思いをするので嫌いなのです。 あと、寝坊をしている人を叱る人も嫌いなのもあります。 例えば月に何度も寝坊するというのは生活習慣などがだらしなく、指導や注意も必要だと思いますが 「なんで寝坊した」と怒ったところで相手からは「すみません」しか返答は出てこないと思っています。 それを「注意力が散漫だ」とか「たるんでる」とかは普段の仕事を見ていれば分かるでしょうから、普段の仕事中に注意すればいい話です。 頻繁にするわけでも無いでしょうから、言い訳もせずに支度して会社に来て業務をしてくれればいいと思っています。 但し、これも社内だけのルールです。 お客様や先方との約束を寝坊してしまった場合は誠心誠意謝らなければならないのは言うまでもないですし、その責任は挽回せねばなりません。 社内だけの話でいえば、寝坊の報告を受けて私が返答するのは 「そっか、焦って事故しないように出社してね」位しか言いません。腹も立ちません。 もちろん、頻度が多いと判断した場合は注意も指導もありますが、たまの寝坊であれば正直に言えばＯＫです。 そして社長の私も正直に「寝坊して朝礼遅れます」と伝えたこともあるので、これから入社する方はご安心を ③飲み会ではなく昼食会 飲みにケーションの力はあるのは分かっていますが 私は個人的にはお酒の場は好きですし、お酒の席に誘われたら出来る限り出席するタイプです。 お酒の場ではいつもと違う一面や内面などが出てきて仲良くなる「飲みにケーション」の力があるのも十分知っております。 しかし、当社は「会社としての内輪の飲み会」はやっていません 例えば忘年会や新年会なども夜の飲み会として行っておりません。 社員同士お酒を飲んだりすることなどは自由にしてくれればいいと思います。 「私から社員にお酒の席を誘うことがない」というだけです。 代わりにというか、新しいスタッフの歓迎会などは社員全員などでランチをすることはあります。 どこかのお店でみんなでご飯を食べて談笑する。という程度です。時間も一時間程度でしょうね。 これは会社員時代に「楽しくない飲み会」が少なからずあったことも原因です。 私は上司部下の関係でお酒の席での説教などが好きじゃないんです、説教を受けるのもですが、自分もついつい説教みたいなことをお酒の席ではしたくないのです。 お酒が入った状態でいかに正気であると自分では思っても相手から「酒の勢いで言ってる」とは思われたくないのです。 もし仕事上の話しをするなら昼間の業務時間の中ですればいいのですからね。 もう一つの理由としては、当社は女性スタッフの割合も多い為、飲み会などになると家庭へも負担となる為、業務中の昼食会にしています。 お客様や取引先の方だと、あまり長い時間を過ごすことは出来ないので、お酒の席だと距離感が縮まったり、考え方を理解するいい機会だと思っていますが、スタッフは長い時間を過ごすことが可能なため、あえてお酒の席でなくてもいいと思っています。 基本的には正直に 今回はいくつかルールを紹介してみました。 他にも実は「ミスは気づかれる前に自己申告すれば咎めない」などありますが、これは細かい付則などもあるので説明しづらいので割愛しました。 基本的には「正直に」というのがベースにあります。 お返しなども「正直にいえばお返しは欲しくない」とか寝坊も「言い訳の時間も無駄だし、やってしまったものを考えても仕方ない」です。 今回ご紹介したルールはあくまで「社内」だけのルールですから、お客様やお取引先の方などに「理解して欲しい」という主旨ではありません。 あくまで、読み物として書いてみようと思っただけです。 また機会があれば当社の独自ルールをご紹介してみようと思います。
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霧島ガーデンプレイス ~霧島市最大級のマルシェ~
会場は大盛況でした。 天降川ふるさとの川河川公園で開催 本日も入居者さんからの設備故障や入居希望者さんの対応をしているとスタッフから 「霧島ガーデンプレイスの人気で車スゴイですよ」とのこと。 丁度、ひと段落したタイミングだったので、お腹も空いたことだし、見に行ってみようと思いました。 道に霧島ガーデンプレイスの看板が見えてきました。 10周年記念開催だったようです 天降川河口の橋である「しらさぎ橋」の下の公園での開催です。 上から見ただけでもたくさんの家族連れやカップル、友達同士など賑わっています。 橋を挟んで反対側が駐車場になっていましたが、たくさんの車が停まっていました。 オリジナル商品を取り扱うお店 会場に着くとしらさぎ橋に近い付近にはアクセサリーやＴシャツ、衣類や雑貨などを販売しているブースがたくさんありました。 また花やバルーン、キャンドルなどのオシャレな雑貨を取り扱うお店もあり、会場は何だかイイ匂いでした。 Ｔシャツをその場でプリントしたり、木に似顔絵を刻んだりなど、普段では見れないお店がたくさんあり、見ていて楽しかったです。 家族で来ていたならＴシャツを買ってみたかったですね。 体験型のアクティビティも 川に近いエリアには木を使ったアクティビティのようなブースがありました。 小さい子ども達がロープでハンモックまで上がり、その後高い場所でユラユラと気持ちよさそうに揺れていました。 小さいお子さん達の歓声が昼下がりの光景と相まって楽しさに拍車をかけていました。 木の上までハンモックに包まれて揺れておりました。 これは完成形を見ることが出来なかったのですが、木の間に張られたロープを滑るのでしょうか グルメブースは売り切れ続出 橋から一番遠いエリアにはグルメブースがありました。 テントでの出店で一番奥にはキッチンカーがズラッと並んでおり、お腹の空いた私はまずは一通り回ってみようと思いました。 本格醤油を使ったしんこ団子、リンゴにこだわったりんご飴、トルネードポテト、ワッフル、お芋のスイーツ、奄美の鶏飯、からあげにケバブ、他にもスイーツからカレー、ちくわにチーズを挟んだものなど、全部で４０店以上もあったでしょうか。 私は 「片っ端から食べたい」 と思い、「すみませーん」と声を掛けると 「すみません、さっき終わっちゃったんですよ」 の連発でした。確かに時間は午後３時過ぎ、かなりの人の賑わいでしたから大盛況だったのでしょう。 どれも食べたかったのですが、仕方ない。 そんな中、紫原から来ているキッチンカーのお店が目に留まりました。 ほとんどのメニューが「ＳＯＬＤ ＯＵＴ」のテープが張る中、一つだけ「キューバサンド」なるものがありました。 恐る恐る声を掛けると 「いくつご希望ですか？」との返答「一つでいいんですが・・」と答えると 「一つなら大丈夫です、ご用意できます」 やったー！やっとのことで食べ物をＧＥＴしました。 ギリギリ間に合ったキューバサンド、トマト風味と中のお肉がとても美味しかったです。 シェアカフェアンドミナ share cafe &mina さんのお店でした。 次回は早い時間から来ないといけないな！と思いました。 この時間になると売り切れた各店舗の店員さんが他のお店で食事をしていたり、イベントを楽しんでいたりと、出店者もお客さんとして参加しており、全体の雰囲気がとても和やかな時間になっていました。 会場では音楽が流れ、お店を見て楽しむ人、会場の周りでは小さな子どもたちがバドミントンなどで楽しみ、スケボーに乗る若者、友達同士で写真を撮って楽しむ人、家族でシートを敷いてピクニックのようにのんびりする、本当に色んな楽しみ方があふれていました。 ビジネスとコミュニティの融合 今回、参加して感じたのは、お客さんと出店する人たちの良い意味での「曖昧さ」でした。 一般的なお祭りでの露店のように「売る為だけに来た」という殺伐とした雰囲気は無く、先ほども書いた通り、出店者もどこかではお客さんになり、出店する人とお客さんとの垣根はとても曖昧で薄いものでした。 出店者とお客さんがフランクに話していたり、出店者同士でお互いの商品に感心していたり、会場に来る人はお店だけでなく、公園の雰囲気でも楽しんでいたり、周りでは商品を買う買わないに関係なく楽しむことが出来る環境でした。 ただその場にいるだけで楽しさが伝染していくような感覚がありました。 内側ではお店が、外側では日常の公園としての楽しさが、そしてその境界は限りなく曖昧でした。 歩いているだけで鼻歌を歌いたくなるような、何か目的が有って買いに来るのではなく、その場で見つけた物を真剣に見るという感覚。 このご時世、スマホを開けば欲しい物は手に入ります。 しかし、だからこそ「想定外の出会い」というのはメッキリ減ってしまいました。 効率化が進みすぎて「自分が欲しいと決めた物だけ」しか選べなくなりました。 しかし、ここにある商品はどれも「普段欲しいと思わなかったが、こんな商品が有ったのなら欲しい」と思わせる物ばかりでした。 ここにある物は生活必需品では無いけれど、手にしたなら「私の生活必需品になった」という物になるでしょう。 とても気分の良い時間を過ごさせてもらいました。 最後はリズミカルな音に合わせての餅つきも披露されていました。 こんな穏やかな雰囲気で過ごせる霧島市をまた更に好きになる素敵なマルシェでした。 ぜひみなさんもご参加してみてください。 ちなみに仕事を少し抜けた私はスタッフ全員分のたこ焼きを買って帰りました。みんな喜んでくれました。 また霧島市の魅力がＵＰしていきますね。嬉しい限りです。
